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敢說亮話

沒有尼馬的巴西

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年7月8日

  巴西教練史高拉利又打電話給我,我首先恭喜巴西贏波,阿史冇乜心機答,贏波都沒有用,尼馬受傷,今屆都出唔到,想贏德國都幾難,阿史知道我了解德國戰術,問我巴西在沒有尼馬的情況下,如何能夠擊敗德國,其實阿史問錯人,他應該打電話給曾俊華,財爺玩劍擊,他會以重劍無鋒來回答,以巴西實力,就如一把重劍,何需鋒利的尼馬,如果尼馬落場,德國隊一定會施以硬朗踢法,到那時候尼馬才受傷,更加打亂部署,好似當日巴西在英國爭奪世界盃,雖然有球王比利押壓陣,仍然敵不過踢法硬朗的歐洲隊伍,在比利受傷下,甚至帶傷上車,結果是英國奪盃。

  我同阿史講,沒有尼馬的巴西隊才有機會擊敗德國,因為德國在各項戰術中,一定會以尼馬為攻擊對象,尼馬受傷不能上陣,反而令德國隊失去重心,只要巴西穩守,在適當的時候快速反擊,一樣可以擊敗德國,尤其是德國一對中堅轉身慢,速度不高,如果上前助攻,回防不及,便有機會失波,阿史講了一輪葡文便收線,今次,我識得譯,佢話:鬼唔知阿媽係女人咩,如果尼馬唔傷,巴西就一定贏德國,這是阿史的想法,我不認同。

  我唔明白阿史點解沒有考慮到,如果尼馬受傷,有何應變措施,今日香港的評論員,都已經給如果二個字害到雞毛鴨血,大約一年前,不少評論員認為香港的樓市會下跌一半,不過,他們說如果美國退市,加息,如果香港不撤辣招,兼失業率飆升一倍,如果國內業主賣走他們在香港的物業,班資回朝,香港樓市就會下跌一半,但他們從來沒有考慮他們所說的如果,如果不來,結果又會如何,好彩,在過去一年,樓市成交量大減,即是很少業主相信他們的預測而賣樓,不過,那班專家又說,成交量太少,不能代表樓市真正去向,我相信他們的意思是成交量如果如往日,樓價就應該下跌,其實,當樓市成交量增加,表示積聚購買力爆發,樓價就會上升,大家對同一件事有唔同見解亦是正常。差D唔記得阿史叫我幫佢排陣,佢話旁觀者清,排鬼排馬,最多是搵奧斯汀代替尼馬,兩個後衛老過李娜,又貪攻,識上唔識落,但始終是主場,在球迷吶喊助威下,鹿死誰手,仍然是未知之數。

 
 
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1. 贏德國 2014-07-08 11:38:22
沒有尼馬的巴西隊一樣會贏德國 . 像業主一樣
2. 大寶二寶 2014-07-08 12:01:53
段個枰,巴西個人質數可能好少少, 但足球係團體賽, 德國服從性高, 合作好, 夠机動性, 吾似奥斯卡独食, 爱盤弄,大衞雷斯同馬些路輕出。 所以我都係睇好德國多D。

共勉之, 哈哈!
3. Oscar Lam 2014-07-09 05:00:50
大寶二寶兄,
巴西上半場0:5輸波。我真正感受到甚麼叫兵敗如山倒!當一個球隊、一個人失去信心時,它的失敗是可以很徹底的。希望巴西隊努力,打好下半場!

共勉之,哈哈!
4. 法子 2014-07-09 06:46:22
法子《呃雨嚟落和爆邊的證明》

2014年7月9日

節錄了一篇上年11月和一篇今年3月的發表,再看看今日的樓市報導。
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法子《爆邊》

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。

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法子《呃雨嚟落》

2014-03-09

想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下調整4%」為期一年,在該年需要買樓的人暫時忍手,部份先租樓觀察一下,其現象是租務成交上升,買賣成交下跌,之後就造成2011年和2012年的需求同時在2012年爆發,稱之為「呃雨嚟落」現象。

現在想說的是DSD 造成2013年的「慢速向下調整4%」為期一年,在該年需要買樓的人暫時忍手,部份先租樓觀察一下,其現象是租務成交上升,買賣成交下跌,之後會造成2013年和2014年的需求同時在2014年爆發,「呃雨嚟落」現象再次發生。





還有一點想說明的是「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買,但樓價也不跌下去?」

其實買樓的人可分為3類:

A. 買入單位後,自己入住,街坊是也。這類人傾向以屋宛創新高價,才較為願意賣出。如果不是「屋宛新高價,他們傾向不賣,住耐啲。」

B. 買入單位後,畀人入住,收租佬是也。這類人在市場有正常流通性的情況下,沒有「賣」或「不賣」的傾向。一切看前景回報,但3D令到流通性很低,尤其 DSD令收租佬賣出物業後再買回時成本太高,所以也傾向「不買不賣」。

C. 買人單位後,無人入住,伺機沽出,炒家是也,這類人在市況下跌時,是止蝕得最狠的一類,無論在股市或樓市,大跌都是由這類人造成的。

SSD一出,C類人馬上消失。
DSD一出,B類也不賣。
現在只剩下A類,這類人在市況下調時,很難說服街坊賣掉「自住樓」,你問下地產代理就知,唯一可能就係「嚇」,嚇他們,令他們怕大跌5成,所以你看見代理們提供給報章的成交報導,都以「劈價」描述,但「劈價了一年」CCL還沒有大跌,因為代理只是想利用報章的影響力令到A類人士有認知錯誤,覺得市況急速下調,只有「嚇」才能令部份A類人放掉自住樓。

所以,現在大家也知道「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買,但樓價也不跌下去?」

上述是關於二手樓市的分析,至於一手樓,就要說供應,這部份我有更驚人的發現,但應承過好友,不把它公開。對不起。

2014-03-09

法子

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節錄自2014年7月9日蘋果日報

錦華花園一個月升10%
祥益盤嘉茵表示,屯門錦華花園B座中層2室,實用面積348方呎,以318萬元成交,呎價9,138元,成交價亦創屋苑同類型新高。相較同屋苑上月A座低層5室同類型單位,僅以288萬元成交,兩者相差達30萬元或逾一成。


美聯黎鎮彰表示,大圍新指標屋苑盛薈2座南翼高層D室,實用680方呎,以830萬元成交,造價創同類單位新高,呎價12,206元。惟原業主於2010年以約780.5萬元購入,賬面獲利約49.5萬元,若計及使費,料只可平手離場。


樓價創新高,租金亦飆升,鰂魚涌太古城銀星閣中層B室,實用809方呎,兩日前以3.5萬元租出,呎租43元,昨再度破頂。


中原趙鴻運稱,新近租賃成交為天星閣中層C室,實用707方呎,內櫳豪裝,以3.25萬元租出,呎租45.9元,創同類單位新高。業主於今年4月以1,010萬元買入單位,回報約3.8厘。


中大市場學系教授冼日明認為,市場原期望樓價回調的願望落空,樓市一直只呈現「量跌價不跌」,市場亦得知政府已無法改善高樓價問題,令累積購買力把握現時仍「買得起」的時候爆發,令樓市進入「失控」狀態。他預期破頂的「輻射效應」會日漸擴散至不同類型及地區之物業。


二手缺貨,名人亦急急把握機會入市。堪輿學家麥玲玲剛以2,665萬元連一車位,購入北角半山賽西湖大廈6座中層海景戶,實用1,297方呎,呎價20,547元。單位連租約至明年7月到期,月租6.68萬元,租金回報約3厘。麥玲玲計劃長線收租,擬短期內再購舖位物業。

5. 法子 2014-07-09 07:17:20
法子《百葉簾現在之實例》

2014年7月9日

當新界西細樓升到貴過藍籌盤,如果你是有能力的買家(能買C類),你再唔會買細價樓(A類),而買中價樓(BC類),這就是《百葉簾現象》,BC類的樓價被A類的樓價「頂了上去」。


節錄自2014年7月9日東方日報

新界西細樓貴過藍籌盤

全港樓價起飛,新界西樓價發力追落後,並由細價單幢樓、居屋掀起序幕。元朗好順泰大廈有迷你戶以245萬元易手,實用呎價逾9,459元,同廈個別心雄業主現時叫價,實用呎價高近1.1萬元,貴過同區藍籌屋苑。另天水圍居屋天盛苑有兩房戶以自由市場價323.8萬元售出,創全區居屋兩房戶新高,亦較同區私樓嘉湖山莊九七年後最貴兩房成交價,再高出約3.8萬元。

利嘉閣何耀樑稱,元朗洋樓現時入場費低於300萬元,在上車需求急升下,近日樓價同被扯高,好順泰大廈B座高層C室,建築/實用面積約339/259方呎,售價達245萬元,建築/實用呎價約7,227/9,459元,約兩年升值103萬元或73%;而同類同面積放盤,有業主叫價高達280萬至290萬元,實用呎價近1.1萬元。

屯門單幢四年賺1.2倍
據了解,上述同面積單位售價,過往僅約220萬元,近日樓價已明顯上升。據悉,該廈同面積高層戶以約236.8萬元轉售,反映樓價升勢理想。


樓市全面升溫,私樓、居屋及夾屋樓價同步上揚。(資料圖片)

新界西樓價起飛實錄
該行葉瑋珩稱,屯門單幢樓亦被高價追捧,如新墟的單幢住宅,現時入場費升至240萬至250萬元起,其中慧景閣中層戶,實用面積291方呎,售價達260萬元,實用呎價8,935元,料屬該廈新高,約四年半升值逾1.2倍。另外,同區樓齡約40年的美基樓中層戶,售價約238萬元。

除私樓外,居屋、夾屋做價亦同步上升。祥益蕭嘉偉稱,天盛苑C座中層12室,建築/實用面積723/539方呎,自由市場價售323.8萬元,較開價僅低出約1.2萬元,創同區居屋兩房戶新高,平均建築/實用呎價約4,479/6,007元。據了解,買家因鍾情屋苑鄰近港鐵站,故以高價接貨,單位約兩年半升值72%。

同區私樓嘉湖山莊賞湖居三房戶,樓價更升穿九七年價,屋苑3座中層C室,實用面積551方呎,以368萬元售出,創同期數三房戶歷史新高,實用呎價約6,679元,同類單位九七年高位約358萬元。

叠翠銀主盤搶貴40萬
除新界西樓價追落後,銀主盤亦被搶高。世紀21聯誠謝寶昭稱,將軍澳夾屋叠翠軒4座高層銀主盤,以暗標形式推出,底價約550萬元,料至少有10組客出價,終搶高40萬元,以590萬元售出,創屋苑新高,實用呎價約8,939元。

消息稱,同為夾屋的沙田晴碧花園2座低層戶售660萬元,亦創屋苑新高。

近期由蝕變賺的大圍名城亦創新高,美聯稱,盛薈2座南翼高層D室三房山景戶,獲買家以830萬元承接,實用呎價約12,206元,創同類新高,約三年半帳面賺49.5萬元。

6. 1:7 2014-07-09 11:06:07
Ha Ha 1:7
7. 大寶二寶 2014-07-09 11:27:52
回3 Oscar 兄

踢波係講實力, 運氣只可一不可再。 套用在楼市上一樣啱用。

佢第一埸贏克羅地亞後我已說呢隊巴西吾掂,一人球隊, 係近十年最渣嘅。 入到四強有運, 但運氣係吾會持久,總有離去嘅一日。

希望今晚荷蘭砌底阿根廷,同德國合演一場全歐洲球隊对決!

共勉之, 哈哈!
8. 蜕变中嘅懒人 2014-07-09 11:41:44

睇完巴西對法國呢場波,先徹底体会,原來俾人打到七個一皮係咁慘情,咁無面,咁無奈。

尼馬今次唔使岀場,更加可以突岀身價,唔知用不戰而屈自己之兵嚟形容得唔得呢?

9. 大寶二寶 2014-07-09 12:08:53
回8 懶兄

作為代表國家出賽爭奪世界足球壇上最高榮耀,出吾到赛眼巴巴望見自己隊友輸到咁惨烈,真係仲痛苦過痛苦。 呢一刻我好了解尼馬嘅心情。 用不戰而屈自己之兵來形容好似在傷口上落鹽, 但我又諗吾到咩形容詞。

共勉之, 哈哈!
10. 蜕变中嘅懒人 2014-07-09 17:17:10

回 9 大寶二寶兄

其實德國下半場放軟手腳比巴西入番1球,係保證德國全隊球員可以安全離開球場嘅俾面球,如果德國唔識做,下半場再狂數巴西5粒,吹雞完場10比0,即時巴西球迷老羞成怒,暴動即時爆發,德國球員吉凶難料。

11. to 10/f 2014-07-09 17:24:38
英雄所見略同!