Hong Kong’s housing market has been picking up since the 2008 financial crisis. Private housing prices surged 195 percent between late 2008 and the end of January this year, translating into an annual increase of 14.3 percent.

However, flats with a saleable area below 400 square feet have posted a price gain of 227 percent in the eight-year period, more than 30 percentage points above the overall market rally.

By contrast, flats with a saleable area over 1,600 square feet only rose 95.9 percent, lagging the broad market.

In fact, small flats have constantly outperformed the market since government tightening measures have distorted market demand.

The Hong Kong government has unveiled eight rounds of counter-cyclical measures to curb home prices since 2009.

The authorities have mainly targeted medium and large flats initially. For example, in August 2010, it cut the mortgage loan ratio from 70 percent to 60 percent for houses worth above HK$12 million.

Since November 2010, lenders have been required to offer mortgage loans of no more than HK$4.8 million for flats worth below HK$8 million. The mortgage insurance program only accepts applications for flats worth below HK$6.8 million.

These measures have directed market demand to smaller flats or starter homes. That has led to a starter-home market boom.

Two indicators show that the starter-home market is getting bubbly.

First, the price premium between starter homes and so-called blue-chip housing estates such as Taikoo Shing has kept narrowing.

For example, the price gap between Taikoo Shing and certain starter-home estates such as City One Shatin, Sha Tin Center and Tai Hing Gardens is falling close to the bottom over past 20 years.

Second, these starter homes are getting more expensive and thus less and less affordable to potential buyers.

Although there is no clear definition of starter homes, it is generally considered to be those selling between HK$4 million and HK$5 million.

But even at those price ranges, it’s becoming harder for homebuyers to finance their purchase.

At present, for apartments exceeding HK$4.5 million, the maximum borrowing limit is 80 percent. Further uptick of starter home prices means buyers need to come up with more down payment, and this cannot continue for long.

Translation by Julie Zhu

原文:

上车盘买少见少 狂潮何时了 ?
  吕梓毅 
 信报首席经济及策略师

　　上周本栏提到，香港货币基础（Monetary Base）暂未因为美国加息行动而出现退潮，即「水多」情况持续，并继续支撑本港楼价居高不下。然而，这并不意味楼价不跌情况可永远持续，尤其个别内在和外围负面因素正逐步浮现。今期我们与读者先探讨其中一项内在因素――上车盘狂潮。

　　自2009年金融海啸后，香港楼市便展开连绵升浪。根据差饷物业估价署数字显示，自2008年底至今年1月底为止，整体私人住宅售价累计上升1.95倍，或按年升14.3%。

　　然而，不同单位面积类别的价格升幅却十分参差【注】。以实用面积最细的A类单位为例，同期累积上升多达2.27倍，较整体升幅多逾30个百分点！反之，实用面积最大的E类单位，同期只累升95.9%，分别远远落后整体楼市和A类单位近100个和130个百分点之巨【图1】！可见在金融海啸后的楼市升浪中，单位面积愈大，期内楼价的累积升幅便愈细；反之亦然。

辣招迫购买力涌细价楼

　　此外，若以4个不同起点来观察这波楼市升浪，分别是自2008年12月至今年1月、2012年1月至今年1月、2014年3月至今年1月和2016年3月至今年1月，即每次楼市调整后重拾升浪起计至今的表现，与同期整体楼价升势的差距比较，同样可发现类似讯息，即不论升浪从哪个起点计，细单位表现都跑赢整体楼价升势；而单位面积愈大，升幅较同期整体楼市升势的距离便愈大【图2】（只有自2016年3月至今的升浪，E类大型单位与楼价期内的升幅差距有所收窄）。

　　为何会出现上车盘或细单位持续跑赢大市呢？说穿了，当然很大程度与政府「辣招」扭曲市场需求有莫大关系。

蓝筹屋苑尺价溢价严重偏低

　　自2009年至今，特区政府和金管局已先后推出八轮辣招或逆周期措施，藉以抑制楼市的升势。然而，或许当时政府不欲影响市民上车置业，不难发现早期的「辣招」主要针对中大价楼，对上车盘影响有限。例如：（1）2010年8月收紧1200万元或以上的住宅按揭成数，由70%降至60%；（2）2010年11月起，楼价800万元以下的住宅，最高贷款额不能超过480万，以及按揭保险计划只可接受680万元或以下物业的申请；（3）2013年2月把九成按揭的住宅楼价上限，由原先的600万元降至400万元，而450万至600万元的住宅最多只能敍造八成按揭等。而且在2013年2月之前，200万元以下的印花税只是100元而已！由此可见，在这些辣招下，无疑驱使更多市场购买力推向细价楼或上车盘，直接造就上车盘狂潮。

　　问题是，上车盘楼价疯涨的情况何时了？这点或可从以下两方面找到端倪：

　　其一，蓝筹屋苑与上车盘尺价溢价。正如以往本栏分析，一些大型优质蓝筹屋苑（如太古城），由於物业质素及保养较佳，加上位置优越，往往较新界区屋苑存有一定的溢价（premium；下称「屋苑溢价」）。以太古城与沙田第一城为例，自1994年至今，两者3个月平均尺价存在的溢价介乎28.4%至86.3%（【图3】；选用太古城屋苑作比对，纯粹较具代表性的优质蓝筹屋苑）。若与部分地区偏远的屋苑，如嘉湖山庄比较，「屋苑溢价」水平相对更高（78.7%至267.5%）。

　　随着近年细价楼愈升愈有，大价楼表现继续大落后，令「屋苑溢价」的差距逐步收窄，个别上车盘如沙田第一城、大埔中心、沙田中心、大兴花园和新屯门中心，更接近过去20年溢价范围的底部位置；其中，上述首3个上车盘现时的溢价水平，甚至较1997年还低！

　　换言之，除非大型屋苑楼价升势加快（惟在特区政府辣招掣肘下，相信机会不大），或预期「屋苑溢价」将出现新常态，令溢价水平进一步收窄至更低，甚至达负水平位置（惟这也似乎不太合理，很难想像太古城平均尺价与沙田区的屋苑趋向一致），随着愈来愈多「屋苑溢价」逐步收窄至历年区间范围底部，上车盘狂潮可能已开始进入倒数阶段。

　　其次，上车盘买少见少，买家负担能力将受考验。一直以来，上车盘均没有明确定义，不过，若以价格划分，相信读者的认知或许是那些楼价四、五百万元或以下的物业。

买家负担能力受考验

　　然而，随着过去几年上车盘楼价持续攀升，令目前所谓「上车盘」买少见少。截至今年1月底为止，一、二手楼成交价达500万元或以下成交比例分别只有8.5%和41.4%而已，两者均处於纪录偏低的位置【图4】，而且相信当中不少是四五百万元的交投，因为目前一、二手楼成交价300万元以下的比例分别只有2.5%和14%【图5】！换言之，目前市场可供买卖的上车盘，大部分都是400万至500万元的物业。

　　问题是，按目前的辣招规定，楼价在400万以上已不能透过按揭保险获得九成贷款；楼价在450万或以上，更只能获得八成贷款上限，即上车盘买家须支付更多首期，进一步压抑购买力。屡创新高的上车盘楼价遇上购买力愈趋减弱，结果如何不问自知。

　　总括而言，自金融海啸后楼价升浪的一大特色，便是上升动力由上车盘带动。然而，经过逾8年的飙升后，「屋苑溢价」已收窄至异常偏低水平；加上所谓「上车盘」的入场门槛已攀升至一般市民难以负担的程度（因所需首期愈来愈大），令这个上车盘狂潮逐步逼近尾声。

　　注：差饷物业估价署把私人住宅单位划分为A、B、C、D和E五类。A类单位即实用面积小於40方米；B类单位即实用面积为40至69.9方米；C类单位即实用面积为70至99.9方米；D类单位即实用面积为100至159.9方米；E类单位即实用面积为160方米或以上。