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1. 2003年是買樓或者換樓好時機 2013-10-26 09:24:32
2003年是買樓或者換樓好時機??????????
2. Peter Paker 2013-10-26 09:58:09

湯博士

 

我之後會寫一系列的文章,會以負債情況、供樓負擔比率、利率、租金回報、通脹、空置等,等去分析香港樓市是否存在泡沫,但可能要分成十多篇去寫,暫時還未定下來。

 

湯博士有空請指教。

 

3. 湯文亮 2013-10-26 10:24:37
Peter
    加油,期待你的文章
4. ET 2013-10-26 10:38:26
昨文說的"CY支持者"是「有」一個價值400萬的單位,「擁有」改為「買入」就令昨文的論點站不住腳了。
5. Batman 2013-10-26 10:46:16
我現在正研究西班牙地產市場,期待 Peter Paker 的分析文章作參考,能在這兒收看嗎?
6. ET 2013-10-26 10:50:21
To Peter Paker,

期待你的文章,但關於業主負責情況,可否不要只看人口普查的數據?
已經有專家分析過,金管局的數據才可信:
http://www.hkinvestorblog.com/home/space-7771-do-blog-id-17462.html

如果錯誤引用數據,多寫十多篇都是白寫的。
7. 亮劍 2013-10-26 10:55:38

84.6%

WC0124: (銅鑼灣) 波斯富街 60年代 10層以上 住宅物業

65%

SP0158: (深水埗) 荔枝角道 / 醫局街 / 海壇街 70-90年代 8層以下 住宅物業

64.2%

TM0166: (屯門 - 新墟) 仁愛堂街 / 青山公路-新墟段 / 仁政街 / 屯門鄉事會路 / 啟民徑 80年代 9層以上 住宅物業

54.7%

KT0044: (葵涌) 大白田街 70年代 9層以上 住宅物業

50%

ST0185: (沙田) 美田路 80年代 - 美城苑 - 貴城閣

50%

KC0248: (九龍城) 聯合道 / 福佬村道 / 獅子石道 / 侯王道 / 衙前塱道 70年代 8層以下 住宅物業

48.6%

SO0154: (香港仔) 香港仔大道-東段 / 香港仔舊大街 / 成都道 / 湖北街 / 西安街 / 崇文街 70年代 9層以上 住宅物業

48.6%

EA0010: (鰂魚涌) 英皇道 70年代 - 益發大廈

48%

KC0235: (何文田 - 西) 太平道 / 自由道 / 勝利道 / 梭椏道 / 棗梨雅道 / 亞皆老街 / 窩打老道 / 何文田街 / 祐滿街 50-70年代 9層以下 住宅物業

45%

KC0251: (紅磡) 環海街 2000年代 - 海名軒

44.8%

WC0080: (灣仔) 軒尼詩道 70年代 9層以上 住宅物業

44.1%

SP0248: (深水埗) 長沙灣道-東段 (南昌街以東) 60年代 10層以上 住宅物業

41.2%

YM0213: (尖沙咀) 金巴利道 / 棉登徑 / 都會道 2000年代 - 金巴利道26 / 豪峰軒 / 都會軒

40%

SP0138: (深水埗) 大埔道-南段 (南昌街以南) 60年代 10層以上 住宅物業

 

以上數據抄自中原地圖全港所有供樓佔入息比率過4成嘅地區!

原來好多係來自舊區,所以昨日我話新發展區供樓負擔比率較多係錯嘅!

本人就此深表歉意!

8. 亮劍 2013-10-26 11:06:52

香港人的按揭比率是54%,當然就係用上述 14 「指標小區」結集而成啦,呢個就係:

[豬豬 L 恐慌指數]

9. Albert 2013-10-26 12:02:44

自報按揭成數,  一個0%,   一個約50% ,  一個約40%

10. IMF 2013-10-26 12:42:29
我只是說,香港現時新做按揭成數為樓價的54%!這是金管提供的數字
11. Peter Paker 2013-10-26 13:23:36
To ET,

壓力測試的效用

 

壓力測試更是經常被忽略的因素,很多人,包括前投行的分析員,也同樣忽略壓力測試的存在。根據他們所引用的政府數據,目前的供樓負擔比率約56%

 

但是,正在實施的壓力測試規定,加息3厘後(即在5.15厘的按息下)的供款與入息比率限於50%以內。在今天的2.15厘的按息下,怎麼可能會出現56%的供樓負擔比率呢?那麼,引用今天56%供樓負擔比率的人根本忽略加3厘壓力測試的存在。

 

根據201353日的立法會財經事務委員會簡報會第 52頁,20133月(20108月)新造按揭之平均供款與入息比率為36%41%)。

 

如果將20133月及20108月的住宅按揭統計調查結果內的數據,與201353日的立法會財經事務委員會簡報會第 52頁結合,會得出以下數字:

 

20108月的新批按揭的

CCL: 83.61, 無壓測的時期
平均貸款年期 : 275 
平均貸款金額 : $2.36m
平均 loan-to-value ratio : 61.4%property value: $3.84m
新批按揭加權利率 : 1.14%
每月按供揭供款 : $9,756-
當月平均供款與入息比率 : 41%
即是說,20108月按揭申請人的平均收入 = $9,756 / 41% = $23,795

 

20133月的新批按揭的 :

CCL: 123.01, 剛實施加3厘壓力測試

平均貸款年期 : 302 
平均貸款金額 : $2.88m
平均 loan-to-value ratio : 53.9%property value: $5.34m
新批按揭加權利率 : 2.16%
每月按供揭供款 : $12,370-
當月平均供款與入息比率 : 36%
即是說,20133月按揭申請人的平均收入 = $12,370/ 36% = $34,361

 

若加息2厘(3厘)至4.16%5.16%),供款會增加 $15,399$17,106),供款與入息比率由36%升至44.8%49.8%)。

 

12. Peter Paker 2013-10-26 13:45:49
我的新分析法是以多角度、多個正苦部門數據去分析同一個指標,同一個供樓比率,可以從人囗普查、金管局、税局數據去分析,有僱员、僱主、税局確認,税局個人收入數據夠可靠吧,之後拭目以待
13. mini 2013-10-26 13:49:48

Source: Reuters http://cn.reuters.com/

美国高力国际(Colliers)周四发布报告:  中国人对澳洲房地产的投资增长已快于矿产勘探和开发。

2012年中国在全球的物业投资已创下约40亿美元的新纪录: 主要因中国的股市回报不佳及经济增长放缓,以及人民币不断升值,促使国内更多财富转移至海外房地产市场。

据高力方面统计,今年来光在悉尼: 中国投资者在住宅发展用地上已经投资超过6亿澳元,并计划在这些地点兴建近5,000个单位。

 

高力报告指出,澳洲物业的中国投资主要包括四个来源:银行及金融机构、放眼全球的发展商、国企及中国主权基金、高资产净值人士。          

 

高力称,自去年10月中国保监会撤消对海外物业投资的限制后,中国各家保险公司已纷纷物色离岸投资机会,对发达国家尤其感兴趣。

高力接受最多查询的仍然是甲级和乙级写字楼和住宅用地。

高力国际在全球设有逾522个办事处,专业人士超过12,300人。作为全球最大房地产管理公司之一的FirstService Corporation(FSV.TO: 行情)旗下公司,高力国际提供包括全球企业咨询顾问、经纪、物业和资产管理、酒店投资的销售和咨询等多项服务。(完)

14. Vincent 2013-10-26 14:52:05
人口普查計該區入息時,是只會計算當時住在當區市民的入息。近年多了上車盤在不少新界以往入息比較低的區分,吸引了原本住市區的分支家庭搬入。這方面的因素會令人解讀數據時有所忽略。
15. 珍惜香港 2013-10-26 16:56:33
TO:4/F ET

當日回應那個淡友時,我是這樣寫的:

買咗個二百萬嘅物業,升到四百萬,再跌五成變番二百萬,你可以話喺過眼雲烟。不過如果買咗個四百萬嘅物業,跌咗五成,你就實實在在唔見咗二百萬,呢二百萬,會响你辛辛苦苦搵返嚟嘅血汗錢果度蒸發咗,點都走唔甩,用家或投資者,冇分別。

這就是我後來提到的資產守衡定律(未計通脹)。所以博士昨文所說的 400 萬單位,應該是指「買入」價為 400 萬,如果只說「擁有」,這個 400 萬就只是市值,計算利弊時就缺了一個基數。

這是當日那個淡友的理論:以 400 萬單位萬換 600 萬單位,要補 200 萬;若樓價跌五成,「擁有」單位的市值就變成 200 萬,目標單位的市值變成 300 萬,換樓就只要補 100 萬。所以他的結論是「對用家來說樓價跌永遠好過樓價升」。

這明顯是一項語言偽術,因為他只說「擁有」一個市價 400 萬的單位,卻沒有說那個單位,是用什麼價錢「買入」。如果那個單位的確以 400 萬「買入」,若樓價跌五成,換樓何止要補 100 萬?他先要損失 200 萬去賠上現有單位下跌 200 萬的價差,再補 100 萬去換樓,合共要補 300 萬!

如果把供樓利息之損失計算在內,實際上還補了更多!

結論是:買入了一個 400 萬的單位,補 200 萬就可換到一個 600 萬的單位,前後總付出的結果,是以 600 萬去買了一個市值 600 萬的單位,公道吧?但若樓價跌五成,損失 200 萬賣走現有單位,再補 100 萬換上一個 300 萬的單位,前後總付出的結果,是以 500 萬去換了一個市值 300 萬的單位!

這個 200 萬的損失,在換樓的一刻會立即呈現,反映在補給銀行之按揭餘額,及之前供貴了的本金和利息上,這就是我之前所說的資產守衡定律:「會响你辛辛苦苦搵返嚟嘅血汗錢果度蒸發咗,點都走唔甩」!

所以我為何經常狠批庸梁「房屋是民生非投資」之說,誤導公眾,害人不淺。那個淡友的語言偽術,與庸梁無異,博士稱他為 CY 支持者,不無道理。
16. 金花婆婆 2013-10-26 17:01:25

我買了一層新樓在tko,明年初交樓.唔知上吾上到會,我太老,快六十

而家將自往的樓返按100 萬, 一次付清

17. 煲浪追浪 2013-10-26 17:20:55
樓上,如無意外你所說應是俊瑩。
其實當日提供四十年按揭時應取即供。
現上会真係有D難度,加上你年岁大,
好難申請長年期供款。快D搵銀行了解下,
因本人有相似case 早半年前試過去壓測都是tko新樓。
試下大眾,南洋及集友,,,條件比較好。

祝你好運。
18. 金花婆婆 2013-10-26 19:09:14

我現在只是供七仟多, 將來俾亞女供

我往果層樓早以供滿, 50 萬買,而家升到380 萬,問銀行借100 萬,20 年供,四仟多,亞女供,

將來留俾佢

 

19. 金花婆婆婆媽媽 2013-10-26 19:12:24
打錯,七仟多是四仟多,老人家眼吾好
20. TO: ET 2013-10-26 19:24:36
2) 97年負擔比率破百
有研究員製作了一張「私樓住戶供樓負擔比率走勢」圖表,指出1997年的負擔比率超過一百,現在只有四成多,認為現時住宅樓市比1997年健康得多。由於不知道此項數據的計算方法,無法確定它錯在那裡。

http://www.info.gov.hk/gia/general/200911/11/P200911110102.htm
差餉物業估價署會根據在私人住戶入息中位數的住戶,購買實用面積為45平方米的私人住宅單位,以平均按揭利率進行七成按揭和二十年償還貸款等假設,計算出按揭還款與入息比例。按上述方程式計算,在一九九六、一九九七、二○○八及二○○九年的每年平均按揭還款與入息比例如下:
 
年份 按年的平均按揭還款與入息比例
1996  67%
1997  87% 
2008  35%
2009  34%(截至第二季)

*黃色的數字是正確, 之前看過一份98年的報紙, 內容是說金管局說那個比率在97年逹116% (用當時入息中位數), 而之後再尋找后, 如只計真正供款比率(只計買私樓的人入息), 就是87%, 同現在三月時56%/36%, 是有差距.

你可以懷疑我的數據, 不過你要明白, 不要像你POST 那份文章一樣, 將懷疑的去否定, 應該要自己找尋答案.
21. TO 15樓, 換樓大作戰 2013-10-26 19:53:29
疑問:
我用400萬買咗一間樓, 而家我須要換大一啲嘅樓至夠住, 要市值say 600萬.
我只有100萬餘錢可用來換樓.
樓價唔升唔跌, 賬面上無賺蝕, 但換樓要補200萬, 我無能力換.
樓價升一倍, 賬面上賺咗400萬,  但換樓要補400萬, 我無能力換.
樓價跌一半, 賬面上蝕咗200萬,  但換樓只要補100萬, 我有能力換.
點睇?
22. TO 21樓 2013-10-26 22:03:24
其實係現實生活中,實戰比計數要複雜好多。唔係的話你可以睇下你中學或者大學計數好叻的精英五十歲時係唔係都係同學中最有錢果批,又或者好多時各行業(包括地產及金融界)的叻仔都會係物業或股票巿場失利。你的舉例中,第一,二個情況唔講,第三個情況有趣D,個巿跌一半,一定有原因,而且唔會係單一的,只有屋漏偏逢連夜雨才會發生,係呢個情況下好多人都好唔掂,甚至要搬錢去銀行填數(因負資產),或者失左業。而係呢個情況下你完全沒事,而且仲有一百萬去換樓,一定係好好彩或者好叻仔。但係咁,點知你會唔會係個巿跌左三十或者四十%己經換左樓呢?呢個世界上只有一事無成的政府才會以為自己可以看穿巿場,調控巿場。
23. TO 21 2013-10-26 22:14:41
你睇得一半, 不是, 只有三分一
1.如果是有做按(50%-90%), 樓價跌一半, 要補比銀行
2. 如果是有做按(<50%), 樓價跌一半, 經濟唔方好, 如果唔係有稳陣工作, 個1M可能會留住待有必要時供樓同冇工作時用
3. 如果沒有做按, 又有稳陣工作, 你啱囉

如果樓價唔跌, 又想換樓, 比2M有冇so, 有人係之前講左, 你自己揾

一句, 有準備的人, 有需要計啱數就買就換, 10個有9個都係咁, 唔關升跌事.

24. to 21/F 2013-10-26 22:36:00
You are ignoring mortgage from your equation.  You can use your $1M to pay half of the difference in property price and the other half supported by mortgage.
25. 珍惜香港 2013-10-26 23:14:51
TO:21/F

試問有幾多用家,買樓換樓,可以全部用 CASH,唔使做按揭?答案喺:近乎零!

就假設你買咗個 400 萬嘅單位,依家供剩 200 萬,手頭上有 100 餘萬 CASH,想換個 600 萬嘅單位。

1. 若樓價冇升冇跌,你用 400 萬賣走個單位,還俾銀行後,淨袋 200 萬,再加埋手頭上嘅 CASH,合共 300 餘萬,你可用五成按揭買果個 600 萬嘅目標單位。

2. 若樓價升一倍,雖然目標單位已升值到 1200 萬,但你可用 800 萬賣走個舊單位,還埋俾銀行後,淨袋 600 萬,再加埋手頭上嘅 CASH,合共 700 餘萬,你可以用近四成按揭買果個目標單位。

3. 若樓價跌一半,雖然買目標單位只喺需要 300 萬,但你只能用 200 萬賣走咗個舊單位,還俾銀行後冇錢剩,你手頭上果 100 餘萬 CASH,只喺夠你以六成按揭去買果個 300 萬嘅目標單位。

你以為樓價,只喺賬面數?你又以為我所講嘅資產守衡定律,只喺吹吓水?你唔買唔賣,樓價就好似賬面數,但喺呢個所謂賬面數,响你換樓嘅一刻就會立即呈現,點都走唔甩!你睇吓第 3 個 CASE,賣走咗個舊單位,還俾銀行後冇錢剩,你之前俾過嘅首期加埋啲供款一律化為烏有!你喺用你後來再儲蓄過嘅 100 餘萬去「買樓」,唔喺去「換樓」,你根本就好似從來未擁有過物業,之前嘅供款,只喺交咗租,之前俾咗嘅首期,喺全部輸晒!

只要有供款能力,買家有幾多實力,就要睇佢可以用幾低嘅按揭成數買樓。好明顯,第 2 個 CASE 嘅換樓喺最有實力。即喺話,樓價升得越高,換樓嘅實力就越強!要再強調,喺要有供款能力,呢個就要自己努力啦!

如果講到咁詳細都唔明,就只能慨嘆你中庸梁毒太深,無藥可救矣!
26. ck 2013-10-26 23:41:14
炒家不止買一個單位
27. 乜嘢大災難令大市會跌足5成啦! 2013-10-27 00:43:28
唉! 愈來愈多鑽牛角尖並賣弄小聰明的吹水者.
而且常拿樓價大跌5成, 同按揭比率大吹.
唔覺有"理性"咁...."分析"
何不說說你們在樓市跌三成你會點? 跌五成你又會點 ?
如果樓價大跌5成時一定有比雷曼更大劑嘅事發生,
....你份工仲保唔保得住. 你家人嘅工作又點......
個政府會唔會又出怪招?......
1.通常大亂時,個個都只有cash is king嘅想法,.D人又未必搬錢去換大D嘅單位,銀行也不一定批得足.
2. 免強夠能力供樓嘅都唔會賤賣自住樓.白俾租仲蝕.
3. 炒樓嗰批人亦知政府不會再讓個市有炒賣空間,要離場嘅一早走咗,剩低嘅都係收租嘅投資者.所以出現骨牌效應式下趺嘅情況不容易.........
不如大家估下係乜嘢大災難令大市會跌足5成啦!
到時股市又跌幾成?


28. 石Sir又加入樓市 2013-10-27 00:51:49
嘩!....真係暈得一陣陣!
今日經济日報內, 石鏡泉有篇文章說:
中港樓市逆轉又關太陽黑子事,
話說太陽黑子逆轉周期為11年,
1964....1975....1986....1997.....2008....下個係2019喎.
又說回落期在2014喎.....一路跌到2019......
唉!不如問吓蘇飾師傅係咪有D咁嘅嘢!
真的想象不到石Sir竟然會信D "咁科學" 嘅定律!
如果真係咁,地產商同地產代理可以做5年半休5年半了.
反過嚟睇咁地產股咪可以5年半買升, 5年半沽空佢......咪好易發達?
如果我真係發現到呢個定律,
我一定唔會公開,而且仲發咗幾轉.
.....仲得閑同你賺嗰DD稿費......
29. Peter Paker 2013-10-27 09:39:58

To: 20/F

 

你引用的政府編制之供樓負擔比率是完全有問題,原因如下:

 

原因一:

金管局已於20135月給立法會的報告內已講明,20133月的新造按揭之供樓負擔比率為36%,金管局的調查是根据銀行批出的每個真實按揭個案所統計出來的,有絕對的可靠性。不要忘記20132 - 3月的 CCL 121 - 123

 

20135月金管局回覆立法會的報告 P.52
http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/about-the-hkma/legislative-council-issues/20130506c1.pdf

 

 

原因二

政府計算之供樓負擔比率裏面的 assumptions 完全地、嚴重地與現實世界不乎絕對是誤導市民。

 

政府假設:

樓價:$457.1 (500實呎 @ $9142)

利率:2.4%

供樓年期:20

私樓入息中位數:$30,000

每月供款:$16,601.39 (55% - 56%)

 

我想在數據的採集上作出一些回應。首先,統計處所採用的$457.1萬樓價相對一般上車盤,官方採用的樓價好貴,屬中價盤水平,根據20135月土地註冊處的住宅成交數據,$300萬以下的成交佔28% (1,215)$300萬至$499.99萬的住宅成交佔45% (1,929) 。在這個成交分佈下,你認為政府假設$457.1萬樓價有否被高估?

 

第一
官方採用的私樓戶的入息中位數$30,000是同時包含私樓租戶、「冇從事經濟活動之私樓自置戶」及「有按揭之私樓自置戶」的收入數據。

根據2011年人口普查簡要報告第80 - 81頁,2011年居於自置私樓家庭的按揭供款及供款:收入比率中位數分別為$8,00020.0%,以此推算,擁有自置物業家庭的收入中位數應為HK$40,000。另一方面,2011年居租住私樓的家庭之每月租金及租金:收入比率中位數分別為$7,50025.7%,以此推算,居於租住私樓的家庭的收入中位數應為HK$29,183

從中可以看到同住私樓,有按揭的自置戶的家庭收入比私樓租戶足足多出約3成。當比較供樓負擔時,必須用自置戶的收入去比較。以混合無收入的私樓戶及低3成的租戶收入數據去計算供樓負擔比率,根本不能反映目前供樓人士的實際負擔情況。

第二
官方假設,按揭還款年期為20年。但是,隨機抽樣參考金管局的201211月至20134月的住宅按揭統計調查,得知新造按揭的平均年期約為298 - 306個月,即25年。

如採用與現實情況相似的假設,$40,000自置戶的收入 (這還未計算20116月人口普查後的加人工的因素) 25年的還款年期,按揭供款為$14,194,負擔比率只是35.5%。這與金管局20135月給立法會的報告所提及的數據十分接近。

真理愈辯愈明,我亦希望借此機會與各方交流,以找出事實的真相。同時,我認為,要反映實況,必須使用與現實相符的假設,否則,出來的推論根本亦沒有什麼意思吧!!我想全港市民及業主應該都想知道真實情況.....

 

論樓市健康與否 , 是平是貴 , 作為政府官員 , 也絕不能以粗疏及未經謹慎分析的數據去胡混市民視線 , 不管是什麼情況 , 官員必須以真實的數據去向公眾披露 , 大眾亦有知道真實情況的權利。真理愈辯愈明,我亦希望借此機會與各方交流,以找出事實的真相。同時,我認為,要反映實況,必須使用與現實相符的假設,否則,出來的推論根本亦沒有什麼意思吧!!我想全港市民及業主應該都想知道真實情況.....

論樓市健康與否 , 是平是貴 , 作為政府官員 , 也絕不能以粗疏及未經謹慎分析的數據去胡混市民視線 , 不管是什麼情況 , 官員必須以真實的數據去向公眾披露 , 大眾亦有知道真實情況的權利。

30. Billy Ng 2013-10-27 11:06:57
其實依家香港的樓價升幅對比97年,與其它生活必需品例如蔬菜比較,由2~3元一斤,升到依家8~9元一斤,根本上是升得少.再對比深圳以人民幣計算的現時樓價比較更是平了一截. 

現時大家覺得樓價貴,是因為人工升幅追不上物資的升幅,而物資的升幅是因為港元與美元的聯系匯率掛勾,港幣被迫貶值,從而令會自動調節的物資價格上升,但政府現在用行政手斷扭曲此現像.(任志剛一早講左要脫勾,但班廢柴驚死唔敢改),結果受到傷害是基層市民.

奶粉單野甘簡單,澳門三兩下就搞掂,香港班廢官死要面唔肯跟, 搞到要立法, 又要前線關員做餐死.

叫人投資電視,等人賣完HKBX俾李嘉x後(方便第日過手俾國家企業),就過橋抽板,呢D叫做自由經濟? 呢D甘叫陰人經濟!

現在政府強制要令樓價跌,將引發另一嚴重社會問題,所有有樓人市的資產即時會貶值,如果係最近上車,更可能會負資產,呢班人都算係社會棟樑,要令佢地有損傷,後果非常非常嚴重.

香港的自由經濟已經無左,依家樓市成交嚴重萎縮後, 律師樓, 裝手工人, 地產從業, 建築材料, 運輸業, 成條鍊都受影響. 講真買樓,一個願買,一個願賣. D人知道樓價可保值,可以避免通漲慚食.

政府真的要幫,咪即時起多D公樓比需要的人囉. 小弟也是業主,不是抄家,絕對同意政府應該起多D公營房屋比有需要人士. 但公營和私營市場應區分清楚.

如果樓價真的再跌,小弟與一眾有樓朋友及家人會完全撤退香港樓市(係撤退,不過我地係其它地區會繼續有投資),即時放樓,排隊等政府接濟比樓住. 講真要乎合入息容乜易,開間公司,將D數撥走就得啦. 橫掂大學生未畢業都排緊隊輪侯,政府又話保正3年上車. 點解唔做呀? 我睇你政府點拆,夠膽就整跌樓價.

不過依家 幾萬個 雙非等樓住, 你話香港有無甘多樓俾佢地住? 如果無, 肯平價賣樓的(非抄家,依家已經無左抄家),就真係傻仔