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文亮言
去年買樓的人,全部都是輸家
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年2月1日

  近年尾,有老友收爐後冇嘢做,走嚟公司同我吹水,第一句就話我蝕了很多錢,他講的也是事實,我不能否認,去年我買入一層甲廈,當時叫好叫座,不少人話我買得好抵,我話買得貴,愈遲買會愈平,當時,大家都以為我謙虛,其實,我講的是事實,樓市正在下跌,若果不是公司的既定政策,我一定不會買,到今年,我又買了同座大廈一層,比我去年買的高9層,買入價則平了4至5%,涉及金額大約一億港元,所以,我沒有辦法不承認是蝕了錢,不過,我對老友說,蝕錢有什麼出奇,去年買樓的人大多數是蝕了錢,就算有得賺,都不會賺得多。

  老友見玩我唔到,立刻問點解大多數去年買樓的人都是輸家,其實很簡單,差餉物業估價署出了最新樓價指數,12月下跌2.4%,不過,到去年11月底,差估署仍然上升3.9%,若將12月計算在內,樓價全年只是上升了1.5%,比最高峰時最少下跌了10%,換句話說,在去年買樓的人,只有極少數是賺錢,絕大部分是蝕錢,就算有得賺,今年一月已經將賺的部分輸掉,所以嚴格來說,在去年買樓的人,無論在任何時間,到今日已經變成了輸家,不過,物業長遠必升,只要買的是優質物業,現在只不過暫時是輸家,這是我自己安慰自己的說話。

  老友不明白繼續問,點解我明知樓價下跌仍然去買樓,我買的是樓宇質素,並不是買升勢,在樓市下跌時才可以有機會買到優質單位,又可以鋤價,當樓市上升,並不是不可能買到優質單位,但要付出很多溢價,當樓市下跌,那些買家就變成輸家,如果付了溢價仍然買不到優勢單位,就是大輸家,我現在雖然是輸家,不過是暫時性的,總有一日我會是贏家,老友問我會不會再買,只要令我變成輸家,一定會再買,怎樣要我變成輸家,很簡單,只要平過我以往買的就可以。

 
 
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1. 湯瑪斯 2019-02-01 10:47:13

「只要平過我以往買的就可以(買)」,博士呢種投資策略名為「溝淡」。在股票市場,有些股民見之前所買股票下跌,會再買「溝淡」。在樓市「溝淡」,需要很多資本,博士的公司今年「溝淡」買物業,都動用過億元啦!

然而,大部份股評人都相信「莫買當頭跌」,所以不鼓勵股民「溝淡」。近日我見有網民取笑樓市好友話「四十年後實賺」。咁都有道理既!觀乎長遠的建屋用地供應,未來十幾年樓價應該不會大升。我相信不用四十年,去年摸頂入市的樓蟹死守二十年,應該有得賺。不過人生又有幾多個二十年?

2. 回1樓 2019-02-01 11:33:18
博士用咗十幾億買咗兩層,千祈唔好用買車位的思維去諗長線投資者。
3. 最近d樓升返好多啦 2019-02-01 11:50:50
賣家叫價硬返曬,有睇開樓既就知
4. 鳥5 2019-02-01 12:23:53
散戶係一件貨,大戶係一盤貨,計係均尺價,係2個宇宙。。。








5. 係2個宇宙 2019-02-01 13:12:13
發發出一仔貨, 順便幫二仔賣家通埋波仔。
6. 望東樓 2019-02-01 14:00:04
有評論員話博士買嘢係阿嬤跑得快:一定有古怪。換句話講,博士買嘢係死雞王,仲係癲市時將啲次貨賣出街。長此以往博士投資組合嘅平均成本比對手優勝。當然相對比呢度個班唔畀轉軚嘅長好當然差幾班波啦。呵呵。
7. 唔畀轉軚 2019-02-01 14:59:49
樓上兄睇淡很多年了吧,一直冇轉軚,何來唔畀轉軚?
8. 現價跌三成 2019-02-01 15:03:08
六樓現價跌三成都未敢伸手,跟博士比當然差班波了!

10. 望東樓 2018-11-03 15:57:50
十郎兄,細佬啱啱正係個啲專鍾意接飛刀嘅傻佬。之不過當然係喺退可以守嘅水位。現價跌三成我都未敢伸手。okok,係我無膽,並不代表各好友嘅立場
9. 望東樓 2019-02-01 18:54:43
今日發覺竟然有網友對細佬係度亂咁吹嘅嘢咁上心,姑勿論原因/動機係乜細佬都非常感動。
如果你問我關於睇好/睇淡嘅問題,咁首先請閣下定義好何謂好、何謂淡。不過對於流通性極差嘅房地產,細佬係睇嘅係風險回報同值博率而唔係短期睇好、睇淡。
換句話講,就算上帝同你食晚飯,話你知六個月後香港樓價一定高過今日,相信閣下都會攞晒啲錢去買地產股而唔係劏房。係無?(博士話敗不能走,查實係贏、輸都只可以走手上嘅舊貨)

查實我嘅身家同博士都係差唔多。只係後面少幾個零咁大把。哈哈。
10. 舍神 2019-02-01 19:41:25
你同人說buy low sell high, 很易明! 但去到實戰...同一道理,換一個說法:
「高手買貨是是越買越跌,出貨反而是越賣越升! 」
不論樓市股市都係一樣,一般人就不易明白,
或者說正常人很難做出違反人性的決擇!

13. 真真薯片 2019-02-02 05:10:24
博士講左投資樓市關鍵:

想要贏,先要輸!
14. 湯瑪斯 2019-02-02 09:34:38
9樓:你身家比博士少幾個零,咁就唔係差唔多,係差好遠。無三不成幾,就當只係少三個零。博士身家假設係$30,000,000,000(即係3百億), 你得3千萬咋,仲少我過!我都唔敢話自己身家同博士差唔多!
15. 富豪榜 2019-02-02 10:45:01
16. 望東樓 2019-02-02 10:59:54
湯瑪斯:當然係講笑啦,唔講邊有得笑呢。上嚟呢度千祈唔好太認真,唔係一定肝鬱。
17. 千萬 2019-02-02 13:01:39
現家幾千萬差不多算是窮人了,可以考慮一下大灣生活。
18. 高興太早 2019-02-02 21:17:08
下半年變數好大,隨時爆出QE4,負利率重臨,樓價又狂升。
19. 大蠃家 2019-02-03 08:25:21
過去三十年,年年租樓住的,都是大贏家。所謂租樓日日賺,租一日就贏一日。人生大贏家也!努力呀💪
20. 自我陶醉 2019-02-03 08:36:41
睇睇15樓個list,就知過去30年最發一定係起樓賣嘅人,同埋做地產股股東嘅人。 收租日日賺嘅係銀行,任何時候,就算全世界銀行業都蝕,香港銀行業務都係年年賺大錢,睇睇淨係做香港業務嘅恒生股價就知邊個發,繼續買樓供樓做大贏家,努力啊! 唔好俾佢停, 哈哈哈!

21. 望東樓 2019-02-03 09:25:08
咁請問閣下係咪想話比我知呢個世界過去十、廿、三十年嘅資產價格走勢就係咪等於未來十、廿、三十年嘅資產價格走勢?

如果閣下相信呢個係真理,咁點解唔走去買BITCOIN?BITCOIN由幾個仙升到而家幾千蚊美金一個。過去十年升咗八年。
22. 自我陶醉 2019-02-03 10:11:21
東樓兄

樓價未來十年廿年升跌我唔敢講,但發展商賺嘅係貨如輪轉,大把平地在手,一日有咁多傻仔沽空幾十年未來收入去供養,一日都有得玩㗎,何況股價仲有折讓呢!

至於銀行更加唔洗講,只係負責抽水,樓市升跌都一樣有水抽,一買就抽足你幾十年,最緊要大家保住份工、準時供樓,就冇問題。

點解唔買Bitcoin仲簡單,我代佢答,因為買Bitcoin冇租收囉! 哈哈哈!

23. 哈哈哈 2019-02-03 10:21:02
两位租租阿伯嗨到咁,火爐的溫度應該夠。哈哈哈
24. 自我陶醉 2019-02-03 11:01:15
俾心機供樓喇傻仔! 香港靠哂你喇! 哈哈哈!
25. 哈哈哈 2019-02-03 11:28:29
俾心機搵錢交租喇阿伯!香港業主靠哂你喇!哈哈哈!
26. 望東樓 2019-02-03 11:51:21
樓市九七到零三慘跌七成(~100到~30)之後十五年喪升五倍(~30到~180),樓價依家一萬到兩萬幾三萬蚊呎;租金每呎20-50。

咁未來五年到十年,硬好預期樓價嘅up side係乜位呢?升一倍就係呎價兩萬至五萬,租金四十『嘉湖兩到三萬蚊月租』至一百蚊呎;升兩倍就係呎價三萬至七萬,租金六十『嘉湖三到五萬蚊月租』至百五蚊呎。再多就自己乘啦。

問題係我呢度四十零蚊呎已經好難搵到本地人租,而家主要得返Expat租,重要大部份係法國佬。租一百蚊呎唯一可以做嘅就係間劏房,一劏七或者有機會。由此推算,假如我係硬好,我似乎無可選擇咁買劏房或者買間大嘅自己劏。

當然如果tapering收工、中美貿易戰無反枱、大爸、大媽無需班資返歸救火咁短期內嘅down side亦唔大。
27. 真正大输家 2019-02-03 22:49:20
過去十五年有能力買而冇買,一直租樓等跌班友,才是真正的大輸家。

幫人交租,又提供低息貸款支助業主買樓。唉!搞到現在天怒人怨,
28. 回望東樓 2019-02-03 23:02:01
太古城兩房80年代初期三百蚊一尺,二十幾萬已經買到。依家升到差不多二萬一尺。主要是因為銀紙貶值,而不是香港生產力增加了五十倍。

未來十年樓市的upside,主要是看港元購買力貶值的速度。

Bitcoin 可以無限增加,陰司紙上也可以印多好多個零。香港私樓供應卻只減不加。林鄭也希望可以印樓,一天光曬。
30. 望東樓 2019-02-04 10:55:01
用填海迫地霸快快開發農地。
31. 望東樓 2019-02-04 12:28:08
非也、非也。『未來十年樓市的upside,主要是看港元購買力貶值的速度。』呢樣嘢之不過係你將個parity擺響邊樣嘢度:『未來十年樓市的upside,主要是看港元嘅房地產購買力貶值的速度。』。
32. 回望東樓 2019-02-04 21:17:27
購買力(市民收入)大跌,香港雲吞面也不會跌回一毫子一碗。

金融危機爆發,政府一定印鈔(阿爺最近又印了四萬億),通脹上升,負利率出現,揸現鈔輸硬。

2008香港金融危機,股市跌了2萬點,結果哩?你在2008年是否嚇到沽埋自住樓。

陰公,一江春水望江樓。😀