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文亮語

環球金融海嘯篇 - 偷襲珍珠港

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月7日

  二次大戰初期,美國並未捲入亞洲戰爭漩渦,國民不知疾苦,美國政府深知終有一日參與戰爭,為激發國人愛國情懷,將日本即將偷襲珍珠港的事秘而不宣,只下令航空母艦駛離珍珠港。日本偷襲珍珠港激起美國人的愛國情懷,彼此團結一致,在歐、亞兩個戰場均取得最後勝利,繼而主導全世界。

  在金融海嘯期間,股神巴菲特亦指,美國正面臨「經濟珍珠港事件」,且疑慮擴散至全國。他更給美國總統奧巴馬一個忠告,要拯救美國,必先激起美國人的愛國情懷,為市民者應盡責任,應從履行各種貸款合約(包括按揭供款)開始;社會責任則應善用政府發的資源,向個人或企業提供貸款,並不是用作改善銀行資產負債表內的數據。

  物業市場下調時,香港政府亦應燃點起港人愛國愛港精神,只要大家能團結,問題可迎刃而解,結果是,大家都沒有團結一致。就以樓市下跌為例,本來,港人在償還按揭供款方面非常盡責,在金融海嘯下斷供率亦不少於1%。但銀行沒有幫上一把,竟然追收差額,最終斷供率雖上升不多,但未能補差額的卻又不少,部份物業更慘變銀主盤。今天回想起來,實在非常可悲。

  去年,各家銀行竟以投資股票態度來承造物業按揭,即是說,他們並不理會供款人過往之還款紀錄,只以物業的市值計算,物業價跌了,就像在股市中向投資者追收孖展般,動不動便向業主追收差額。

  須知道,投資股票旨為投資、儲蓄、消閒等,一般佔資產不到20%,就算全部損失亦能承受得起;購買物業卻不同,買樓志在保值或自住,佔個人總資產80%以上。銀行突然說要追收差額,不但對供款人造成很大壓力,銀行對未能收回的差額,又必須經過冗長的法律程序才能收回,部分有可能會變成壞帳,緃使無補於事,銀行卻一於少理。

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1. 雲在青天水在瓶 2014-09-07 00:24:18

任何投資市場,在上升期都會由優質資產領跑,然後中質資產跟升,最後一般素質的資產也水漲船高。股市如此,樓市也如此。最近細價樓升幅跑贏大市,就很有這種味道。


當然,出現這種現象與政府的印花稅政策有很大關係,例如,買10間200萬的樓仔,和買1間2000萬的豪宅,印花稅支出就差天共地。這引導了資金流入上車樓盤,與上車客搶食,成為細價樓飛升的主要原因之一。


但不論是什麼原因,當出現這種場景,投資者必須謹慎小心。特別是今年以來經濟放緩、美國加息日近、而樓市在高位盤整,圖表運行也接近黃金分割比率的節點。這個時候,任何一個事件都有可能成為觸發樓市調整的導火線。


幾年前就推算過125是一個節點,下一個節點是141,中指會在哪一點位置轉折,現在還難以判斷。但不管走勢如何,現階段不應該加碼入市。未來半年內,樓市不虞下跌,一年內也應該相對平穩。有多過一個物業的業主,可在此期間內將投資性的物業善價而沽,以鎖定利潤,並等待牛四浪底的機會。


樓市不會在人人睇淡的時候下跌,只會在個個亢奮的時候見頂。

2. 如何會團結一致 2014-09-07 00:54:11

物業市場下調時,香港政府亦應燃點起港人愛國愛港精神,只要大家能團結,問題可迎刃而解,結果是,大家都沒有團結一致。.........

 

港人愛只有愛錢情懷!!!如何會團結一致???

香港150萬負債者納稅人,只有供樓交稅情懷!!!使命???

香港有120萬領取綜援/公屋享受人/寄生蟲只有想政府多派錢情懷......今年派560億都話唔夠使......

3. 揚言 2014-09-07 06:53:56
  
同意博士所言,此為歪風不能長。

小弟為銀行中人,可補充一下。其實追收差額此條款從金融海嘯後大行其道,而且有變本加厲之勢。本來銀行增設此條款以保障其自身利益在商言商而言並無不可,但是不知道是否因為金融從業員現在變動頻繁之故,現在從條款的設計以至條款的執行都與引入此條款最初的理念有所不同。


先説追收差額條款的設計,本來理念為當客戶資不抵債時銀行有權行使此條款要求客戶增加抵押品或減少債務以保障銀行。但現在的條款基本上是與借貸比率掛勾,例如七成按揭的話,當貸款額一但超過七成的話,理論上銀行已有權追收差額,五成按揭的話則貸款額一但超過五成的話,銀行已可追收! 其實銀行貸款五成的話,即使樓價下跌三成,貸款比率也只是七成一而已。但是這些條款往往是倒模式製作,並沒有考慮金管局將按揭成數大幅壓下之後銀行已經非常安全!


再說條款的執行,不同的銀行有不同的處理手法(更準確而言是不同的銀行家有不同處理手法,即同一銀行亦有鬆緊不一的做法)。小弟的團隊通常會考慮客戶整體貸款比率是否安全和還款是否準時,如果答案都為否定的話,才會追收差額。博士所言,有銀行不考慮客戶還款紀錄便在追收差額,這種按本子辦事的手法,以現今金融從業員變動頻繁的情況下,一點也不出奇!


所以客戶要保障自己,在商談按揭條款時不應只顧利息,更要留意有沒有追收差額此條款,如有的話可向銀行提出可否訂得低一點。銀行負責製定此條款的人員亦應檢討一下如何設計此條款既能保障銀行又不會對客戶太嚴苛,如果只是倒模式制作,相信很快會被淘汰。

  
4. 我是15樓 2014-09-07 07:29:32
這是2014 樓市預測
雲在青天水在瓶
--------------------
多年來,樓市泡沫一詞常常見之於媒體和一些政府官員,以及部份經濟學者、專家。美國退市在即,泡沫爆破之聲又甚囂塵上。

金融海嘯之後,為應對金危機融,聯儲局實行了量化寬鬆貨幣政策,令問題得到緩解,經濟得以恢復。香港的樓市也因此一升多年,政府的辣招亦無法撼動。量寬是香港樓市上升的主因的表面,而實際原因是量寬所形成的長期低息環境。如今量寬逐步取消,香港樓市的支撑點是否因此失去?2014年的樓市走向會否轉向?

答案是否定的,原因很簡單,量寬不再,低息仍在。現在美國將退市,但低息環境至少維持至2016年。息低則供樓負擔低。供樓成本低,就不易出現因高息問題而令業主供樓因難的情況,何來泡沫,又如何爆破? 

另一個原因,正如PP兄所言,供樓平均負擔比率正常。自3年前政府出招後,樓市按揭在不斷收緊及壓力測試下,新做按揭成數不斷下降,借貸比率並沒有失控,不存在高負債的問題。而樓市泡沫爆破往往是在業主負債過高,現金流不足,供樓無以為繼的情況下才會出現。沒有高負債,何來泡沫,又如何爆破?


再一個老生常談的原因,樓市是對通脹敏感的市場,隨著國內通脹的持續,及人民幣升值的趨勢,香港的通脹率在可見的將來都不會回落,相反有繼續上升的勢頭。通脹上升表明租金也會上升,租金上升則會拉高物業的租金回報,令物業投資價值提升。


再有,香港樓市的租金回報率與美國十年期長債孶息率有密切的關係,這是鄒廣榮教授經過長期研究的結果。租金回報率與十年長債息率之差(Yield Gap)為正數,利好樓市,負數則利淡樓市。具體一點,若果YG高於1厘,即香港住宅租金高於美國長息約1厘時入市,4年後物業往往可錄得強勁升幅,是入市的好時機,相反YG屬於負數,甚至低於-2厘,便要小心。這在我以前的留言中也有提及。

按照這一數學模型,我們也可推測來年樓市升跌的可能性。根據美聯物業的租金和樓價數據,13年10月平均租金為23.79元/呎,平均樓價為7222元/呎,租金回報率為3.3%。美國十年期長債孳息率,10月為2.62,上周最新為2.98。不論怎麽計算,YG之差均為正數。由於3厘水平是十年期長債息率自87年10月以來的下降軌阻力,以及重要心理關口,如果不能上破,現水平就會成為另一個浪頂位,中短期內長債息率就有下降的空間。

樓市圖表上,中原指數最高見過123.66後,正在作新的旗形整固,旗形範圍現約為116-121,破位後目標為126。

結合兩者的計算,再作保守的推測,明年的樓市指數估計在116-125之間。2013年的樓市升幅,我在去年底推算過,不會是雙位數,最多升8%,而實際最高升幅6.8%。按以上116-125的推算,2014年的樓市最高升幅會繼續下調,至5.4%(以上周118.61計算)。真正的大調整,最快也要2015年下半年才開始。


引刀無料扮有料。只識吹水,無分析。
珍惜香港很好積極面對新經濟時代。
5. 我是15樓 2014-09-07 07:44:24
好文分享

中信證券國際執行董事-林一鳴
明年2014港樓市不跌反升
2013年12月23日
  2013年快要完結,眾多分析員都開始對2014年市況作出預測。其中一個重要的項目,就是明年香港樓價的走勢。
  回顧近期的報道,差不多所有的分析員、銀行家、甚至是地產代理老闆,都估計香港樓價在2014年應是下跌的,差別就只有是跌幅,由預測最小跌數個巴仙,大至明年樓價暴跌50%。唯一預期明年香港樓價會上升的,目前好像只有筆者。筆者認為明年樓價將會升穿歷史高位,即中原城市領先指數(CCL)在今年初創下的123.66點,而不是下跌。
  為甚麼?以下是筆者的理據,預測明年樓價將會升穿歷史高位的原因包括以下8點。
  1.過去數年,很多本來想置業的人,由於看見政府推出辣招,於是等待樓價下跌才買樓,甚至把自住物業賣出,轉為租樓;但等了數年之後,樓價根本沒有下跌,租金在轉約後被業主加租,進退兩難,非常失望。這些被壓制了的購買力,將會在2014年慢慢釋放,成形一定的購買力。
  2.很多樓市的投資者,在政府3月出招的時候,暫停所有買入的決定;經過了一年的觀望後,部份投資者已開始考慮入市。
  3.政府辣招影響力將會減退。雖然明年香港政府應不會在短期內收回辣招,但效用將會減退。從各地的經驗來看,政府壓低需求會把樓市變成「死市」,但卻未必出現大跌,當政策執行一段日子以後,樓市需求就會重拾升軌。
  4.參考內地的例子,要說樓市的辣招,內地招數較香港要「辣」得多,但看看近年內地的樓市,政府在推出辣招之後,剛開始時樓價仍會橫行,但過一至兩年之後,就繼續上升。根據國家統計局發佈的11月份全國70大中城市房價指數,上海在過去12個月漲幅為21.9%、北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%,真厲害。
  大幅加息樓價方暴跌
  5.2013年環球物業市場,大部份都是上升,香港相對落後;所以2014年香港樓價會上升,也只是追回升幅。
  6.與數年前相比,香港樓價已與內地一線城市差價收窄,加上人民幣的升值,很多內地人會覺得香港的樓價並不算貴。
  7.香港高收入的家庭近年薪金收入升幅強勁,是樓市的主要買家,足以支持現時的樓價。
  8.地價及建築成本不斷上升,加上發展商普遍負債不高,不會急於賤價賣樓,也支持樓價難以下跌。
  世上沒有只升不跌的市場,香港也不會例外;但香港樓市怎樣才會下跌?相信只有大幅加息(例如3%以上)或經濟急劇轉壞,香港樓價才會有較大跌幅,估計應不會在2014年出現。
  註:此文章之內容,只提供給零售證券投資者作參考之用,所載的見解、分析、預測、推斷和預期,只是根據可靠資料而作出的研究觀點,只反映作者本人對投資市場的個人意見。
  中信證券國際執行董事
  企業高端客戶及證券業務發展主管
  林一鳴

6. 我是15樓 2014-09-07 07:51:12
引刀說2014 年尾,CCL 見118。
大家等著看啦。除非有黑天鵝,或引刀料事如神。
其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓,現在都升了15%,還未計收租九個月,就算2014-12-31 CCL見118又如何?
2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬,收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。
現在想買多間都無這個呎價了啦。
珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。
我非常同意。

7. 我是15樓 2014-09-07 07:51:17
引刀說2014 年尾,CCL 見118。
大家等著看啦。除非有黑天鵝,或引刀料事如神。
其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓,現在都升了15%,還未計收租九個月,就算2014-12-31 CCL見118又如何?
2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬,收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。
現在想買多間都無這個呎價了啦。
珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。
我非常同意。

8. 我是15樓 2014-09-07 07:56:23
這是珍惜香港2014-1-1預測

珍惜香港 2014-01-01
呢排忙住煲大投資搵長錢,因適逢美國佬玩退市虛招,响呢個俾庸梁辣招扭哂嘅金融體系之下,機會點可以就咁放過嘛!不過百忙之中,一定要抽啲時間响度同大家講聲「新年快樂」!

我每日都有睇呢度嘅文章同回應,只喺唔得閒寫嘢,不過果啲開口炒樓埋口炒家嘅井底留言,當然喺可以 skip,因為認識樓市嘅人,一定知道五年前嘅曾任改革,即喺基本嘅 SSD 加正面信貸資料庫同埋金管局對樓按嘅監管機制,已經將炒樓呢樣嘢變成歷史。

既然喺 Happy New Year,呢次就只講好嘢,唔好嘅嘢唔講住。

對於各位物業長線投資者,我都喺果幾句:記住我地投資物業,只喺為咗退休後有個保障,發咗達亦只喺唔覺意。我地喺投資,唔喺投機,個樓價會點,大家都只喺估估下,千祈唔好咁執著要贏,否則果句點點就唔講啦!不過郭氏話,2014 年,樓價會橫行喎,我都好希望喺咁,因為樓價橫行,對社會各階層喺最好。

咁我就祝 2014 年,香港樓價橫行啦!

加多一點,政府手上根本沒有足夠土地,供應及空置不足,租金掉不下來,更會上升,二手業主有繼續守下去的空間。問題很簡單亦很複雜,唯一辦法就是增加供應。


我一向好鼓勵有能力嘅香港人一定要買樓置業,自住喺當然,唔住都要買嚟收租。庸梁果啲廢策,表面上幫我地香港人,實質上喺完全相反。中港融合,喺大趨勢;富貴南下,貧者北上,亦在所難免。呢個時代巨輪,大如首富都唔會擋得住,內地啲有能力嘅人,仲多過香港嘅人口總和,你阻住人地落嚟買嘢,喺同錢作對?況且,你阻得住咩?到頭嚟,庸梁只喺阻住咗啲有能力嘅香港人買樓,但又阻唔住啲有能力嘅內地人响香港買樓喎。香港人一定要爭氣,大家應該仲希望,將來要租樓嘅香港人,交租俾果啲嘅業主,都仲會喺香港人呱?

咁我就祝 2014 年,有能力嘅香港人,可以成功買到樓啦!

呢度又有個 JL 話,凡事必有正反兩面喎,咁庸梁同佢果啲一系列廢策,又有乜嘢咁正面?其實凡事有兩面呢句嘢,喺好廣義,唔識就唔好亂用囉,否則用咗响啲一面倒嘅事實果度,就只會喺代表一個阿 Q 精神!早响特首選舉果陣,我已經睇穿哂,呢種人喺絕對唔可以做特首。記得响佢上任果個七一遊行度,有個阿婆講咗一啲嘢;薑果然喺越老越辣,只喺短短幾句,就精彩到我將佢放咗响 Youtube 度。真正嘅大師,喺可以 sense 到宏觀裡面嘅決定性因素,去判定今日同未來一啲重要嘅事實。

不過咁,庸梁同佢啲一系列廢策,的確喺有少少正面嘅。佢果啲消極施政,令到好多 buy 佢呢個消極 style 嘅支持者,開始慢慢地從夢中甦醒。以前經濟好果陣,就覺得個社會好唔公平,埋怨乜嘢地產霸,乜嘢貧富懸殊,一有人出嚟話乜乜求變啫,就連人地喺咩人格都未搞清楚就成個傻仔咁信哂佢。點知原來呢個世界好現實,你要呢樣,就唔可以果樣;你要得到呢啲,就要失去果啲;到頭嚟,失咗又得唔到喎。香港人買呢個教訓,真喺好昂貴!不過可惜嘅喺,仲有好多人未訓醒。

咁我就祝 2014 年,所有仲未醒覺嘅香港人,早日跳出井底,唔好再輸打贏要,睇清楚個社會現實啦!
9. 引刀一快 2014-09-07 07:58:00
一年之後開始跌四成,同兩年之后開始跌四成,有幾大分別?
10. 引刀一快 2014-09-07 08:03:38
引刀說2014 年尾,CCL 見118。係呀,我就係睇跌。
大家等著看啦。除非有黑天鵝,或引刀料事如神。唔駛料事如神,睇跌之嘛。
其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓,現在都升了15%,還未計收租九個月,就算2014-12-31 CCL見118又如何?係一個開始啫。
2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬,收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。
現在想買多間都無這個呎價了啦。呢排你咗買好多間喎,你睇過咗SSD限期你有冇得賺住出囉。
珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。“幾時係買樓嘅時機?買得起咪就係時機囉!”呢句好熟....
我非常同意。我都非常同意..............
11. 我是15樓 2014-09-07 08:12:01
貼文預測推算分析正確。
引刀只是大淡友,我都想知幾時樓價回落,回落多少?
但積極面對,已經上了車。
如果現在回落到CCL 100,上車客都不夠膽量買樓,2012年大家都叫樓價高過1997啦,現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。
引刀你分析一下吧。

12. 我是15樓 2014-09-07 08:28:17
引刀多謝你的回應。
回應已記錄在雲端,二年後再和你算。
葵興間樓是FP。錢由加按得來。
不會負資產。加按的樓都是很平買入的。
樓只是給有準備的人買的。
現在樓價很貴,我很同意。高追沒必要了。但大家要有準備的心,就像2003年不買,2005年都要買啦。2005年吾買2007年都要買。2014-12-31 之後●_● ●_● ●_●, 但我的樓就不賣。
13. 引刀一快 2014-09-07 08:34:48
你唔出真身,兩年后凴你籮柚塊胎記相認咩!
要討論要爭論,你出個真身,先有人服你嘅,咪咁細路仔喇。
14. 引刀一快 2014-09-07 08:44:33
貼文預測推算分析正確。
引刀只是大淡友,我都想知幾時樓價回落,回落多少?頂價四成,以118為凖。
但積極面對,已經上了車。
如果現在回落到CCL 100,上車客都不夠膽量買樓,2012年大家都叫樓價高過1997啦,現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。
引刀你分析一下吧。
依傢成交量低,你可以話因爲冇盤,而且往後都缺盤,但係成交量低意味參攷性同樣低。我認爲大陸人揸嘅會放,仲要係爆發式,香港樓市折點嘅扳機,好可能就係大陸人扣嘅。

15. 自我陶醉 2014-09-07 08:51:27
13樓 引刀兄,

以我對佢嘅認識, 你咁講佢會即刻走去登記個 “我是15樓”, 信不信由你, 呵呵!
16. 我是15樓 2014-09-07 08:52:14
真身到時會見啦。
有買賣合約,租約,都已經講晒出來啦。出物真身啊。真料都出晒啦。要不要出埋地址,現在給你 land search.
我不是分身,我是由2013-1開看這個網站,還把之前湯博士的文章我了一次。
獲益良多。
我不是叫讀者高追,但是價格有個合理的水平,就像法子說衡平比。
你講講你的真料先啦。

13. 引刀一快 2014-09-07 08:34:48
你唔出真身,兩年后凴你籮柚塊胎記相認咩!
要討論要爭論,你出個真身,先有人服你嘅,咪咁細路仔喇。
17. 引刀一快 2014-09-07 08:55:38
到時?係咪我唔中你就出現?如果我中呢?你到時會去咗邊?
18. 引刀一快 2014-09-07 08:58:08
就像法子說衡平比。”

請問衡平比嘅公式係點?係咪知識産權唔可以公開?
如果可以公開嘅,可以大家研究下喎。
19. 我是15樓 2014-09-07 08:58:31
現在引刀的回應都開始D料啦

貼文預測推算分析正確。
引刀只是大淡友,我都想知幾時樓價回落,回落多少?頂價四成,以118為凖。
但積極面對,已經上了車。
如果現在回落到CCL 100,上車客都不夠膽量買樓,2012年大家都叫樓價高過1997啦,現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。
引刀你分析一下吧。
依傢成交量低,你可以話因爲冇盤,而且往後都缺盤,但係成交量低意味參攷性同樣低。我認爲大陸人揸嘅會放,仲要係爆發式,香港樓市折點嘅扳機,好可能就係大陸人扣嘅。

起碼有時間,成因,後果。
多謝。不過說法有D似楊偉龍
20. Oscar Lam 2014-09-07 09:03:28
3/f 揚言兄,
兄台乃銀行中人,小弟有一件事想請教。如果一個人以有限公司名義買了一個物業,他個人做擔保向銀行申請做了按揭。請問將來在銀行中央資料庫,可以查到有關該筆貸款的哪些資料?謝謝!
21. 我是15樓 2014-09-07 09:08:00
 如果你中,我更加會出現多謝你。因為有平貨買啦。多謝都泥吾切啦。CCL70見啦。我在CCL 70時只買了兩件貨。很遺憾。在此先多謝。
17. 引刀一快 2014-09-07 08:55:38
到時?係咪我唔中你就出現?如果我中呢?你到時會去咗邊?
  
22. 引刀一快 2014-09-07 09:16:00
To 15樓 自我陶醉兄

咁我都注册番個“我是10樓”先,真身岀嚟真係咁爲難咩?

唔知佢知唔知攞個小號嚟同人交流,係幾咁冇誠意,就算係嗌交都係嗌得冇誠意。
仲話成日話引刀寸人。
23. 我是15樓 2014-09-07 09:28:23
愉景新城第二期的樓價已經回到97價了。但第三期未到價。三期頂層97一手賣$775萬。浪翠我就吾知啦。
97買愉景,浪翠輸死人啦。
買新樓輸死人,買位置好的舊樓幾時合價都可以買。
2009-12 愉城三房都只是$320萬,九成按,所有費用加埋都不用五十萬。
美孚2009-12 都二百萬有很多選擇啦。
是不是比2003年升一倍的心魔困著。
現在2014啦,大家不要高追啦。
但CCL見160先回落。我buy 三好友及雲兄湯博士。

24. 自我陶醉 2014-09-07 09:32:40
22樓 引刀兄

公平合理!  其實我覺得你好有量度, 係我, 跟本唔會答佢。
25. 我也是15樓 2014-09-07 09:49:13
大家一齊分身, 合理到極。
26. 引刀一快 2014-09-07 10:05:59
自我陶醉兄

我為咩嚟呢度?就係爲咗吹水啫,你呢幾日唔得閑,我咪陪佢吹下囉,嚟呢度我一直有個開放嘅心,睇下大家各司各法,點解釋大陸經濟滑坡,香港仲可以堅挺上。
點知,大陸經濟唔好呢個條件嘅討論,喺呢度根本就冇人提。
27. 山高雲低 2014-09-07 14:43:16
To:26 
閣下害怕内地不景會影响香港楼價。 
不过,有一點不得不知。 
就是,内地好景,香港當然得益。 
就算内地不景,只要有1%,甚至再少D人不受影响,只要香港仍保存健全的法制,香港依然得益。 更有個可能,就是内地越差,香港越有利(参考N0b0dy兄和珍惜香港兄的分析)
再者,内地的經濟環境,再差也必比97前时强。而當时来港買楼的中資已撑起半邊天。 
今时今日,我更信習李政權。
28. 引刀一快 2014-09-07 15:15:58
To 27樓

一味唱好係一種習慣,好難改嘅。 
内地的經濟環境,再差也必比97前时强。
我試下做比喻,一個發育到120磅嘅人,同一個發育到200磅,然後餓到得番140磅,你估邊個身體毛病多?
而當时来港買楼的中資已撑起半邊天。
呢D係政治,英國佬唔好心大家都知。
今时今日,我更信習李政權。
你知唔知佢地要執幾多手尾?中國經濟唔好係咪咁易處理?
就算内地不景,只要有1%,甚至再少D人不受影响,只要香港仍保存健全的法制,香港依然得益。 更有個可能,就是内地越差,香港越有利(参考N0b0dy兄和珍惜香港兄的分析)
呢1%嘅人,早就不屑於踏足香港,我覺得好得意,以前香港人返大陸,因爲經濟、文化、發展有落差,會覺得飄飄然,會覺得自己係驕子,呢種感覺,點解仲停留係咁多人嘅白日夢裏面?
早前香港爆燈式嘅景氣係:呢1%嘅人,加上其餘99%對香港有興趣嘅大陸人,共同谷岀嚟嘅。
我又試下做比喻,中國最勁嘅11個人,可唔可以組隊踢嬴哥斯達黎加?

雲低兄,平日大家幾乎零接觸,我知道點解今日兄台出手,無論點都好,好高興同你交流,
29. 長期讀者 2014-09-07 15:30:30
To:27
他們就喜歡做自以為是的假設,卻從不面對現實,如果加息、如果大陸爆、如果第三次世界大戰、如果香港陸沉……但現實係依然低息、大陸經濟依然強勁……不懂享受現狀,只船頭驚鬼,船尾驚賊。這種投資心態的人注定係天生的失敗者。
30. 長期讀者 2014-09-07 15:39:44
To:26
各施各法
31. 好文重溫 2014-09-07 17:56:25
好文重溫
給引刀,人在做,天在看。


2012年樓市動向


2012年1月12日


  回顧
  2011年對於世界很多地方,尤其是歐洲、美國簡直是苦不堪言,而且事情並未完結,在2012年甚至2013年將會繼續。所以在歐、美生活的人,心情不大開心其實是可以理解。 

  但對於中國、香港、新加坡及其他很多亞洲國家,情況不但不壞,更加可以說是美好的一年。香港政府因應世界經濟形勢太壞,恐防香港人不及應變,所以制定出一定些行政措施。其實,政府擔心香港人胡亂買物業,過度投資。有關行政措施其實是打擊炒樓措施。 

  總括來說,打擊炒樓措施有三條,分別為徵收特別印花稅、收緊按揭貸款,最後是復建居屋,增加供應。招數沒有錯,但次序調亂,三招之中,前兩招為治標,增加供應為治本。而治標兩招中,SSD是死,出招後很難收回。收緊按揭是活,銀行可以隨時加多減少,因事制宜,所以,現在可以說政府沒有亂出招,只不過是出招亂了。正因為出招亂,政府出招的目的是打擊炒樓人士(俗稱炒家,雅號資深投資者),自動轉而至置業人士,沒有炒家對樓市沒有大影響,但打擊置業人士對樓市影響十分之大 ,物業成交宗數減少至令人心傷數字。情況好比一架在天空飛行的飛機,失去動力,現在只是滑翔飛行,飛機廂內是相當寧靜,但是實情亦相當嚇人 。 

  若果政府掌握樓市真實情況,不受議員們的囉唆而出招。出招情況應該是首先增加供應量,沒有地產商勾地則優化勾地政策,將地皮勾出來的商人若果不能奪得該地皮亦可得佣金。若市況續升則要求銀行收緊按揭。再不湊巧則推行特別印花稅。若果以這個次序出招,我相信效果比現在好得多,物業代理亦不會叫苦連天,政府又可控制市場。不過,這些都是馬後砲,不談也罷。 
2012年樓市預測
  其實,很多評論員、經濟學者,甚至風水先生對樓市亦已經作出評論、預測。絕大多數人都對樓市表現呈灰色,說樓市下跌比上升大約是9比1,即是10個人9個會說今年樓市下跌。而事實會不會如此?真理又會不會如此?雖然很多人說樓市在2012年下跌,但跌幅亦不是很驚人,多數是10%至15%之間,若真的是如此,只可以說是調整,談不上下跌。有大師級評論員說未來五年樓市會下跌5成,如果追問他們何解,他們是不會回答,只會做一個表情回答閣下,這個表情是有名堂,叫「我別笑別人看不穿」。 

  亦有另一位大師在一年前被問及樓市去向,一樣回答在未來五年,樓市下跌5成;一年後樓市不跌反升,記者重複這條問題及他的答案,他的答案更是一絕,他說「這是逃生門」 。 

  記者問我2012年樓市預測。我回到公司check吓數簿,見出租率有99.9%,加租幅度亦不錯。見街上人頭湧湧,消費強勁,機場出入班次又破紀錄,第三條跑道亦事在必行。在這種情況下,叫我說明年樓市有10%至15%跌幅,真的說不出來,但說樓市上升,與大部份的評論家又不一致,如何是好? 

  今次我做一個比較保守預測,亦是給有心置業的人參考: 

  我相信樓市在政府監察下,要大升是沒有可能,但是實在有需要,大跌亦不會。在上半年,尤其是在首季,樓市或者會向下稍微調整,但隨著「內保外貸」的資金回籠,銀行將會稍為放寬按揭,其實已經有銀行開始,利息亦會回落,樓價亦會回穩,下半年銀行轉趨積極,樓價會進一步攀升,但是幅度不會很大,估計在10%以內。我個人亦不希望樓價升勢過急,否則政府又要被議員指責,再度出招。大家現在亦體會到出招容易,收招難,所以,今年若果置業人仕能夠掌握樓市風向,將會是乘風破浪。但是如何掌握? 
如何掌握2012年樓市走勢
  大家是否還記得曾特首有一句口號,叫「起錨」,今日我亦叫有心置業人士「起錨」,即是做置業的前期準備工作,例如尋找適合自己預算的物業。若閣下只能購買沙田第一城,不要浪費時間在太古城,集中觀察閣下所心儀的物業,並訂出一個能夠符合預算的價錢,並且向銀行詢問有關按揭情況,若果銀行職員熱心、積極,這樣閣下要加一把勁,把握銀行有興趣於按揭業務,批核時便會鬆手一些,估價可以將就一些,收入可以少一些,亦容易一些水到渠成。若果有有心置業人士不做準備工作,則有可能錯失機會。 

  物業界有一類人,政府最憎、議員最恨,但是物業代理最愛,是「炒家」。當物業處上升軌跡初期,有心置業的人就算察覺得到,但是沒有準備,始終沒有辦法以最合理的價錢購得該物業,甚至要從炒家手裡接貨。而政府出招只懂打擊炒家,並沒有指導用家入市,官員、議員只得叫置業人士「小心,小心」,但是「小心」又有何用?最後又不是給炒家賺一筆。 

  「炒家」為什麼會贏?因為炒家有十二字真言(囤積居奇,製造形勢,攫取巨利)。無他,準備工作功夫做足而已。首先,準備充足資金,經過兩三年休養生息,香港大多數炒家資金充裕,當他們察覺到樓市轉角,不但會出手,並且又快又狠,付出溢價亦在所不適。況且一般炒家不用睇樓,若果有心置業人士不做功夫,的確是行輸一步,就算做足準備工作,亦要速作決定才能與炒家抗衡。 

  就算起錨,若果甚麼也不做,船隻亦不會航行。下一步是「揚帆」。一張臨時買賣合約,一個offer,可以代表是一張帆。若果只是齋睇不出價,當形勢轉佳,物業可能被別人早着先機,或者是業主索性收回不賣。在揚帆階段,其實是可以試價,或者是鋤價,出價低於業主要求很多亦沒有甚麼關係。總之,一個offer便是一個offer,業主可能等錢用、可能分家產、可能對物業心灰意冷,在無可奈何的情況下將物業再賣出去。總之,有準備,可能執到荀盤,會買到樓。 

  今年我對樓市預測,並不如其他評論員那麼悲觀,在各置業者有準備下,今年樓市將乘風破浪。講「乘風破浪」,我記起多年前無線一班藝員唱了一首勵志歌曲,亦叫「乘風破浪」,勵志還勵志,講乘風,這是天然動力,所以單純靠風力,船隻速度快極有限,以乘風破浪來形容樓市,就算是升市,速度與幅度亦有限。 
慎防「厄爾尼諾」現象 
  若果樓市如我所料,將會在今年年尾,或者明年初置業人數會急升,樓價亦會颷。議員們又會發難,新特首及各問責官員又要諗計。其實,官員們在這時亦不需要太擔心,這個現象我叫「呃汝黎落搭」,即是「呃你落搭」。與天文學上「聖嬰現象」,或者我們時常聽到的「厄爾尼諾現象」相若。 
  甚麼是「厄爾尼諾現象」?若果要我用天文學解釋,將會是解釋得不明不白,聽得亦不明不白,所以,我將這個現象社會化。

  話說,有一間餐廳在晚上開7:00有大約70%客人訂位,而8:30大約有60%,但在傍晚6:30分時下大雨,訂了7:00位的人因為塞車,大多數要在7:30分之後才陸陸續續到達餐廳,但在8:15分,訂了晚上8:30分位子的人恐防塞車,情願早一點到達。到晚上9:00,訂7:00位的顧客仍未進餐完畢,雖然有一半訂了8:30可以進入餐廳,但依然有一半人,佔整體30%要在門口等候。在街外人看來,這間餐廳是非常旺場,其實這只不是「厄爾尼諾現象」。 
  若果今年地產市道如我所說「乘風破浪」,在今年底或者明年初亦會出現地產界「厄爾尼諾現象」。政府打擊炒樓經過一年多時間,成交量降至一個極低水平。若果銀行放寬按揭,必定有一批熱切期待的置業人士上車,而大多數人亦知道,當銀行放寬按揭,亦是最好時機,這時購買力釋放。這還不只,有一批未需要置業的人士,見銀行放寬按揭,樓價上升,恐防他日政府再度收緊按揭, 亦急不及待上車。

  一大堆要置業的人士,在供不應求的情況下,樓價自然會颷升。但特首與及問責官員對此不需恐慌,此為地產界「厄爾尼諾現象」,當稍後供應增加,需求減少,樓價自然會回復正常。 
湯文亮 
2012年1月9日 
在理工大學發表


湯博士的分析全中。加辣。上升。
引力說跌四成,ccl 見70. 等著看啦
32. 引刀一快 2014-09-07 19:46:04
慢慢睇,到時你記得貼番今日嘅嘢岀嚟喎。
33. 引刀一快 2014-09-07 20:27:36
To 30 
各師各法

我打錯字好正常,你糾正人,就應該先“正字”
34. 打工仔 Andy 2014-09-07 21:12:52
明報 

2014-09-07

財經頭條
雙非高峰樓價影響今顯現 出生率可助預示2年後樓市

 

踏入秋天,也適逢開學之時,家有幼兒的讀者,想必已經深知子女出生與成長對自己置業的決定有着重要影響。宏觀分析過去25 年的數字,香港出生人數與樓價之間的走勢,確實有強烈的相互關係。翻查每月出生人數資料,15至30 個月前的出生人數,與樓價走勢之間的相關系數高達80%。

明報記者溫紫榆、林可為

按照本報的數據分析,15 至30 個月前出生的嬰兒數目,與今天樓價、租金的相關性最強,那麼從2011 年至今的樓價走勢,亦可能正受2009 年進入「雙非」高峰期的影響。

家庭經濟漸穩多考慮換樓

美聯首席分析師劉嘉輝認為,嬰兒出生率對住屋、尤其是換樓需求,以及樓價走勢,均具一定的啟發作用;劉指出,現時一般年輕夫婦,通常都會在婚後1 至3 年後才製造小生命,而為免妻子懷孕期間生意外,多數會在嬰孩滿1 歲或2 歲後,加上整體經濟環境沒有出現大變動或惡化時,考慮「細屋換大屋」,以提升生活質素和空間。由於市場擁有相當的換樓客數量,從而帶動換樓鏈,令2 房及3 房單位最受追捧。

雙非帶動高峰每年逾9 萬嬰出生

談到近年香港出生率,必須一提「雙非」(嬰兒父母均非香港居民)現象。自2001年終審法院對莊豐源案判決起,至2012 年特首梁振英上任實施「零雙非」政策,及至2013 年1 月本港醫院開始停止接受雙非孕婦預約產子,當中經過12 年;而在2009 至2012 年的高峰期,香港約三分之一出生人數都屬「雙非嬰」。

值得留意的是,去年本港出生嬰兒總數5.7 萬餘人,相對2011 及2012 年分別錄得的逾9.54 萬人和9.15 萬人,均下跌約四成之多。劉嘉輝認為,去年嬰兒出生數字明顯減少,主要是反映本港已實施「零雙非」政策,嬰兒出生數字減少,或會對15 至30 個月後的樓價走勢帶來若干影響,但劉相信不會有大衝擊,主要由於經濟大環境出現急劇惡化的局面。

結婚數字與3 年後樓價關係大

浸大經濟系副教授巫伯雄表示,當嬰兒出生初時,暫無需要自住一個房間,但不少父母都希望小孩可於入學後有獨立空間,故在出生一年多到兩年多,就會開始計劃換樓,令市場住屋需求增加。他續指,前特首曾蔭權提倡每個家庭生3 個子女,2007 年出生率上升,或是支持現時樓價高企的原因之一。

另本報亦分析了自1990 年1 月至2014 年6月合共25 年每月的婚姻數目,發現18 個月前的婚姻數字,與樓價走勢的相關系數為60%,而3 年前婚姻數字與現時樓價的相關系數則達70%。如果婚姻是愛情長跑,似乎婚姻與樓價走勢也在長跑。

專家看法

美聯首席分析師劉嘉輝指出,出生率與結緍率雖對樓價走勢具一定影響,但分析香港近年樓市走勢絕對不得不提「政策市」,如額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等辣招,令自由市場運作人為地遭扭曲。(資料圖片)

分析方法

迴歸分析及滯後變量

本文數據分析採用時間序列迴歸分析(time series regression),加上滯後變量(lag variable)。

要評價迴歸分析模型,最基本是參考R 平方值,又稱確定性系數。R 平方值表示方程式中自變量X

(independent variable) 對依變量y(dependent variable) 變化的解釋程度,而這變化是指y 偏離其平均數的變化。R 平方定於0 至1 之間,如果R平方=1,代表統計學上模型與實際情况完全脗合。為方便理解,本文中R平方以百分比出現。須注意的是,相互關係不等於因果關係,只顯示兩個現象同時發生。另由於本文分析的出生率呈現季節性(每年10 月最高、1月最低),因此採用簡單移動平均(simple moving average)撫平短期的週期性波動,呈現出更長期的趨勢。


35. 隊長 2014-09-07 22:14:02
之前同副隊長傾開財務自由的狀態,隊長嘗試以唔同的Stage去講解一下我所認知的唔同Stage,所以今集就特別寫左呢一個以樓為譜的財務自由攻略比大家參照一下,唔知你地呢一刻係響邊個Stage呢?


Stage Zero - 覺醒 


其實顯而以見,Stage Zero係一個覺醒的過程,由你開始發現人生死做難做都係仲係死做難做無乜意思的時候,人就會產生問號。而當你有問號的時間,好多人只會諗下搵D野搞,但財務自由呢四個字,係未必一定會遇到,亦未必一定認同,更加唔一定明白箇中真蒂。不過當你真係做下功課認識左呢個概念后,亦要睇下你本身有無儲好子彈並計劃將來。呢個Stage往住最蝦人,因為你單靠有錢無腦又唔得,你無錢有腦又係唔得,而你要儲錢又要耐性,要醒覺由無變有,都可以係一個好長的時間。


Stage One- 平倉


平倉的意思主要係因為作為一個香港人,你無樓的話其實好容易就向下流,不管你係咪要租樓,無法同大市掛勾的話,你就好容易比個市拋甩,所以係某一個時間一定要平左個淡倉先。之但係,由於香港呢家有唔同的按揭限制,買第一層雖然仲有九成,但都已經限制左你買400萬樓下的樓,再買大D就只可以越借越少,所以平倉都有分大細注,你如果平倉注錢太大,就會令你第二層樓的來臨時間拉長左,變左你又無法可以產生Passive income。


其實好多無財商的人都會自自然然係某一個位買到第一層樓而平左倉,不過問題只係策略上有無諗過成件事點样從大畫面去番劃,令自己可以更有效及更快咁去到下一個Stage。最敝的就係無財商的人係買完一層上車樓后,到某一年齡感到有條件時,又或有需要時,就賣左層細樓換大樓,再更有需要時,就再換大D咁。舉個例你買300萬樓借200萬咁講先,當層樓升到500萬時,因為條件好左,就又賣左層樓,將自己可能又十年的100萬積儲又冧落去買層800萬的樓,到時又再爭銀行至300-400萬咁。


無止境用死力滖大自己個債務,呢D就係真正的樓奴,亦係好常見無計劃無財商的人會做的行為,而佢地好多時都會係50-60歲左右因為真係做左幾十年條件非常好的情況下,先會再進入下一個Stage買樓收租,但可惜就會係慢左人十幾年了。


Stage Two- 收租公


當你平左倉后再買落去,因而可以出租有租金收入的話,你就真真正正咁展開左財務自由的事業,而財務自由其實係呢由一刻起個timer先開始計算時間,所以如果你係30歲左右的話,恭喜你因為你好大機會人生就會比別人亮麗,你好大機會係無財商的人進入Stage two時,你已經差唔多收工。


回到計數的層面,買第二層的時候就最多七成,之后就更加係5成5成去,講就好似好輕鬆幾多成幾多成咁,但如果我地用400萬一層樓黎計,一成就係40萬,每個月儲2萬計,每一成你都要儲2年,即係你買1層樓用9成就要2年,之后就係6年,再之后就係10年。屈指一算,要買到3層樓,都會用左你18年的時間,而呢個仲要係一個好快而又超額完成的速度,所以識玩同唔識玩,對於一個勁有錢的人可能未必係大事,但如果你只係一個普通打工仔,可能你一生人只係得3-4層樓,識玩的就可能玩到4層,唔識玩的,就可能係2-3層的分別,所以都咪話無影響。


收租的人生其實都幾漫長,因為你一個月收一次租,然后去供成30年的樓按,老實講你都好大機會係要繼續工作去維持生活。但係係漫長的道路上,第一個里程碑你會見到的就係收租的錢,竟然係收夠有突去幫你供埋層自住樓,呢一個狀態都已經係相當不錯。而之后當然就係你的樓同工作隨時間仲繼續提升,你就會發現你的儲錢能力特強,而慢慢你就算未供甩D樓,都會感到自己半財務自由了。


Stage Three - 完美生活


去到Stage two尾的時間,如果你能夠買到一層自住兩三層黎收租,然后就好happy咁一路供一路收租咁退休,是沒有問題的,理論上亦可以話你已經搞掂收工正式財務自由。不過當你有得三四層樓時但你仲發現你仲係住係一間實用面積300呎的樓時,你就會諗係咪有D問題呢?


而最吊詭的情形就係,因為你就要諗下你呢一刻所面對的問題,係你好大機會已經見到小財務自由,即係你可能預視自己輕輕鬆鬆咁供甩晒手頭的野,係呢一刻你已經睇到感到自己已經比起同年齡的人輕鬆得多,係一個半財務自由的狀態下,但你就要考慮,人一世物一世,係唔係應該要住大D住好D而放棄之前所建立的王國,呢個決定將會好艱難。


其實又唔係真係話無工作能力,再去improve下自己果層樓呢個諗法都正常的,因為人真係無理由自己困住自己咁易滿足,而且用時間去演繹,去到呢度家庭成員理論上都會增加,所以想住好D住大D係無可厚非的,之但係問題係你想買多一層乜野樓,而又代表乜先?


先唔討論當刻有無咩政府的辣招如DSD同按揭問題,我當你呢家仲係住緊一層400萬的樓,手頭上又係十幾廿年儲多左200萬咁講,但係呢一刻要你賣晒所有樓,將你辛辛苦苦建立的野,全部冧晒落去又一層1000萬左右的樓度,又或者賣一層加200萬積蓄再由頭供過,你又肯唔肯先?


老實講正常財商的人去到呢度都係40-45歲,如果唔搞咁多野,就可能45-50歲就堅搞掂晒。但如果又黎多穫,咁就可能真係搞到55-60歲先做到果個財務自由的完美狀態。到底點样,當然每個人選擇唔同,但係無奈如果你想美好的咁過一個完美人生,即可能係一層大樓三層細收租樓咁講,呢一步打番你去重新黎過的動作,係避免不了的。


Stage Four- 進階財務自由


以上三個Stage係一個隊長所認為正常人窮一生的精力都大約係生存係以上的Stages。不過係唔同因緣制會下,唔同的人就因為唔同的野而比人行快好多,亦即係話所謂的一大三細左右的完美生活都輕易易舉個踏過,而有可能做到呢一個Stage的,要不就係超高薪階級,又或者食正左一個浪底又再係浪頂變現再入市,又或者係一個樓市的高手以不同方式去增加左passive income的收入。


姑勿論咩原因,但能夠玩突破一個普通人一生財務力量的人,睇的野玩的野就唔同。不過又咁講Stage four又唔代表D乜野咁把閉,因為我地講緊呢一個stage的人的Asset可能都係3千至5千,比盡你六七千萬的資產而己,去到呢個Stage要再突破至億其實都有難度,之不過入到呢個Stage的人都可以係話上左一架快車,開始可以算係中高產了,不過以隊長的感覺黎講,要突破Stage four去Stage five,好大機會只有兩個可能性,一就係中六合彩金多寶一注獨得,如果唔係就要又食多一個浪底浪頂咁,先有機會跳出呢個Stage。不過如果你唔貪心,其實係Stage four已經係相當之勝人一籌的了。


Stage Five- 大師級


老老實實,如果你真係能夠食到兩個浪跳到上黎的話,你的身家一定唔野少,破億都唔係一個大問題。講真再講落去都無乜意思因為你可以話再食多次變成百億王國咁。但係能夠黎到呢個Stage的都應該係坊間好有名的收租佬了,隊長我亦未黎到呢度所以亦唔多評論了。

36. 好文重溫 2014-09-07 22:39:45

防守,只有防守才可以渡過2013年

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月1月3日


  有朋友問我今年投資物業應採取何種策略,我反問﹕閣下今年仲投資物業?若果你已經有物業,請小心計算資產負責比例,還款能力,今年宜守不宜攻。若果防守做得好,這將會是未來盈利根基,若果亦認為今年市況還會向上,只攻不守,他日出現財政危機,就後悔莫及。

  有一年歐聯決賽,利物浦對AC米蘭,上半場AC已經贏了3比0,下半場利物浦連追3球,最後射12碼贏了AC米蘭,奪得冠軍。當然,已故伍晃榮先生會說﹕「波是圓的」,超錯,若果將AC米蘭中場15分鐘在更衣室的情況公諸於世,大家便會認為波不是圓的,AC輸波自有他的理由。當時,AC 3比0領先,隊員在更衣室已經大飲香檳,飲得最勁的就是那幾個守衛,因為在上半場他們有些連攔截的工作亦未做過,已經領先 3比0,不大飲香檳也不可能,下半場已經酒醉不能防守,為輸波埋下伏線。況且,波若果它未被吹脹時,真的不是圓,是扁的。

  防守,在2013年是非常重要,若果在過去幾年有投資物業,而且並沒有賣出的話,一定是獲利不菲,情況比AC米蘭當日在上半場贏了3比0還要好,不過,好還是好,現在更加要注重防守,否則,到最後投資失利,便會瘀過AC米蘭。

  IMF要員來說,二話不說便講香港樓價太貴,呀之呀左,都不知道他說甚麼。在香港物業行內人來說,便知道他們不懂香港房地產。IMF要員說,香港貸款有50%是用房地產作抵押,我只好反問那一處地方比香港好,況且,香港又沒有大型企業、工廠、造船廠、兵工廠,本地貸款生意,不用房產作抵押,又可以用甚麼作抵押?而香港房產按揭貸款欠供率幾乎是零,莫講給物業要給銀行回收,甚至變成銀主盤也不可能。回看美國,房地產依然是一團糟,銀行為了減少支出,回收銀主盤早已變回爛地一幅。不過,IMF說香港房地產危險,亦只是好心一遍而已。

  IMF出聲,香港政府便立刻做野,金管局率先表態,銀行要為樓市在2013、2014年以每年下跌30%,即總共下跌51%作準備,另外利息要加3厘,而香港更加要為負增長作準備。金管局出聲,即是叫大家準備,樓價甚至測量師估價在未來兩年將會出現指導性估價報告,那些在今年內未能通過壓力測試的投資者要有心理準備,在指導性估價下,銀行便會向投資者追收差額,若果準備不足,便會出現財政懸崖危機。這點,大家應小心應付,早謀對策。

  若果今年只下跌10%以內,或者中原指數不跌穿100點,銀行應該不會向任何物業投資者追差額,到2014年,便不會再出現下跌30%可能,甚至如金管局所說,樓價將會比現時跌51%,一個很恐怖的數字。不過,金管局今次只是軟性指標,參與壓力測試的銀行大約十間,若果樓價不大跌,則不會要更多銀行參與壓力測試,反之,若果樓價急跌,壓力測試將會加強。所以,今年物業投資者成敗,其實就是在自己手裡,不急於進攻,不亂投資,只要防守做得好,不失波,最後的勝利都是所有物業持有人,百萬香港業主,一於防守。

湯博士又一正確預測。
我2013-11 尾又再買樓了。
37. 引刀一快 2014-09-08 00:45:47
因爲,唔防守就一瀉千里。

我睇跌就係睇中呢樣,香港人你守你事,大陸人話走就走。
38. 廢人廢語 2014-09-08 11:09:35
成日講內地將會幾咁唔掂,內地唔掂會影響香港,回顧歷史,原來內地愈差香港就愈風光!
39. 引刀一快 2014-09-08 11:33:23
果然廢人廢語!
40. 揚言 2014-09-08 17:27:04
20樓Oscar 兄,因小弟負責企業客戶,關於個人客戶的問題未能準確回答,請見諒。
41. 引刀一快 2014-09-09 11:53:23
???????
42. 冬天 2014-09-09 12:06:05
冬天來了
43. sdadasd 2014-09-09 12:15:11
dsfsdgsdgsdgdsg
44. 好文重溫 2014-09-09 19:22:44
5. 法子 2014-01-11 11:17:04
2014年是爆邊,原因是很清楚的。

2013年的氣氛是「很差」,幾乎有咀巴的都說「政府推3D,遲啲大跌」。結果,在2014年尾時,專家們回望2014年,又會說,在2014年在市場恐慌的時候,其實應該貪婪。

情況和2007年的股市一樣。有咀巴年人也說「直通車,睇4萬點」。結果在2008年同一批專家回望2007年又會說,2007年個個貪婪入市時,其實我們應該恐慌。

就是如此簡單!

人在做,天在看。
我都想ccl 見70。年尾CCL 見118都難啦。不過大部分人擔憂D好。
45. 引刀一快 2014-09-09 19:36:30
年尾,118
46. 好文重溫 2014-09-09 20:13:57
25. 朗晴 2014-02-04 07:09:05
要是有朝一日,呢個香港政府發傻,話之你乜水阿豬阿狗新移,只要磅少少水就可讀大學!
到時連掃地洗廁所都有大学学位,咁只有中学,甚至小学程度嘅人,就會話啲僱主要求过高。
但係如果每年都有十幾二十万个大学畢業生供應市場,那麽僱主呢個要求,就會变得合理。
自已無但好多人有嘅时候,除了怪自已细个唔好好讀書之外,重可以怪边个?嘈又是否可以解决問題呢?
依家市場最重要係睇,還有幾多人有能力負擔现时嘅高楼價。
你覺得一成首期幾拾萬係好大數目,儲十年八年都無把握有嘅同时,另一边大把人可以full pay買嘢,這個就是財富效應。
而此情況往後只會更明顯及更嚴重!
思歪正苦意圖將楼市人為压低,只能顶得一时,而顶不了一世。
現时各方面數據及預測如禾雀亂飛,眾說紛紜,小市民实在難以作出正確估計,但要是单看空置率明顯向下,以及租金仲有升幅,就知呢個浪未玩完,仲有高潮位未出!
買楼是人生中最重要的投资,現时能買而不買,將來可能悔不當初。
若然你已經出來做嘢十年八年,而對上幾年大把新界私樓都只是百零弍佰,不單止可以 5%首期上車,每月還款只係幾千,利息是幾百,要是連咁樣你都買唔倒樓,上不了車,那你與磚头乃無缘無份,可能此乃天意,與其大吵大鬧,倒不如返屋企幢高床板想淸楚,然後再努力工作,積極储蓄,等待下一個楼市循環,這樣才是香港獅子山精神喔。

由2010起,幾年來日,淡淡都話樓價中真。只要買得起,就是合適時機。
47. 更正46 2014-09-09 20:25:09
由2010起,幾年來日,淡淡都話樓價貴。只要買得起,就是合適時機。
如供三十年,現在都差不多供了五年。還要H+0.7。
好過住公屋啦。
二百萬供款分二十年,每月供$9500。有六百五十呎實用,三房一套,有club house, 行六七分鐘到地鐵。
為什麼現在D人先去買樓?

48. 引刀一快 2014-09-09 21:35:45
舉例唔好加太多如果,因爲每個如果都應該訂明因由。

過5年“如果”樓價跌咗一半,咪又係“如果五年前冇買..............依傢夠買兩間.”

2010年點解咁多人唔買?當年嘅理由,依傢有幾多人可以清晰數得出吖!
49. 唔想買貴樓啦 2014-09-09 21:58:57
2010年點解咁多人唔買?當年嘅理由,依傢有幾多人可以清晰數得出吖!.....
 
當年嘅理由,當然是唔想買貴樓啦..........
50. 引刀一快 2014-09-09 22:05:55
點解當年會覺得樓會跌,原因有冇人講得出、講得齊先,呢個就係問題。

當年唔買樓嘅,係判斷錯,但係我認爲,好多好多老手都一齊判斷錯嘅話,呢D就係命。
51. 如果 -貼文 2014-09-10 01:12:49
51. 範士八段 2014-01-31 10:54:49

「人生若有如果,那有後果和結果?」
做投資、望賺錢,點先可以真實而又恆久?

臨過節,陪老婆行轉上環海味街,相信多少已經有答案。
認識其中一間海味店老闆,自置物業,現值過億,
"手貨同物業,一路同步增值",有冇其他必穩䁠生意介紹比大家?

你齋睇唔幫襯咩?冇所謂,啲海味貨依然自動增值,
問點解?誰先訂加價?加幾多?有冇人客去消委會投訢?去政府請願要打壓?
你話呢?

唔食得唔得?有冇代替品?
花膠(鰵肚公)• 療糖尿、助生仔;
冬蟲草 • 抗癌、保命。
食療好過藥療,望下"棟"「養禾」醫院,幾宏偉、幾高檔,唔通睇醫生平乎。

住屋同一樣,唔住得唔得?必需品,又點跌?
海味貨同土地住屋,只會買少見少,越嚟越貴,
等樓價大跌先去入貨,你想等到有腦生癌先去諗點收科?
52. 引刀一快 2014-09-10 02:55:08
海味擺得耐,賣唔出會發毛。
物業高位接,業主會鬱悶到發毛。
藥材海味跌價,外行就梗係未聽過喇!