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文亮語
地產商與小業主對樓市前景分歧
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月7日

  市建觀塘項目流標之後,大多數評論員說地產商對前景不樂觀,所以沒有去盡落標,其實,地產商對樓市前景抱著平和態度,只不過市建對前景太過樂觀,又要賣得好價錢,又要分紅,又要話事權,大拿拿成百億搞一個項目,仲要睇人眉頭眼額,分分鐘仲要蝕本,這種生意當然沒有人做,除非是值博率非常之高,甚至是坐定粒六,有賺冇蝕,才可以吸引地產商投資,換句話說,即是成本價非常之低,不過,港鐵又不肯接受,結局就是流標。
 
  雖然評論員說地產商對前景不樂觀,樓價應該下跌,但近日所見,樓價不跌反升,並且屢創新高,點解那些買樓的人忽視地產商對前景不樂觀睇法,因為小業主所持理由,就是地產商不肯投地,未來供應必然減少,樓價就算不上升都不會大幅下跌,而地產商不樂觀反而令致小業主對後市樂觀,這是評論員意料不及,而那些現在買樓的小業主大多數都是已經等了幾年,他們買樓的目的並不是希望樓價大升,只要樓市保持平穩便可以,在大家同心的情況下,樓宇更加供不應求,樓價上升是必然道理。

  雖然有很多評論員以世界形勢,利息趨升,人均收入不足以支持樓價來評論香港樓市,但是他們忽視購買力的積聚,而購買力是由多方面積聚,由於不但利息低,小業主的借貸率亦相當低,那些小業主的供款當中,大部份是還按揭貸款,利息只是佔小部份,久而久之,便會儲蓄到一筆龐大的購買力,到有需要的時候,例如他們的兒女需要置業,便可以毫無困難幫助他們的兒女,雖然不是他們直接買樓,但間接性的購買力亦不容忽視,現在買樓的人或多或少都會受到他們父母支助,評論員並沒有考慮這個因素。

  另外就是樓價上升所產生出來的購買力,有很多小業主持有的物業都已經超過十年,甚至有二,三十年歷史,他們的物業不但沒有貶值,反之是升幅驚人,他們亦是樓價上升的受惠者,所以,當他們見到兒女希望置業亦會支助他們,若果那些小業主所擁有的物業沒有升值,他們想支助兒女亦不行,而且,他們睇樓市並不會如那些專家那麼透徹,只是有需要,供得起便可以,最後,做成近日樓價並未如專家預測般大跌,就是這個簡單道理,有時候,預測樓市並不需要考慮到那麼複雜,個人需求始終在首位,世界形勢,只不過是專家用語,很多時我都唔明白,或者是不明不白。
 

 
 
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1. 法子 2014-08-07 09:47:10
法子《辣招稅解決到樓市的問題嗎?》

2014年8月6日

大家請看看我2013年的觀點,和昨日的報導。

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法子《10間屋的村》

2013年3月2日

其實這是簡單的道理。

一條村有11個家庭,得10間屋。村長話「抽稅」就可改善大家居住空間。你信唔信?

這是我對 DSD 的意見。

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二手成交:美孚新邨用家搶貨 竟代啃SSD
節錄自2014年08月05日(二) 23:50東方

【on.cc東網專訊】 政府辣招原意壓抑炒風,但最終「辣埋」買家,苦果要用家自付,樓齡已屆約36至46年的荔枝角美孚新邨,在缺盤下有換樓客不僅不還價,甚至願付5%額外印花稅(SSD),終成功打動業主以890萬元出售所持的園景標準戶,連同約44.5萬元稅款計,單位實用呎價近1.3萬元,超越凸海樓王,再創新高紀錄。有學者認為,情況反映二手市場供應短缺,並由業主「話晒事」,買家憂慮後市再升。
美聯吳志輝稱,美孚新邨5期蘭秀道高層A室,建築/實用面積959/719方呎,望公園泳池景,原業主於前年9月底以約748.8萬元購入自用,設百萬元裝修,上月以約890萬元放盤。
一名外區換樓客鍾情單位優質,為求購得心頭好單位,不惜以開價890萬元承接單位,更願額外承擔44.5萬元SSD稅款,建築/實用呎價約9,281/12,378元,實用呎價僅次於屋苑樓王凸海戶。
上述成交若連同稅款計,實用呎價則高約12,997元,料創屋苑歷來呎價新高。據土地註冊處資料,上述單位1973年成交價僅8.438萬元,反映該單位樓價在41年間上升約104倍。
吳氏續稱,上址原業主持貨不足2年帳面賺約141.2萬元,由於美孚新邨盤源短缺,市場現僅餘約30個鎖匙盤,而上述用家睇樓後認為機不可失,怕後市再升,儘管多等約2個月單位便可鬆綁,買家亦情願付辣招稅搶盤。現時即使質素較低的放盤,如1期百老滙街17號極低層戶,亦獲買家以400萬元承接,屬近月低價,實用呎價約8,247元。
藍籌屋苑出現買家付SSD搶盤,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,反映市場供應不足,賣方明顯已主導二手市場,買家亦擔心後市再升,為避免風險才付稅入市。雖然市場有機會再錄同類個案,但預期不會成為二手市大趨勢。
各區買家繼續高價搶盤,世紀21奇豐周淑萍稱,沙田欣廷軒2座連天台單位,原叫價約520萬元,儘管臨場反價8萬元,但買家仍願追價至528萬元承接,實用呎價約13,333元,呎價創屋苑新高。消息稱,同區好運中心柏林閣高層H室售約418萬元,實用呎價約12,822元亦創新高。
2. 法子 2014-08-07 09:53:43
他們睇樓市並不會如那些專家那麼透徹」

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這句話是在說反話吧!看得透徹的人一直看錯市,沒看得透徹的人看對市。
3. 打工仔 Andy 2014-08-07 09:56:05
照睇細價真係有排升!
4. 亮劍 2014-08-07 09:56:06
咁喺高位買樓嘅喺咩人呢?
咁你教下D窮人點應對喇……

我都唔知点解,楼市喺低位果陣,D人係要等,想摸底入。
明明有居住需要、有首期又供得起都唔落手。
係要等到D楼價升到爸爸声先走來喊苦喊忽,要政府做乜做物!
通常去到果陣時,楼價已達高位,就算你政府乜都唔做,楼價亦因為呢个世界有無形之手關係而作出調整。
但好多政府以為自己係上帝、係万能嘅,可以五餅二鱼,可令广大窮人脫貧致富。
後果當然係政府想幫果班,俾人老点喺高位接火棒变成炮灰啦!
香港97前後的夾屋及自置居所貸款政策,推咗唔少人落火坑;美国於金融海嘯前喺政治压力下借錢俾三無人仕置業,通通係好心做儍事的代表作!
实力不足的人若要喺现在相對高位度嚷着買楼,係不自量力,係揾狗笨賊,骨子裡係想納稅人同佢哋埋单!
因此窮人喺衣家应做的事,係自我增值、節儉儲蓄、学懂投資、想想点增加收入、改變消極思想……
然後等楼市進入下一个循環,而唔係等政棍同政府打救!
5. 睇得通 2014-08-07 10:45:03

雖然評論員說地產商對前景不樂觀,樓價應該下跌,但近日所見,樓價不跌反升,並且屢創新高,點解那些買樓的人忽視地產商對前景不樂觀睇法,因為小業主所持理由,就是地產商不肯投地,未來供應必然減少,樓價就算不上升都不會大幅下跌,而地產商不樂觀反而令致小業主對後市樂觀,這是評論員意料不及,而那些現在買樓的小業主大多數都是已經等了幾年,他們買樓的目的並不是希望樓價大升,只要樓市保持平穩便可以,在大家同心的情況下,樓宇更加供不應求,樓價上升是必然道理。.............

樓價上升是必然道理的一個最重要因素, 就是因為太多人想樓價下跌了, 市場上永遠存在一個無形之手成為市場的主導者 .......樓價上升的最重要因素就是政府的辣招施政的結局......

6. 山高雲低 2014-08-07 11:08:31
睇得通兄, 
小弟一直都有留意你的留言。一言蔽之, 
閣下堪稱高人。
7. 葉子 2014-08-07 11:18:05
d 錢係咁衝入黎, 樓股可以唔升咩?
8. 亮劍 2014-08-07 11:25:28

租客452 購漁安苑2

欄名:交易現場

樓價不斷上升,租客轉租為買的個案愈來愈普遍,香港仔漁安苑一個兩房單位,剛以452萬元易手,買家便是區內租客。據了解,新買家早於兩年前,將自用的單位沽出,而轉租鴨脷洲大街的單位,月租1.1萬,由於單位租約已屆滿--------

 

在此年幾我不斷指出.,香港呢幾年有極多人,將自用的單位沽出,然後以租住等形式走一轉搏一搏,就以上述個案為例,呢位人兄兩年內就咁唔見幾拾個租金同使用。

我估計呢數年起碼有為數拾万呢種沽自住,然後租住等個案,就算齋做呢班客,無論你係二手小業主或發展商都不愁銷路。

9. 香港無奈 2014-08-07 11:49:16
亮劍兄話:
实力不足的人若要喺现在相對高位度嚷着買楼,係不自量力,係揾狗笨賊,骨子裡係想納稅人同佢哋埋单!
因此窮人喺衣家应做的事,係自我增值、節儉儲蓄、学懂投資、想想点增加收入、改變消極思想……
然後等楼市進入下一个循環,而唔係等政棍同政府打救!
*************************************

我係做普通職員,沒有專業資格的70后,
也是33歲見樓市低位買樓啦,沒有父蔭,邊個話可以大學畢業做2-3年買樓架,現在個個后生,以為大學畢業大支野。。。隨便做幾年要買樓,買不到就吵政府,真是癡鬼線!
鼓勵想買樓的年輕人,你用時間增加自己實力,機會是留給有準備的人。。。
不要怨天尤人。。


10. 60後 2014-08-07 12:13:36
本人喺60後,上月一次舊同學聚會中講及香港樓價,當中有好多人都賣咗樓等待時機買翻,大多都喺09-12年賣出轉為租客,認為有profit應該先落袋。而他們估計樓價喺未來下跌最少30%,還叫未賣的快d賣,我唯有回應已在放盤中及連聲道謝!
11. 大寶二寶 2014-08-07 12:27:52
咁多人排緊隊等買楼, 樓價想跌都幾難。 哈哈!

共勉之, 哈哈!
12. 大寶二寶 2014-08-07 12:28:57
咁多人排隊等住買樓, CCL 年尾都幾難唔爆上130。

共勉之, 哈哈!
13. 亮劍 2014-08-07 12:34:33
回憶90年代嗰陣,你夠姜的話,可一次过買入幾個物業,然後攞住一張糧单,走入幾間銀行借按揭。
但自從有咗正面信貸資料庫之後,你想買多間來收租,都唔係咁容易啦。
真人真事就係我死黨,他有自住同收租物業喺手,想話買多件磚頭保值啫,銀行要嘅資料,多得嚇人。
唔記得講埋,他是專業人士,只是借你銀行一百幾拾咋!
14. 2014-08-07 12:59:24
IQ題 :
某甲, 用5蚊買左粒雞蛋, 一段時間後用6蚊賣左
跟住佢用7蚊買多一粒蛋, 再用8蚊賣返出去

請問, 某甲佢賺/蝕左幾多錢?
15. 代理仔 2014-08-07 12:59:52

如果政府立例,只持有一個自用物業人仕,賣出自用物業後,五年內再購入物業需繳付賣出物業的「特別利得稅」。唔知咁可唔可以減少而家好多嘈高樓價聲音呢?而呢個方法唔知可唔以防止D人再向下炒物業呢?

16. 引刀一快 2014-08-07 13:12:37
To 14樓 東

係咪講緊通漲?
17. 引刀一快 2014-08-07 13:18:24
大新聞呀,大新聞呀

廣東省內佛山率先鬆綁限購!!!!
18. To 15 2014-08-07 13:19:05
作為全方位亂搞樓市套餐的一部分, 點少得唔整番個「沽空利得稅」, 8蚊賣掉蛋蛋後, 如果5蚊買得番的, 應該又抽番三五七十個 per cent.
19. 60後 2014-08-07 13:20:05

有無人聽過喺大陸買樓會買一間送一間?

20. 2014-08-07 14:13:36
to 16 引刀

我都唔知8蚊係通脹定係泡沫...
 
定係因為最近雞生少左蛋, 供應緊張呢?
21. 2014-08-07 14:16:25
又可能某甲係見到第一粒蛋蛋就過期發臭, 於是逢差退一賣左佢, 買過粒高質數的蛋蛋呢?
22. 蜕变中嘅懒人 2014-08-07 14:54:16
TO 14樓 亞東哥仔
懶人雖然懶,但係好正經,呢条IQ題我要正正經經咁答,某甲賺咗6-5+8-7=2蚊。
但係如果佢堅持到8蚊出去,咁就可以慳功夫慳使費同賺多(8-5=3,3-2=1)1蚊。
懶人咁答唔係想話我叻,其實呢度啲師兄姊個個都識答,個個師兄姊都明亞東哥仔想話一動不如一靜着數啲,懶人想亞東哥仔知,懶人懶人之中最正經嗰隻人,講吓笑啫。
23. 蜕变中嘅懒人 2014-08-07 15:02:29
TO 17樓 引刀一快兄
大陸救樓市都好明顯,幾時會輪到廣州消銷限購令呢?到時香港人買多間得唔得呢?
24. 大寶二寶 2014-08-07 15:13:18
回14 東兄

條 IQ 條應該係用雞而吾係雞蛋, 因為呢隻雞係會生金蛋嘅, 一個月生一隻(收租金)。 点止懶人兄話賺三元咁少呀? 長揸長有, 除非你殺左佢(賣掉) 或發雞瘟(不可预計災難發生) 。噢! 我可能諗多左.........。

共勉之, 哈哈!
25. hifi 2014-08-07 15:41:24

如果睇現在用8蚊買雞蛋接貨個位人兄,好大可能會係輸家,個樓牛市越長收人就越多,香港樓市唔同外國甘穩定,港樓市已變另一賭台....

26. 望東樓 2014-08-07 16:40:02
If the guy still need an 'egg' for breakfast tomorrow, then I have to say his earlier activities reduced such cost by $2. 
27. 2014-08-07 17:12:10
to 大寶二寶

話唔定, 中間唔賣的話, 可能粒蛋已經 fu 左隻金雞出黎呢?
(sorry, fu 字唔識打...)
28. 2014-08-07 17:24:16
to 25 hifi

其實使乜諗咁多, 真係肚餓要食野, 你又買得起, 咪買黎食囉

你點知個雞市幾時做特價先?
做特價會平幾多?
會唔會好似啲超市咁, 先加價後特價, 特完都仲要俾突左?

ok, 真係等得到大特價, 一大堆人盲搶雞, 你又夠唔夠人地搶?
29. 2014-08-07 17:52:48
to 懶人

明白, 你係最正經的懶人~~~

其實果題係經典題
但我反而想知, 如果某甲七蚊買完, 到依家都無再賣返出去,
咁, 你的正經計法, 佢係賺/蝕左幾多?
30. 肥婆四 2014-08-07 18:06:46
        都唔知點解,有啲人一味話樓價升唔合理,又唔講吓世界各國猛印銀紙先係最大原因。唔講原因講表面,咁咪一路講一路升囉,印錢嗰個係度偷笑囉,有無辦法叫佢唔印呢?無計!
31. 引刀一快 2014-08-07 19:38:04
有乜出奇,買貨咪送件積存山旮旯,美其名話俾你度假,依傢大陸多到可以做徙置區,羊毛出在羊身上。不過呢,限購未完全鬆綁,送俾你都冇名額攞。
32. 引刀一快 2014-08-07 19:38:12
有乜出奇,買貨咪送件積存山旮旯,美其名話俾你度假,依傢大陸多到可以做徙置區,羊毛出在羊身上。不過呢,限購未完全鬆綁,送俾你都冇名額攞。
33. 蜕变中嘅懒人 2014-08-07 20:24:19
TO 29樓 亞東哥仔
懶人除咗正經仲有聰明無罪,如果某甲再用7蚊買番唔賣,咁實際上佢蝕咗1蚊,因為同樣擁有一隻蛋,佢赚咗1蚊之後要攞多2蚊買番,懶人係咪好聰明呢?
都係講笑啫。
34. Oscar Lam 2014-08-07 21:12:49
"有時候,預測樓市並不需要考慮到那麼複雜,個人需求始終在首位,世界形勢,只不過是專家用語,很多時我都唔明白,或者是不明不白。"

非常同意博士的觀點!這也是我為甚麼說,投資好似唔容易,其實好簡單的原因。
35. 引刀一快 2014-08-07 22:39:32
To 22樓 懶人兄

相信可以,但係步伐不一定同佛山咁快,依傢廣州連商鋪都限香港人買,估計唔會一步到位全解放,懶人兄依傢得閑就開始睇樓喇。佛山一鬆綁,今日就有朋友推個盤俾我,番禺順德交界,佔地兩千幾呎嘅獨棟別墅,內豪裝,二手街價400人仔,暗放300。
廣佛兩地會搶客,不過廣州價值比佛山要高。觀望下。
36. 引刀一快 2014-08-07 22:49:31
To 33樓 懶人兄

你應該要加入一個因素,就係到底某甲係咪需要食蛋、鐘唔鍾意食蛋、食唔食得蛋。

To 東兄

某甲如果好鍾意食蛋,咁5蚊入6蚊出期間,忍住唔食,係咪要補償心理損失?再7蚊買8蚊出,咁有勇氣再次面對誘惑,係咪應該要嘉獎?


37. 引刀一快 2014-08-07 22:55:06
To 34樓 Oscar Lam兄

個人需求始終在首位”,我諗,加入“個人實力”,會現實D。
38. Oscar Lam 2014-08-07 23:02:53
投資16字真言:
長揸必勝、隨機應變
膽大心細、量力而為
39. Oscar Lam 2014-08-07 23:23:34
37/f 引刀兄,
同意!
40. 蜕变中嘅懒人 2014-08-08 08:07:42
TO 35、36樓 引刀快兄
引刀兄早上好。
多謝引刀兄對内地樓市提供資料俾懶人,會繼續留意,因為外家两代人都住廣州,所以對廣州最留意。
至於亞東哥隻IQ蛋可能有啲含義,懶人想正經啲乖啲答,亞東哥就會有好野益吓我,知多啲有着數。
41. 引刀一快 2014-08-08 09:10:31
懶人兄

潘生喺廣州咩?如果有心返嚟置業,依傢睇定係時候,廣州都唔少優質樓盤,最衰就係只有極少極少可以搞天池屋,除非別墅。
42. 如風 2014-08-08 12:54:01
唔夠錢玩港樓玩住大6二線樓都不失為一個唔錯選舉,加油吧小朋友!
43. 引刀一快 2014-08-08 13:09:13
嘻嘻,港樓跌我實入市咯。依傢?先執大陸平貨。
香港呢邊,我有身份證有出世紙,咩都享受到。
百足之蟲,死而不僵。呵呵呵


44. 蜕变中嘅懒人 2014-08-08 18:26:19
回41樓 引刀一快兄
潘生住廣州碧桂園,其實環境都算幾好,不過係舊咗啲,地鐵站都唔算遠,不過出入多數自駕車,懶人有時番去都係週圍揾野食,抵食多花款,我唔怕中毒乜都食。
45. 引刀一快 2014-08-08 19:06:56
懶人兄

下次嚟廣州,俾個機會我做東,呢邊的確好多嘢食,最緊要係唔同香港重疊,帶你食午夜豬雜,D豬脷到鋪嘅時候,後面嘅肌肉組仲會顫動嘅!仲可以帶你去廣州嘅紅番區食正宗羊肉串,食過包你話正。
46. 蜕变中嘅懒人 2014-08-08 19:48:44
TO 引刀一快兄
引到懶人流晒口水,先多謝引刀兄。