楼市应分两个市场
蔡志忠
亚洲地产创办人
很多年前，笔者已经提倡楼市应该分为两个市场，一个是私人物业市场，另一个是公营和资助房屋市场。私人住宅市场任由它自由发展，可接受外来资金的投入，而公营和资助房屋留给本地客，能力不足的基层人士申请入住公屋，有入息但买不起私楼的首置者，可购买政府的资助房屋，这些房屋的订价要与首置者的收入挂鈎。
这样的话，大家在同一个市场都享有同等待遇，那么互相比较的机会就会少一点，社会的矛盾或许也会少一些。然而，政府总是有一个错误观念，以为把楼价压下来，就可解决年轻人的买楼问题，於是不断推出辣招打压楼市，结果出现了反效果。今天楼价再度飞升，不但抛离了首次买楼者的购买力，连用家的购买力也已经脱离。
楼市虽少了用家，但投资者的购买力仍在，这些投资者不但实力雄厚，而且人数越来越多，对整体楼价起了非常积极的支持作用。他们会用家人的名字去购买物业，比如以父母、子女的名字等等，甚至用一个人的名字同时购入多个物业，这些表面上的首置者，其实也是投资者。
中资抢地成楼市上升主因
今天的香港社会，再认为必须将楼价压下来，让首置者上车，这种想法已不合时宜，全民搵地增加供应都成了空谈。既然做不到，何必苦苦追求呢？楼价就算跌3成至4成，普通人也是买不起。所以将楼市分为两个市场，特别加推港人首置上车楼盘，定价与入息挂鈎，现在和将来也只是供首置者买和卖，这样才可让更多的年轻人成功置业。
有人质疑楼市已高处不胜寒，政府也多次强调要打破楼价只升不跌神话，可是无论当局如何出口术、施法宝，仍然阻止不了楼价升势，到底是为甚么？笔者认为主要有两方面：第一，香港是国际都市，属於外向型经济体系，外资进来投资或消费，直接刺激香港经济增长。香港长期这么好，全赖开放型的自由市场经济，大量资金不断流入，就算楼市非直接受捧，也会间接受惠。
其次，中资高价抢地也是楼市上升主因，诚如长实赵国雄所说：「今天卖出的面包价，以后连面粉也买不
1. 亮剑 2017-03-08 12:58:58
呢家越来越多「砖家」用恐慌性入市来形容呢家买家心态，我正式宣布「井喷」开始紧，打后几个月租约到期既租住等，会被业主打完心口打背脊，这餐将会非常饱！！
以下系小弟旧作，估唔到仲未过时。
9. 亮剑 2015-04-27 11:23:34
我想讲呢几年政府这打房措施点解唔 work！
不如现在做一个角色扮演，首先系买家：
上车客……手上只有百零万，明知两房同叁房平均尺价比较平，但在首期不足下，焗买火柴盒。
家庭客……有个BB就要返幼稚园/小学，希望揾个有合理房间配置、座向好及楼层较高的楼盘。
投资客……希望揾D出租机会大，租金回报比率较高的楼盘。
投机者……找个楼花期长、又有水位的楼盘搏短线。
大陆客……揾件人无我有，可 彰显身份的靓嘢，为求心头好，可不借腰间钱。
其次到发展商：
为求利润最大化，发展商会因应客路，而开各种不同尺码既则，去就上述呢几类客。
上车客……起D一或两房的火柴盒，就他们的毕值。
家庭客……好座向及高楼层的两房或三房会卖俾佢哋。
投资客……低层而座向较差者，因为平均尺价较低，但回报率较高，最合他们的胃口。
投机者……整D楼花期较长、又俾少少水位的楼盘，俾佢哋搏短线。
大陆客……成个项目执倒几多、食粥食饭，就睇呢D特色单位、天池屋、独立洋房卖成点。
发展商呢种运作模式，可确保佢哋D发展项目，喺合理的时间内，清咁大部分货，赚最多既钱，咁当佢哋的资金回咗龙，咪又搅过第二件嘢，做到货如轮转的最高境界。
但喺09年10月尾，政府取消投资收租者无得做按揭保险，同时收紧2千万楼的按揭成数到六成，咁买入豪宅作长线收租者，开始大减。
10年2月尾，政府加你2千万楼的SD。
10年4月尾，政府出9招12式，又规管一手楼花销售，咁发展商变现开始面临压力。
10年8月中，政府出3招14式，楼花无得摸售，投机的炒家坐晒艇要焗揸。
10年11月20日，SSD开始出炉，短线客争相走避，但另一方面，弍手供求开始产生微妙的变化，当时已有人指出，SSD会做成有实力的业主惜售，反而令供应减少，但政府当然扮听唔倒啦。
12年10月底，CY见楼市唔死，再次出招，呢次除了在SSD禁赛多一年外，还加上BSD，如此这般，除咗首次上车者同家庭客外，边个去买一手楼先？ 发展商资金不能回笼，仲会同你搏命去起楼？还会去为旗下土地更改用途来起屋？那些过百亿的招标项目，仲唔步步为营？咁唔够面粉点变面包出来？
13年2月23日，政府仲要出埋DSD， 呢句「人蠢无药医，医翻成白痴」真的好贴切！你CY咁搅，请问那些换楼客点换楼？
发展商起落嘅楼，有大小不同嘅尺数，全无影响的上车者力有未逮，有能力者你政府又唔俾人去买，咁发展商仲同你大大注搏拉柴？？
现在剧情的发展，就是发展商排队食尽你政府及半官方 机构的土地储备，再同你慢慢讲古！
香港人口组合中以60后为主，因此在80年代尾，90年代初就系佢哋置产的高峰期，想当年我喺9O年代初首置果阵，我的同学、同事及同辈，有几多个人有咁好彩，可得家人强劲火力支援？
因此当时大多数新楼楼盘，都会开 A及B类型单位，贪佢细细粒容易食。
开发商都系挑通眼眉之辈，因此「冧深」房价要就当时买家的收入水平，系共识。
随著呢十多弍十年时光飞逝，我身边唔少同辈的人工早已三级甚至十级跳，层楼换了几转，或者一变二、二变四， 现在呢班60后，其实好多人都已经供完最少一层楼，甚至就来供完第二第三层楼，咁他们的子女的置业能力，就绝对唔系单睇那班8~90后的收入水平，而系睇埋佢哋嘅老豆老母，有无实力同肯唔肯跌！！
香港其实不缺细码楼，而持有呢D楼嘅业主，为数不少其实好想将名下那间几佰尺换作900上。
但政府就系咁将D地去限尺限量，加埋打房政策骨子里，系迫人上细码货，咁发展商为求去货，将狂起火柴盒，那么中小型楼就会於下一个周期，产生供过於求的态势。
点解政府唔反思将D土地，用来起800~1200尺单位，然后鼓励那些揸住400~600尺的60后小业主楼换楼？
咁一来可增加价格比较相宜的中小型2手供应。
二来可改善60后小业主的居住环境。
三来当换楼链启动咗，那开发商旗下的土地资源就会被释放。
在香港，一块生地要变成楼宇，随时系一个楼市周期，即拾几弍拾年，现在政府大错已成，下一波细价细码楼的伙数将会供过於求！
如今补救方法系开发商在起火柴盒果阵，请预留部份相连单位可於日后打通，以备之后将呢D单位作捆绑式销售。
2. 亮剑 2017-03-08 13:05:27
32. 亮剑 2015-05-21 08:21:14
港楼沽出讯号……
民调显示，港人有8成「看好」楼市前景。
政府顺应「民意」，推出首置贷款。
楼市「井喷」，弱者「不问价」入市。
若要最多人喺同一时间输最多钱，方法好简单，那就是你畀倒绝大部分人信心:「今次真系无得输，机会难逢定要瞓身，话唔定从此脱贫」！！
36. 亮剑 2015-04-05 14:21:54
小弟数年前，已经公开讲过多次，在楼市循环尾期，会有不少早就入咗市嘅人，因各种理由而整多间，这就是财富效应。
打后每年都会有 2万个本地及回流大学生；有几万对新人成家立室；有成千上万的港漂有租住需要。
大陆同香港的中长线前景，小弟可谓极度睇好，除非大陆亚投行大计划最终被美国佬彻底打残，我实在睇唔倒对下几十年，香港会底特律化。
3. 亮剑 2017-03-08 13:14:45
面对香港呢个房策，作为一名中产小业主，真的唔爆粗都唔得！
市区、港岛、地鉄左近、全海无遮挡的大型土地，用来起公屋。
鸟不落、生卡啦、无雷公、 牙签地就卖俾开发商起果D得百零伙嘅单支。
咁以后那些公屋居民，就可以住喺市区相对大面积、环境比较好、租金又平、通勤时间又短的单位！
而俾足钱嘅中产，就要去大西北捱火柴盒，每月管理费因伙数少贵到飞起、又要转几架车先返倒工。
本来中产自我催眠，想话层楼会随通涨增值，但CY话升你老毛！
咁点解果D中产要向上楼？
不如打份散工轮市区公屋好过…………
呢个房策真的七到无朋友！！！
4. 亮剑 2017-03-08 13:18:08
18. 亮剑 2014-08-24 09:43:19
我喺呢几年的留言及回应，现在好不幸地一一实现。
例如本人曾经讲过，在牛市第三期会出现财富效应及井喷现象，衣家好嘅唔灵丑嘅灵。(对CY及其团队来说)
乜嘢系财富效应？我俾个好普遍的例子：
有个30出头的后生仔，他就来同佢女朋友拉埋天窗，而呢对准新人希望婚后有自己嘅小天地，咁在香港呢家佢哋有无计仔
1 呢两位小情人，要是父母都是公屋居民，咁他们想买私楼的难度系十分，我睇佢哋要排公屋，才能埋尾。
2 如果呢对准新人的父母，求其一方有间居屋，咁上私楼的难度系五分，勉强无幸福，我请佢哋留意新一批居屋发售祥情，先系正路。
3 要是他们的父母，求其一边甚至双方屋企人，都有自住私楼，而且已经或就来供甩，甚至凸多一两间，用来出租的话，咁他们能成功上私家车的难度，系0呀！呢D小夫妻可班出来的首期，系集几条水喉而成的，百零两百根本系手到擒来。
在此本人再次呼吁，唔该有无学者对此课题作出研究，例如揾银行、按揭中介、地产代理攞料，再喺新楼售卖厂做大型民调，咁政府主事嘅房产的官员，就会知道现在香港的房地产，究竟发紧乜嘢病、害了甚么瘟，以免日后药石乱投、搅到一镬泡都收唔倒科。
5. 时辰未到 2017-03-08 13:29:29
老施虽然没有讲清讲楚利息与楼价关系，但最低限度都有提到利息，至於供应就只字不提，莫非老施认为供 应对楼市没有影响，如果是真的话，就不会在一年前，楼市成交量低迷时要求政府减少供应，而事实上，任何一个香港人都知道，未来庞大供应量将会令楼价下跌，他们是否愿意接受这个事实就是另外一回事，我不明白主持人当时点解没有提出这个问题，或者这是一个赞助节目，一问一答，大家都有相当默契，不会出现尴尬场面。
虽然官员不满意老施讲清讲楚，但他们又无能为力，否则，只要老施讲一句，今日物业市场的乱状，全是政府官员无能所引致，便将官员KO，我并不是拔刀相助，只是不能掩盖政府为楼市放下的心机，增加供应是挽救楼市的一条良方，我认为政府是做对了亦做到了。
6. 时辰快到 2017-03-08 13:41:09
有年轻朋友同我讲，他的住宅单位升了很多，如果现在卖走，可以几年唔需要返工，我问他的住宅单位是不 是用有限公司持有，如果唔系，他只不过是纸上富贵，事实上很难将单位以高价卖走，年轻朋友话他是香港人，买楼只需要付正常印花税，如果用有限公司买，要额外多付15%BSD，有冇咁傻，物业代理同佢讲真的有高价成交，而且新盘全部加价，唔通仲有假，佢叫我唔好睇楼市睇得咁淡，否则，我会损失搵大钱机会，我话多谢教诲，叫他尝试将住宅单位出售，睇吓物业代理点样讲。
如果有人在三年前买了楼，见到现在楼价，又不用付SSD，随时会心动将自住单位卖走，不过，当他们放售时，物业代理第一句就会问那个单位是否由有限公司持有，如果话唔系，代理就会话很难做到好价，因为买家是找寻那些用有限公司持有物业，贪最高可以悭30%印花税，如果不是由有限公司持有，减价两成或者有机会，现在大家见到的高价成交，大部分的物业都是以有限公司持有，只要将股权转让，就可以完成物业买卖交易，不过，大家不能说那些成交价是虚构的，只是不需要付印花税的成交价，物业代理当然不会讲实情，不需要太久，物业市场便会出现一楼两价，住宅单位如果用有限公司持有的售价会高很多。
7. 孟波 2017-03-08 14:08:48
亮剑兄睇得真系准，我正正是你说的60后，望到楼市同你形容的一模一样。
8. 亮剑 2017-03-08 14:40:25
亮剑 2013-12-25 15:13:00
以下系一条典型换楼链:……
A君系 80 后上车客，用 9 成按揭上左个 150 万 2 手居屋盘。
B 君就系嗰个居屋旧业主，拒用 200 万换左隔离街嘅私人单幢楼。
C 君就系嗰个私人单幢楼旧业主，拒要升呢住铁路沿綫物业，所以用 300 万换西铁上盖物业。
D 君就系嗰个西铁上盖物业旧业主，拒想住近阿妈，就用400 万换市区 2房物业。
E 君就系嗰个市区 2房物业旧业主，拒想个仔近翻间好学校，就用 650 万换半山 11校网嘅 2房物业。
F 君就系嗰个半山 2房物业旧业主，拒啲细路读紧小学，想大家有些少私人空间，所以用 1,000万换左隔离街3房物业。
G 君就系嗰个半山 3房物业旧业主，拒屋企有 3个人住，但只得一个厕所，所以拒用左 1,300万换左一个 3房两厕嘅单位！
H 君就系嗰个半山 3房两厕嘅物业旧业主，拒参观左一个新楼盘，就系贪拒个会所正，用左 2,000万买左一个单位！
成条换楼链起因，系 H君买咗一个全新豪宅，因而引发继后嗰 8 单交易，但政府话呢班友炒起个楼市，要整治！
咁首先就系收紧银行借贷成数，限制例如H君呢类人去买嘢。
再将手上啲地皮限尺，等发展商以后要起多啲火柴盒出来跑数。
最后使出杀手鐧DSD限制上面嗰班友去楼换楼！
问题解决了吗？
好似唔得喎！
首先B 因为换楼不成，所以 A 冇得做业主，要继续捱贵租。
而由 C 打落嗰班人，本来预咗去换楼嗰笔钱，就成为拒哋嘅弹药。
例如 C 君本预你一球换楼，现在就屈就下继续住旧居，然后就将嗰一球化作首期入件居屋出租！
一理通、百理明，如此类推。
其中 H 君仲可变少少嘢，因为拒如果入件 7 M ，正常 SD 已经要 3.75 %，你政府出招限制高价楼买卖抽重税咩，咁拒哋咪买上车盘罗！
那么不如买两件细码嘢好过，省下各种 SD唔在讲，慢下手打后几年嘅差饷因括免关系而唔使交先过引！
如此由C打落到 H 君咪有楼住之余，仲有楼出租罗！
咁睇呢个打房政策，对以上各位人兄(除了 A)来讲，简直系【德政】呀！
咁A咪好惨？
系呀！
你仲唔多谢各位曾生及梁生关照？
9. Danny 2017-03-08 14:55:14
亮剑兄见解精准,我们乐於见到多啲贴文,同蔡生有异曲同工之妙!
10. 有道理 2017-03-08 15:18:22
非常好!
[其次，中资高价抢地也是楼市上升主因，诚如长实赵国雄所说：「今天卖出的面包价，以后连面粉也买不
11. 风险高 2017-03-08 15:26:49
12. bos fan 2017-03-08 15:46:29
谢谢亮兄分析！本人也是原本想买一个大单位自住，结果政策关系，迫住改买了两个旧楼细单位收租，变在收租佬印印脚都好过引。
13. 地盘佬 2017-03-08 17:53:31
14. Richard C 2017-03-08 18:01:01
To : 亮剑
I am one of the property investors, your articles match with all the phenomena we see and the investors behave more or less the same manner as your predictions.
Since 2013, many investors intend to purchase small lump sum properties. What the government should be doing now is to encourage people to buy high lump sum properties like reduction of tax , and force those investors with many and multiple small properties for rent to sell.
This will encourage people to improve their flat area and environment, while if they are holding up too many small flats, they need to pay extra tax for each, this would immediately boost the supply of small properties in second hand market
15. 一种贪念 2017-03-08 20:13:24
而公营和资助房屋留给本地客，能力不足的基层人士申请入住公屋，有入息但买不起私楼的首置者，可购买政府的资助房屋，这些房屋的订价要与首置者的收入挂鈎。???
以往,购买政府的资助房屋的人士, 租者置其屋的人士, 此类人士都是有一种贪念的心态才买楼的,早年有人见有几仟元几万元的升值利润就急不及待沽售套利, 有十万元赚,二十万元赚已经好高明了, 此类人士有一个共同特性,就是售出后等跌再回购,聪明绝顶...
16. 好友 2017-03-08 21:28:55
想当年亮剑兄准到无朋友但却惹恼了其他人，从此被全面封杀。亮剑兄现在终於肯再留言，相信很多读者都感到安慰。
17. 向饭民说不 2017-03-08 21:57:50
楼上，香港有引刀自醉实力等跌投机买家，虽然他们是淡友，但是他们也积极的准备入市。
香港有不小这样的淡友，所以应该不小实力买家。
18. 支持者 2017-03-08 22:25:52
还是亮剑比较醒,好过好多专家教授博士,佢当年预测今天应验!
19. Tony lam 2017-03-09 00:42:40
亮兄 美国佬系咁印假银纸/长期低息、再加阿爷越跑越顺、买楼赢面高系常识、梗大把人睇中、不过你就演绎你谂嘅因果、嚟印证你嘅眼光、你讲果D换楼炼、卖细换大只系小数、供完加按买多层收租/投资/帮仔女就见好多、由上而下买多几层投资嘅就大把、冇辣招制住班有钱佬落场、够胆嘅用家边有机会上车、唔喜欢689一回事、但佢绝非楼价上太空慨罪魁祸首。
20. 向饭民说不 2017-03-09 01:16:34
楼上，罪魁祸首不就是有引刀和自醉这些在大陆赚了钱，虽然是淡友，但是却准备在香港入市，而估计应该吾小人，所以刚需不低。
21. 亮剑 2017-03-09 08:48:12
Tony 兄及各位网友……你的想法可能与政府主管房地产官员的思维方式差不多……「预期楼价将会大涨，咁咪压抑需求罗」！
但小弟对上5年系用逆向思维方式，去思考呢个问题。
这问题就是「究竟香港那些2手盘，系甚么人放出来？」
其实只要大家不存偏见、预设立场、老老实实去思考、去解答呢个问题，咁样楼市上升的问题便可迎刃而解。
呢几拾年，香港业主卖楼的理由，不出下列原因:……
1 赚够……但政府系咁出招，是否间接话畀大家知，这个升浪有余未尽？
2 止蚀……呢几年任何人去买楼，都要过五关斩六将，真系少D实力都要靠边站，如此这般几乎个个业主都咁硬净，等闲跌幅焉能震仓？
3 楼换楼……先买后卖，你要有大量现金喺手，畀定、畀xxD、过银行压测，你估话咁易；如果先卖后买，咁易夹咩？而且呢几年，市场实盘稀缺，你卖就易不过买入难呀，而且真空期住向边？
4 换货……将比较差劣质素既物业，转为质素较好的物业或其他投资工具，本来系香港不少投资者成日做既行为，但呢家只要你拥有超过一个私人住宅，咁你卖咗一件要再买翻，抽税抽到你面无人色，如此这般阿水去换货？而呢几年不少投资工具坑人无数，讲来讲去都系楼市比较稳阵。
政府出招可将需求大压六七成，不过在另一方面，二手供应大减七八成，顾得头来脚反筋，楼价因此继续升！
22. 分水岭 2017-03-09 09:58:19
在过往的十五年间,有最蠢的投资者类别,都是先购入合适的物业, 再把不合适的盘源沽出变现资金作为下一步投资用途,,,与先沽售物业等跌类别形成一个成败的分水岭...
23. Stanley Leung 2017-03-09 10:20:14
亮剑眼光独到。
24. hifi 2017-03-09 10:40:58
小弟呢几年一直有看亮剑文章,够精境实际,小弟获益良多~thanks~
25. 亮剑 2017-03-09 12:03:54
小弟自1998年开始，写咗好多文章去报纸及网站，提出香港点理顺房屋政策。
例如房屋3级制，第一层系公屋，由政府出资建保障房畀低下阶层住，以稳定草根阶层；第二层系由政府及土地拥有者兴建不含地价的房屋畀中产阶层购买，只收回建筑成本，地价部分就摊分50年由小业主分期归还；第三层系由政府及土地拥有者照现时私房政策发展，因应市场所需自由发挥，你市场可以卖几多，政府不会理你，但后果自负。
其实大型发展商及新界原居民手上拥有的土地，可以起码兴建几十万伙私楼，如果免咗补地价磋商，立刻便有大量土地资源得以解放，而政府之后分期从小业主身上取回补地价的金额，绝对不会少过一炮过同发展商收取。
政府点解可以令发展商发展「微利房」？
这可以同拥有农地的发展商做等价交换，起一尺「微利房」，就可用「优惠/折让价」补一尺「暴利房」地价！
当然政府要在打房政策呢度拨乱反正。
地价分50年收，地价点样定呀……
我提议按每年应课差饷租值30%作补地价，每月收取。
https://youtu.be/il4HTZsiCg8
施永青先生在「讲清讲楚」提到呢个「市场分割」概念，与小弟的「小业主来补地价」的想法大同小异，不过实行起来，施老板呢个方案就算做到，可能蚊已瞓。
小弟的方案与C老板既差异在於:
1 即时有楼(将部分新居屋行补地价后数)有土地(同发展商拆墙松绑)与等立法会运到。
2 施老板的方案，喺最初几年会给市场做成大量寻租机会，因为这些楼冧蕊细，如果楼市喺高位肯定供不应求，到时这些楼，就会好似启德「港人港地」嗰啲楼一样，盏益晒啲发展商大发横财。
26. 亮剑 2017-03-09 16:07:21
亮剑 2017-03-03 09:58:11
呢度原来仲有朋友睇小弟发噏风，咁我又讲下D新野。
今年首季如果数最万众期待的新盘，咁我讲系「南昌站上盖汇玺」应该冇乜人反对。
唔知新地是否夹过时辰八字，在这个盘强势推出前，发生咗几件事:
1 有楼万事足节目
2 CCL破顶创新高
3 鸭脷洲地王天价卖出
4 黄竹坑站上盖高价批出
新地於2011年斥资$118亿投得的港铁南昌站项目，合共3,414伙。
住宅：2,311,031平方尺
商业：297,732平方尺
总楼面：2,608,763平方尺
如果呢个项目今日拍，你每尺出15~16K，我估都要返屋企瞓觉，咁现在我就用呢个价做面粉价，现在个市正在起哄，新地仲唔同佢赚尽，讲你都唔信！
呢家就算新地卖大包当免费宣传，首批光猪卖平均19K都起码赚一倍，即呢个项目新地随时执300亿，在此可见政府几年来顾住打房打房，系将库房个荷包倒吊的行为。
有政府官员及「砖家」安慰大家， 地皮买入价加建筑成本有可能大过卖出价，做生意唔系赚硬嘅！
但小弟认为现在港资发展商的处境，等同食紧辣椒的小业主，你卖咗买唔翻，佢一定惜售，同时会set高价先肯放。
在前几年，位於铜锣湾、旺角及中环，有些大型铺位租盘以天价成交，以销售额来计，冇可能围倒皮，更遑论盈利，不过市场人士话呢D租户系国际级连锁店，佢哋落重本於呢D地方设立旗舰店 ，一来当个位系桥头堡；二来系霸位插旗；三来当打广告，现在大陆发展商正正系做紧同样动作，因此小弟估计邻近汇玺嘅前长沙湾副食品市场临海地，会拍到每尺23k以上为新地助兴。
大陆的发展商，年销售系成千亿甚至几千亿，香港的发展商长线睇真系跟又死，唔跟又死，不过在此之前，楼市定必波涛汹涌好戏连场。
………………今天系3月9日，小弟在此承认早前过份乐观，高估汇玺首张价单光猪价，原来无万九嘅！
27. 亮剑真神人 2017-03-09 16:18:32
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170309/bkn-20170309151623783-0309_00842_001.html
新盘混战：汇玺首价单折实均价18998元 新鸿基地产(00016 )西南九龙南昌站上盖汇玺公布开价。新地副董事总经理雷霆表示，首张价单推出210伙，折实平均尺价18,998元，买家仍享楼价1.5%现金回赠，形容为焦点盘、惊喜价。
28. 风险高 2017-03-09 18:45:05
29. 吓小朋友 2017-03-09 20:40:17
快爆破了,泡沫来了,楼市有危机! ?????????
楼市任何时候都会快爆破......,泡沫任何时候都会来.........楼市任何时候都会有危机! .........买楼就预咗会有风险, 不买就没有风险, 任何成功者都是险中取胜, 不要在此吓小朋友啦......
30. CD ROM 2017-03-09 21:26:46
31. 普通市民 2017-03-09 22:35:13
真的好希望亮剑继续多分享楼市未来2，3年走势，令到我们更加更清楚未来财富管理
32. 认真讲 2017-03-10 01:53:58
宜家咁高楼价,超出普通市民负担,再落去支持唔住,必将会爆破,我都信会爆!
33. 九井河新闻 2017-03-10 09:24:02
九井 河新闻
【星岛日报报道】一名市民前年以白表方式申请居屋，但并无申报拥有40幅共值1000万元土地，被房署揭发并提出检椌，早前被判160小时社会服务令，有关单位的20万元订金亦被没收。
房署表示，该隐瞒千万资产的白表申请人，因在要项上作出明知是虚假或具误导性的陈述，违反《房屋条例》而被房屋署检控。被告於2月23日在观塘裁判法院被裁定罪名成立，惟裁判官考虑到案情严重，并不适合以罚款方式处理。在参阅感化官的报告后，法庭於在3月9日向被告判处160小时社会服务令。
由於被告所购买的居屋单位仍未正式入伙，居屋销售小组亦已撤销较早时与被告所签订的买卖协议，并根据有关条款没收被告所缴付的20多万元订金。
34. 亮剑 2017-03-10 09:48:43
真的好希望亮剑继续多分享楼市未来2，3年走势，令到我们更加更清楚未来财富管理……
小弟无未卜先知嘅能力，不过呢个世界有人有「天眼通」，佢就是李嘉诚先生。
记得佢做乜你跟著做，但不要做佢对手。
现在李生系陆续沽出中港房地产，然后买入有稳定收入的投资项目，套取息差。
35. 维廉 2017-03-10 09:52:18
亮剑兄，你估错咗，新地开价无万九，好应该摆返几围认衰酒噃，人家估错咗都摆认衰酒，你唔系咁衰仔唔摆吖？
36. 亮剑 2017-03-10 10:04:57
亮剑兄，你估错咗，新地开价无万九，好应该摆返几围认衰酒噃，人家估错咗都摆认衰酒，你唔系咁衰仔唔摆吖？…………
哈哈，我不嬲都认衰仔，所以我唔敢公开叫阵同陌生人「赌光猪价」！
当然私底下有同朋友赌CCL、落成量、发展商能否一q清袋等，我为人不尚空谈愿赌服输，仲输过两叁次畀人，不过我找晒数啦！
37. 无喱头 2017-03-10 10:21:41
无喱头预测睇法:2002年至2012年间买入的房产物业都处於一个安全投资收益期,2013年致今年2017年间则处於美国式牛市筑堤储水式收益中,将受国际环境影响投资情绪,不崩堤一样会继续有收益,无需恐慌...
无喱头预测睇法: 无需恐慌...大市有好大的承接 承托力...
38. 小生 2017-03-10 10:24:52
多谢亮剑 分享，讨论区真的需要你咁多具质素分享。谢谢
39. 摆和头 2017-03-10 11:07:29
一位网友为 亮剑兄抱不平, 亮剑兄以江湖人物心态,用抱不平心态情绪评论楼市,并冇采用压服式评论语气,并冇采用霸王指令式评论语气,实不需要摆和头酒,亦冇跳上擂台通打全港擂台霸主,可以不需要摆和头酒,...
41. 二少 2017-03-10 18:53:31
42. 新加坡减辣椒税 2017-03-10 19:07:13
Latest Property News:
Seller Stamp Duty - SSD Reduction
1st year of sale - 12% (down from 16%)
2nd year of sale - 8% (down from 12%)
3rd year of sale - 4% (down from 8%)
4th year onwards - 0% (down from 4%)
TDSR
- No longer apply the TDSR framework to mortgage equity withdrawal loans with LTV ratios of 50% and below
Share Transfers
- Stamp duty will be applicable for purchase of shares of companies where assets are Residential properties in SG
All these will be w.e.f. of 11th March 2017
43. Goal Keeper 2017-03-10 20:34:46
小弟不才，汇玺最平折实价$16782,最贵折实价$20,229
亮剑兄估平均$19,000，远吗？
而且亮剑兄估新地闲闲到执三百亿 ，都未开估，为何要咁快下判断？
估CCL 118的那位，大家觉得估得准吗？
44. 二少 2017-03-10 20:37:47
45. 往事回带 2017-03-10 20:55:23
往事回带...
28. 撞鬼 2015-09-04 00:58:24
目前,香港楼价的沽测,都是个人的心理状况, 与事实的进展运行完全不一样, 香港人的恐惧心态多啲,...
只听到楼梯声响,不见人落来, 撞鬼...
29. 知足 2015-09-04 16:54:42
30. 又撞鬼 2015-09-04 18:14:24
31. 引刀一快 2015-09-04 19:36:12
支持CCL，自强不息，天天向上，你有你跌，佢有佢升。
32. 运输工人 2015-09-04 20:02:31
46. 【Now新闻台】 2017-03-10 21:30:30
对於有报道指，已担任两届人大代表的田北辰因经常作出批评而被阻止连任。田北辰强调自己只是讲事实，不相信因为这样而被力阻。
47. 大惊小怪. 2017-03-11 00:01:53
如往年一样，被称为「举手机器 」的山西籍代表 申纪兰再次参加中共两会。88岁高龄的申纪兰已连任12届全国人大代表 ，声称自己从未投过反对票，她的出现令网上再次出现一片 ...
全国两会召开前夕，去年9月被查大连原市委常委、副市长曹爱华被双开，并坐实了其落马原因之一是 涉辽宁贿选案。人大 常被称 「橡皮图章」，「举手机器 」。中国的老百姓对中共人大 选举的实际意义也是心知肚 明.
上世纪五六十年代毛泽东 一步步破坏了三权共治，使人大 政协沦为花瓶或举手 表决的机器 ，三权之治，成为一党独治。「文革」之时，一党独治又变成了毛泽东 ...
政治就是这样,不必大惊小怪.
48. 往事回带 2017-03-11 00:17:29
往事回带...
24. 引刀一快 2015-12-02 20:47:16
25. 假设未来 2015-12-02 22:02:50
假设未来下跌运行支持点???
2014 年初 ccl: 118.点.--146.92点. == --28.92点.
28.92点. ÷ 3 = 9.64点.(假设第一个下跌运行支持点.)
146.92点.-- 9.64点. == 137.28点. (假设第一个下跌支持点.)
146.92点.—( 9.64点.× 2 ) = 127.64点. (假设第二个下跌支持点.)…跌到118.点.是极差的运数.
图像显示: 127.64点. (假设第二个下跌支持点.)拥有极强的支持力度…震出的都是实力不足者的货源.
49. 地产人 2017-03-11 01:07:15
50. 亮剑 2017-03-11 08:55:12
49. 地产人 2017-03-11 01:07:15
亮剑兄,好怀念法子,井喷上升是他发明,何其准确!
…………
估唔到我走去辣著个火头， 烧到去法子兄嗰一叠，事实上「17年井喷」系小弟提出的，法子兄讲嘅系「衡平比」及「沙漠矿泉水理论」！
51. a 2017-03-11 09:11:50
法子《双方大激斗》
2016年11月06日
有两方阵营激斯杀，buy side 同 sell side。buy side 有10人（入市的人），sell side 有5人（放盘）。
几个回合下来，buy side 余下7人，sell side 余下2人。
一个有自己立场的执法者，拿出一支左轮向 buy side 甲开了一枪，buy side 甲倒下了。
sell side 乙说：「开枪果然有效，执法者！快开多几枪。」
执法者马上不停开枪，用完子弹，再上弹，再开，一共开了15枪。
sell side 乙破口大骂道：「你15枪都打在buy side 甲的尸体上，有什么用呢？」
政客想用「打炒家」这口号，去增加自己政治筹码。
所以向尸体连开15枪。
备注：
增加DSD税率之前，75%的成交已经是首置，不用交DSD。
把DSD税率再加上去，对 buy side 的效果只会越来越低。
相反，sell side 觉得「卖了就买唔返」的效果就越来越明显。
所以，DSD税率过了一个临界点，就会反而令楼价上升。
52. a 2017-03-11 09:13:02
法子《百页帘现象》
2014年6月22日
现在已经不用再谈会否爆边，而是细价楼爆边后，会发生什么事？
下一步应该系A的价把B的价，顶上去。
因为，其实A+B+C的供应数量都唔够应付需求。
租金也是这样。
丽城区的两房租金，是$12500到$13500。
但3房的租金，是$13000到$14000。
这是沙漠矿泉水效应。
一支矿泉水卖$3。
两支矿泉水卖$3.5
而家系d人袋口得3.3都要焗买一支。
现在「租金」已经出现沙漠矿泉水。
如果楼市整体唔够楼，「整体」楼市ABCD都要升。
但B的人受限，买唔到C，C如何升？
那么，原本能买D的人，就能买上升了的C+。
同样价钱，住细啲，楼价一样升。
这一定，%计，A会升多过B，B会多过C，C会多过D。
第一种升市是，80年代，个个越揾越多，想住大啲。需求增加。
那些年，豪住升得多，%计。
即系鱼次、包鱼价升得多过米价。
第二种升市是。
不是因为人人揾到钱，所以上升。而是「供应停咗」。
即系打扙，唔够食物。食物价格一样上升。但升的是低价食物，例如米，会升得劲过包鱼。
A推B的不是人，是商品价格。
不是现在住A的人，换楼去买B。
而是，原本买C的人，C升了，往下望，望见A的价钱已经升到和B一样。所以买B。
所以打扙时，应该屯米，而不是包鱼。
现实是，原来住A的人呢？
去了那里？
答案系：德雅（工厦）
当A的价升的时候，B的价定住。
到A的价升到B的价时，AB一齐走，C的价定住。
到AB的价升到C的价时，ABC一齐走。
ABCDE好像百叶帘一样。
今日说的「百叶帘现象」，就是想说明，现在错价的不是细价单位（A），而是中大单位（BC）。
现在A的高价不会回落，下一步是BC上升。
53. a 2017-03-11 09:14:34
法子《百页帘现象》
2014年6月22日
现在已经不用再谈会否爆边，而是细价楼爆边后，会发生什么事？
下一步应该系A的价把B的价，顶上去。
因为，其实A+B+C的供应数量都唔够应付需求。
租金也是这样。
丽城区的两房租金，是$12500到$13500。
但3房的租金，是$13000到$14000。
这是沙漠矿泉水效应。
一支矿泉水卖$3。
两支矿泉水卖$3.5
而家系d人袋口得3.3都要焗买一支。
现在「租金」已经出现沙漠矿泉水。
如果楼市整体唔够楼，「整体」楼市ABCD都要升。
但B的人受限，买唔到C，C如何升？
那么，原本能买D的人，就能买上升了的C+。
同样价钱，住细啲，楼价一样升。
这一定，%计，A会升多过B，B会多过C，C会多过D。
第一种升市是，80年代，个个越揾越多，想住大啲。需求增加。
那些年，豪住升得多，%计。
即系鱼次、包鱼价升得多过米价。
第二种升市是。
不是因为人人揾到钱，所以上升。而是「供应停咗」。
即系打扙，唔够食物。食物价格一样上升。但升的是低价食物，例如米，会升得劲过包鱼。
A推B的不是人，是商品价格。
不是现在住A的人，换楼去买B。
而是，原本买C的人，C升了，往下望，望见A的价钱已经升到和B一样。所以买B。
所以打扙时，应该屯米，而不是包鱼。
现实是，原来住A的人呢？
去了那里？
答案系：德雅（工厦）
当A的价升的时候，B的价定住。
到A的价升到B的价时，AB一齐走，C的价定住。
到AB的价升到C的价时，ABC一齐走。
ABCDE好像百叶帘一样。
今日说的「百叶帘现象」，就是想说明，现在错价的不是细价单位（A），而是中大单位（BC）。
现在A的高价不会回落，下一步是BC上升。
54. a 2017-03-11 09:15:34
1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生，
3D的「真正的影响」明年第一、第二季就会出现，到时就会「爆边」。
我指的影响不是利淡的影响，爆边系指成交价向上爆单边市。
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节录
法子《现在不只是小阳春》
2014年7月21日
近来和一个朋友食饭，因为他几年前（2011年）听到我的说法，而买入屯门一个单位，这几年不用交租单位也升值了，所以请我晚饭。
期间他提到有大地产代理的老板说，这次升势只是一次「小阳春」，到9月升市就会完。
我对他说：「现在各大屋苑的衡平比还在1.1左右，代表楼市体质还是很强。未来几年应该还会出现"一浪高於一浪"，当然期间会有些时候会横行一段抖下气。」
55. a 2017-03-11 09:19:02
法子《细价楼爆边论》
2016年02月27日
香港细价楼在今日起8个月之内会向上爆边。
56. a 2017-03-11 09:22:43
法子《细价楼只是开始》
2014年8月9日
看一看今日的报导，正如我之前所讲，今年年中会「爆边」，并且：
1. 细价楼只是今次升市的「领头羊」
2. 今次升市不是「小阳春」
3. 嚟紧几年楼市会「一浪高於一浪」，因为现在衡平比只是1.2左右，还未到1.6。没有大跌5成的条件。
57. 荣仔 2017-03-11 12:09:54
58. 地盘佬 2017-03-11 19:43:49
一个亮剑，一个法子，都系时光旅行者，马后炮睇返，准确得离奇
59. 读者见解 2017-03-12 04:11:03
60. 引诱业主 2017-03-12 08:19:04
楼价创新高,引诱业主沽楼...
香港置业分行高级联席董事曾家辉表示，长沙湾泓景台8座高层C室，面积约716方尺，原业主较早前以约1038万元沽售，见低於市价，决定赔订重售，终获区内家庭客以约1138万元承接，尺价15894元。业主收订金3%，扣除赔订及佣金约40多万元，仍然著 数。原业主於2002年9月以约281.3万元购入上址。
62. 有缘路人 2017-03-12 11:12:48
引申58楼一问
亮剑及法子的预期楼市走势的确另人佩服;
但往事已矣,
放眼将来应如何?
如果各位如前几年一样,
无私地及不惧得失各路英雄地,
坦言己见,
为有缘人指点方向,实在无言感激
有缘的路人敬问
63. 奇妙 2017-03-12 18:38:10
一向睇市准确嘅班友全部消失，几只错足成年嘅蛋散则继续献世，世事之奇妙莫过於此.
64. Tony lam 2017-03-12 23:17:55
65. 资助啫 2017-03-13 09:12:41
过往三年上网电脑中毒报废十部电脑,好彩马会赞助资助啫.
66. 恒常化 2017-03-14 08:47:33
楼市高水恒常化, 置业心态难消失!!!
67. 哈哈 2017-03-15 10:07:31
点解重有人觉得贫富悬殊好正常呢?
祝君好运
热切期待和谐社会重临
68. 和谐社 2017-03-15 11:14:29
App下载
回！」为其公司旗下货尾单位道出了加价的理由。说得正确，前两年大家都笑中资疯狂抢地，可能会亏大本，今天却让人家笑我们港资是井底之蛙。就像启德发展区的「港人港地」地皮，当时楼面地价每尺才约@5,300，今天已经达到每尺@13,500。今日的高价还是明日的低价吗？笔者不敢保证，然而中资买地的眼光，的确是比港资看得更长远、更透彻。
回！」为其公司旗下货尾单位道出了加价的理由。说得正确，前两年大家都笑中资疯狂抢地，可能会亏大本，今天却让人家笑我们港资是井底之蛙。就像启德发展区的「港人港地」地皮，当时楼面地价每尺才约@5,300，今天已经达到每尺@13,500。今日的高价还是明日的低价吗？笔者不敢保证，然而中资买地的眼光，的确是比港资看得更长远、更透彻。]
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