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精英文集

地產泡沫

 

陳文鴻
研究所所長

2024年2月6日 (東方)

  房地產泡沫的作用有二:

  一是樓價上升,再沒有合理的價格,變成了音樂椅的遊戲。大都知道會被淘汰,卻只希望在價格崩跌前先一步,把價高不值的房地產讓別人接手,自己賺取暴利。每人都是這樣計謀着,僧多粥少,房地產實在不值這樣的價格,虧損的多,賺取暴利的少。

  真正賺錢的,不是個人或小本投資者,而是大發展商。它們並不炒賣,而是用各種方法把價格抬上去,它們只賺取抬高樓價後的利潤。更多的不是賺發展樓盤的利潤,而是企業股市上市進行炒賣、套現來賺取大利。即使股市大跌,樓價大跌,他們早已套現離場,資金調走,虧的是買樓買股票的小戶,這是內地的普遍現象。香港較好,因為大發展商的股東不完全套現離場,而是隨周期循環,接着在房地產市場和股市運作,不像內地房地產新貴,賺了一次錢便跑。

  二是泡沫穿破之後,各方利益叫囂要救市。穩定市場是可穩定社會的經濟信心,但救市是要把樓市救至哪個價格呢?是建築成本加土地開發價加經營成本加稍微利潤,抑或是要維持泡沫的價格呢?以香港為例,救市是要救至二萬元一平方呎,抑或是一萬元呢?不定底價標準,而是放錢,便是使泡沫的投機再現,即使好景不再,還是對實體經濟有害無益的投機,價格升還是要有人承接才有用。是社會、政府配合地產界盲目地唱好,好使投資者、投機者返回市場,用泡沫價來買賣,支撐房價?若市場實在受不了這樣的價格,社會與政府這樣做,便是替房地產利益欺騙市場上的小戶和用家。

  以中國內地的例子,房屋建多了,居民有房的比例高,農村的房屋也應計算在總供應內。需求方面,人口減少,人口向特大城市轉移,除了特大城市(北上廣深)的中心地區外,在軌道交通的普及、便捷、便宜下,樓價怎樣可維持泡沫時期的價格呢?無論政府怎樣催谷,供求差距不會有所逆轉。

  同樣地,香港毗鄰深圳等地,交通來往方便,生活成本低於香港,市場供求因素和人們的理性行為,正在把香港的需求分流。若內地和海外需求流入香港的少於香港流出,香港房地產怎樣可回復泡沫之前的水準呢?炒賣的一去,跌勢便阻擋不了。差別是房地產的市內區位有否優勢,有的話還可維持一定的水準。

 
 
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1. SYB 2024-02-06 10:52:44
接近一半香港人50歲以上,個個計劃退休。無錢走不動靠政府,其他可安排隨時自出自入。
2. Z 2024-02-06 12:06:55
想請教一下,
如果全球樓價都升,只有自己向下.是否很弊?
而且如何看待,銀紙也在泡沫化的問題?
3. 偷換概念 2024-02-06 14:58:39
樓價泡沫化同銀紙泡沫化是兩碼事。
4. 雲在青天水在瓶 2024-02-06 17:15:11
陳述流於表面, 民粹多於專業. 

現在社會的要求是撤辣恢復常態, 不是要求托市. 
5. 回4樓 2024-02-06 22:49:09
社會?代表幾多人?過半嗎?有統計數字嗎?不要動不動就代表所有人。
6. 海南人 2024-02-07 00:49:50
我覺得想樓價跌的人多過上樓價升的人!炒家始終佔少數
7. 雲在青天水在瓶 2024-02-08 15:22:41
資產價格圍繞價值上下波動, 是投資市場的現象及常態. 

香港樓市的升跌, 與聯系匯率有內在的關聯, 這一觀點我在金融海嘯前的2007年就大聲疾呼, 現在已成為港人的普遍認知. 那麼, 內地沒有聯匯制度, 樓市多年來的上升, 又是與什麼因素有關呢?

中國近幾十年來, 國際貿易一直順差, 外匯儲備最高時接近4萬億美元, 按照經濟學理論, 一國長期存在大量的貿易順差, 央行為維護匯率的穩定(這一點與香港聯匯有相通之處), 必須回購美元, 投放基礎貨幣即人民幣, 從而推高通脹率. 要避免出現惡性通脹問題, 必須找到一個渠道, 能夠把超發的貨幣收回來, 回籠到銀行體系. 而房地產市場正是能夠把通脹這隻猛獸關起來的籠子, 於是便看到內地房地產市場的蓬勃


現在, 香港因聯滙而隨美國實行高息政策, 內地因國際貿易受制於美國的制裁和關稅政策出現低增長和疲弱, 樓市自然而然轉弱. 

作為專業人仕, 應該多從專業的角度去分析樓市的升跌, 並由此向政府提議可行的解決方案, 吹水唔抹嘴之事, 留待我等網上好事之徒來做
8. 回7樓 2024-02-08 18:11:59
價格由供求決定。大陸樓市爆煲係因為供應過剩,樓房多過住戶需求,同美國制裁無關。