九成按揭的乐与怒
汤文亮 博士
纪惠集团行政总裁
2019年11月1日
当林郑在施政报告大幅提升九成按揭保险至800万,八成按保至1 ,000万,市场上有不同声音。有人话现在楼价高企, 林郑才推大幅增加按保,简直是将人推入火坑;亦 有人话新按保急市民所需,大家可以比较容易买到较大住宅单位。大幅增加新楼保是否明智,我相信不同人有不同睇法或者感受。
在新按保推出之后,有已经买了400万以下细价楼的业主当然很嬲。他们认为林郑推新楼保太迟,令到他们买不了较大单位。亦有人非 常开心,就是那些还未买楼的人,他们只需要付10%首期, 买到一个价值800万单位。这是新按保的乐与怒。
其实,无论林郑是否推出新按保,大家用九成按揭买楼的时候,身份 其实不是一个置业者,而是一个赌徒。楼价上升,他们当然开心, 但倘若楼价下跌,他们就会损失所有首期。所以,他们其实是赌一铺。不过,他们输就最多输10%首期,楼价上升就可以赢首期几倍甚 至几十倍,这似乎很化算。所以,在新按保推出之后,600- 800万住宅单位成交量大增。我认为那些用九成按保买楼的人必定 要有能力供得起。如果没有能力供楼,即使楼价上升都要被迫卖楼,赢家都会变输家,开心变唔开心。
当大家认为九成按保买楼,而又供得起,差不多是立於不败之地。我 认为大家要注意一件事,就是现在利息太低,而按揭贷款就是一份长 期合约,当利息上升,贷款人可能会出现困难,供得起变供唔起, 最后又要卖楼还息还贷。有人话我杞人忧天,现在有3%压力测试, 而美联储又刚刚减息,连汇丰都将最优惠利率下降1/8%, 香港有排都不用加息,甚至应该将压力测试百分比下调。其实这是万万不能,因为现在香港在过去一段时间没有跟随美国加息 ,息差大约有2%。所以,压力测试其实只是1%,已经低无可低。如果采用九成按揭不注意风险,随时可以由乐变怒。
1. Fisherman 2019-11-01 11:29:10
2. 美国利率应低过全世界 2019-11-01 11:32:42
特朗普 一如既往在Twitter炮轰鲍威尔:「人们对联储主席鲍威尔和联储局很失望,一开始就就错了,(加息)太快了,(减息)太慢了!美元和联邦利率正在损害美国的制造业,美国的利率应低於德国、日本和其他所有国家。美国目前是迄今为止最强大的国家,但联储局令美国处於竞争劣势。中国不是问题,联储局才是!无论如何我们都会赢。」
3. 十一哥 2019-11-01 12:17:13
正正系全世界都借大咗…有必要保住金枪不倒…息就有 排冇得加,租唔实惠∽实体生意就难做,网上交易流行∽商品价格就冇得贵,份工稳唔稳就好两睇…除咗食皇家饭果班。
4. 真真薯片 2019-11-01 12:46:58
5. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-11-01 14:57:23
2019年10月31日
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商铺市场,按月成交量同样减逾50%,10月录得约39宗,对比上月减少约53%。
中原(工商铺)数据指出,10月份工商铺买卖成交仅录117宗,按月跌逾15%,数字更对比沙士时期低;成交金额跌至18.89亿元,较9月份大跌90%。
中原(工商铺)董事总经理潘志明表示, 10月截至30日,工商铺合计有约117宗买卖个案,对比9月下跌超过五成,按年同期比较,更有约72%跌幅,对上一次跌破200宗水平为2016年2月,录得约198宗,惟该月份为农历新年季节,属季节性调整,即使与2003年沙士时期相比,每月成交宗数均超过200宗,最差2月份,亦录得约286宗,两者相差近60%。
缺乏大额成交支持下,10月份工商铺买卖金额跌至新低,单月录得18.89亿元,较9月份录得的199.27亿元大跌90%,较去年同期(127.45亿元)下调85%,最钟意引刀大陆傻嗨收租契家佬D生意挪埋一旧。
当中工厦物业落差最大,月内仅有约56宗成交,对比9月大跌近60%,同时亦创历年新低。紧追其后的为商铺市场,按月成交量同样减逾50%,10月录得约39宗,对比上月减少约53%。而写字楼方面,按月录得约22宗成交,虽然按月跌幅较少,但已出现连续两个月成交量不足30宗情况。
6. 长期低息 2019-11-01 15:02:27
未来二十年美国都不会加太多息。欠债累累,加息就是搵自己笨。
7. 加息就是搵自己笨 2019-11-01 15:27:20
这是指有强权冇公理仲可以逼人盲目买美债嘅时候嘅讲法, 到哩个世界冇话冇左你唔得嘅时候...
8. 鸟5 2019-11-01 20:44:23
个个都唔想加息㗎啦,边个总统边个执政。。。 不过你狂减息周街僵尸消费者,僵尸企业。。啲楼系咪升呢。。日本嘅减到零啦咪又系跌到仆* 要找数㗎世界上冇美金依然存在。。。 阿爷起尾注
9. 鸟5 2019-11-01 20:46:16
10. 鸟5 2019-11-01 20:52:01
美国消费者占gdp七成.. 撑起 全球经济 不过袋得三千零蚊,咁你话惊唔惊... 美国工业出口占 十几%.. 香港就加债七成 供楼 而家玩十倍三十年 杠杆。。。洗紧钱就呢班啦, 咁你话惊唔惊呀。。。 流斗流
11. 鸟5 2019-11-01 20:57:07
莫赚最后一个铜钱。 因为金融市场最后一个 铜钱 。。根本系流。
12. 鸟5 2019-11-01 21:13:07
美汇 试过跌到七七。。 嗰时先至开始加息对数 打个七折 帮你打劫。。。 嚟紧可能玩跌到5 打个六节先同你对数, 你咬佢
13. 公屋养懒人 2019-11-01 23:01:55
公屋养懒人,住公屋的更反政府。唔驶博,得闲无野做作反。
14. 负利率成定局 2019-11-02 11:23:48
美国佬明年会再减息,计埋通胀,香港实质负利率加大,砖头保值功能又再显现。
15. 非升级壹会员每日限阅1篇,你尚余0篇 2019-11-02 12:18:49
Support 5楼
我同你一样, 不会比钱烂苹果.
16. 十一哥 2019-11-02 13:36:12
13楼 懒人唔一定住公屋…公屋唔会养懒人、根本系9官/异员特登纵出D异人、呢度应该好多人住过或住紧公屋、断估十一哥同刀刀曾经做过街坊。
17. 台北化 2019-11-02 15:39:43
18. 鸟5 2019-11-02 17:23:52
香港地咁嘅消费力,仲有懒人。。 工作时数超晒班。。 睇下啲数据啦。 仲边有一间公司有饭桶呀。。
19. 鸟5 2019-11-02 17:25:20
仲有一个基本概念 唔知系咪我谂野唔正常.... 点解60万石屎价租出去两千零蚊 你会觉得政府系补贴? 系咪畀人教育搞得多谂咗啲嘢条数学题好似唔系咁
20. 鸟5 2019-11-02 17:26:29
唔该攞个计数机计下几多呢... 系唔赚你定时畀你呢 唔好畀而家啲数学地产项目嗰啲呃到先得㗎
21. 鸟5 2019-11-02 17:29:57
而家讲紧绿置居100万卖畀你 来货6十万 石屎价一百万业权50%。。。 咁鸠样都叫做补贴? 香港人系咪畀人呃都傻晒唔识计数呢... 哈哈
22. 鸟5 2019-11-02 17:51:47
个个储首期去到四五十岁 跟住供楼储钱生仔去到55. 生条春咩 !!冇人生仔20年后点样接货呀
23. 100万卖畀你 2019-11-02 19:01:37
而家唔止一百万啦,禾醒觉过,一上市果阵提想抽嘅人为咩一次交几十年租?不过哩度系一个市场,意思系庄俾你一个以后卖出去稳赚嘅机会,当然有冇人买系第二件事,而卖咗出去之后住边系第三件事,咁啫系,买哩啲嘅应该或已经留有后路。
24. 鸟5 2019-11-02 19:08:52
最近有单洪水桥 2011年买入 最近卖出 蚀咗差唔多一半 跌咗四五成 。 好得人惊。。。 唔好咁乐观
25. 鸟5 2019-11-02 19:11:22
而家啲财仔, 揸住啲盘 ,系震紧... 利大本无归呀老友
26. 鸟6 2019-11-02 19:49:33
有人以为乜都唔洗钱,你用个尿壶放系天井接雨水咪得罗,仲要交水费,几十岁人儍下儍下。
27. 儍下儍下 2019-11-02 20:42:49
又唔可以咁讲,绿折居哩个局之所以叫做行得通,系因为有 resell value,如果正苦第日原价收,你揾边个儍西嚟买?
28. 鸟5 2019-11-02 21:57:41
在下咁批判, 由司政报告十成按揭呢个讯号,开始计12个月内 细价楼急 跌。。。 急跌原因同大家所谂嘅供求 无关
29. 鸟5 2019-11-02 22:10:53
未上车千祈唔好上车 ,冇喺呢个时候签条几十年嘅accumulator.... 正如我年头港 未爆而家返工中, 香港香年头经济其实已经空转
30. 鸟5 2019-11-02 22:56:31
不过了6,你又唔使咁惊嘅 ..在下都唔系铺铺做 10 店铺 中8铺 啫... 各安天命
31. 引刀一快 2019-11-03 00:04:40
32. 引刀一快 2019-11-03 00:36:33
To 13楼
依家好多恶嘢都系公屋出身,只有少数情况系懒人,就系出面私藏物业收租果啲,一系仔女发咗唔使忧果啲,我识得嘅人之中,环境好嘅有唔少喺公屋住过。
十一仔
坪石邨,红石楼
励德邨,邨荣楼
好似挞朵咁,几十年前嘅事。
33. 依家买港楼,咪即系买大陆楼 2019-11-03 11:12:46
其实禾都想问博士对一对稿,赌场输钱四忌禾只数到三,漏左果个系乜?
34. aa+ 2019-11-03 12:12:58
王岐山以国家副主席身份,担任港澳领导小组主席,公安部部长赵克志实掌港澳大权,中联系王志文顺利过关,港澳办有人事变动。往后3大事: 1. 人大常委宣布“国家安全法”,“反分裂法”在香港施实,不用23条香港立法,2. 香港终审法院搬到北京,在全国人大属下成立港澳特区终审法院,类似回归前英联邦的终审均在英国上议院的枢密院司法委员会审理Judicial Committee of the Privy Council ;3. 香港特区成立政治部,与国家公安部,安全部对接,针对外国在港的间谍活动、情报活动,毕竟香港是全球三大情报中心之首。
35. 鸟5 2019-11-03 14:20:03
刀兄 ,广州第一个试点香港人上去买 保障房喎。。 我都话 利有港人北上呀。。 大陆要抆人 轮到中山。。。 一国两制法以地为界人可越境而为 大趋势系咁玩呀
36. 鸟5 2019-11-03 14:24:44
迟啲全国五支提速 唔知wechat会变成点 会唔会劲过whatsapp好多 如果全港都用晒wechat 咁香港人谂乜嘢就唔使 求香港政府 都一目了然... 唔知都兄明唔明我讲乜
37. 十一哥 2019-11-03 14:29:17
刀刀 坪石已经好羡慕…励德就直情觉得系豪宅、高攀咗添…鷄寮红番区…。
38. 鸟5 2019-11-03 14:29:31
十哥, 四中全会后 传得好劲23条辐射香港 .我都话啦..呢度得我 提出... 乜嘢内容就未知啦
39. 鸟5 2019-11-03 14:34:41
40. PTU 2019-11-03 15:07:39
41. 十郎 2019-11-03 16:37:31
了哥--------琴晚发梦 , 梦到全真教主 , 王重阳话香港气数未尽 , 过左年就会好㗎啦。叫你捱多一阵 , 冇驶灰心。
42. 鸟5 2019-11-03 17:22:57
43. 鸟5 2019-11-03 17:45:46
44. 自称路人 2019-11-03 23:16:03