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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
樓價歷史實在告訴你的事情
梁隼
2014年8月9日

  反映二手市場價格的指標先後創出歷史新高,每次破位後就會有評論認為樓市即將見頂,現水平買樓是很危險的。可是歷史實在的告訴我們,自樓價指標於前年第二次突破九七年的歷史高位後,就算在該水平按市價買入住宅單位,現時也有兩成利潤。

  誠如長實李澤鉅所說,地價只是樓價組成的一部份,更何況是一個技術分析形態,以此作為唯一論據分析樓市就完全是錯配。

  就算迷信技術分析來評論樓市,都要熟讀過去樓市的周期規律,而樓市比股市的周期長得多,就算蒐集了二十年數據,都只能夠觀察到一至兩個周期,想觀察多一點,就要拿更多的數據如五十年(1965-2014)來分析。筆者透過李兆基博士傳及差餉物業估價處資料綜合起來才能夠連結一起,再按升跌規律分兩個周期,分別為1965-1983年,港島住宅樓價由幾十元升到約一千元一呎,然後因中英談判膠著及外圍經濟欠佳而回落,直到1984年落實中英聯合聲明後樓價再重拾升軌,樓價由七百元起步升到1997年中的七千七百多元為止,然後因金融風暴、樓市八萬五、沙士等多項因素打擊,令樓價由高位下跌七成,不過比起1984年的起點仍有數倍升幅。


 

  現時的升浪由2003年的三千多元起步,升到現水平約一萬二千多元約有三至四倍升幅,和過去樓市周期動輒升十倍作比較,樓市距離真正的見頂似乎還有距離。

  另外比較一下過去兩個周期的升跌時間,1965年的一浪的調整期約三年左右,而1984年的一浪的調整浪約為六年,可以觀察到香港的樓價都是升的時間比下跌的時間長得多。

  從上升的時間推算,香港的樓價的確已到達了臨界點,不過政府的一系列調控樓市措施除扭曲了市場需求外,會否連同上升時間規律也一併扭曲就值得深思。

  另外要留意過去兩個樓市周期上升十倍以上後才有顯著調整,今次周期至今約升了四倍左右,就算有調整幅度也不會太大,預測樓市將會跌一半或以上的專家們,恐怕會又一次撲空。

(附錄:九龍及新界的樓價圖)


 
 
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1. 網主 2014-08-09 16:49:36
歡迎脫苦海、梁隼錄我們這個網絡群體, 「地產資訊網容納不同觀點,  值高質討論, 讓市民得到大量資訊之餘, 更能渡破胡亂砌詞 的分析。
2. 惜緣 2014-08-09 17:16:50
平時我都一路有睇脫苦海的文章,現在呢度有的睇就更加方便,歡迎歡迎。
3. 山高雲低 2014-08-09 17:25:33
脱苦兄有真知灼見,在此可以唱所欲言也。小弟自然也可大飽眼福。
4. 中女社社長 2014-08-09 17:33:40
歡迎 ^_^

人們只看到過去,對將來完全不顧。樓市升至新高便高呼到頂,其實高處未算高,有前詹者自會看見將來,一般人士只會懷念過去
5. 網中人 2014-08-09 18:08:31
睇落梁隼風格有點似PP, (食)力,實力,,打殘虛無飄渺的無厘頭blogger
6. David 2014-08-09 18:38:10
我之前都有看脱苦海文章,他剛從看淡轉看升。
7. 網迷 2014-08-09 18:51:03
梁隼不是脫苦海喎
8. 肥婆四 2014-08-09 18:52:08
高手當前 ,有文必讀!
9. 路人 2014-08-09 19:05:28
上升十倍的歷史,確實,無疑,梁隼夠遠見,淡淡可否列舉跌十倍的歷史?沒有,換句話說,淡淡只會被歷史的洪流衝向閉閂的溪渠,沒砙遮頭告終。
10. 高野山 2014-08-09 20:41:30
97年前的30年,是香港經濟高速發展的年代,一般人收入大幅增加,現在香港已不復當年勇,樓價升10倍的日子已不復返,看看其他發達大都市紐約、倫敦、東京的近20年的樓價就知道。
11. To 路人 2014-08-09 21:02:19
跌有計倍數的?只有計跌幾多成,可知閣下一類好友的水平;(
12. 路人 2014-08-09 21:34:10
樓上
好,就比你捉到我邏輯字蝨,回到升十倍前,即九成,有沒有?

睇你淡友不是靠捉字蝨取勝吧!
13. 阿甘 2014-08-09 23:28:03
歡迎脫苦海和梁隼, 呢個網站高手雲集, 再有專家加入分析, 網站一定越辦越好~
14. 珍惜香港 2014-08-09 23:33:08
珍惜香港

好高興脫苦海、梁隼兩位高人加入地產博客。呢度臥虎藏龍,各有立場;多啲資訊同交流,大家必有所得。

我唔喺太鍾意評論樓市嘅升跌,不過歷史的確話咗俾我地知,樓價縱有波動,長線都喺向上。呢個其實唔喺啲乜嘢神話,只不過喺史實啫!我成日話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字。但喺準確嘅數據,的確可以令到我地,清楚了解依家同以前嘅來龍去脈。

唔清楚了解現在同過去,又有乜嘢資格展望將來?

可能有人會認為,世事變化萬千,亦無絕對,將來嘅嘢,唔一定跟依家同以前個勢去走。喺嘅!不過,如果你認為將來會跟過去咁走,只喺靠估,咁你話將來唔會跟過去咁走,甚至話會開倒車,又算喺乜?咪一樣靠估

期望兩位嘅立場、資訊同展望,會為呢度增添更多角度嘅思維,豐富大家嘅投資寶庫,令到各位一味靠估之餘,更客觀,更實在,更貼市!

總之,就好似大家經常講嘅,共勉之啦!
15. 哈哈 2014-08-09 23:43:44
To David
呢度喺好友網世界,脫苦海唔轉睇升,怕比人插到撻皮。
16. 過癮 2014-08-09 23:49:04
哈哈,喺喎
好似王文彦咁?被人插到要收起回應欄。
17. 樓市唔跌最可靠訊號 2014-08-10 04:20:12


樓市唔跌最可靠訊號(股榮)






《壹週刊》自2001年至今年以來,約700期當中,講樓市的超過40期。

大家對樓市新高、屋苑癲價、劏房有價有市的報道,應該已經感到麻木及不耐煩。的確,見到樓市gogogo,第一次會覺得黐線,第二次感到茫然,第三次認定理所當然。所以,坊間對樓市的聚焦點,不再是升到幾高,而是幾時會仆街。有樓的,想高沽等跌買番;冇樓的,就等冧市做業主。

上周五《蘋果日報》A1用棺材房月租$2800,形容樓市瘋癲的現象。記得昔日股市新聞成為A1後,反高潮倒轉走的機會甚高,配合近日不斷有專家出來,指樓市快見頂,心水清的人或感覺到,樓市真的進入調整期。不過,多位資深行家不約而同地講,樓市要見頂或見底,最可靠的要睇《壹週刊》,事關明燈指數近乎爆燈。

為了印證壹仔的威力,股榮統計了《壹週刊》自2001年至今年以來,封面用樓市做古仔的報道。約700期當中,講樓市的超過40期,對樓市的睇法,約九成唱淡,除了2007年及2010年有兩、三期形容樓市會掂,如〈二手樓起動〉、〈買,入市執死雞〉,其餘超過20期的大標題都是淡到冇朋友,包括2014年〈樓市敲喪鐘〉、2013年〈樓市懸崖〉、2012年〈撚爆樓市〉及2011年〈不要買樓〉等。其間樓市未爆,中原樓價指數(CCL)卻升爆廠。

2008年海嘯後,樓價短時間內急回,算是近年最好上車機會,08年底CCL低見約57水平,壹仔同期以〈樓市假反彈 入市忍手〉為封面,燈盡樓市。

出現如此情況,原因有兩個。第一是現象易睇,結論難測。有現象不等於可作結論,正如有泡沫,唔等於即刻會爆。雜誌又好,報紙又好,愛以社會現象分析股樓興衰,例如有豪宅鬼城的現象,只能說豪宅市場有暗湧,卻不能代表整個樓市出現危機。換作股市,大市近月氣勢如虹、成交急增,這是牛市的現象,但能肯定目前是牛三嗎?現象是真,但將之推論到主觀意願,難免有一定錯判風險。

第二點,香港樓市根本上是一個被扭曲的市場,政府不斷干預打壓下,買家業主、投資客、以至發展商,對後市皆存在不確定性。經濟學上,如供求失衡,價格上會有所反映,繼而令供應增加,將價格回復至合理水平。

目前樓盤供應少,令價格飆升,但發展商卻不願增加供應,反而平價投地,不是睇淡後市,而是無法預知四、五年後起完樓,需求還存在嗎?因此目前惟有嘆慢板,慢慢賣,慢慢起,等政策明朗化,始重新部署。

一個被扭曲的市場、劣幣驅逐良幣的社會,可以極不合理,卻吹佢唔脹。

股榮

18. 樓市風雲:看淡樓市也不沽樓 2014-08-10 06:31:01
樓市經過一輪衝刺後,無論一手或二手成交,都有減慢的趨勢,看好樓市的業主或投資者當然不當一回事,至於看淡者又再強調樓市已是強弩之末,現時下行趨勢漸成,並指不出一年內,樓價便會大幅下滑。
最近有一位學者又撰文指本港樓價極度偏高,不出一至六年內,樓價必會出面大調整,其實類似的評論由去年初已出現,當時有另一位學者指樓價年底必跌,今年初該名學者又修訂為今年底前樓價必大跌。每一次估完又錯,錯了又估,年復一年,始終會估中。六年內可以發生的事實在太多,如該位學者估該段時間內樓價再大升,同樣有可能發生。估樓價跌,似乎是叫業主先沽樓變現,然後再在低位買回,賺其差價。高位沽出,低位買回,其實每次命中機會只有二分之一,兩次皆中,成功機率只有兩成半,失敗率高達七成半。這簡單推算,已說明為何想以高價沽物業然後成功低價購回的機會是何其低。
倘業主持有物業不沽,理論上一半機會會輸,但過往多年香港樓價升的時間,明顯長過跌的時間,簡單推算,持有物業輸錢的機會率一定少於一半,既然如此,就算看淡樓市,也無必要將物業沽售。樓市看似簡單,但千算萬算,越算越錯。
這已成街頭智慧,所以因看淡樓市而沽售物業的人,其實向來不多。

何熊輝
樓評人

19. 引刀一快 2014-08-10 07:04:37
唔係嘛?計錯數呀!
20. 法子 2014-08-10 08:54:55
歡迎梁兄、脫苦海兄,

請繼續寫出真相。
21. 法子 2014-08-10 08:57:43
法子《回看有毒井水一文》

2014年8月9日

重讀幾年前《有毒井水》一文,回想當時自從2009年一直勸人不要賣掉自住樓,因為看好樓市。當時受到「大多數人的不同意」,覺得我是「瘋癲」。於是寫下《有毒井水》一文。其實,投資21年,已經習慣了「大多數人的不同意」。(之前已聽過類似有毒井水的故事,我只是重寫出來)

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法子《有毒井水》

2012-01-12

從前,有一個鎮,鎮中有一口井。這口井被女巫下了毒,凡喝此井井水的都會變瘋,失去常性。越來越多人喝了。
後來,一個年輕人發現了,但大多數人已經喝了,餘下的少數人雖然已經知道真相,但因人數太少,並且反被喝了的人話自己才是行為不正常,最後因為太大壓力,決定喝下井水,讓自己變成「正常」。
22. 法子 2014-08-10 08:57:49
法子《回看有毒井水一文》

2014年8月9日

重讀幾年前《有毒井水》一文,回想當時自從2009年一直勸人不要賣掉自住樓,因為看好樓市。當時受到「大多數人的不同意」,覺得我是「瘋癲」。於是寫下《有毒井水》一文。其實,投資21年,已經習慣了「大多數人的不同意」。(之前已聽過類似有毒井水的故事,我只是重寫出來)

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法子《有毒井水》

2012-01-12

從前,有一個鎮,鎮中有一口井。這口井被女巫下了毒,凡喝此井井水的都會變瘋,失去常性。越來越多人喝了。
後來,一個年輕人發現了,但大多數人已經喝了,餘下的少數人雖然已經知道真相,但因人數太少,並且反被喝了的人話自己才是行為不正常,最後因為太大壓力,決定喝下井水,讓自己變成「正常」。
23. 法子 2014-08-10 08:58:28
法子《細價樓只是開始》

2014年8月9日

看一看今日的報導,正如我之前所講,今年年中會「爆邊」,並且:

1. 細價樓只是今次升市的「領頭羊」

2. 今次升市不是「小陽春」

3. 嚟緊幾年樓市會「一浪高於一浪」,因為現在衡平比只是1.2左右,還未到1.6。沒有大跌5成的條件。

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節錄自2014年8月9日東方
【on.cc 東網專訊】繼政府的私人住宅樓價數據破頂後,緊接地產代理的同類指數亦創出歷史新高,最新報約124點,較去年3月高位再高出0.34點,較2010年首次推出辣招後高出40%。二手業主放盤態度更趨強硬,各區藍籌屋苑速錄多宗癲價放盤及反價封盤個案,鰂魚涌康怡花園有3房標準單位,最新放盤即叫900萬元,較同類高位再高出近9%。另荔枝角美孚新邨有多達30%業主反價及封盤,更有業主極速反價後封盤。

中原楊文傑稱,樓價持續向上,盤源持續減少,業主放盤態度轉強,康怡花園頻錄封盤及反價個案,其中N座高層3房新放盤,新開價達900萬元,同類單位做價828萬元。該行盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島28座2房戶,六月封盤前叫價約620萬元,近日解封叫價加40萬至660萬元。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城錄零星提價放盤,但交投持續,日前春櫻閣1個單位以約1,268萬元轉手。

除港島屋苑,該行吳志輝稱,美孚新邨有約30%業主反價、封盤,其中7月底才放盤的1期百老滙街21號高層戶,開價590萬元,早前已反價至620萬元,近日索性封盤拒售。該行樊志聰稱,青衣有80%睇樓客曾遭反價,即使由投資者持有連租約翠怡花園1座中層戶,仍反價18萬至338萬元,可見業主信心。

反映樓價走勢的中原城市領先指數創新高,本周報124點,按周升0.37%,較去年3月高位再高0.34點,當中(中小型單位)指數創再歷史新高報122.53點,按周升0.14%。另該行城市大型屋苑領先指數,按周跌0.02%至124.22點。分區方面,港島樓價指數按周急升2.25%至134.14點,新界西指數亦升約0.43%;新界東及九龍指數,分別跌1.96%及1.26%。

雖然樓價向上,買家仍怕「執輸」搶盤。中原黃達雄稱,大埔居屋明雅苑A座高層5室,放盤1小時零議價下,自由市場即售310萬元。祥益陳光稱,投資者不睇樓,即以285萬元購入屯門大興花園1期1座低層戶。而忠誠拍賣昨成功拍出沙田翠擁華庭7座高層D室「半契樓」,亦獲一口承價,以150萬元成交。

利嘉閣報告稱,周六、周日兩日錄約1,865組預約睇樓,按周升1.4%,連跌5周後回升;其中柴灣杏花邨預約睇樓升約29%。美聯馬立成稱,將軍澳周末二手睇樓量按周更升約25至30%。

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法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。
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法子《兩種升市》

2014-04-19

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》。

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法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

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法子《細價樓是「第二類升市」的領頭羊》

2014年7月7日

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚趐、鮑魚價升得多過米價。

所以有個說法「先升豪宅,升到細價樓就係尾聲」。


第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過鮑魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

在第二種升市,「先升細價樓,升到高價樓才是尾聲」。

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比97高峰貴81%!

誰再睇小細價樓?

節錄2014年7月7日蘋果日報

荃錦中心呎價突破萬元
土地註冊處資料顯示,原業主2011年僅以272萬元購入,賬面賺143萬元或53%。連同今次成交,此單位於過去24年錄五次買賣紀錄。1990年售價僅54萬元,1997年高峯期升至226萬元,2010年跌至195萬元。最新成交價比97價還要貴81%。

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中價樓的價錢正在「被細價樓頂上去」


節錄2014年7月7日蘋果日報

細戶癲,三房大戶亦越搶越貴,消息指,33座高層B室三房戶,實用820方呎,以破盡屋苑歷來成交價最貴紀錄的833萬元易手,呎價10,159元。金管局總裁陳德霖5月上旬曾指,「600萬以下叫上車盤」,目前第一城600呎以上單位,入場費已要600萬元以上,上車盤再沒有上車價。

24. 小陽 2014-08-10 09:08:16
盧韋柏看好香港 為花旗置業
領導世紀大刁 54億買商廈
 【明報專訊】花旗剛於上月豪斥54.25億元,向會德豐(0020)買下了觀塘One Bay East東座全幢商廈(右圖),這個世紀天價,不僅創下本港單幢商廈的成交新高紀錄,而且也是花旗在香港經營逾百年以來,最大的一項投資。為這單交易「拍板」的花旗香港及澳門區行長盧韋柏,沒有理會樓市見頂風險、佔中政治危機、中港經濟轉差等種種「雜音」,早就把眼光放到十分長遠。他反問,既然公司下一個100年也會留在香港,為何不自置物業? ...... [詳情]
25. 自我陶醉 2014-08-10 10:36:22
多謝梁隼兄嘅分析及分享!

從歷史樓價分析數市, 在下有以上看法:

1. 經濟及基本因素分析方面:

六十年代大量中國移民湧入, 出生率高, 近一半人口在25歲以下, 出現大量廉價勞動力

七十年代標記着香港在生育率及出生率下滑的開始, 美國取消金本位制, 展開高通脹新年代

八十年代歐美經濟起飛, 利率見頂, 香港晉身亞洲最發達的城市之一,與南韓,台灣及新加坡合稱為亞洲四小龍。

九十年代,香港同時面臨出生率急劇下降、人口老化, 社會勞動人口短缺。

2000年至今, 貧富懸殊加劇, 政經動蕩, 利率見低, 美國次按問題引發泡沫爆破, 歐美債務及青年失業問題, 正在拖累全球經濟, 政治方面, 香港更面對前所未有的困局, 令經濟及發展停滯不前, 請問有何有利的經濟因素可令未來樓市大升?

2. 升幅分析方面:
由1965的數十元升至1980的一千元是20倍, 1983的700多至97的七千多是10倍, 幅度明顯大幅放緩, 由2003開始的上會是五倍而不是十倍嗎?

3. 圖表分析方面:
要分析金融市場長期走勢及升跌比例, 建議考慮使用半對數圖會較算術刻度圖更合適。


26. 法子 2014-08-10 11:01:28
法子《徵稅不能解決現在的問題》

2014年8月10日