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文亮言

2017年樓市崩潰,現在應採取什麼行動

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年3月18日

  有不少人說,樓市14年為一週期,今次週期由2003年開始,應該是2017年結束,所以,樓市還有兩年上升期,甚至會是爆升,不過,我問他是否會在現時入市,他立刻表現得猶疑,其實,大家都知道14年為一週期是一個假定數字,沒有人可以肯定,如果肯定,更加不會現時入市。而現在入市的人大多數唔相信樓市14年為一週期,他們甚至認為樓市上升這個週期永遠不會完結,所以,任何說話都聽不入耳,好言變成惡語。到最後,遭受損失當然不能夠怪別人。
 
  大家知道我在澳門長大,識賭錢的人話,贏錢千祈唔好贏埋錢尾,投資都是一樣,賺錢又唔好賺到盡,因為,無人知道幾時會到盡頭,假定賭錢的人贏到85的時候唔收手,雖然有機會贏到100,但沒有人知道100是否盡頭,有人希望再贏多一些,當形勢逆轉,下挫至85的時候,那些希望多贏的人就不忿收手,有可能將所有贏得金錢輸晒,甚至愈輸愈多,直至全部輸清光,甚至要借貴利為止。投資物業又何嘗不一樣,現在樓價已經去到85,週期又只剩兩年,資深投資者早已偃旗息鼓。但仍有有意買樓的業主認為樓價還有大幅上升空間,死揸不放,當樓價去到100,他們仍然意猶未盡,認為樓價還可以向上,當樓價下跌至85時,當然不忿出售,樓價是有機會跌低過85。不過,投資物業與賭錢不同,如果負債不高的話,投資物業不會由贏變輸,但損失了機會。  千祈唔好睇小那些機會,因為如果做好逢三退一,又能夠把握到樓市低潮時入市的機會,擁有資產價值就會暴增,否則,只是按正常速度增長,不過,這亦不俗,最緊要的是負債比率要處於低水平,要無後顧之憂。
 
  每一次我寫關於投資物業的策略時,很多時都會有資深投資者打電話給,我叫我唔好將秘密洩漏,其實,投資就好似捉棋一樣,打開棋盤,大家都睇到,而且是局局新,但若果已經處於上風,就應該保守一點比較好,因為世事難料,若有不測風雲仍然可以有翻身機會。現在樓市在任何角度睇升勢都已經到了尾聲,有物業的人就算不賣走一些物業,都不應該入市,無謂為了最後的15而遭受重大損失就相當不值,所以,我見到有人仍然入市,買樓收租,我非常佩服他們的勇氣,不過,又不能夠說他們是錯的,因為無人知道樓市幾時到了盡頭,或者以後有人說我膽小,捉到鹿都唔識脫角。

 
 
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1. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 08:56:58
隔離王先生仲用緊買樓痛苦指數論,嚟形容香港樓價過高必將大跌,老生常談矣;如果改以租樓痛苦指數論,嚟形容香港樓價過高仲生活化、仲有說服力啲。

樓價過高但仍創新高、買樓痛苦指數痛未完更痛啲,咁唔合理嘅事情愈演愈不合理,繼續存在簡直豈有此理!但請冷靜諗深一層又豈無此理?不過仲有眾多合理嘅理由隱藏於王先生背後,懒人不才無能力探究,還斗胆請文胆王先生費神對樓價問题,以環觀俯视新態度去破解樓價過高隱秘,咁就係樓民之福。

買私人豪華遊艇痛苦程度更甚,時日更久,但價錢都未爆到等懶人有能力上番件!

共等之,哈哈。
2. 大寶二寶 2015-03-18 09:07:44
回懶兄

早晨。王生寫樓文章可以不看,不過我倒喜歡睇佢評論政治同其他香港事務問題,反而寫得幾好,值得一看。

共看之,哈哈!
3. 小明 2015-03-18 09:08:38
苦口婆心之言。讚。
4. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 09:11:25
回大寶二寶兄,

同意到極,其他課题好有見地,欣賞。
5. 大狐狸出沒~注意!! 2015-03-18 09:14:21
繼細價樓爆煲論到今日07年樓巿崩潰論,,大狐狸露出嚟口既尾巴愈嚟愈明顯,,目的顯然並唔係偉大到要勸人唔好入巿,,而係要繼續用老狐狸口既影响力去唱衰個巿,,今日仲公然叫人等樓崩先趁低吸納,,揾埋D咁口既錢,,其實湯博士係咩人,,相信今天大家已經心裡有數了,,哈哈~
6. 惜緣 2015-03-18 09:24:18
To 5樓 兄台

阿彌陀佛!
7. 地藏 2015-03-18 09:29:59
世人惡苦。如是如是
9. 另一個文亮 2015-03-18 09:35:28
感謝博士的忠告, 我是沉默的大多數之一, 今天鼓氣勇氣回應博士文章:
股巿牛三時爆升, 明明PE已升至十分不合理, 仍有不少人搶住入巿, 你叫佢小心, 佢只會嫌你阻佢發達, 聽唔入耳。
今日從博士文章獲得金句: 最緊要的是負債比率要處於低水平,要無後顧之憂。
多謝晒!
10. 2017年樓市崩潰 ? 2015-03-18 09:42:54

依家喺2015/03/18 早上9:30,啱啱瞓醒,先洗嗰面去飲嗰早茶,晏d去深圳訂好222揼骨……

11. middle middle class 2015-03-18 09:46:01
湯生比我們一些人有錢多了,他們的出發點應該是好意吧!  他提議的甚麼逢三退一,唔好賺盡,利用時機趁低吸納等都很好呀。


12. 打工仔 Andy 2015-03-18 09:48:03
懶人兄

豪華遊艇只是消費品, 不會賺到錢!但遊艇泊位就唔同, 所以有錢就買遊艇泊位啦!

13. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 10:03:43
打工仔兄,早上好。

遊艇泊位一位難求,有錢買遊艇容易、但無泊位都唔買得。
14. Johnny 2015-03-18 10:10:36
博士繼爆煲論後又一力作,崩潰論強勢來襲!
不過估計實比人插到甩褲。
15. 打工仔 Andy 2015-03-18 10:25:54

今早返工時在街上行行下, 見到有紙在天上跌落泥, 哈, 點知, 張紙未跌到落地已經有隻雀仔飛過來取走了, 飛到樹上, 我估隻雀仔用泥起屋用。

所以,細價樓須然好貴, 但又未必睇得太淡! 

16. 扫把头 2015-03-18 10:28:40

逢三退一在1998-2003时是所有物业最后变成银主盆.  不过博士天天公开他的想法, 他是大炒家, 一定有指导作用. 要称颂.

19. 亂噏一通 2015-03-18 10:40:06

re: 14/f

今次博士又冇亂噏一通WO

講真樓市冇太大上升空間, 有錢都會等跌市

20. 大寶二寶 2015-03-18 10:44:48
回15 打工仔兄

咁都比你諗到,你真係大好友,佩服!佩服!
21. 流浪漢 2015-03-18 11:01:54
To 18

無房產證?
22. 中女社社長 2015-03-18 11:08:06
賭錢最忌磨爛席, 投資最忌敢賺唔敢蝕, 自住既供得起理鬼得佢升定跌
24. 珍惜香港 2015-03-18 11:16:11
珍惜香港

博士話:「我見到有人仍然入市,買樓收租,我非常佩服他們的勇氣」。

喺唔喺指懒人兄?

不過,懒人兄剛以 300 萬 FP 買屯門小豬收租,呢個個案,我認為價錢合理,而且非常安全
25. 流浪漢 2015-03-18 11:28:05
To 23

我係問,你話小房產即係咩意思?有無房產證?

另外深圳咩位置?
26. to #22 2015-03-18 11:29:03
>>投資最忌敢賺唔敢蝕

係最忌敢賺唔敢蝕
定係忌敢蝕唔敢賺呢

>>自住既供得起理鬼得佢升定跌
真係唔驚比多一二百萬?
係幾多年人工?
供得起還供得起
好多人係要犧牲其他生活質素去儲首期同供樓的

27. 流浪漢 2015-03-18 11:30:27
To 26

聽你咁講似乎你都係未上車?
28. 小李 2015-03-18 11:30:54
請問工商/寫字樓的細碼單位情況又如何?可指教一下嗎?
29. 回24珍港兄 2015-03-18 11:32:40

請賜教,謝分享

 

"惟有希望蒼天,手下留情!"

30. 好友 2015-03-18 11:35:31

唔明, 照我地好友既諗法, 業主應該無誘因賣樓, 盤源應該要愈來愈少, 直至零放盤先至合理. 點Q解有屋苑盤源會上升? 又有沙一賣家要低市價賣? 唔啱價, 應該封盤唔賣, 三個月後再加10%先放, 三個月後又再賣唔出, 又加多10%再放, 幾年後咪可以賣1000萬, 點解要低市價賣, 真係R爆頭. 唔通業主傻左?

【太陽報專訊】新辣招後大型二手住宅屋苑買賣交投回落,部分屋苑放盤量更回升,過去樓價升得最癲的新界樓,個別已出現劈價,其中沙田第一城最受捧的「無窗台」兩房戶,竟劈價60萬元,僅以400萬元沽出,減幅達約13%,低市價至少5%。另大埔中心盤源按月多20%,其中兩房戶減價至380萬元售出,低市價3%。

世紀21奇豐周淑萍稱,沙田第一城本月暫錄約10宗買賣,部分業主開始減價,其中21座中層D室,實用面積327方呎,屬較受捧的「無窗台」兩房戶,業主二月初叫價460萬元放盤,政府出招後,減至435萬元,最終以400萬元售出,實用呎價12,232元,售價創本月同類單位最低;同類單位本月成交價介乎420至468萬元。據悉,該單位成交價低市價至少5%。

個別屋苑放盤增加令樓價受壓,美聯汪子龍稱,大埔中心放盤量較上月增約20%,目前有近50個放盤,業主叫價態度回軟,議幅稍為擴大。中原黃達雄稱,屋苑本月錄5至6宗買賣,過去周六、日錄至少4宗,包括5座中層E室,減價10萬元,以380萬元售,實用呎價約12,709元,低市價3%。

康怡單日速錄3成交
鰂魚涌南豐新邨兩房戶本月曾售595萬元破頂。利嘉閣黃凱達稱,屋苑12座低層G室兩房戶,實用面積391方呎,售530萬元,實用呎價13,555元,低市價約2%;同類單位本月成交價約538.8萬元。

中原楊文傑稱南豐新邨本月放盤量增約10%,而同區康怡花園放盤量較上月多5個,至140個,昨單日連錄3宗買賣,售價介乎約668至672萬元,全月暫錄9宗,包括B座中層16室,放盤一日即售980萬元。該行陳偉業稱東涌映灣園本月錄11宗買賣,日前單日錄2宗,屋苑9座低層E室減價至507萬元易手。

淘大唔怕辣 估價彈4%
美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,過去一年一線屋苑樓價升20至30%,尤其是細價樓為主的沙田第一城等,故自出招後該類屋苑交投跌幅顯著,個別業主已減價,而購買力轉投二、三線屋苑,因而推高樓價,預期當二、三線屋苑樓價追貼指標屋苑後,升幅才放緩。

大型屋苑雖頻錄劈價個案,但由於銀行以土地註冊處登記作參考,故加辣後估價續升,本報選取20個屋苑單位,佔75%最新估價較上月底出招前錄升幅,其中九龍區屋苑升幅較佳,九龍灣淘大花園C座中層戶,最高估價為480萬元,較出招前升4.2%;而長沙灣宇晴軒2座高層戶與紅磡黃埔花園2期16座低層戶,期內估價分別升2%與1.6%。但豪宅物業變化不大,九龍站擎天半島3座中層戶,最新估價為1,366萬元,維持上月初水平。

31. 亞媽似女人的秘密 2015-03-18 11:44:49
之前幾年倡議甚麽逢三退一,個市一樣照升,唔會照你個
人意志而行。相反细佬我在09開始年年加碼造盡貢桿,四間09~10買的都接近當初買入價2倍,其餘五間也超越一
倍,全部高價租出。
32. 中女社社長 2015-03-18 11:50:00
To 26樓
敢賺唔敢蝕係指坐艇時, 坐到大大獲都唔敢Cut Loss, 但賺錢時少少錢就急急腳走

自住樓理得佢升定跌, 等跌時也有租住成本, 跌幾多既預期跟實際情況到底有幾多分別. 所以早買早享受
34. law student 2015-03-18 11:58:16

早前明珠台重播電影Inception, 看後有一點體會.

當一個念頭殖入潛意識中, 便會不受控的擴張.

博士, 呢幾年, 樓市會只升不跌既念頭已深殖好友潛意識中, 所以"認為樓市上升這個週期永遠不會完結,任何說話都聽不入耳,好言變成惡語"...

35. 沙田溱岸三按盤 蝕102萬離場 2015-03-18 11:59:56

經濟日報 – 2015年3月17日星期二上午6:55

【經濟日報專訊】財務公司積極借貸下,有業主疑過度借貸,蝕沽單位套現。沙田溱岸8號「三按」單位,終以2,150萬元低市價蝕沽單位,料損失逾百萬元離場。

千萬豪宅淪為業主提款機,沙田溱岸8號「三按」單位,屋苑2座高層A室,實用面積約為1,382平方呎,屬4房雙套房間隔,望河景屬樓王戶,日前連租約以2,150萬元沽出,實用呎價15,557元。

河景樓王戶 呎價15557元

原業主2012年以6月份2,141.6萬元購入單位,持貨3年帳面僅獲利8.4萬元,如連同佣金及釐印支出共110.7萬元,料轉手蝕逾102萬元,料屬屋苑近年最大宗蝕讓。

據土地註冊處資料顯示,溱岸8號入伙近兩年,單位已淪為三按戶。單位於2013年6月承造一按後,業主即於8月份再向運通泰財務申二按。其後再於2014年6月份,獲保信財務承造三按。

區內代理指出,上述單位去年7月份放盤,當時叫價達3,000萬元,不排除單位「按爆」後,業主急需資金周轉,過去3個月連番減價,終以低於市價5%至6%沽貨。資料顯示,上述三按單位業主包括一名許姓人士。

另外沙田名家匯有兩個單位,業主與上述許姓人士同名,分別於2010年及2012年,斥1,686萬元及2,422萬元購入,兩個單位按揭紀錄均多於一次。其中1座中層單位已擁「三按」。

內地客蝕202萬 沽大坑瑆華

多次出招遏樓價,有內地客睇淡後市,較一手價平17%,蝕沽半新盤大坑瑆華。市場指中層B室,實用面積383平方呎,以780萬元沽出,較買入價939萬元,帳面蝕159萬元,另連佣金及釐印約43萬元,料實蝕202萬元離場。

其次,大角咀浪澄灣8座中層A室,實用面積550平方呎,內地業主以880萬元沽出,較買入價僅高10萬元,扣交易費用支出料蝕約32萬元。

代理指該業主原持單位收租,但認為屋苑樓價已見頂,寧套現資金轉至股票市場。

西半山雍景臺 損手約170萬

蝕讓潮亦蔓延至豪宅物業,中原地產副分區聯席董事周耀棠表示,西半山雍景臺新近錄得兩宗二手買賣,其中屋苑2座高層A室,面積1,128平方呎,新近連租約以1,950萬元售出,呎價1.73萬元,單位現時月租約4.6萬元,回報率約2.8厘,以豪宅物業來說相當不俗。

單位原業主為一名外籍人士,於2011年以2,000萬元購入物業,帳面蝕50萬元,若然連同其他行政費計算,損手約170萬元。

業界人士認為,金管局收緊按揭後,二手成交量跌,急於套現的業主需平價賣樓,當中擁「多按」單位,沽貨最具急切性,令市場湧現蝕讓個案。


36. 小學雞 2015-03-18 12:08:04
好友不是話楼只升不跌,只是不會如博士所
言五月就爆煲。博士作得太大。
37. 屯門小豬 2015-03-18 12:10:12
賴人兄賜教
300萬屯門小豬質素如何?
38. ahchiu 2015-03-18 12:13:41
to 27

在下人到中年了, 租過樓, 亦買了自住樓

世界好多地方樓價高,
被QE扭曲, 係好清楚的事實
係好多地方引起不滿,
香港仲要係呢方面係世界之最,
年輕人難上車, 唔係講緊一畢業,
係儲十年錢都唔夠首期

如此社會狀態, 可持續嗎?

美國影響力已漸漸失去,
看英德法意加入亞投行
維持美元地位係美國最重要國策
美國再QE, 只會加快世界離開美元
美國加息及維持強美元一段時間, 吸引資金買美債, 是十分可能的

加息雖然唔會快, 但強美元對香港的破壞力大好多
世界熱錢重流入美國買美債, 幫美國融資
香港熱錢流走
就算P唔加得多
H卻可以幾個月上幾%, 好多人1用H-plan
就算有CAP, 供緊樓的幾個月內供多幾倍息, 都咪話唔驚嚇

再加上香港經濟開始轉差, 卻要跟美國加息!!!!
經濟好嘅時候, 要加息, 就反而要跟減息
經濟差嘅時候就反而加息!!!!
仲唔死?

咁嘅時世, 上唔上車?



39. 大價樓好友 2015-03-18 12:15:51
唔該唔好再post中大價樓蝕讓消息,文要對題,比D細價樓蝕讓平租例子,多謝
40. 大好友 2015-03-18 12:18:00
To: Law Student 小友

由1841香港開埠到今日2015,係呢174年間,樓市由一萬蚊可以買成幢樓,升到而家要400幾萬先可以買200呎細單位,咁你話啦, 樓市係咪長升長有呢,事實勝於雄辯啊,小友,唔怕話埋俾你知,將來樓價仲會繼續係咁上升嘅: )
41. 證人 2015-03-18 12:24:33
To  : 40
        自己身在井中,  就唔可以推人落井.
42. ahchiu 2015-03-18 12:28:04
面對美國加息, 加強美元
香港熱錢流走
香港銀行要留住資金, 加突息唔出奇

H-plan 一野抽上CAP位, D 人轉P-plan
P又開始加

零售旅遊養好多人
這些人又會否由供得起變供唔起呢?
熱錢流走, 又加息,
香港經濟又會否及時復原?



43. 貴公子 2015-03-18 12:28:33
博士講緊自己囡囡, 是嗎?
看了博士差不多一年, 最近的分析, 總是覺得古古怪怪, 唔係淡友, 又唔係大好友.
兩邊都唔討好, 暫時可以睇完就算, 過三個月後再算.
44. To 39/F 2015-03-18 12:30:18

【太陽報專訊】新辣招後大型二手住宅屋苑買賣交投回落,部分屋苑放盤量 更回升,過去樓價升得最癲的新界樓,個別已出現劈價,其中沙田第一城最受捧的「無窗台」兩房戶,竟劈價60萬元,僅以400萬元沽出,減幅達約13%,低 市價至少5%。另大埔中心盤源按月多20%,其中兩房戶減價至380萬元售出,低市價3%。

世紀21奇豐周淑萍稱,沙田第一 城本月暫錄約10宗買賣,部分業主開始減價,其中21座中層D室,實用面積327方呎,屬較受捧的「無窗台」兩房戶,業主二月初叫價460萬元放盤,政府 出招後,減至435萬元,最終以400萬元售出,實用呎價12,232元,售價創本月同類單位最低;同類單位本月成交價介乎420至468萬元。據悉,該 單位成交價低市價至少5%。

個別屋苑放盤增加令樓 價受壓,美聯汪子龍稱,大埔中心放盤量較上月增約20%,目前有近50個放盤,業主叫價態度回軟,議幅稍為擴大。中原黃達雄稱,屋苑本月錄5至6宗買賣, 過去周六、日錄至少4宗,包括5座中層E室,減價10萬元,以380萬元售,實用呎價約12,709元,低市價3%。

康怡單日速錄3成交
鰂魚涌南豐新邨兩房戶本月曾售595萬元破頂。利嘉閣黃凱達稱,屋苑12座低層G室兩房戶,實用面積391方呎,售530萬元,實用呎價13,555元,低市價約2%;同類單位本月成交價約538.8萬元。

中 原楊文傑稱南豐新邨本月放盤量增約10%,而同區康怡花園放盤量較上月多5個,至140個,昨單日連錄3宗買賣,售價介乎約668至672萬元,全月暫錄 9宗,包括B座中層16室,放盤一日即售980萬元。該行陳偉業稱東涌映灣園本月錄11宗買賣,日前單日錄2宗,屋苑9座低層E室減價至507萬元易手。

淘大唔怕辣 估價彈4%
美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,過去一年一線屋苑樓價升20至30%,尤其是細價樓為主的沙田第一城等,故自出招後該類屋苑交投跌幅顯著,個別業主已減價,而購買力轉投二、三線屋苑,因而推高樓價,預期當二、三線屋苑樓價追貼指標屋苑後,升幅才放緩。

大 型屋苑雖頻錄劈價個案,但由於銀行以土地註冊處登記作參考,故加辣後估價續升,本報選取20個屋苑單位,佔75%最新估價較上月底出招前錄升幅,其中九龍 區屋苑升幅較佳,九龍灣淘大花園C座中層戶,最高估價為480萬元,較出招前升4.2%;而長沙灣宇晴軒2座高層戶與紅磡黃埔花園2期16座低層戶,期內 估價分別升2%與1.6%。但豪宅物業變化不大,九龍站擎天半島3座中層戶,最新估價為1,366萬元,維持上月初水平。

https://hk.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%A8%93%E6%94%BE%E7%9B%A4%E9%A9%9F%E5%A2%9E%E7%84%97%E5%8A%88%E5%83%B9-220105588.html

 

45. 人不為已 2015-03-18 12:30:38
升市跌市自有市場因素,人人都可作出預測,和位網友都只係人微言輕,到時樓價真跌,自己要承擔損失。但真正毒的人,係自己手持大量商用物業同豪宅而希望政府實施低價樓租管的人,若明知咁做會令更多窮人失去本來可負擔既住所,就更加係天誅。
當然,亦有不知者不罰既可能。
46. 運輸工人 2015-03-18 12:36:57
我就諗住加息時唔會轉plan,而係付清剩餘2成按揭,再睇下有無机會執平貨,唔知各業主點睇?
47. 路過 2015-03-18 12:37:52
To: 45/F

呢個亦都係點解湯生呢排得罪咗咁多本來支持佢嘅網友,呢度太多聰明人,有無私心大家都心知肚明架。
48. 運輸工人 2015-03-18 12:40:18
回23
啱啱問过,係無房產證,地點觀瀾.
49. 求真 2015-03-18 12:49:16
大埔中心兩房由423~609尺,其中4、5兩座有423尺單位,09年市價约135萬,現在低層380萬,但全個大埔中
心嚴重缺貨,四仟幾個單位但接近無貨賣。你試吓話你有
貨,兩嘢就被人搶購咗。
50. To 38 ahchiu 2015-03-18 12:53:26


其實香港背靠祖國經濟唔會差,如亞投行設總部喺香港,個餅即刻大左,隨時多幾仟個高薪職位,只是阿爺唔想俾著數香港人鳥。

51. 回18 2015-03-18 13:05:17
小產權房不可以按揭,沒有房產證,價值通常只是有證商品房的二份一、甚至三分一!自住價值0K,但投資價值就差很多!
你個盤在深圳哪裡?咩地鐵站?我今個星期都會上深圳睇樓!
53. 運輸工人 2015-03-18 13:13:35
回51:
先多謝指教,佢而家開價只係大概五分一,一半首期,餘額三年免息分期,地点觀瀾,請問玩得过嗎?
54. 亮劍 2015-03-18 13:22:12
星期一我看明報:
【明報專訊】本文從中國崛起的勢及背後尋找的道,評論泛民學者支撐其否決政改方案「袋住先」的背後理論——中國崩潰論,並從傳統文化荀子人性惡的道解釋民主政體,即傳統治理思維,道勢之後的術,指方法(例如制度及權術)的層次本質的缺陷。

「五星紅旗升不起」的「溫和」民主派

較早前「佔中」發起人之一的學者陳健民承認香港沒有革命的條件,但仍然堅持不應接受中央「8‧31」決定的憲政框架,拒絕俗稱「袋住先」的政改方案。但是,其立論似乎基於虛無縹緲的假設,就是中國共產政權會隨時垮台。他這樣說:「中國現時的發展模式是不能持續的,10年間必有大變,屆時會為香港提供政改的機遇。」基於這個前設,他認為:「要我袋住先,除非我已放棄希望。」(《明報》2015年3月4日)

陳健民並不孤獨。另外一位泛民學者,同時是公民黨立法會議員的陳家洛較早時與另一作者的對談(2015年1月18日)更加坦白。他談及要求學生要有被感召的勇氣:「我時時在班上挑戰我的學生,問他們有無想過有天早上醒來,五星紅旗升不起,有無想像過歷史重擔要忽然落在他們身上。」

看來,陳博士應該有感染力。他「對談」刊登的同一天,出席香港電台《城市論壇》支持「港獨」的港大《學苑》前副總編輯王俊杰作出一個頗為大膽的假設,中共政權隨時會倒台,香港是有機會獨立的。

1992年末任港督彭定康在上任之後,隨即推出變相直選的「新九組」(一人一票選舉9個組別功能團體議員),便是假設北京「天安門事件」、蘇聯及東歐政權「變天」後,中國亦會崩潰的最原始版「香港的中國崩潰論」。彭定康此舉造成香港政制沒有「直通車」,遺害至今。

兩位陳姓學者可算是泛民主派的中堅分子,陳健民的言論一向亦算溫和。然而其政治判斷居然建基於虛無縹緲的希望。其實其無助感十分強!儘管如此,無助無奈並不掩蓋其立場毫不溫和的本質。當然這是一個消極的取態:香港既然沒有革命的條件,但大陸有,我等着你垮台,然後我便有西方標準的民主了。

這種消極對抗,實質準備好中國崩潰的政治取態不單止所謂「溫和」的學者、「港獨」的大學生,甚至整個泛民主派亦沆瀣一氣。不然不能更全面解釋這個派別的人物事事站在道德高地而忽視政治現實的需要。最新的例子是全部27位泛民議員聯署承諾書,表示否決不符合「國際標準」的政改方案。他們是否亦以為中國會隨時崩潰,中國共產黨已經陷入重重結構性危機,已經沒有政治認受性?因此,也有「睇你如何玩完」的中國崩潰論心態。

看來,香港問題發展到今天,無論是民生或政制,都歸結到中國的「問題」上,逃避不了。本來筆者還想再慢慢研究;形勢比人強,沒法不回應!

「中國世紀」到新型大國關係

美國經濟學家、諾獎得主斯蒂格利茨(Joseph Stiglitz)認為2015年以國民生產總值(GDP)購買力平價計算,便進入「中國世紀」。這個講法是沿用19世紀是「英國世紀」,20世紀是「美國世紀」的傳統大國霸權的觀念。以購買力平價計算,實有高估中國國力之嫌。况且,中國人均GDP還遠遠差於美國。當然,以綜合國力而言,中國與美國已經慢慢形成兩極的大國關係,即中美兩國國力差距縮小,而雙方又拉大與其他國家的實力差距。這個「中國世紀」的講法,中國官方並不認許。不過,在這個背景之下,中國崩潰論已經鮮有人提出;若有的話,亦非主流,並冒着「章家敦的風險」。章氏(Gordon Chang)2001年出版了一本預計中國崩潰的書;但他的預言多次落空。陳健民「10年之變」的預測是否另一個笑話,我們等着瞧!

中國民族復興勢頭良好,但問題不少。例如對環境的污染、官員的貪腐、人民權力的保障都有改善的空間。而整體的綜合國力而言,中國在軍事、文化及政治(包括國際關係)遠遠遜於美國。但是,筆者同意上海春秋發展戰略研究院李世默的講法,中國政府的治理是一個績效(meritocracy)為基礎的體系,有優於西方民主政體之處。問題是這個以黨國一體推動社會經濟改革的體制,若權力不受合理制約,出現腐敗是有結構性因素。這可說是中國改革弔詭之處。今天習近平主席提出「四個全面」的講法,其中「依法治國」、「從嚴治黨」就是針對這個結構性因素。

官員貪污腐化從來是中國歷代皇朝更替的重要成因。中國可否走出這個困境,我們拭目以待!不過,對中國的發展應可看高一線。道理在於政權的主事者是否有憂患意識及自我改革的勇氣及魄力。幾年前當內地出現食品安全問題,台灣方面社會及媒體大肆渲染。今天又如何呢?事物還是有一個發展過程。今天西方社會較為文明,實在是有經濟及社會發展基礎支撐。中國在經濟改革短短36年,已經在綜合國力令美國不能不重新思考其全球戰略,有「重返亞洲」的新冷戰部署。中國的對應是「一帶一路」,以雙贏共享帶動沿途60多個國家的經濟及社會發展。這是一個不帶霸權侵略的概念,顯示中國在民族復興之道,不與美國爭霸的新型大國關係。在這個大局之下,中國崩潰論基礎何在呢?

尋找中國優秀文化接軌的政體設計

太陽之下無新事。今天香港發生的「佔中」及一部分人追求西方選舉民主機制,不過是人類探索符合當地實情政體的另一個實驗。不過,由於歷史發展的因素,西方一套價值觀被普遍接受;這亦涉及一個文化及意識形態霸權,即國家民族軟實力的問題。民主政體是一種由下而上的決策形式。但自有人類文化開始,這種政體壽命不長。例如希臘雅典的典型直接民主是250年。今天美國以國會直選的共和政體亦不過200多年。根據當代政治學大師Samuel Huntington的講法,民主化亦有幾個浪(waves),即有進有退。究其原因是民主政體本質是「從眾不從賢」。因此,這種政體的生存依靠偽裝為民主,實質是少數人的精英政權。筆者亦曾介紹過兩位美國學者Martin Gilens及Benjamin Page的實證研究,證實美國並非一個民主國家,而是少數人的寡頭政權(oligarchy)。不過,就算是寡頭政權,民主政治就是政府透過選舉輪流執政。這設計是造成民粹政治的核心因素,而結果是超載政府。

美國推銷的當代民主模式實際上是「選主」(王紹光語),更深層的思考是西方文明基礎的自由,但如何管好個體自由而能夠與整理社會、國家利益產生一個均衡的道德(如不會過分強調私利、逃避責任)及實際操作上可持續的政體(不會產生超載政府),更為重要。

最近筆者從古兆申兄的著作認識先秦儒家荀子的國富篇等章節,發覺其性惡論實有現實的政治及社會意義。荀子將人性分為兩個部分,其一是全人類共通,亦與動物相同的生物性需要,是人之所求的欲。這個部分的人性堯舜與桀跖均同。不同的一部分是後天的性,可通過教化而決定君子小人之別。荀子開出的藥方是「養欲」,而做法是以禮制欲,規範人類行為。這是儒家遺留給人類的優秀文化。荀子的性惡論與英國的霍布斯(Hobbes)描述人類「自然狀態」「所有人對所有人」背後的性惡論一樣。但儒家的「修齊治平」藥方與霍布斯的社會契約有所不同。若加上荀子弟子韓非子的法家國家治理觀念,不一定要禮失求諸野。

明顯地,荀子的性惡論比當代西方推銷的民主背後的個人自由及理性假設更能反映人類的本性。民主的個體如何克服個人,即選民以選票與政客交換利益的私欲,是一個不能不回答的哲學、政治、社會及文化現實的問題。從這一點立論,回歸香港的政改或民主選舉的決定;可以說愈遲落實普選,來自北方的支持會愈少。因為在中國民族復興的道路上,如何在「道」的層次講出一套合乎中國國情的政體設計,實有需要;但是以選票交換私欲的選舉政治吸引力應該不大。

總結

無論從現實的勢及道德層次的道兩個角度,中國崩潰論實在薄弱!不過,它卻在某些圈子內起着蠱惑人心的作用。當然,沒有任何政權永恆不變。中國歷史朝代興替亦是常規。執政者永遠都要以人民的利益為依歸,這才是正道。總的來說,中國崩潰論可以休矣!若以消極取態,以「五星紅旗升不起」為希望的依託對民主作出抉擇,並自我正義;恕我直言,這是缺乏文化歷史智慧而已。

作者為香港特別行政區中央政策組顧問及香港中文大學社工系教授

今早小弟同朋友講亞投行,呢度係小弟愚見。
「今朝睇新聞,中國牽頭成立嘅亞投行,除了英國外,意法德都想埋堆。
昨日我咪話香港不少泛民係以中共不日倒台的大前提作思考。
小弟認為欧洲最強果幾個国家,都不理美國的反對,跟新大佬,美國要圍堵中國,無咁容易!

亞投行如果資金充足,一帶一路搅得成的機會大增……
亞洲及欧洲那些發展中的國家,可以多一個渠道借錢搅基礎建設,代表世界由其係亞洲,中長期建築物料成本,同建築工程人員薪酬,下降的機會大跌😰
小弟就認為,中國呢家係將本來由日本及美國打晒骰的亞洲開發銀行份額打散。
南韓同澳洲如無意外,會玩埋一份😅
有人可能說,其他亞洲地區發展得快,反而對中國威脅最大……
呢点可以斟酌,如果中國周邊國家的國民生產總值因基建而得以提高,咁中國的消費產品就會有多D買家。
中共因為係牽頭國,賺的是政治影響力。
而中國剩餘的生產力,亦可通過呢個渠道渲洩。
人民幣國際化,再成為國際儲備貨幣,中國就可賺凸。
小弟極看好中國中長期的發展,希望習总真的是明君。

猶太人及中國人,同樣對下一代的教育注重,同樣係有經營DNA,因此小弟認為中國呢次有機大國崛起😅
55. 流浪漢 2015-03-18 13:31:16
To 53

要睇你買黎做乜,無房產証樓係無法律保障的,如果無乜事干可能一直住都無問題,有事的話你係無房產既擁有權,worst case講句佢要剷走晒佢你都無佢乎,賠償亦都是係所謂發展商或地方政府肯同你傾就傾,國家係唔承認的。

再講,大陸供應過剩再過剩,一定仲會繼續下調,除左最一線城市top某D區域跌得較少之外,位處觀瀾仲無房產証真係要平到完全唔值錢都唔知有無人接。

以上只係個人觀點,如果你係有閒錢買個地方渡下假唔係好care的話就無問題。
56. 流浪漢 2015-03-18 13:42:37
To 53 運輸工人

同埋佢賣現樓定樓花?

呢類樓你亦都要睇下以後你點樣可以覺得佢會管理得好,唔夠一年周圍都係垃圾,D公用地方爛晒都無人整亦都唔出奇。

係大陸,買樓要好睇管理好唔好,我住果度十五年樓,個個黎都話好,小區入面一個煙頭都搵唔到,另外有D朋友買D新樓,唔夠一年周圍都係垃圾,入伙之後有D野未整完都一直無人理。
57. 運輸工人 2015-03-18 14:02:34
多謝流浪漢指點,我一路都有係國內買開物業,但就未試過呢類,見佢係現樓,有十几幢,管理算唔錯,價錢又平,朋友又買咗十几套,所以先考虑買几套玩下,但聽完你講,係咁2買一套應酬下算喇!
58. 流浪漢 2015-03-18 14:23:01
To 57 運輸工人

純粹個人睇法,我行事比較保守,同埋只係跟據大圍因素既野去考慮,地區性差別真係唔知,可能你地圈內人收到風,分分鐘短炒賺一倍都未定呢?

深圳布吉好多無房產證既樓幾年內升值一倍都好多
59. 陸東主動重提舊年預測樓市兩年跌五成嘅預測 2015-03-18 14:23:52
After I heard the news of 2017.跌五成..., I can confirm that property price will much higher in March 2017 (compared with March 2015). You ask me why?  Only those small group of clever guy know the reason.
60. To 59/F 2015-03-18 14:39:54
陸東 made several wrong calls but Dr Tong made many wrong calls too? You really have good logic.
61. to 49. 求真 2015-03-18 14:44:54
咁我地應該信報紙定一個連名都唔註冊既留言呢? 看倌請自行自己判斷
62. 旅業敲響警號 經濟焗住捱打 2015-03-18 14:49:13

香港經濟一直倚重零售消費,而內地訪港旅客則是消費的主要動力,可是這客群正出現結構性放緩,推動本地經濟增長的動力大不如前。自○三年以來,香港變得很倚賴內地旅客的收益,以此支撐着本地消費及就業,並且以為這批生力軍長盛不衰,導致商舖租金、物業及相關金融資產價格被嚴重扭曲,無異於預早透支未來的經濟收益,現要承受打回原形的惡果,難怪外資大行異口同聲看淡香港經濟之餘,更警告地產十年牛市告終。

在過去十二年,香港對內地旅客的倚賴程度有增無減,去年整體接待超過六千萬人次旅客,增長達一成二,可是過夜旅客的人均消費卻跌近百分之二,為八年以來首次下跌,早已為本地旅遊業敲響警號。隨着中國經濟增長加速放緩,以及中央繼續大力反貪,今年本港旅遊業形勢不容樂觀,應變方案卻不多,經濟只有捱打。

作為四大支柱行業之一,旅遊業約佔本地生產總值百分之五,比重較其他三大支柱行業為低,卻僱用達二十五萬人,屬於低增值、高就業的行業。當旅客結構性放緩,肯定打擊消費,一旦零售、餐飲及酒店相關行業刮起淡風,從業員即使能保住飯碗,也難免要勒緊褲頭,本地消費勢受進一步拖累,難怪多隻零售股股價均創五十二周新低,收租股也見沽壓。

自○八年金融海嘯爆發以來,美國靠弱美元重建經濟,港元資產的吸引力也相對提升,加上人民幣升值,外資遂持續湧港,還有內地旅客的消費,造就市面一片歌舞昇平。當強美元年代自去年中重臨,也代表香港的相對優勢經已逆轉,港元匯價偏高,擇肥而噬的外資就算暫時不離開,也肯定不會輕易加碼投資。

由於未來的經濟收益不及之前的預期樂觀,資產價格必定面臨價值重估,股價要調整,商舖租金也要下調,所以有外資大行唱淡本港樓市不足為奇,甚至預言持續十年的地產牛市走向終結。若然成真,對財富效應會構成致命打擊。香港藏富於民,不少財富積累在「磚頭」上,目前樓市氣氛外弛內張,住宅及租金指數屢創新高,已有強弩之末的不祥感覺。

香港經濟結構轉型一直無突破,長期傾斜於地產及金融業,旅遊業也只集中於內地旅客,產業欠缺多元化,只要其中一條支柱斷裂,經濟頓時死火。現在即使痛定思痛,為轉型急謀出路,恐怕也得先捱過面前的困境。

63. High end零售減價 2015-03-18 14:54:45

High end零售減價

Chanel昨日起就部分貨品進行價格調整,經調整後,部分貨品減價高達一萬,約為原價八折,減價貨品為經典款式及Boy Chanel手袋,以及部分手錶,季節性及限量款式手袋則未有調整。

Chanel尖沙咀廣東道分店門外今早已出現人龍,地下出入口門外約有逾三十人排隊,另一個位於海港城三樓的出入口亦有逾十人排隊。

記者以顧客身份到尖沙咀廣東道分店向店員查詢,店員指Chanel並非減價,是針對歐元下跌而進行價格調整,以收窄香港與法國當地貨品的差格。

另外,若於3月3日至16日期間購入任何有價格調整既貨品,店員指客人可以帶同單據用差價選購其他產品,但Chanel不會就差額退款。

64. 引刀一快 2015-03-18 14:57:05
To 24樓 珍惜香港兄

姑勿論湯生係咪講緊懶人兄,我覺得懶人兄買呢隻猪仔有瞄頭,主要係位置,只係爆發期可能會延后。我當時建議懶人兄不如喺果邊睇鋪位。
65. 等你問好耐 2015-03-18 14:57:55
61師兄,自己打電話给黃達雄,佢兩夫妻都在同一間中原做,地址係大埔广場。

66. 陸東主動重提舊年預測樓市兩年跌五成 2015-03-18 15:06:27
報紙 usually 誇大 report for more eye catching and market need. Although slightly property price adjustment (5-10%)may have to be made, long term (2 or more years) will be the best time of Hong Kong. Property price must much higher than now (10-20% up).
67. To Adm 2015-03-18 15:10:40

65/F 請不要在此賣廣告.

68. 引刀一快 2015-03-18 15:15:18
To 34樓 law student兄

你睇法稍稍單純咗,上年自我陶醉兄同我講,好多人想殺咗我,我茅塞頓開,最想殺我嘅,好可能唔係同我嘈交嘅師兄。
喺呢度,形形色色,各種睇法,或者,又會有人力排衆議成爲新嘅樓市預測王,或者,有人嘴巴力挽狂瀾,暗裏減價出貨,毋庸猜度,大家只要從字面從攤開嘅部份討論即可!
69. 太陽 2015-03-18 15:25:37

新界樓放盤驟增焗劈價


【太陽報專訊】新辣招後大型二手住宅屋苑買賣交投回落,部分屋苑放盤量更回升,過去樓價升得最癲的新界樓,個別已出現劈價,其中沙田第一城最受捧的「無窗台」兩房戶,竟劈價60萬元,僅以400萬元沽出,減幅達約13%,低市價至少5%。另大埔中心盤源按月多20%,其中兩房戶減價至380萬元售出,低市價3%。

世紀21奇豐周淑萍稱,沙田第一城本月暫錄約10宗買賣,部分業主開始減價,其中21座中層D室,實用面積327方呎,屬較受捧的「無窗台」兩房戶,業主二月初叫價460萬元放盤,政府出招後,減至435萬元,最終以400萬元售出,實用呎價12,232元,售價創本月同類單位最低;同類單位本月成交價介乎420至468萬元。據悉,該單位成交價低市價至少5%。

個別屋苑放盤增加令樓價受壓,美聯汪子龍稱,大埔中心放盤量較上月增約20%,目前有近50個放盤,業主叫價態度回軟,議幅稍為擴大。中原黃達雄稱,屋苑本月錄5至6宗買賣,過去周六、日錄至少4宗,包括5座中層E室,減價10萬元,以380萬元售,實用呎價約12,709元,低市價3%。

康怡單日速錄3成交
鰂魚涌南豐新邨兩房戶本月曾售595萬元破頂。利嘉閣黃凱達稱,屋苑12座低層G室兩房戶,實用面積391方呎,售530萬元,實用呎價13,555元,低市價約2%;同類單位本月成交價約538.8萬元。

中原楊文傑稱南豐新邨本月放盤量增約10%,而同區康怡花園放盤量較上月多5個,至140個,昨單日連錄3宗買賣,售價介乎約668至672萬元,全月暫錄9宗,包括B座中層16室,放盤一日即售980萬元。該行陳偉業稱東涌映灣園本月錄11宗買賣,日前單日錄2宗,屋苑9座低層E室減價至507萬元易手。

淘大唔怕辣 估價彈4%
美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,過去一年一線屋苑樓價升20至30%,尤其是細價樓為主的沙田第一城等,故自出招後該類屋苑交投跌幅顯著,個別業主已減價,而購買力轉投二、三線屋苑,因而推高樓價,預期當二、三線屋苑樓價追貼指標屋苑後,升幅才放緩。

大型屋苑雖頻錄劈價個案,但由於銀行以土地註冊處登記作參考,故加辣後估價續升,本報選取20個屋苑單位,佔75%最新估價較上月底出招前錄升幅,其中九龍區屋苑升幅較佳,九龍灣淘大花園C座中層戶,最高估價為480萬元,較出招前升4.2%;而長沙灣宇晴軒2座高層戶與紅磡黃埔花園2期16座低層戶,期內估價分別升2%與1.6%。但豪宅物業變化不大,九龍站擎天半島3座中層戶,最新估價為1,366萬元,維持上月初水平。

70. 引刀一快 2015-03-18 15:49:40
To 40樓 大好友

你租間屋俾我一年,約值12萬,2115年我找數俾120億你,咁著數,你制唔制?

1841年嘅樓,住到依傢仲分分鐘變埋文物,可以收門卷。
71. law student 2015-03-18 15:53:06

to 68. 引刀一快,

多謝, 又袋了錢落袋.

72. 師奶仔 2015-03-18 16:04:57
什麽行动?

係咪一定跌呢?
也要看大环境。当你発現没有什么好投资的了,而磚头可以带来現金流,真的不错。

揸住房,有辣椒,都没有理由交重税走,又不是三按四按呀!

我会儲多点钱,等机会去買。
10年后又一条好汉哩^_^
73. pp 2015-03-18 16:17:35

Dr Tong can very clearly understand the what the market going on and he also know how his forecast affect the property market. Hence, he is now doing something that make the market more healthy and prevent the bubble break down.

After 2 years, I think he will told you the reason why he make such a forecast is for the sake of a healthy property market that the price can keep on  growth for the next 5-10 years (in a way of 5-10% growth each year rather than a sharply increase bubble 20-50% per year and finally broken). 

74. law student 2015-03-18 16:27:41

To 40樓 大好友,

樓市係咪長升長有,事實勝於雄辯 - 同意

將來樓價仲會繼續係咁上升嘅 - 都同意

但樓市週期中間可唔可以有波幅呢? 事實勝於雄辯, 樓市波幅五六十個%不是罕見.

人生工作時間有幾多個十年? 若我買貴左3幾百萬, 就等如白做5,6年. 就算等十年八年後, 可以recover番, 但已經少左幾多機會呢? 人地一樣人工既, 買平3幾百萬, 可能已經一間變幾間了.

 

 

75. 流浪漢 2015-03-18 16:46:08
To 74. law student

我感覺估你仲未成家,是ok的,步署入市,但好多時等等下,到你要成家的話你都要焗上,好好把握你而家黃金機會,仲有得等,不過唔係個個都等得。

時間耐左,心態變左,後生成日左諗右諗點樣撈底,你會發現其實都不及唔諗賺左既時間。
76. 家維邨 2015-03-18 16:51:55
家維邨賣800萬 全港居屋史上最貴
03月18日(三) 16:37

家維邨

本港居屋做價首破800萬元,土地註冊處資料顯示,紅磡居屋家維邨8座高層C室,實用面積736方呎,以800萬元登記成交,實用呎價10,870元。上述成交於政府推出加辣措施前錄得,售價打破早前柴灣居屋樂翠臺錄得的790萬元登記成交紀錄,成為本港居屋史上最貴單位。
77. 流浪漢 2015-03-18 16:58:25
To 76. 家維邨

呢個價黃埔同size都買到,個買家堅重口味……
78. abc 2015-03-18 17:00:04
淡友們,繼續等吧.
想樓價跌幾十個%,我睇再升多幾十個%機會大好多.
遲些新樓示範單位人山人海,你就知需求有幾勁,香港大把有錢佬準備掃貨!
79. law student 2015-03-18 17:07:20

to 75. 流浪漢

對的, 如果早幾年, 咩都唔諗, 問父母借錢買左先算, 就唔駛煩.

但可惜當年有點自負,  唔想靠父母. 到今日儲到首期, 又十五十六, 唔知入唔入市好.

萬一一入就跌, 之前幾年就好似白做咁; 唔入, 又唔知遲下會唔會首期都唔夠...

80. 占士 2015-03-18 17:08:32

博士,在下的行動就是:不買不賣,繼續收集子彈(租金,利息等),等下次機會再出擊!

81. law student 2015-03-18 17:11:31

剛看到湯博士0係信報有篇專訪, 公諸同好.

To Admin, 如果有copyright 問題, 請delete.

細價樓爆煲論熱爆全城 湯文亮: 不枉此生


湯文亮,紀惠集團行政總裁,今年突然成為樓市淡友的偶像。

2 月,他以全港財務公司在六年間由三百間急增至一千二百間為由,指市場最少有一萬二千個四按物業,成為樓市火藥庫。然後,報章相繼發掘多按樓盤,最高紀錄是一個十七按的銀主盤。那是預算案推出前夕,金管局總裁陳德霖後來總被記者追問相關問題,更因而再度出辣招收緊按揭成數。

他成為全港樓評焦點,原因不外乎是,第一,過去數年他多番貼中升勢;第二,他管理的家族企業是地產界長勝將軍,小小辦公室共有職員約四十人,但每月收租高達4000多萬元;第三,相對其他淡友不停講美國加息,他提供嶄新角度。對於成為樓市紅人,湯文亮以四個字回應:「不枉此生」。

自從爆煲論出街後,湯文亮遭人貼街招、寫大字噴漆。他更自嘲說,街招上的相片,是他最肥的時候,令他看起來格外似「無良商人」。

「我去報案,卻有七八個警員說,喂,我們是你的fans。我問他們,我是否不應該繼續寫下去呢?

他們說,不可以,如果話驚,誰會做警察呢?」

他不揣測是什麼人做,只說「很多無聊人」。

爆煲論引發連串餘波,繼新辣招出台後,上周金管局發信予銀行,包括要求提交與銀行有信貸關係的財務公司名單和貸款,及確保這類財務公司無從事按揭貸款相關業務。財經新聞形容,這是間接向財務公司施壓。

「記者、專業人士應該有點吃醋,譬如做記者的,都想發掘很火辣的題目,不論成與敗,引致很多人討論。」愛飲紅酒的他,將2003年的法國紅酒注入酒杯,淺嘗一口,道:「多少有點不枉此生。」

他續說:「其實話爆煲,陸東、陶冬都講過跌五成,但無乜料到?? 有些人的理由是老生常談,美國加息、政府出招、大陸撤資?? 現在使乜等美國加息,向財仔( 財務公司) 借錢已等於加息。」

紀惠的前身正是財務公司,亦令他的爆煲論顯得言之鑿鑿。

「財務公司做首按,利息8至15厘,到二按是15至25厘,我當你借300萬元,每月還6萬元利息,你根本冇得還。你只有泥足深陷,假如樓價不再向上,就有所損失。」他道。

但爆煲論是否百分百可信?暫時市面看不到銀主盤激增。這邊廂,陳德霖在搞清楚數字後,出來指財務公司按揭額只佔銀行體系不足1%,財務公司此時亦群起反擊湯文亮,指水源早已不靠銀行。

「無錯,但很多財務公司股東利用自己的物業去(銀行)借貸,或者話要裝修,然後取得二三千萬元去放貸,?? 我相信陳德霖說的已包含這些數字,財務公司下一步要去追數,但他們難以再借新數,爆煲即將來臨。」他堅持己見道。

爆煲論前幾年,他不斷唱好樓價,何以當時看不到財務公司的問題?

「我在了解情況,發覺身邊有人為每月供款而相當頭痕。」

獨排眾議

湯文亮幾乎天天有文章在網絡發表,點擊次數非常高,就是報章引述他的言論,點擊次數亦非比尋常地高,顯示他實在有很多粉絲。

政府連番打出辣招後,2012年樓市處於交投低迷期,但他認為是「入市好時機」;2013年幾乎全城看跌,連中原施永青亦預料中小型二手樓價跌5%至10%,但湯文亮獨排眾議,認為翌年樓價約升10%。今天看來,他講的都十分準。可是,這個大好友,突然在今年變成大淡友,令不少上車族急剎車。

爆煲論是以他提出日起計半年,到今年8 月14日,中原城市領先指數(CCL)會低過當日(2月13 日) 位置——136.64。如果高出這點,就當他輸,他在福臨門宴請傳媒以謝天下。另一樓評人林一鳴跟他唱反調,湯文亮大膽地向他下戰書,但林卻在社交網頁刪除言論,拒絕應約。

其實,這估算叫做「爆煲」?是否略嫌保守?

湯文亮解釋,細價樓在這半年仍有機會升,而假若到8月,樓價指數較年初為低,那意味中間跌幅可能是很大,即是「爆煲」。他一直講的只是細價樓。

不過,有人指他縮沙,因他同時又說,「理論上,又唔會點爆的,但供應增多,樓價始終會向下調,因新樓已陸續上場了。」

湯文亮每天清早五點起床,然後執筆寫專欄,再去跑步游水,回家再寫另一篇文章。文章不收稿費,他覺得樓評人對樓市的影響力有多大?有人稱之為「出口術」。

「不是出口術,是講事實。」他道,「我亦無衝突,公司沒有買賣細價樓。」

有人指他幫政府出口術為樓市降溫,但他反駁指:「我跟政府官員不熟,我的女兒在科大讀書,院長是陳家強(現任財經事務及庫務局局長),最近女兒見到陳家強,他跟她說:『喂,叫你老豆送兩本書畀我。』我也沒有因而約他食飯呀!」

後市又如何?像中國經濟增長放緩、全球央行鬥減息、世界進入貨幣大戰,那是否意味貨幣繼續貶值,磚頭價值上升?

「市民有誤解,以為QE(量化寬鬆貨幣政策)是印銀紙,就會貴!QE 是用來還債,不是買東西。因此,你會見到金價和油價跌,樓價硬淨,因它可以收取租金。但不等於樓價會無限期升值。」

對於上車人士有何建議?

「等多兩年,才決定買唔買樓,因供應已陸續浮現。」他重申說。

那麼,想放盤的人士呢?「好像去澳門賭錢,連開十四鋪大,我都不賭下去了,後尾兩鋪,我當無睇過!」他道。

精明二姐

擁有自住物業的人士又怎樣?「四十歲以下,而你的物業質素差,假如有買家不睇樓不問價的,又或者你要問財務公司借錢供樓,那倒不如賣掉它。你賺的錢,至少夠你交十年租。」

湯文亮在澳門出生及成長,後到加拿大升學念會計。

文亮兩字,代表「文章」和「諸葛亮」。熟讀《三國演義》的他,卻不太喜歡諸葛亮,覺得他保守,「六出祁山,消耗蜀國的軍備。」他反而喜歡曹操,稱他為「治世之能臣,亂世之奸雄」;又說曹操取勝在「以人去分析形勢,而不是以數量。」

紀惠發跡史不算太長,由二家姐湯慧靄嫁予廖創興銀行後人廖烈正說起。廖太於1976年拿丈夫打本的數百萬元,創立紀惠前身偉邦投資,以財務公司名義向銀行借入較低的同業拆息,買賣住宅物業。「當時銀行按揭息率差不多要12厘,但同業拆息成本才只有3厘,豪宅收租卻有8至9厘,可謂穩賺。」他道。

回流香港的他,跟姐姐攜手打天下。紀惠的物業,基本上是長不放,至1994 年,集團有感香港物業太貴,姐姐想回內地發展,湯文亮花了一年時間走遍東莞惠州,最後在中山落腳,誰料遇上國家宏調,銀根收緊,有些項目幾乎爛尾。但這亦令他們避過九七樓市一劫。2000年,中山投資回籠,他們轉而買入車位,幾年間大手掃入三四千個車位,令姐姐贏得車位天后的稱號。

然後到2003年,湯文亮見物業價格狂跌,銀主盤湧現,於是轉型買舖位。最後的成果,大家都見到了,自由行令零售業興旺,舖位租金在這十年間瘋狂升值。他說手頭有些地舖升值十倍,很平常。

不會上市

紀惠目前所持物業市值約300至400億元,當中以舖位最多,佔四成,甲廈與豪宅佔三成,其餘是工廈與車位等,每月收租四千多萬元。湯氏家族靠買賣物業致富,可追溯至他媽媽的年代,父親做木材生意,早年去世,媽媽靠舖位收租養活四兄弟姊妹。「我阿媽、阿、廖太和她們的手帕交,都好叻做生意。」他小時候從她們聽到一句說話:「天下最好的事,莫過於逢賭必贏,及買樓收租。」

「會否考慮上市?」記者問。

「我不想受人監管,如果公司買的物業,跟我有關,可能觸犯某些條例,費事麻煩。」他道。「我又要請一些精英來管理,但他們只懂管理,卻不懂生產。」

「有人說,真正賺錢的企業,是絕不會上市的?」記者問。

「係呀,想上市的企業,都是想搵錢的!」他哈哈笑道。

在香港論樓,永遠是最有遐想的話題。所謂成也地產,敗也地產,少數人像湯文亮靠炒樓收租致富,卻有不少人為自住物業,捱苦一生。

「因此時機很重要。若你在高峰入市,可能一生也有還不完的債務。若你在低潮入市,像2003年,樓市就變成你的奴隸。」他道。

紀惠持有10 億元以上現金,隨時趁低位入市。

孫公後悔無採納我意見

湯文亮喜歡到處收風,而行山和品酒都是好時機。假日,他喜歡獨自到處逛街,看看各區物業潛力。他又愛在街上跟陌生人吹水,有一次到街市買菜,他跟賣菜的阿姨聊天,才知道她擁有三個街市舖位,然後寫了一篇文章講「一舖養三代」的道理。

雖然早已躋身富豪之列,湯文亮偶然也去Burger King 吃漢堡包。最近他竟然在此快餐店碰到前房屋及規劃地政局長孫明揚,對方跟他說,今天樓價瘋狂飆升,他後悔當年沒有採納他的意見——話說八萬五政策及沙士後,樓價下挫,政府制訂勾地表,但勾地的人,不一定得到那塊地,久而久之,變成無人勾地。

湯文亮那時向政府進諫,勾地的人可得到拍賣價1% 作佣金,因勾地都有成本,結果沒被採納。

「今天樓宇供應不足,就是少了這一步。」他道。

色則是空

今年農曆新年,鄉議局劉皇發按傳統為港人求籤,籤文有句「色則是空空是色」。發叔求籤後發短訊給他,說「籤文與爆煲論非常吻合」,他問何解,發叔回覆說「色息相關」。

他撰文指,「息即是兇,凶即是息,高利息就是置業者兇手。」湯文亮的矛頭,繼續指向滿街廣告、整天打電話問你是否要現金周轉的財務公司。

湯文亮小檔案年齡:六十三歲學歷:大學會計系畢業家庭狀況:與妻育有兩子女投資樓市年資:三十多年職銜:紀惠集團行政總裁

82. abc 2015-03-18 17:25:20
如果最後個兩鋪爆升一倍,食唔到就慘啦!
83. 流浪漢 2015-03-18 17:34:42
To 79. law student

去睇樓,都係果句,無論個市係點,最主要係你買到咩貨。
其實……你都分析左咁多,就算一入就跌又點呢?槓杆呀!Time Value呀!你又唔係Full Pay,條數邊係咁計?

再講,先上車上岸即對沖樓市,仲洗唔洗日日係度估?表面唱淡但又心驚狂升?
有入場卷而家唔入,當你2017比你執到行第一步,其實其他人屆時已經步署第二步……
一個唔彩執唔到,一個唔好彩沉左船,要有樓先嫁,到時你真R頭。

84. law student 2015-03-18 17:43:16

to 83. 流浪漢

多謝建議, 近日已開始部署, 一看中某單位, 便還個低一成既價, 不過暫時未有成功.

85. 流浪漢 2015-03-18 17:48:16
84. law student

負資產唔好瀨我,wahaha....

BTW上文:
紀惠持有10 億元以上現金,隨時趁低位入市。

Well.......
86. Oscar Lam 2015-03-18 17:53:09
回79 law student

既然你前幾年沒有入市,現在樓價那麼高,實在沒有需要在這個時候和其他人一起搶。我建議你等明年看看情況,明年加息因素應該已反映樓價。目前你應該多了解心目中有興趣的樓盤,多些實地了解成交價格,但你也不要期望樓價會大跌,如果有調整5-10%便可以留意,反正是自用。

在此聲明,這是我個人意見,樓價升了不要怪我。你是聰明人,自已想想。
87. 流浪漢 2015-03-18 18:02:42
見湯博士用果10億入貨可以即跟?(笑)
88. 大寶二寶 2015-03-18 18:09:47
回79 Law student

其實你己失了先機。先唔講樓價。過去幾年低息期如果冇買到,已冇咗七、八年供樓低息期。如果用廿年按揭,差不多有三分一。未來息口趨升,低息唔買加息先黎買? 加上依家樓價升咗咁多,如果你唔係有需要都係睇定D先至郁手。除非你係租緊樓,就要計吓數,你係醒目叻人,自己識計喇。

以上纯屬個人意見,不負任何責任。哈哈……

共計之,哈哈!
89. law student 2015-03-18 18:23:37

to 86. Oscar Lam

to 88. 大寶二寶

謝謝! 早幾年識到各位便好了

90. 誤會 2015-03-18 18:30:17
67樓,非賣广告,只是61樓看太陽引用中原黃先生
說話,我建議這位淡兄自已親自問他就知大埔中心都
缺盤。
91. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 18:47:07
回37樓 屯門小豬兄

中層,實呎324,連生约無睇樓買,2個房望碼頭無遮擋海景遠望機場,廳望樓景,现已收咗樓DIY裝修中。
92. 樓市見頂 2015-03-18 18:51:07
但到2017只跌10%,租金持平,咁有樓既唔賣,冇樓的租樓,又算唔算爆?
93. 幸運兒 2015-03-18 18:56:19
慶幸早年2010開始有看這網站,在湯博士及各位師兄的提點下,令我大膽置業,至今已有6個單位,每個都有穩定租金收入,3成利息,7成本金及正現金流,令我在工作上無後顧之憂,壓力也大減。所以,十分感謝博士和各位師兄的無償奉獻,你們在說你們相信的事情,解開樓市迷霧,令人能夠作出較客觀的決定,實在造福人群。
94. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 19:20:58
其實數口愈精、人就愈驚青;反而有啲人懵到上心口、唔理三七廾九,咁就俾佢買咗十幾卄層樓。

名伶任劍輝一有錢就買樓,唔知平定貴咁就買咗1条街;以前啲街市婆又係咁,嘟唔知乜野叫做樓市分析、但係有幾層樓收租,懶人真係見唔少,但係買股票就瓜咗唔少人,包括懶人在內,提起股票仲恐佈過租覇,一個字"慘";两個字"怕怕"。
95. 打工仔 Andy 2015-03-18 20:34:53
懶人兄

恭喜晒! 你個豬欄有多隻豬仔, 夠一打未呀? 
96. 打工仔 Andy 2015-03-18 20:45:09
Law student兄

我睇法同孖寶一樣, 如果我係你, 我會等一等, 睇睇今年第三,四季情況先入市.
現在只要做定功課, 搵定心儀地區及單位, 盡量撑握屋苑資料, 例如, 故事的單位資料等等,
仲有搵定一些相關地區的中介, 當時機到時, 你的決定就會快其他人一步了! 
97. 打工仔 Andy 2015-03-18 20:50:18
Law student兄

Oscar 兄的建議也好! 
98. 魚蛋仔 2015-03-18 21:06:45

尼度D師兄真係好到冇得頂,如果咁都領会吾到,真係打pat pat. 有時真係要問下自己,如果最坏的事情發生左,自己頂吾頂得住,如果你ok的話,咁go ahead又何妨。想太多,就會錯過了很多良機!

99. 流浪漢 2015-03-18 21:21:40
好中肯!Crazy

居屋王:街坊指用800萬買都傻嘅
03月18日(三) 20:26


盧太稱,依家樓價又差唔多到頂,用800萬買都傻嘅。


1/3



紅磡居屋家維邨做價首破800萬元,成為本港居屋史上最貴單位。一眾街坊又點睇?

盧太:雖然話遲啲有沙中線,但家維邨都廿幾年樓齡,我入伙嗰陣買個500呎實呎嘅單位都係百幾萬,依家樓價又差唔多到頂,用800萬買都傻嘅。

劉小姐:我住緊呢度家維邨嘅出租公屋單位,雖然每兩年加租一次,但依家300呎都係租緊1800蚊咋,呢度嘅居屋賣到800萬就梗係唔值啦,都冇希望上到車,不過我估樓價仲會升。

何小姐:我都係住紅磡,雖然話校網好,加上交通方便,但800實在太誇張,呢度又唔係高尚住宅區。我諗我住緊個度500幾呎都賣到四百幾萬,但都唔會賣,依家已經買唔返差唔多質素嘅單位。
100. 流浪漢 2015-03-18 21:29:33
To Law Student

幫人幫到底,我幫你搵到兩個筍盤!!!!!!

如果食得到可以兩個都食晒佢!!!!





上車血淚史:港女學慳家 投資物業創未來
03月18日(三) 17:15


Cola(左)及Icy皆積極投資物業,目標清晰。


1/2


網 民話︰「買樓唔難,搵好女仔就極艱難!」你又有無同感?其實,無論港女有幾嬌生慣養,總有滄海遺珠。Icy和Cola同為80後港女,排除萬難成為業主, 之後更想靠投資物業致富。現除了自住單位外,更與朋友夾份投資工廈和賓館。一直以為「港女唔捱得」的你,以下故事會令你另眼相看?

Icy稱:「我以前比較懶,鍾意做(工作)一年,抖一年,或者做兩年,抖兩年,無咩目標。而家目標清晰咗,我要每年多一樣野!就係多一樣資產。」

眼 前的Icy說話爽直豪氣,但回想剛踏入社會,她笑言做人沒有目標,做玩具店Sales、做過文員、推銷保險,賺一年錢使一年錢,人生只顧享樂。直至 2011年,轉了新公司任行政文員,認識了以買樓致富為目標的同事,人生從此改寫。「轉工之後,聽同事話買樓可以幫自己增值,改善生活環境,就決定儲幾年 錢,目標係上車。」

當時Icy月入2萬元,決定置業後,便進行大改變,戒掉從前的花錢習慣,「以前每年要去一次旅行,而家3年一次。買嘢前會諗清楚,等季尾、特價先買。生日就去當天免費入場嘅地方,如海洋公園等。」

她在兩年內儲了約30萬,而決定用10萬元與一班朋友以公司名義投資工廈,以呎價約2,700元購入荃灣工廈單位,建築面積1,200呎,涉資334萬。惟政府隨後出招徵收雙倍印花稅,她們見單位3個月後已升值兩成,決定趁早放售,扣稅後Icy個人亦賺約10萬。

同 年,Icy付一成首期購入旺角一個289萬元住宅,實呎310呎,成功上車。對Icy來說,「每年多一樣資產」就是人生目標,現亦會繼續向目標進發。 2013年底,她夥拍Cola等幾位朋友,小本投資一間工廈單位及兩間賓館;去年,她沒有買任何物業,惟跟朋友夾份開時裝店。她期望,今年能再次買樓,正 努力物色筍盤投資。

Icy死慳死抵兩年,一直有Cola同行,因Cola亦希望透過物業投資致富。「喺香港地,要買樓先可以發達或脫貧。當你有一層樓嘅時候,你就諗有無可能變多層樓出嚟?到時就可以一層同屋企人自住,一層收租。」

同為80後的Cola,過去一直過著居無定所的生活。她表示︰「父母離異後,我和兩位妹妹跟母親投靠親戚和朋友,有時就租住單位,住過天水圍公屋、上水唐樓、深水埗劏房……好多地方都住過,好想有個安樂窩,唔想再畀人加租或者寄人籬下。」

為儲錢買樓,2011年開始,她每日開支限使100元,每月收入逾2萬,便月儲1.5萬元。她指,「有時中午先起身,趕出門就唔食早餐,而且強攻下午茶,又平又唔洗同人迫。加上自己同人夾份開酒吧,順便消遣,唔使嘥錢。」

兩年後,她成功儲逾30萬積蓄,以九成按揭,在油麻地買下一個價值279萬元的260呎連天台單位,與家人一同供款。她表示,上周曾為單位估值,升值近三成,達360萬。

即使成功上車,Cola並沒有放棄投資物業來致富的目標,故開始做兼職。「我而家係裝修公司做兼職,負責接project,月收入由幾千至萬元不等。而投資酒吧就每季有幾千元,當分紅。」Cola收入增加,同時又限制支出,故每年儲蓄達25萬元。

Cola、Icy又與幾位朋友夾份投資工廈及兩間賓館。Cola指,投資工廈的回報不錯,如2013年與幾位朋友用310萬買入的葵涌工廈,建築面積1,200呎,建築呎價約2,500元,分間成2間寫字樓及貨倉出租,以月租約15,800元計算,回報達6厘。

大家或覺得Cola及Icy「算死草」,但她們卻自得其樂。Cola說︰「放假唔行街,反而去睇樓,當係免費娛樂,且可以了解行情,同代理為伍,建立網絡,有筍盤都快過人知啦﹗」

利嘉閣工商部高級營業董事朱亮恒表示,80後夾份投資工廈的個案較為罕見,對於未了解工廈投資市場的年輕人來說,他認為住宅投資比較合適。

朱 亮恒指,政府於2013年推出雙倍印花稅後,阻遏了工廈的升幅,惟部分新型工廈單位,至今仍然有5至10%的升幅。雖見工廈有投資潛力,惟他認為,80後 未必適合夾份投資工廈。他說︰「工廈的估值因應經濟前景而改變,相反,市場對住宅有剛性需求,升值潛力更明顯。」不過,倘若年輕人仍然想嘗試投資工廈,則 荃灣及葵涌區的入場費較低。

此外,有理財顧問就提醒,年輕人投資物業為財富增值,一旦遇上經濟逆轉,物業價格隨時大跌,如1997、 1998年亞洲金融風暴以及2008年金融海嘯後,樓價於數個月內急跌幾成,其時物業租值會大降,業主須有足夠的財力支撐按揭供款,否則物業變成銀主盤, 最終被銀行收樓而招致嚴重虧損。

101. 運輸工人 2015-03-18 21:51:23
96打工仔
你的建议也很好
102. 37樓回賴人兄 2015-03-18 21:55:12
謝謝賴人兄分享
我都心郁郁想捉返隻咁上下好豬仔,但期望可講到價o哈哈!
103. 流浪漢 2015-03-18 22:04:35
岩岩係第二個網了解完第七辣,正苦真係會害死人,要三球上車好快手,因為新辣椒之下,無論係狗屎垃圾盤只要賣3999999都會大把人搶,換樓J完全斷晒sosad...............
104. 流浪漢 2015-03-18 22:08:26
樓市處男當道,只可破一次,請善用!
105. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 22:13:52
各位帥兄師姐:

上次懒人話過,佔中只會定住樓價,唔會整冧樓價,佔中收皮樓價就起,升到你唔信,升到你迷信,揾番佔中時嘅留言就知道無吹水。

今次懒人又嚟段嚿估,呢輪燉得淋出咗第6招,個個地代鋪天蓋地話劈價盤週圍都係,嚇到赖尿,其實可以不理,遲啲驚青盤清晒就會淨番啲創新高盤,樓價乘住租金一齊升,不過就無上一輪咁癫,合理升幅嚟啫,6月博士贏面應該好低,CCL-14X好合理。

點解咁肯定?哦,夜觀天象見到星(升)。

106. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 22:21:21
37樓兄台

係就快手,遲啲無得鋤兼反價,豬欄過後無靓豬囉。

共捉之,哈哈。
108. 流浪漢 2015-03-18 22:29:26
105. 蜕变中嘅懒人

第一日有催淚彈好似好堅,點知中晒伏!
109. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 22:44:40
運輸工人兄

博士唔介意捐3幾百万,錢銀事小、牙較事大,明嘅。

流浪漢兄

唔知點解,通常掉轉嚟估多數灵,唔信試吓。
110. law student 2015-03-18 22:56:02
To 100 流浪漢兄,

呢兩件唔知仲係唔係懶人兄最喜歡捉既小"豬"呢, 係就食得過喎!

共捉之, 哈哈!

111. 引刀一快 2015-03-19 06:50:43
喂喂喂,law student,咪搞埋晒D豬女情結喎,好多女讀者唔妥你架喎!
112. Anthony 2015-03-19 07:00:40
舊年睇好俾人抦,今年睇淡俾人插,哈哈!