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文亮言

都是佳兆業惹的禍

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年2月8日

  在兩個星期前,CY講施政報告之後,有記者問,現在樓價飆升,政府會唔會再出招,CY經過兩年多練歷,答案的確有所進步,他說如果市民要求,而又可以通過立法會的話,政府是會出招,CY知道,在過去兩三年,不少一直要求政府出招的市民都已經置業,他們現在心態不但不會要求政府出招,反而希望政府撤銷SSD,所以,基本上要求出招的聲音就不大,就算政府應市民出招,都要通過立法會,而大家都知道,現在就算民生議題,急切性撥款,要通過立法會都很困難,更何況是得罪百多萬中產的打擊樓市措施,因此,基本上政府不能夠再出招,政府要出招,唯有寄望金管局。

  金管局於是出招,但並不是應市民的要求,原來是佳兆業惹的禍。金管局宣佈收緊用物業作抵押的空殻公司商業性循環貸款,總數最高達1,800億,事緣國內房地產公司佳兆業違約,所有股票,債券都有機會變成廢紙,如果繼續蔓延,國內股票價值及債券價格定必插水,香港投資者必定損失慘重,而不少投資者都是利用物業作抵押,取得商業性循環貸款後再投資內房股票及債券,由於不涉及真正的房地產,亦符合金管局指引,本來是相安無事,但內房股出事,一定會影響1,800億循環貸款,所以,金管局出招,將按揭成數收緊之餘,更要求銀行撿討客戶的循環貸款是否用作正常商業用途,如果只是買股票及其他金融產品,就有可能被要求清還,今次金管局出招,並不是壓抑樓價的措施,而是防範於未然,保護市民資產的措施。

  不過,又不能不說金管局出招是不會影響樓市,因為有市民利用資產可以用作買股票,債券這個灰色地帶,而將借得的款項在買入股票之後再賣出而得到需要金錢投資房地產,只剩餘一部份用作買股票來避過金管局的監察,現在金管局要求銀行嚴格執行,那些已用作購買物業的貸款將會現形,借錢的人除了要出售股票,債券外,相信亦要出售一些物業,用以滿足金管局要求,如此一來,樓價就會有壓力,不過,好彩樓市現正在上升,受金管局新措施影響的物業數量其實亦不是很大,對市場影響亦不會很大,倘若金管局在樓市下調的時候出招,對樓市負面影響就會大得多,這算是不幸中之大幸,但那些要賣樓的業主始終要面對SSD這個難題,到今日,我才明白政府尚未取消SSD的原因,原來是有後著,就是那些偷雞買樓的業主在金管局查數下被迫賣樓,就要付SSD,曾蔭權的確心謀遠慮,佩服。

 
 
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1. 山高雲低 2015-02-08 09:21:43
曾蔭權個子不高。俗稱短仔多計謀。 
老實說,若果曾蔭權仍在位,楼價好大機會不會這麽高,房屋政策不會這麽亂。 
他夠膽在位時,不開發土地,可能他胸有成竹,可以在現有的土儲上,解决間題。 其中包括置安居,可惜已被用作居屋出售。一变成'出售,即己改变性质。因为一有價,就可以炒,一炒就推高楼價。這也是白居二推高楼價之因。今日居屋之價已经不再sleeping.
主理房產者,有否問政於曾任權呢? 

2. 大家姐 2015-02-08 10:41:40
今次佳兆業事件觸發的漣漪效應極大, 環環相扣,連金管局都要做定功夫加以防範...

3. 大寶二寶 2015-02-08 11:03:29
博士,我相信金管局呢次係頭盆啫,主菜尚未出爐。好快會有得食,哈哈!


4. Ka shing 2015-02-08 11:08:39

大跌就來,今次跌3成左右

5. 扫把头 2015-02-08 12:07:29
融创已买佳X业, 会不会还赖债??
6. 亮劍 2015-02-08 12:10:20
湯博士……

其實小弟這幾年喺你呢個地盤,袋咗唔少野走,今日你這编文章,就握要同具體咁簡述,那些資深投資者,點通過將貴價大碼豪宅作抵押,然後取得平價頭寸,再用槓桿買入定息產品、纸磚頭進行利差交易。
而金融管理局又點解向銀行發出指引,要佢哋執正來做,以免投資者樂極忘形,套息套着火水,然後火燒連環船……
呢D先係你的強項,廣大讀者的財經地產常識,亦提高不少。


其實這兩個零月,细码楼的楼價,將给人追上天花板,我亦有回應同意你叫呢類楼的買家睇車。

我亦同意你新居屋會做成所謂錨定效應(Anchoring effect),呢半年的發展商出细碼楼,會睇住新居屋價單來定價。

最後你認為綠表客可能喺新一期居屋,認購不足,小弟亦無異議。

其實你都希望你的讀者,能有獨立思考能力, 而且可在你的教育之下,能夠與時並進,並可作出高質素的回應, 而不是一個人云亦云的應聲蟲。

我最近不同意你的觀點, 大體上有兩個:

第一係我深信,呢次新居屋的白表申請者,會好踴躍去認購。

第二係租管根本解決不了現在供求失衡問題,因為呢家不单是十個茶壺九個蓋咁簡單,而係呢D茶壺同蓋,口徑大小不一,現在就算畀你政府唔知喺边班倒幾個蓋返來,亦都「無銀用」……
因為呢D蓋绝大部分得兩寸,甚至一寸。
但呢家爭個蓋的茶壺,是三或四寸!
而且整蓋的廠家,他們的生產管理,係以他們的最大利益作考慮,而不是同你D茶壺揾夠合適的茶壺蓋!
7. 亮劍粉絲 2015-02-08 12:42:55
其實博士對新居屋的買家預測已經大跌眼鏡,之前連續至少兩篇文章話有萬六交表者已經偷笑,但結果十幾萬。
博士預測背道而馳,但之後隻字不提⋯
8. 麗娜 2015-02-08 13:09:39
索性取消所有按揭貸款,循環貸款,不讓香港人借錢咪無事囖。以後要買樓個個自己一炮過,仲有,取消所有信用卡,私人貸款,那就不會有滾雪球燒碳事件發生囖。
無論買乜都好,不要問人借錢,否則,金管局又會問你,你買呢隻勞力士d錢係邊度嚟既,係咪偷番嚟既,講句難聽d,d女人被人包完都不要買樓,以後如果買樓要被首期證明,請問點備證明呢?
出招啦,向共產主義進發,其實又係,無錢學咩人買野,所有摃桿產品應該消失。
9. 債券通 2015-02-08 16:21:45
10. 珍惜香港 2015-02-08 19:22:00
珍惜香港

睇完博士今日嘅文章,心情大靚,頓覺雨過天晴!

博士終於明白,今時今日,政府已經唔可以再亂嚟啦。CY 喺庸啫,但唔喺癲嘅!不過,令人嘆息嘅喺,庸梁竟然會講埋哂啲咁嘢。博士話,佢嘅答案有所進步喎;我就話,佢喺自暴其短,庸不可及。選舉果陣喺威喺勢,一上任就大刀闊斧,左斬右切;可惜,破壞多的是,建設就冇乜。如今縛手縛腳,大家又杯弓蛇影,驚死佢亂嚟。我真喺想問下佢,乜市民要求,就一定要做架?通唔過立法會,就唔關你事?我諗,項羽一定喺佢偶像,就算死到臨頭,都只會喺果句:此天之亡我,非戰之罪也!

正如上次我同亮劍兄講,好多嘢,真喺今時唔同往日啦!我地作為國際金融中心嘅一份子,眼光點可以只喺放响自己個枱面度?一有風吹草動,就總喺覺得人地衝住個樓市嚟打。又正如自醉兄,成日講到聯滙好似妖魔鬼怪咁;我咪話過囉,呢個世界每一件事物,都喺因為須要存在而存在,至於是好是壞,其實只喺主觀角度嘅問題。物價、樓市,亦只喺冰山一角,難道閣下嘅枱面上,就只有呢啲?金管局要捍衛嘅,唔喺一個乜嘢聯滙制度,而喺香港金融體系嘅整個大局。我地呢班小市民嘅眼光,可以去到幾大?去到幾闊?

鐵打嘅衙門,流水嘅官。金管局從來都喺獨立於特首,獨立於政府,出招,喺睇一籃子因素嘅。樓價急升,物業抵押嘅借貸規模自然依比例擴大;佳兆業危機,又提升咗債券投資市場嘅風險,隨時觸動對借貸鍊嘅衝擊,間接影響樓市。我自問冇咁嘅資格,對金管局指指點點,不過,我會用番陳德霖自己嘅講話,回贈番佢。

佢話,要應對呢個大環境,一般智慧同往績都唔喺完全用得著喎。咁我就回贈佢,唔好再用舊嘅思維去諗嘢啦!依家環球經濟,已經進入咗一個新常態,有啲所謂嘅經濟週期,可能比以前更長,波幅更窄,甚至可能已經冇咗週期。一向行之有效嘅逆週期手法,仲喺唔喺啱用?有冇須要調整下?

佢又話,跟住會以保本為主,長期增值為次,投資目標同取態都會保守啲喎。咁我就回贈佢,千祈唔好聽庸梁話,講乜要才唔要財啦!既然呢個世界嘅金融結構,已經轉營成為薄利多銷嘅模式,咁香港,仲點可以唔要財?只喺我地要吸引嘅,喺長線投資者,而唔喺投機者啫。

博士最後提到曾蔭權同 SSD;我都喺果句,曾蔭權嘅政策,喺為咗長遠保護樓市,喺監管,唔喺干預。而响呢方面,佢同財爺曾亦喺好一致。但到咗今日,財爺曾,就做咗監管特首嘅角色,喺唔喺好感慨?

監管同干預,只差一線,睇通睇透,真喺要心水好清。
11. 柴灣東大填海 2015-02-09 00:22:41
在柴灣東大規模填海,興建一個類似九龍塘的區份,集中興建大單位,就可以疏導資金由細價樓走向大價樓。