在 5月13 日 DSD 减辣日之后-------

大发展商话：『拒哋冇重大得着？！？！』

想楼换楼嘅业主话：『拒哋卖楼嗰阵会面对一手强烈竞争。』

想买 2 手嘅准买家话：『我惊后市会再大升，所以会加快入市！』

地代话：『楼花供应会增加、后市反覆回软。』

政府话：『辣招只是微调，将政策合理化喎----』

测量师话：『政府已经让咗步，全面切烂蕉没戏唱。』

等上车人仕话：『现在个市还未回够怎买楼？』

废青话：『那些地产霸权、地代、做契律师、装修佬仲有一啖气、还未死得，点解要减辣喎！！！』

重贴我点睇半杯水：

全面地收紧楼按 –

淡淡话会减少接火棒人数；

硬好话会减少实力不足人仕入市先真。

正面信贷资料库 –

淡淡话会减少炒家买砖头数量；

硬好话会减低炒家过度借贷风险。

狂砌你第二套房 –

淡淡话会减少中短期收租物业需求；

硬好话会减少中长期租盘供应。

政府玩殘强国人 –

淡淡话会减少同胞来港买贵啲楼；

硬好话实情系政府减少同胞被发展商商揾笨要买『贵』楼。

预售楼花新安排 –

淡淡话会减少地产霸权鱼肉买家；

硬好话会减少中长期楼花供应。

中短期息口上升 –

淡淡话会影响买家入市、业主会弃守；

硬好话经济唔好点加息呢？

地产商劈价走货 –

淡淡话地产商看后市跌；

硬好话实际港人新楼买家加埋税费平得少少，而且地产商只要平几个%，已经可以喺几日或几个钟，将那些  4 M 以下嘅货一Q清枱。

二手业主劈几成 –

淡淡话业主人人契弟走得摩；

硬好话实际人哋原来系癲价现做市场价，或平沽都赚几倍，又或者人哋已经赚咗几间然后平手走多一间以保存实力。

地皮开售跌跌趺 –

淡淡话后市楼价要跟跌；

硬好话地产商只不过系将建筑成本上升因素反映而矣！

痛苦指数升不停 –

淡淡话港人会买唔起楼；

硬好话小业主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ，不能只睇薪水。

供楼指数就爆煲 –

淡淡话港人会供唔起楼；

硬好话小业主借银行钱前要做压测，而有一个有水老豆或老母帮拖系咪唔俾先？

砖家话会跌镬甘 –

淡淡话业主会走唔倒货；

硬好话小业主因呢几年得按息一厘之助，啲楼已经或就来甩难，大家已准备定弹藥低吸。

购买力渐渐消失 –

淡淡话现在买家入一间就会少一个；

硬好话呢几年大把人原本想买变咗租，喺度等跌一二三成机会。

发展成本日日升 –

淡淡话发展商为防赚少咗会尽早卖楼花、快马起楼；

硬好话发展商呢几年实际上起到平頂先卖，又尽量拖延建屋进度表，以頂住个价。

集中地点推土地 –

淡淡话发展商会争分奪秒出货；

硬好话大鳄先借题发挥揾政府老衬入平价地似啲！

限奶令系要驻港的外国奶粉商配合中国【分利】的政策

BSD DSD 系要香港地产商配合中国【主权】的政策

汤生不敢写多一点政治可以理解, 港府仲有大把人才, 不是做对做错问题. 他们背后的动机不要乱批评佢地, 他们只可以顺势而行

看施生AM730的专栏, 如果微调如以下的解说, 那业主从2手市场买入新单位便全无"优惠"可言了 !!!!!!???

房策愈玩愈乱 !!!! 不知所谓.

"一般而言，从签临约到签屋契，需要一至三个月的时间；延后倒数，可令换楼者有更多的时间卖出原有的单位。不过，若是政府把卖出原有单位的时间亦以做屋契才作准，那就会把买入时所得的时间上的优惠完全抵销，毫无放宽的作用。因为，如果买入与卖出都同时用做契时间计，跟原先同时用签临约计，相差不大，并无优惠可言"

在此论譠中看到很多高手在评论未来楼市时，大都从经济角度及供求状况来作推测观望，但忽略了一个很重要的因素，就是人为干预。人为干预就是有人利用权力去干涉一样事物的自然发展，及强行将主观愿望凌駕於客观及自由发展之上。

就好像有一颗生长在野外原本灿烂绽放的鲜花，被路过者整颗掘起拿回家中的后园放在花盘上栽种，又觉得鲜花生长得凌乱而用较剪将之剪裁，弄到鲜花褪色凋谢。种花人恼羞成怒地问，我对你这样好为何你竟然还要死去 ！

香港未来楼市的命运或甚至香港未来整个社会的命运是否也会像那颗被人放在花盘内栽种的鲜花一样呢 ﹖呢个问题真系‥‥‥

睇过边日得闲去大围车公庙求翻支签问吓先。

如果今早你有睇730, 真系会觉得时也命也, 韦小宝要被惩处, 怎么周大疮就要跪求佢返黎? 再睇落去, 真系会笑出黎, 要搵高铁专家管建设本来就应返大陆搵, 英美铁路系统已经落后大陆太多, 营运另计, 韦小宝个背景都唔系做建设嘅, 讲果个理由出黎嘅人诿过於人, 真系当人傻嘅.

话虽如此, 韦小宝千万年薪怕且有一大半是准备用来祭旗的, 佢心里应该都好清楚, 张局长微末小吏, 实在唔驶太担心, 未排到佢, 市民对高铁的态度很 pre-occupied, 某会议成惊弓之鸟, 张局长同韦小宝, 实非战之罪也.

其实讲句公道话, 韦小宝任内是做得不错的: 1, 繁忙时间如金钟由这班车离站到下一班车停定基本上心算60下内完成, 是前N任都没有做到过的, 2, 在转车站基本可以车过车, 3, 创造大量就业机会, 在月台同大堂就近有职员帮手.

在这个强硬要求下, 为满足乘客需要, 系统超负荷运作, 为大股东(不知是谁哈)谋利益, 控制笔直外判争地价等, 那么突发问题是很容易发生的.

今日有份插佢的人, 也许忘记了自己每天都是受益人, 也许是根本不乘铁路的. 其实某会议的成员, 你地咁惊, 惊乜野唧?

仲有的是, 好像是公文袋, 搞那些无无谓谓的覆核, 就没有帮手造成延误超支? 学博士话斋, 那时间官员(同成员)为什么不努力劝劝婆婆...

17 楼郑林子所讲所写的东西，就系汤博士、PP、法子同我呢年多两年所讲的要点！

多谢郑林子----

懒人要讲出心底话，虽怕败了部分人兴致，但不吐不快。

多位前辈有先见之明，预告了今年中楼市会爆单边，懒人实则於12年尾己追随前辈高见，放卖手上中价楼套利80%，此单位现在估价下跌约10%，至於自住高价楼及自用商用楼就只考虑适当时换好换大，不过私下以为时机未到，只留下几个屯门细单位收租，最近续租各有3至5%左右升幅，懒人之前策略大致上追随前辈主张。

但懒人对前辈提示楼市会爆单边嘅程度就有唔同睇法，犹其是DSD优化消息传出后，应为楼市必大升嘅兴奋心情无大同感，过去1个月二手量同比升5成，实际数量都系偏少，价升幅有但不全面，就算全面价升而成交量及放盘量不足，懒人只解读为肯高价入市及追价者人数不足，笋价或市价盘淸仓后盘源无以为继，懒人认为悬重赏必有勇士卖命，出高价岂无业主放盘。

新盘将接连大、小、货尾齐出抢客，短时期数千伙大军压境，量升价平应可预见，辣招大致上重系压住楼市，唔计其他坏消息嘅影响，爆升？难矣! 就算长期而言供应未够，远风吹唔起只近风筝，尽晒力谂，都系得咁多，错漏百出难免，还望不吝指正。

Finally, it is important to consider some cultural and institutional factors related to China's real estate market.

(1) Unlike in the US, Chinese citizens cannot declare bankruptcy or walk away from their mortgages . Their liabilities will be with them forever, until repaid.（点解唔可以walk away from their mortgages）

(2) There is a stigma attached to housing defaults. In Hong Kong, for example, while a person can declare bankruptcy,  households continued to service their mortgages long after the values of their homes had fallen well below their mortgage liabilities after the crisis in 1997.

So, what is going to happen to the millions of vacant flats and the very high housing prices across China? The outcome is most likely a gradual deflation, lasting many years or even decades. 

TO 法子兄

非常多谢法子兄指点，36,38中指出嘅重点好有参考价，我会再谂消化一下；但系喺37法子兄创造咗个新医学名词哺乳脑，新逻辑学名词哺乳脑法则，同懒人嘅思维方式有重大关系，唔知算唔算系精神科一种，患有此症会说出诚实心底话？

佩服法子兄学识渊博，懒人确有啲担心，请不吝再详解，不胜感激!

TO法子兄

哺乳脑
哺乳脑在5千万年前进行演化。人体的哺乳脑，和所有哺乳类的大脑，在本质上并无二致，包含感觉和情绪，拥有玩乐的欲望，也是母性的来源。哺乳类会照顾自己后代，而爬虫类则不会这样做。

TO法子兄

睇嚟法子兄对哺乳脑学说极有研究，相信己经成为判断人类思维嘅大法则，精通哺乳脑学说己经可以用嚟解释大部分思考模型，系心理学同逻辑学嘅圣经典范，懒人孤漏寡闻，完全一世人未听闻过，但系我仍然唔认同哺乳脑学说可以解释懒人嘅思维，如果懒人真系错，咁就应该系哺乳脑学说嘅真正精妙奥秘之处，劳烦法子兄可唔可以俾多几个网址懒人参考，或请其他高人帮助，用法子兄嘅哺乳脑法则去分析玉石买手法则嘅缪误处。

法子兄所创造嘅＂楼市爆边＂呢个专业名词，懒人唔明，好想尝试用哺乳脑法则去了解，奈何网上资料极贫乏，仍请法子兄指点一二，若觉得太费神就请作罢，谢谢!

TO法子兄

懒人绝对无意，亦无能力与法子兄争锋，法子兄嘅绝大部分贴文，懒人真心拜服，毫不虚伪，法子兄热诚助人，有目共睹；只是心有所想，直话直说，如有冒犯，在此谢罪。懒人唔想行自己的路，更唔想行冤枉路，只想行对的路，法子兄值得懒人学习嘅地方多的是，大人不记小人过，再谢原谅。

问管理员一清二楚。所以关X超等专家不断警告都冇乜人理，因为厔主自己最清楚自己盘生意有冇钱赚

联汇下 港超低息料达10年
倘美国经济如日本迷失   

陆振球

2011年08月20日

最近财政司长曾俊华和金管局总裁陈德霖，相继撰文力撐联系汇率制度，其中陈德霖更指现时香港楼价高企，与港元和弱美元挂鈎无关，因其说法是对或是错，会对投资物业市场的部署有重大影响，尤其市场主流看跌美元汇价，而美债息口近日屢创新低，如情况持续，更令联汇与香港楼价是否有密切关系，值得加以探讨。

陈德霖力陈联汇与楼市过热无关

陈德霖说﹕「有人认为港元与弱美元挂鈎是推高楼价的元兇，但我并不同意，因为这个说法的其中一个假设就是当出现弱美元/港元时，香港楼价就会上升。
大家要明白，楼价走势取决於多项因素，包括土地及楼宇供应、购买力、人口结构、按揭借贷成本、及投资者对楼价和以上因素的预期等。

现时环顾亚太区不同经济体系，看不见一个地方的汇率制度或汇率走势与当地的物业价格有必然的关系。例如内地和新加坡的汇率制度与本港的联系汇率制度截然不同，可是即使两地的货币兑美元在过去两年都明显升值，内地和新加坡仍需面对楼市过热的问题，须采取不同措施去为楼市降温。

另一个说法是港元与美元挂鈎以致香港跟随美国所实行的宽松货币政策，令利率低企，刺激楼价上升。然而，环顾其他主要发达国家，利率亦处於极低水平。就算港元与一篮子其他主要储备货币挂鈎，港元利率亦不会有多高。现时最高的3个月银行同业拆息是欧元，但亦只有大概1.5厘，而日圆则只有0.3厘。

此外，其他国家的经验亦显示，加息对遏抑楼价的作用不一定很大，原因是当『楼价升完可以再升』的心理预期形成后，除非加息力度极强，否则很难把这个预期轻易扭转。而另一方面，加息力度太强，对整体经济亦会有负面影响。所以国际间近年已逐步意识到宏观审慎监管政策的重要性。尽管可用利率政策，多个亚洲国家（如新加坡及马来西亚）亦与香港一样，推行多项针对楼市的宏观审慎监管措施，旨在遏抑炒卖活动及加强物业按揭贷款的风险管理。」

虽然陈德霖否认联汇与香港楼价具有关系的「理由」多多，但事实胜於雄辯，自1983年港元与美元挂鈎以来，香港楼价与美元汇价走势，大多时候是呈反向表现（见图1），即美元呈强时，香港楼价每多走弱，而美元偏软时，则香港楼价却是往往向好，真的只是巧合？至於陈德霖只以近2年如新加坡和内地楼价都是高企，而两地汇价制度与香港不同来作「反证」，与图1提供约四分之一个世纪的数据作比较，哪个说服力会更大？

联系汇率 加大港楼价波动

陈德霖说联汇并非推高楼价的「元兇」，并不全错，因联汇也可成为推跌楼价的理由，而更为准确的说法，是联汇在楼价上升时，容易加大楼价升幅，而在楼价下跌时，同样容易将跌幅擴大。前者最明显是92至94年时，香港经济受内地带动而呈通脹压力，却因联汇关系而要随美国减息，便令楼价升势如火上加油，到了97年亚洲金融风暴后，香港出现通缩，却未能自主减息，以至楼价大跌6年多，整体楼价跌幅接近七成，难道又是巧合？

早前评级机构标准普标将美国主权债项评级，由最高的无风险级別AAA，下调至AA+后，引来金融市场軒然大波，连日来全球股市大幅下挫，但有趣的是，美国10年期国债反而备受追捧，其孳息在周四美国市更一度跌至1.978厘的历史新低。

上周联储局的声明暗示，现时的超低利率，会维持到至少2013年中，由於联汇关系，香港未来2年相信也会维持超低息局面，但2年之后又如何？Arcus Research驻东京分析师彼得‧塔斯克最近为英国《金融时报》撰写的一篇文章，或有一定的启示。

塔斯克指出，日本政府债券在2002年就失去了它的最高信用评级。今年年初，标普再次出手，将日本的主权信用评级下调至AA-。结果呢？在上周的市场混乱中，日本10年期国债收益率曾短暂跌破1厘，而日本目前的利率正处在自巴比倫时代以来人类社会的最低水平。

塔氏指出，不少评论指「日本面临著一场噩夢」，而事实是日本淨负债与国内生产总值（GDP）的比值确已超过了100%，但日本经济长期衰退，令到国债投资反而相对「安全」，所以仍备受追捧，令到孳息不升反跌，从上世纪90年代末，日本国债孳息便一直维持在1厘至2厘之间，看不出任何泡沫的存在。

美利率与日本经济低迷期 走势相似

近期市场的一种说法是，美国极有机会再陷衰退，而美国果如像日本的经济表现长期低迷，则维持低息便可能不是一两年的事。野村早前将美国和日本10年期债券息率的走势合併观察（图2），发现若将日债息率往前推20年，两者在金融危机出现后的走势极为相似，如「前车可鑑」，美国真的走上如日本的长期低迷之路，则美债息率便可能在跌穿2厘以后，可以在10年或更长时间在1厘至2厘的水平徘徊。

如此，香港在联系汇率之下，超低息环境便有可能维持10年或以上？那对楼市会有何启示？值得大家细心思考。

明报2011年8月20日<<睇楼Guide>>