在现巿況下，因想避開辣招，一般住宅樓宇如通過公司轉讓，買家要多付多少溢價才合理？

新地（00016）上月以低價推售的西南九龍天璽，剛錄得首宗二手摸貨個案，投資者以公司股權轉讓形式出售單位，持貨不足1個月帳面獲利329萬元離場。

市場消息透露，天璽海鑽璽中層D室，面積約672平方呎，投資者上月以公司名義向發展商購入，購入價約1,771萬元，剛以公司股權轉讓形式售出，成交價約2,100萬元，投資者帳面獲利約329萬元。

扣除釐印佣金 獲利不足200萬

不過，值得留意的是，原業主屬首批入市的人士，當時享有釐印費70%回贈優惠。以該單位購入價1,771萬元計算，涉及買家印花稅（15%）及雙倍印花稅（7.5%），稅款合共約398萬元，買家只需支付其中3成，即約120萬元，其餘由發展商新地補貼，故扣除釐印費及出售單位佣金後，實質獲利不足200萬元。

事實上，發展商是次重推天璽，推出大幅補貼印花稅的優惠，又推出小量單位容許買家以公司名義入市，容易掀起炒風。以上述單位為例，是次易手帳面升幅18.6%；但若原業主以私人名義摸售，須繳付樓價20%的額外印花稅，即約420萬元，則變成蝕讓離場。

據資料顯示，上月新地以低於二手價格推售西南九龍天璽181個單位，吸引逾2,550個認購登記，即時掀起一陣炒風。

向隅客紛回流二手 1910萬售

天璽開售首日，已經有大批向隅客即場提價100萬至150萬元，在市場徵求二手賣盤；惟當時大部分投資者要獲利300萬至400萬元才肯放盤，故市場未有錄得即時成交。經過近1個月後，市場氣氛漸漸平靜，二手交投才開始浮現。

有區內地產代理透露，上址的買家屬於天璽的忠實支持者，多次抽籤未能揀選到單位，結果要在二手市場買樓。事實上，上址表面上成交價為2,100萬元，但若公司能在150天內完成交易，尚享有9%樓價回贈，以當時1,771萬元成交會計，現金回贈金額達159.4萬元，扣除回贈後，新買家實質樓價約1,940.6萬元，呎價約2.9萬元，與二手造價相若，但可節省大筆釐印費。

區內代理又指，天璽及同區的THE AUSTIN銷售熱潮過後，向隅客不斷回流二手市場。除上述個案外，天璽星鑽璽高層F室，實用面積約886平方呎，剛以公司股權轉讓形式易手，成交價1,910萬元，原業主持貨約3年，帳面獲利約140萬元。

其次，奧運站瓏璽3座中層B室，實用面積936平方呎（建築面積1,188平方呎），剛以2,000萬元易手，原業主持貨兩年獲利約359萬元。

撰文:黎煥成

所以公司转让方式买卖楼只适合豪宅。所以最终豪宅会入强国人手中。公司买卖的风险，随着越来越多的案例，相信市场上会出现一些风险比较低的公司楼。比如公司的业务比较单纯。

而低价楼，利用公司买卖，风险太大了，并不适合。所以港璨只有住低价楼。