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文亮言

三間樓投資法之勿以樓小而不為

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年6月6日

  我自少在澳門長大,跟傳老榕三奶學藝,而大家都知道,傳老榕是開賭為生,但在澳門,賭業屬正常生意,到今日,賭業在澳門更加變成上門襯家生意。有人認為,開賭的人屬撈偏門,什麼偷、呃、拐、騙的事都做得出,其實,開賭的人知道很多賭錢的人不但輸了身家性命,更連累家人,所以,他們平時都做很多善事,三奶對於我們的教誨就是「莫以善少而不為」。
 
  小女大學畢業已經幾年,昨天她們舊同學聚會,竟然有師姐對她說,跟足我的三間樓投資法,在畢業後不出十年,已經坐擁三個物業,市值大約千五萬,欠債約六百萬,而每月租金收入大概夠供樓,打工收入純粹是賺錢買花戴。反觀她同學,有多少仍然徬徬徨徨,還未上車,或者會有很多人很奇怪,究竟怎樣可以做到。
 
  人常說,人無辛苦力,那得世間財,但實施三間樓投資法,除辛苦外,更加要懂得如何由一間變兩間,兩間變三間,不過最緊要的都是買第一個物業,因為當時能力不可能負擔一個又大,地點又適中物業,所以,應該持有勿以樓小而不為態度。據我了解,小女的學姐在大約2005年買第一間樓,在屯門區,只需百多萬元,而且是那些裝修佬的物業,當時,有一些裝修判頭會買入一些舊單位,翻新裝修後賣出街,買入的業主便不需要再做裝修,而又可以在銀行做足九成按揭,她買入之後住了一會便租給人,她自己跟屋企住,每月租金可以供樓,不知不覺,幾年之後已經供甩了不少按揭。

  2009年,環球金融海嘯完結,樓價亦比2005年的時候上升了不少,政府亦開始推出打擊樓市措施,官員們強調,如果政府出招,樓價會在短期內下跌三成,不少在2005年或稍前的置業人士,見所買樓宇有大約超過樓價一半以上升幅,若果以他們的投資額則以倍數計,不少初次買樓及只得一個物業自住的人認為樓價已經升了不少,加上那麼多專家說樓市下跌,見有龐大利潤便沽售了唯一物業,小女的同學初時亦打算這樣做,但從一本雜誌睇到我講三間樓投資法,不但沒有賣樓,更加向銀行加按再買入一個售後租回的物業,當時的業主現在仍然是租客,雖然對政府經常口出怨言,但交租就非常準時,而且經常問小女同學肯唔肯賣返層樓俾佢,答案當然是不,唔可以,冇打算,其實那人不知道,他是一個好租客,現在怎會有人賣走一個有好租客的物業。

  在2012年,SSD已經出台,絕大多數專家都認為樓價會大跌,小女同學又適逢其會,接觸我講樓市之「呃雨嚟落」現象,而當時她早已升職加薪,銀行亦以這些客戶為目標,遊說她買物業,當年,樓價升了23%,本來應該是在40至45歲才能完成的三間樓投資法,小女學姐不足三十歲便完成,就算政府不撤招,估計她在五年內便可以買第四個物業,我問小女,她的學姐如何分配她的三個物業,小女說,一層自住,兩層收租,而自住的是最初買入的一層,最細最遠,我問點解唔住層最好,最大又是市區物業,小女竟然答,學姐話,賣花姑娘插竹葉,咦,原來我還未夠資格稱做物業投資者。

 
 
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1. 亮劍 2014-06-06 08:55:34

6/6/2014 回應引刀師兄

大陸樓市就來硬著陸----

淡淡話強國客會沽香港樓救亡;

硬好話大陸客要沽都沽大陸樓先,起碼那边樓宇面對三大淡因:空置率偏高、持貨成本過重及現價脫離「實質」購買力;而香港樓就係另一个景象包括:嚴重求過於供、持貨成本係歷史新低及現價仲係「合理價」!

 

現在又重貼我點睇半杯水:

全面地收緊樓按

淡淡話會減少接火棒人數;

硬好話會減少實力不足人仕入市先真。

正面信貸資料庫

淡淡話會減少炒家買磚頭數量;

硬好話會減低炒家過度借貸風險。

狂砌你第二套房

淡淡話會減少中短期收租物業需求;

硬好話會減少中長期租盤供應。

政府玩殘強國人

淡淡話會減少同胞來港買貴啲樓;

硬好話實情係政府減少同胞被發展商商揾笨要買『貴』樓。

預售樓花新安排

淡淡話會減少地產霸權魚肉買家;

硬好話會減少中長期樓花供應。

中短期息口上升

淡淡話會影響買家入市、業主會棄守;

硬好話經濟唔好點加息呢?

地產商劈價走貨

淡淡話地產商看後市跌;

硬好話實際港人新樓買家加埋稅費平得少少,而且地產商只要平幾个%,已經可以喺幾日或幾個钟,將那些  4 M 以下嘅貨一Q清枱。

二手業主劈幾成

淡淡話業主人人契弟走得摩;

硬好話實際人哋原來係癲價現做市場價,或平沽都賺幾倍,又或者人哋已經賺咗幾間然後平手走多一間以保存實力。

地皮開售跌跌趺

淡淡話後市樓價要跟跌;

硬好話地產商只不過係將建築成本上升因素反映而矣!

痛苦指數升不停

淡淡話港人會買唔起樓;

硬好話小業主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ,不能只睇薪水。

供樓指數就爆煲

淡淡話港人會供唔起樓;

硬好話小業主借銀行錢前要做壓測,而有一個有水老豆或老母幫拖係咪唔俾先?

磚家話會跌鑊甘

淡淡話業主會走唔倒貨;

硬好話小業主因呢幾年得按息一厘之助,啲樓已經或就來甩難,大家已準備定彈藥低吸。

購買力漸漸消失

淡淡話現在買家入一間就會少一個;

硬好話呢幾年大把人原本想買變咗租,喺度等跌一二三成機會。

發展成本日日升

淡淡話發展商為防賺少咗會盡早賣樓花、快馬起樓;

硬好話發展商呢幾年實際上起到平頂先賣,又盡量拖延建屋進度表,以頂住个價。

集中地點推土地

淡淡話發展商會爭分奪秒出貨;

硬好話大鱷先借題發揮揾政府老襯入平價地似啲!

 

2. 按居 2014-06-06 09:16:54
「歐洲負利率」

陳先生成日叫有小心買樓及利率上升風險,唔知佢有冇警告唔買樓嘅風險?

有個醫生對糖尿病人只說食葯(買樓)嘅即時低血糖(負資產)風險,但冇講唔食藥而長遠併發症(租客長遠陰乾)風險,一定被釘牌!

還有,他說利率冇可能再低...... 他可能忘記小學老師教的負數概念!

3. 山高雲低 2014-06-06 09:20:49
昨晚好熱鬧,你一言我一語。我剛消化完。2014年最後一个ccL,我買超118,法子勝。66
4. TON TON 2014-06-06 09:24:41
「賣花姑娘插竹葉」。意思很明顯,小姑娘把美麗的花兒賣給客人,看小姐們高高興興別著漂亮的花朵離開,自己鬢邊仍只插根寒蒼的竹葉。
5. 「歐洲負利率」 2014-06-06 09:29:11

想請教, 負利率即係我存錢入銀行, 要支付利息給銀行?

咁都得?

6. 賣花姑娘 2014-06-06 09:36:44
1972年出品《賣花姑娘》講述朝鮮日治時期的故事
7. 葉子 2014-06-06 09:43:33
之前有個Agent 都同我講過, 大陸人咁辛苦先將d 錢調出國, 點會咁易運返入去呀~

我覺得好似幾有道理, 不過唔知佢地係咪真係咁諗...
8. 廢青話 2014-06-06 09:43:40
9. 亮劍 2014-06-06 09:45:30

香港呢幾拾年點解樓市會反覆上升?

愚見認為係下列因素:-

在美國取消咗金本位之後,各國以增加貨幣供應來解決財政問題,已屬常態。

香港政府口中所講嘅『無高地價政策』,根本一直存在。

香港呢數拾年雖然有起有落,但因為港人靈活走位,總體來計經濟都係反覆向上。

擁有額外資產者,可另外多一份收入,佢哋可用錢來揾錢,睇落幾唔公平但此乃事實。

隨基建工程的落實,通勤時間大幅縮減,就算偏遠的樓宇都可坐享基建順風車。

港人對生治享受的追求,令到一手房之交樓標準步步高升,而羊毛係出自羊身上乃常識。

華人傳統呢个『有土斯有財的觀念』殖根難破。

華人家長為下一代嗰種肉緊法,非一般人所能想像,為求好校網,窮人竟可以身試法報假地址搏懵,咁有米嘅家庭出銀彈幫仔女上位,有幾出奇?而為拒哋出首期、幫手供更加變成理所當然!

 

10. 小陽 2014-06-06 10:14:08
我都話香港女仔最識為自己打算,簡直為港女爭光,
11. 小陽 2014-06-06 10:16:46
博士其實你有好多80後f粉絲
12. PN 2014-06-06 10:30:13
底拒有今日
13. TO 7/F 2014-06-06 10:35:40
I believe so. I met a case - a mainland investor sold his flat because of cash flow problem. He
had several other properties partly paid and encountered difficulties of  getting the money from mainland. He said if he had no cash flow problem, he would not sell this property. 
14. 鍾先生 2014-06-06 10:39:31

本人今年31歲睇了博士文章一年,獲益良多,現在已有13個物業.

全都是300萬以下物業,但全都收租夠供樓仲有錢落袋.

15. 自我陶醉 2014-06-06 10:43:55
懶人兄, 小弟想回應吓兄台昨日嘅看法, 其實我認為你嘅投資策略非常正確, 錢永遠係賺唔盡嘅, 過度投資只會影響自己的判斷力, 投資時我都經常提醒自己: ”上帝要你滅亡, 必先令你瘋狂“。 問題係你認為現在瘋狂嗎?

由頭到尾我都係估2015見頂, 原因如下:
1. 美國收水 (估計美債息已完成調整, 快將抽高)
2. 歐美經濟毫冇改善, 現在只係打緊大補針。 試問一個病人, 唔畀佢將病毒發出嚟同休養, 仲要狂打補針提神, 最後結果會係點?
3. 巴塞爾三將銀行儲備由2014 開始逐步提高, 亦會影響銀行可之貸額度同息口
4. 波羅的海乾散貨指數, 作為經濟嘅領先指標, 屢創新低, 亦意味經濟快將下滑。

投資市場一向亂中有序, 在股市裏, 升市次序是藍籌股、大價股、細價股、仙股, 樓市亦如是, 先是豪宅、後是大價樓、 中價樓、 細價樓, 有冇人見過仙股升可以帶動藍籌股? 博士今日嘅文章, 正正係要送樓市最後一程。 

呢度嘅高手中, 我最欣賞係亮劍兄同法子兄, 佢哋比較老實可靠。昨日, 引刀兄建議加埋15及16年預測, 我亦提意寫出點數, 為何沒有? 以我估計應該係, 寫了出來, 原來你發覺好友都唔係真係咁樂觀, 會影響你買樓意欲, 寫大咗又怕畀人拆招牌, 唔寫梗係最穩陣喇。所以, 對未來看淡又何止你一個呢!只係大家睇嘅時段唔同啫。

16. PN 2014-06-06 11:00:13
The imposition of -ve interest rate by ECB is mind blowing, to me and other investors alike. 10 basis points is a tiny penalty but opened an entire new territories to all of us and should have significant implication to the financial markets and financial instruments (properties included).
We all need to have some thoughts on:
- what if the penalty increase from 10 basis points to 100 basis point (1%), then 2%, then.....
- what if the FED is borrowing this idea and implement it for the $$$. Then will HKMA follows?...
- what if 1 day you get your usual p-loan cold-call from one of these banks: "are you the owner of number 2999-9413? We are offering P-loan now, we give you 1% for every dollar you borrow..."

17. middle middle class 2014-06-06 11:09:27

I sincerely believe the property price will go up in the long run, as long as we have a good legal system, stable political and business environment.  For sure there will be periodic up and down.  Provided that you have done a risk management, you can just ignore this changes.

I agree with the 三間樓投資法, but need to start when you are not too old yet.

18. 大寶二寶 2014-06-06 11:22:58
回13 鍾先生

嘩,你好勁喎。仲勁過韓師兄嘅由8萬炒到500萬。 可否分享吓你嘅投資歷程?

共勉之, 哈哈!
19. 花姑娘 2014-06-06 12:01:32
賣花姑娘插竹葉, 好句好句
20. Another story 2014-06-06 12:03:12
always story, bye bye!!
21. 小陽 2014-06-06 12:06:38
Totally agree with middle middle class

A lot of mainlanders want to stay in hk due to hk education system ,  civilised citizens and lowest crime rate.

高鉄 only bring the rich go to hk and the poor go to china . 
22. 自我陶醉 2014-06-06 12:19:06
Why just HK?  The real rich has plenty of choices all around the world.
23. nobody 2014-06-06 12:28:24
等左好耐,終於又有D口號以外既淡友理證可以討論下。

或者2012/ccl123.66就見左頂,但見頂就等於大跌嗎?話2013年又見左未來5年既㡳都唔奇。

由頭到尾我都係估2015見頂, 原因如下:
1. 美國收水 (估計美債息已完成調整, 快將抽高)
>2013都可以咁講,但經果債息仲低左
2. 歐美經濟毫冇改善, 現在只係打緊大補針。 試問一個病人, 唔畀佢將病毒發出嚟同休養, 仲要狂打補針提神, 最後結果會係點?
>2009年QE都可以話大補針, 但結果係點?
3. 巴塞爾三將銀行儲備由2014 開始逐步提高, 亦會影響銀行可之貸額度同息口
>其實以目前息率,業主都係以高速地去摃桿化,即係購買力增強中,銀行借小左只係影響自力上車既人,但對父母幫仔女/用人頭買影響就較小,另外,亦正係因為銀行唔借,咁收開租既人就更加唔賣,樓價又如何大跌?只要租金唔大跌(小跌都係冇人要賣),根本唔會突然有好多人要賣,收緊借貸,最多亦不過係令性交減小。

4. 波羅的海乾散貨指數, 作為經濟嘅領先指標, 屢創新低, 亦意味經濟快將下滑。
》bdi單係2014  to date就插左5成,但樓市有跌嗎?其實主要係礦石運量小左,因為呢D先最用多船。其次係中國cheap貨(玩具同衫等)賣小左去歐美,但手機出貨又多返(不過per dollar計用好小船),其實亦係反映D人玩手機/tablet多左,小左玩玩具,fast fashion來源又多元化左,仲有美國生產既再本土化,而銅/稀土等又因為生產技術提升而需求大減,亦間接令貨運需求減小,呢D都可能係良性paradigm shift而唔係市場估有經濟危機。

其實所有你D point都可以係zerohedge搵到,zh基本末日消息集中營,但係一個過去5年一直都錯,不過我都日日睇。

另外有單大料係中國audit融資銅,呢單可能會大D,有消息既朋友可以comment下。


24. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 12:31:21
TO 15樓 自我陶醉兄

懶人好多謝自我陶醉兄嘅意見,覺得自兄學識淵博,有清晰嘅邏輯思维,但有時講嘅理論超岀懶人理解能力,所以我唔多搭訕,其實暗地裡學習中,我諗小陽靚女係兄台同行會計師,你哋交談嘅話题廣泛深奧,懶人得個睇字,湯博士、法子兄、亮劍兄、PP兄都係我心中景仰嘅前輩高人,亮劍兄岀文多快廣深,都唔明佢點做得到,佩服!

講番樓市,懶人係30年樓市必大升忠實擁躉,所以现在睇淡嘅形式係隔山霧裏看樓市,為穩陣計嘅策略,先穩守但隨時蜕變岀擊,並非一面倒睇淡,懶人其實好勤力而且肯用腦多諗以補學識不足,多參考高人動作,觀其行而估其稔,懶係指優化缩骨走精面功能以補學識缺陷,免於樓海没顶不得已做法。
25. nobody 2014-06-06 12:33:24
>Why just HK?  The real rich has plenty of choices all around the world.
當然會有資金去外國,但我個人經驗,買外國野其實真係幾煩,想收起D錢,亞洲除左星加玻,就係香港。
對於D好有錢既人,一定會分散投資,香港點都會分到D。
26. 小陽 2014-06-06 12:34:30
Yes Sydney house rise 16% y of y  thx for the mainlanders 
27. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 12:40:17
TO 18樓 大寶二寶兄

14樓鍾先生真高人也,懶人有同感學野機會來了。

TO 14樓 鍾先生

懶人好期待鍾先生不吝將實戰成功經驗分享,引頸期盼!
28. 亮劍 2014-06-06 12:47:36

幾个月前我寫過現在各地產商點喺香港玩地產:-

長和系-----拒哋應該估計於 2017 - 2019 年應爆煲,但在此之前應有井噴出現,咁他們的做法,應該係唔好入嗰啲要攪幾年才賣得嘅地皮;扣實快將落成嘅樓盤睇位賣;將其他到價嘅資產陸續沽出或分拆。如果我估計冇錯的話,小超會於臨爆前嗰段井噴期,就大手出售下樓宇,然後順手來个世紀大供股籌,補充彈藥以便在災後執平貨。

----------呢排大手賣鯇鱼

新地系-----拒哋應該估計後市應該反覆喺呢啲位上落,所以他們會扙著其名牌效應可賣高啲關係,將手上有嘅存貨順勢攞出來賣,然後再襯政府賤賣土地期,來個低吸平倉。

----------呢排平平哋攞倒件日出

信和系------拒哋應該估計後市不能大升,所以再無勇往直前呢支歌仔唱。

----------連白石角地頭都唔買翻件平貨來溝淡

九倉系-----拒哋應該估計後市應該會跌少少,因此拒哋在攞倒預售樓花同意書之後,就快速推售單位,玩火中取栗。

----------準備開疴屎癲樓花

四叔、彤叔-----拒哋盡量唔得失你政府,所以邊個做特首都唔驚,照行照做、照辦煮碗。

-----------呢輪無乜大動作,但地代常常同啲客提下,又俾佢陰D D 出咁幾拾伙。

太古系------有大把優質收租物业打底,專攪奢侈樓,每月一兩間咁出,唔嗲唔吊都得。

-----------地代間唔中出現喺樓盤樓下,又做下開放日,你唔好理每个月都出倒幾件。

其他中小型發展商-----每間最多都係幾百個單位,輸唔死人!

------------久未幫襯買嘢嘅鷹君同合和,都細細哋整件玩一玩,湯博士就輪到你

 

而現在各持份者點喺香港玩地產:-

投資者-----若是你認同KS,估計於 2017 - 2019 年應爆煲,但在此之前應有井噴出現,因為有 SSD 關係,咁你們的做法,應該係唔好入嗰啲要鎖幾年才賣得嘅新樓樓花;然後扣實你嘅現樓睇位賣。如果我估計冇錯的話,大市會於臨爆前有段井噴期,到嗰時乜東東狗屎垃圾樓都會狂升,那大家就可大手出售你名下的樓宇,自住走唔走隨機應變,之後就手持彈藥以便在災後執平貨。

收租佬-----若是你估計後市應該反覆喺呢啲位上落,因為一買一賣耗費甚巨,繼續收租方為人上人。

大陸佬------若是你估計後市不能大升,咁就靜觀其變,等發展商同你俾 BSD 才入市,方為上策。

租客-----若是你估計後市應該會跌少少,那麼你應該走去勤力 D 睇樓,希望天降「田雞業主」,俾你殺價一成。

想攪換樓-----邊個做特首你都要住,照行照做先,有多餘錢以及放寬打房才攪樓換樓。

-------------最近政府放你換樓客一馬,拒哋立即出動,鯇鱼銷售安排就係針對呢 D 客。

有錢佬------持有大把優質奢侈樓的人,現在政府玩緊你們,逢三退一持盈保泰啦。

自住业主-----每間咪爭銀行幾球,呢幾年低息大家應執倒唔少啦,唔好話俾我知使Q曬呀,總之淡定有錢剩!

29. 小陽 2014-06-06 12:55:11
To 懶人兄,
我都同自醉兄一樣,好欣賞你做法,做人最緊要安心,無謂那麼博,risk management 都很重要,你已做到進可攻,退可守。老實說每一個人風險取態不同,我係拜你個派。我其實得把口,你們的實事派最值得我學習
30. Ed 2014-06-06 13:00:53
Thanks 1/F亮劍 and 23/F Noboby C Hing, very detailed and useful!!
31. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 13:02:13
TO 29樓 小陽靚女
妳嘅說話非常温馨,懶人衷心多謝。
32. 物業初哥 2014-06-06 13:02:48
賣花故娘插竹葉,又學到野!
33. 小陽 2014-06-06 13:06:34
其實以目前息率,業主都係以高速地去摃桿化,即係購買力增強中,銀行借小左只係影響自力上車既人,但對父母幫仔女/用人頭買影響就較小,另外,亦正係因為銀行唔借,咁收開租既人就更加唔賣,樓價又如何大跌?只要租金唔大跌(小跌都係冇人要賣),根本唔會突然有好多人要賣,收緊借貸,最多亦不過係令性交減小。
typo !
 
yes , you are right , The bank will just lend money to ppl / companies which have strong financial status due to the tighten regulations.
 
On the other hand, the market is safer and healthier than before  coz only strong players stay in the market.
34. 小陽 2014-06-06 13:06:39
其實以目前息率,業主都係以高速地去摃桿化,即係購買力增強中,銀行借小左只係影響自力上車既人,但對父母幫仔女/用人頭買影響就較小,另外,亦正係因為銀行唔借,咁收開租既人就更加唔賣,樓價又如何大跌?只要租金唔大跌(小跌都係冇人要賣),根本唔會突然有好多人要賣,收緊借貸,最多亦不過係令性交減小。
typo !
 
yes , you are right , The bank will just lend money to ppl / companies which have strong financial status due to the tighten regulations.
 
On the other hand, the market is safer and healthier than before  coz only strong players stay in the market.
35. 亮劍 2014-06-06 13:12:02

蜕变中嘅懒人----其實我都讚成你嘅投資取向,持盈保泰、不走偏鋒,在市況唔明朗嗰陣減低槓桿比率。

但我就唔同意兄台話:『政府可左右樓市中長期走向』!

36. middle middle class 2014-06-06 13:17:20

Why just HK?

No, not only in HK.  You are so true that there are still many other choices in the world.  Yet, remember we don't have any currency control and we don't limit any inflow and outflow of people as well as money ( of course based on the nature of your money;  if money laundering, no way! ).  Yet, don't forget that we have almost the most simple and open taxation system ( and comparatively low duties rate ).  We do not charge any add value tax on property like some other places.

I don't have the figure to show you but I know a few friends in S.E. Asia.  They are really really rich and choose to put the money ( and buy some properties ) in HK.  Besides China, we can also attract people from Indonesia, Malaysia, the Philippines, Saudia Arabia, Kuwait, India and of course Russia.

Certainly the rich can go anywhere, and honestly we don't need all of them.  Hong Kong is such a small place that we cannot accomodate all of them;  besides, the rich need to diversify their assets into different area.  However the supply in HK will never be enough, thanks to the effort of our fellow citizens ( some of us ) who are almost anti-rich, anti-mainlanders, anti-development and anti-everything.  We will never enjoy the strong leadership like that in Singapore who can always "make" more land, as long as we enjoy our freedom today.

37. 江湖隱士 2014-06-06 13:26:15

中原城市領先指數 CCL 
每周五公佈 – 最新2014/05/30公佈,反映2014/05/19至2014/05/25(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

本週公佈

與上週比較

與上月比較

[中原城市領先指數]

119.07

  0.43 %

  0.57 %

[中原城市大型屋苑領先指數]

118.64

  0.76 %

  0.91 %

[中原城市分區領先指數]
*
只包括大型屋苑

 

本週公佈

上週比較

上月比較

港島

125.97

0.42 %

2.95 %

九龍

119.2

2.25 %

3.57 %

新界()

121.78

1.04 %

1.83 %

新界(西)

100.86

0.05 %

1.95 %

中原城市指數:  2014年12月31日
有機會站立在118點之上,
短期睇唔到有大跌因素???
假如佔領中環行動,
出現重大清場行動,
側又進入另一個突發事故......

38. 亮劍 2014-06-06 13:45:49

小陽師妹---

我同唔少朋友都講,呢个樓市點解死都唔跌?就係CY政府實施咗汰弱留強機制!

業主喺呢幾年被政府玩完又玩,死唔去嘅都變成了斯巴達戰士,大家都抱誓死不屈的心情持貨下去!

39. 不明白 2014-06-06 13:53:29
博士,確實精彩,我自己正向這方面努力 !
40. 按居 2014-06-06 13:58:01
回5:

係。係咁都得!
41. 小陽 2014-06-06 13:58:19
各位師兄,
陸辰求今天明報講我吔
42. 路人丙 2014-06-06 14:04:15
同人不同命
43. 自我陶醉 2014-06-06 14:05:38
To 24/F 懶人兄

兄台經常都咁謙虛, 真係令小弟汗顏, 我早說過, 懶人兄嘅思維邏輯、 文筆、 投資部署等, 都絕非等閑之輩, 必是高人。至於我對會計只董皮毛, 唔敢班門弄斧, 絕對沒有小陽咁專業。


To nobody 兄

洗咩拗啫, 邊個啱遲啲咪知囉, 日日都討論呢啲points 唔悶咩。


To middle middle class

你講嘅理由, 我哋一早都有不過係十年如一日, 點解? 因為我哋回歸之後根本無進步過。希望呢個唔係五十年不變嘅真相喇, 呢個係弱肉強食嘅世界, 不進則退係不變嘅道理, 食老本可以捱幾耐, 都應該好清楚呀! 我哋輸畀人嘅地方就係too much complacency!

44. 順民 2014-06-06 14:06:45

在下有次在國內的新華書店「打書釘」﹐發現了一本很好的書﹐書名叫做《原本的真實》作者名見君。在下一見即買﹐現摘錄一小段給各位參考:

 生存意志﹐動物植物都有﹐而動物的器官如同人一樣的喜新厭舊﹐所以動物也有五蘊。這裡只有程度高級與低級之分﹐無本質的分別。同理﹐人與動物一樣﹐在生存意志支配下永不知足。 松鼠﹐一入秋便忙著採松子﹐藏起來﹐以備過冬。實在因為收藏的地點太多﹐埋的又那麼隐閉﹐於是自己也忘了﹐任其爛掉發芽。其實只要找到任何一兩處﹐足夠過冬之糧就夠了。但牠不知足。說到底是危機心態﹐是怕。於是其行為讓人可笑。但我們人和牠相比又好多少 ﹖賺上萬貫家財﹐娶上絕代佳人﹐再另找個情人。人還沒老死﹐就被兒孫們計算死後家產如何分配。財產一空﹐可謂 “ 舊時黃謝堂前燕﹐飛入尋常百姓家”。那一家富過三世五代 ﹖

 這真的是一本很好很好的書﹐好到不得了﹐在下強力推薦。各位下次若有機會路過國內新華書店可找找看﹐希望還有得賣。

45. Andy 2014-06-06 15:50:11

长脚蟹吕慧仪都是专攻细价屯门楼,已有。。。4间!

科大毕业,食脑gar!  露胸为搵食咋!

46. 安全駕驶 2014-06-06 15:57:32

各位師兄,

陸辰求今天明報講我吔
 
Can't agree everything of what Mr. Luk had said.  ECB is forcing banks to make lendings rather than earning interests from them.  The step allows necessary fund to flow into companies/industry where fund is needed and reviving their ability to conduct business.  Eventually, the economy will grow.  Even if the measure has no effect, it won't be worse than what it is now. 
47. nobody 2014-06-06 16:01:33
洗咩拗啫, 邊個啱遲啲咪知囉, 日日都討論呢啲points 唔悶咩。
> 咁你又提四大理由?
其實討論中會帶來資訊,其他網友都有得著,唔係個個都睇得閒睇其他分析.
更重要係,樓市唔係今日買定離手,然後等N年後突然出現,而係中途慢慢咁向去佢應該去既方向行,我地認真咁討論,其他網友就可以自己都分析應該點去面對。你可能己經唔駛做投資同自用既決停,但其實仲有好多人要,想有多D參考。老實講,過去幾年D係主流媒體有地盤既所謂專家已經害左唔小人,呢度好似好多好友,其實同主流媒體比(甚至同其他forum比),我地只係小數。

話時話,其實呢度可以做一個地產為主既新聞策展(news curation),好似thehousenews咁,,但冇咁多左膠同文青淡友(文人多左傾). 至少可以整天文章,加tag,同做精華區,記低邊個官咁過乜,大行做過乜預測等等。

48. 山高雲低 2014-06-06 16:20:42

 

 

今日起得特別早,消化了昨晚熱鬧的www.property.hk 博士留言後,已是8點鐘左右的光景。甫出門,迎面而來的是陽光明媚。腦中雖惦記著今天要去律師樓簽置一個廠廈車位的大訂,但心中想著的卻是另一個關於內地富豪的一個故事。

 

富豪姓符名毫,山東人。一次偶遇,邂逅了一位美女AA地代。(請問AAReal Estate Agent的代稱嗎?) 一夜情之後,符生在香港買了一個1000萬元的住宅,準備金屋養嬌。

由於已是第二次置業,計及BSDDSDAA佣金,律師費,共約240萬。再花了60萬裝修,盛惠300萬大元。真的是個明符其實的富豪。

好景不常,又或許是天有不測之風雲,符毫東窗事發,元配髮妻一怒之下,要符毫即刻賣樓,急急如律令,片刻不容擔誤。

符毫想,能以原價賣出就算了。以1000萬計,扣除300萬的風流賬。應該還有700萬落袋。豪得起。

可是,現實世界往往沒有想像中美麗。美女AA出盡法寶,也只能以900萬尋覓到一個新買家。更令符毫想像不到的還在後頭。由於買入住宅不超出半年,他要進貢20%SSD重稅給梁府。連及1%AA佣金和律師等雜費共190萬。

萬買入,900萬賣出,扣300萬買入費,再扣190萬賣出費,等於剩下410萬。

今夜,淡淡的月,符毫望著無邊的星河,似若有所思。想及這一夜情的代價。除了上述490萬的出出入入,入入出出費外,加上送給美女AA的現金及禮物,總數合共689萬。有1卡拉的鑽石,手指粗的金條。手袋,IWCConstantin的手錶。

! 這一筆風流賬……

49. CCL 還需努力呀 2014-06-06 16:22:34

 

中原城市領先指數 CCL 

每周五公佈最新2014/06/06公佈,反映2014/05/262014/06/01(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

 

本週公佈

與上週比較

與上月比較

[中原城市領先指數]

118.37

  0.59 %

  0.21 %

[中原城市大型屋苑領先指數]

118.04

  0.51 %

  0.70 %

 

50. 亮劍 2014-06-06 16:24:28

山兄---條數好似咁計先對:-

符生在香港買了一個1000萬元的住宅,準備金屋養嬌。

由於已是第二次置業,計及BSD(150)DSD(75)AA佣金(10),律師費(5),共約240萬。再花了60萬裝修,盛惠300萬大元。-------

呢度應該計1,000万樓價、稅費 240 万加裝修 60 万,等如支出咗 1,300万元。

 

可是,現實世界往往沒有想像中美麗。美女AA出盡法寶,也只能以900萬尋覓到一個新買家。更令符毫想像不到的還在後頭。由於買入住宅不超出半年,他要進貢20%SSD重稅(180)給政府。連及1%AA佣金(9)和律師等雜費共190萬,即符生實收710 万落袋。

物業1,000萬買入,900萬賣出,入場費係 1,300万元;賣出物業實收係 710 万,

細數如下:

DSD----75

BSD----150

SSD----180

地代佣金----19

律師費用----6

裝修費用----60

虧損----100

等如唔見咗590萬。

警告------千万唔好在港買豪宅包 2 奶!!

51. 小陽 2014-06-06 16:58:07
你講嘅理由, 我哋一早都有不過係十年如一日, 點解? 因為我哋回歸之後根本無進步過。希望呢個唔係五十年不變嘅真相喇, 呢個係弱肉強食嘅世界, 不進則退係不變嘅道理, 食老本可以捱幾耐, 都應該好清楚呀! 我哋輸畀人嘅地方就係too much complacency!

我agreee.....
之前20年係恢復原氣和体養生息,食阿爺D奶,依家真係要急起直追,不過我地D舊有legal , ICAC ,教育不要給侵蝕,言論新聞自由要健在,香港才能留得住人才
52. 小陽 2014-06-06 17:01:24
大陸D硬實力很強,軟實力欠缺,我們要彌補佢不足,如果我們軟實力都冇左,Cy㫁送了HK自由經濟,
死梗
53. 自我陶醉 2014-06-06 17:07:30
Nobody 兄,

你話:
1. 2013都可以咁講,但經果債息仲低左
唔知你講緊咩債息低過2013, 十年期2013年4月最低1.6厘, 升到3 厘, 上星期先剛去返2.4厘, 都企唔穩跌返落2.6厘, 何來會比2013低咗呢?

2. 2009年QE都可以話大補針, 但結果係點?
結果咪就係死唔斷氣囉, 跟本冇好過, 如果唔係歐洲依家唔洗負利率, 美國啲失業率(計埋勞工參與率) 冇起息。補針只係將個泡泡吹大啲, 即係爆得勁啲囉!

3. bdi單係2014  to date就插左5成,但樓市有跌嗎?
冇跌係唔係代表唔會跌? 話得係領先指標, 當然係領先, 我該為 bdi 先代表真正商業活動嘅情況, 如果經濟冇差到, 歐洲唔洗咁驚通縮喇, 法國公司嘅破產宗數最近又接近返歷史高位, 法國係歐洲第幾大經濟體話? 你咁醒實知喇。

4. 業主都係以高速地去摃桿化
咁敵唔敵得過歐美中任何一度冧市先?

5. 融資銅
我四月已經同亮劍講, 銅價大跌會令資金鏈斷裂, 大陸炒家破產, 銀主盤上升, 唔係咩新料, 至於銅嘅存倉做假, 一向都有喇。

其實全部都講過晒, 唔想再重複, 信則有, 不信則無。 話時話, 我一日到黑畀人話我黑心, 我有咩義務要定時update所有人先。 最好笑係我呢個黑心鬼, 竟然係對今年樓市最樂觀嗰個, 你話係咪好諷刺呢!

54. 小陽 2014-06-06 17:08:15
自醉兄,
討論真的有用,好似昨天同你傾地產股問題,發現自已口up up,自己都犯同一錯誤,我即刻改正,自醉兄,多謝你俾我火花
55. 不明白 2014-06-06 17:12:52
其實樓價跌D仲好,依家貴到死,真係買唔起 .....
56. 小陽 2014-06-06 17:13:47
自醉兄,係我衰,話你黑心鬼!我罪我罪我的重罪。
57. 小陽 2014-06-06 17:32:03
自醉兄,
呢度個個都冇義務update 資料,其實教學相長,互相激勵交流,我知自醉兄講氣話。happy Friday !
58. 自我陶醉 2014-06-06 17:32:55
小陽靚女唔洗咁客氣,其實我昨日唔係叫你入貨, 因為呢啲都係超短炒, 同埋佢哋開始出貨嘅訊號, 短炒風險好高, 我自己都唔會跟。
59. 自我陶醉 2014-06-06 17:39:20
我罪我罪我的重罪。

小陽, 你係天主教徒?
60. nobody 2014-06-06 17:42:59

1, 就係債息由1.6升到3都冇事,而家又插方去2.6, 港樓冇事,隻美國地產基金VNQ仲創新高 2/3, 之前都講過,而家同你講資產價格,經濟好唔好,睇做邊行,客觀現實係過去幾年人人話經濟差但資產就一直升,一向做得最差既hsbc mpf都一年升2成。 4/5, 發現你好鍾意係數字表面唔睇呢D指數代表乜,其實所為前膽性亦不過係因為過去既co-relation,但co-relation本身既實都成日變,dr copper, bdi過好既前膽性其實更多係因為佢地同大陸呢個"火車頭"既關係,但而家世界好似開始適大陸走下坡既"new normal"最明顯係澳門,你睇澳紙,同大陸經濟開係近幾個月完全冇哂,其實亦係反映呢D經濟(甚至世界)己經適應左。呢度可以一眼睇十幾個co-relation chart

http://www.signalfinancialgroup.com/correlation/CorrelationAD.php

 

61. middle middle class 2014-06-06 17:43:51

自醉兄,

Yes, 食老本唔可以捱好耐,   It seems like our economic growth might finally drop well below that of our competitors, which is an important factor for the property price.  Yet, if we maintain our legal system and all the freedom we have today, we can still attract foreign investment ( including that of China ).  Local property owners will not sell out their units, meanwhile future supply is not easy at all.  So I am still optimistic in the long run.

By the way, what do you think about the impact of "Occupy Central" on the property market if really happen?

62. 冷眼 2014-06-06 17:46:45
14樓鍾先生如果31歲擁有13個物業真神人也!枉我這等廢人跟隨博士三年都未有你三分一,真悲哀!
相信鍾先生為得道高人,到40歲時應該可擁有過百單位!還望憐憫在下,略教一二,使在下可以四十歲時有十個物業!
如果31歲擁有3個物業,在香港已屬高手!
63. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 17:55:38

TO 35樓 亮劍兄

蜕变中嘅懒人----但我就唔同意兄台話:『政府可左右樓市中長期走向』!


亮劍兄,懶人唔知中長期嘅意思係幾長,如果最長都係CY任期尾17年中,咁我唔敢講佢做唔到,CY係世外高人,我真係有啲驚佢為咗民望、為咗想連任而搏多鋪,因為政府庫房仲有足夠金幣俾佢玩打儍瓜,亞爺又好似無明顯對佢嘅施政不滿,應付神經刀患者最好嘅方法,就係擸住個大盾牌靜雞雞企埋一边,等佢走佢先岀嚟買野,但係如果咁唔好彩俾佢連任成功,重企喺度,懶人估計佢都迫住要放下屠刀,立刻諗計救市,因為到時香港經濟唔慌好得去邊,庫房又開始乾乾地,曾财爺講嘅結構性赤字又迫近啲,所有基建搞到又延期又開支大增,早幾日臨病越哦先試水溫西九想缩水,種種跡象顯示無論CY連唔連到任,下一屆凸手上任,樓市安全期應該來臨,其實懶人係咁估住先,隨時前後腳蜕變執生保命,亮劍兄請幫手諗諗。

64. 大寶二寶 2014-06-06 17:59:14
當鍾生廿歲出來工作,平均一年買1.3 個单位, 如非有屋企人幫助, 都幾難達標。

望鍾高人賜教。 吾係網友又會說你做假。

共勉之, 哈哈!
65. nobody 2014-06-06 17:59:40
sorry, the point 有D mismatch.  
點先係歐美大冧市?股市插三成不過係過去18個月既升幅多D。
要插5成嗎?你話要點先發生?又係果句,用"如果"分析時,應該先分析呢個"如果"既可能性。如果取消聯匯,又如果利息因而升上去,咁既分析,有等如冇。

銅既問題,都仲係傳緊,可能要睇多個月,但亞爺會唔會揚出來呢?

66. nobody 2014-06-06 18:00:40
係唔係呢個鍾生:

http://anthony_chung_is.mysinablog.com/index.php?op=showFullProfile
67. 鍾先生 2014-06-06 18:00:41

回18 其實本人有小小先天優勢的,本身係原居民同開地產公司的,有屋住但只是350呎屋仔,家庭沒有錢的,其實我用的方法都早前賣的物業是加按,將單位一開2另個租金回報大於供樓,

一路用租金同個人入息再上會,當然第一筆錢要搵到先變到啦!!

68. 鍾先生 2014-06-06 18:09:27

其實新界樓好平,3個物業冇難道,第一個物業村屋地下在2007年買115萬現在值280萬

第二個2009年買全新村屋三樓天台200萬現值380萬--------------------------------------------------------------------------------------------------第十二個物業  2014年買天台20年樓210萬

第十三個物業 2014年買屯門洋樓324呎170萬

69. 自我陶醉 2014-06-06 18:19:06

To middle middle class

How long is long, middle middle class?  To me, Hk will eventually be part of China.  

As long as China is ok, we'll be fine.  But we'll just be one of the 自貿區 in China, nothing special after 20 years because we are already losing our drive to excel, competitiveness, uniqueness and luster.  The only value we have for China is just as a show case for Taiwan. Nothing more than that.

In fact, I am not too worried about Occupy Central on property price for following reasons:
1. It has no main stream support
2. People are relatively rational in HK.  It is just a show.


To nobody

唔通你叫我唔信有correlation 嘅數據信你?


70. 小陽 2014-06-06 18:26:23
睇星島地區報,hk 係第五個債權國,Taiwan and Singapore  not in the list . 所以$那麼多,一個唔該,有個敗家仔,玩民粹, 死得。所以胡穌曾死都話要未來基金
71. nobody 2014-06-06 18:41:12
法國PK,但德國OK,其實主因係法國政策太右,造成資源浪費。
咁果D重有能力既法國人就會走去德國,overall 經濟會變得更好更有效.


國央行上調了德國這一歐洲最大經濟體的2014年經濟增速預期,原因是國內需求更加強勁;不過在歐元區超低利率的背景下,德國央行還下調了對於該國通貨膨脹率的預期。


72. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 18:43:53

TO 67、68樓 鍾先生

非常之開心鍾先生不吝回應賜教,但懶人有一點好唔明,先請諒解绝對唔係懷疑鍾先生,純係想請教絕招,懶人係04年364萬買咗1個九龍單位連車位,每年平均升值约多於一百萬,至今估價约1400萬,期間不斷加按又加按買咗4個單位,好似到咗10年左右政府收緊按揭,花旗銀行原本話俾我5個物業轉按加按350萬,點知差不多到手時銀行同我講政府收緊按揭CUT咗,收租嘅收入計一半都無,當堂斷咗纜到現在,好想請教鍾先生有乜絕招可以加按到今年,因為我諗唔到計,謝謝。

73. 鍾先生 2014-06-06 18:52:09

to 72  其實我有2個屋地申請左各可起3層,每層350呎共6層 全收租租金可計70成當入息

 

74. 大寶二寶 2014-06-06 19:02:47
回67 鍾兄

謝謝鍾兄賜教。我也估計鍾兄都係用加按呢招黎過一開二, 二開四.............. 但我也有点不明白, 自從有DSD, 有壓測, 收租按揭五成, 租金只當七成, 咁師兄D收入咪好勁, 真的稱呼你為高人。

共勉之, 哈哈!
75. 鍾先生 2014-06-06 19:24:01
唉,細價樓,你地D C HING 一層都過千啦,我的只是量多,但係就很穩定我租樓最貴的都唔過1萬.同咪DSD 對於細價樓影響最小.
76. 引刀一快 2014-06-06 19:30:58
富豪姓符名毫,山東人。一次偶遇,邂逅了一位美女AA地代。(請問AAReal Estate Agent的代稱嗎?) 一夜情之後,符生在香港買了一個1000萬元的住宅,準備金屋養嬌。

呢個富豪咁蠢,富得幾耐吖!依家邊個咁傻包二奶會Full Pay,間屋唔寫女人名,邊個女人跟你?唔識遊戲規則學咩人玩女人?1000萬嘅住宅,包二奶包得咁寒酸,個女嘅都唔荒靚喇,富豪?跛豪叻過佢多多聲喇。
77. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 19:57:34

TO 鍾先生

懶人最有興趣係兄台最後加按個單位點過到關,條數點过到銀行,真係好想知,因為諗到頭大都無符,兄台係及時雨,萬望不吝賜教,翹首企盼,謝謝。

78. 大寶二寶 2014-06-06 20:50:06
回75 鍾兄

鍾兄太歉喇,呢度吾係鬥多錢嘅, 而係想學背後嘅投資技巧同食腦能力。如果吾係相信博士係最多錢一個, 冇人敢發言囉。

小弟想請教你起果兩幢樓, 係咪即係丁屋? 可以放租嘅咩?

共勉之, 哈哈!
79. 惜緣 2014-06-06 21:09:16
To 懶人兄及大寶兄,
其實鍾兄上來呢度分享都是一種緣份,一切隨緣吧。
80. 花甲組 2014-06-06 21:22:38

想請教各路英雄, 業主可否將尚未供完的樓宇轉入自己開的空殼公司?

如果己退休, 在稅務會計上物業由公司名下擁有是否優勝過私人名下擁有?

 盼望善心人賜教, 謝謝

81. Andy 2014-06-06 21:32:08
賣花姑娘插竹葉!十分有同感!
自住樓不住最好!車不揸最靚!
留給鴨仔( 租客) 住吧!哈哈哈........
82. 法子 2014-06-06 21:38:12
回15樓:

 錢永遠係賺唔盡嘅, 過度投資只會影響自己的判斷力, 投資時我都經常提醒自己: ”上帝要你滅亡, 必先令你瘋狂“。 問題係你認為現在瘋狂嗎?

你上述兩點,我都十分同意。
83. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 21:48:08
TO 79樓 惜緣兄
懒人绝對係真心想請教鍾先生,講詳细啲係等鍾先生掌握多啲資料,容易作答,絕無其他意思,如令鍾先生誤會,在此致歉,其實懒人最近又查詢過南洋銀行相熟投資顧問,佢都話做唔到轉按加按,真係無晒計了。
84. 自我陶醉 2014-06-06 22:08:03
To nobody

1. 中美歐冧市你認為冇可能嗎? 不如你又講吓點解冇可能或低可能。
2. 法國冧、德國ok, 係唔係德國佬孭起埋佢條債先? 如果係, 孭唔孭得起先? 


85. Oscar Lam 2014-06-06 22:21:26
75. 鍾先生,
年紀輕輕有此成就,叻仔!
86. 惜緣 2014-06-06 22:24:35
To 83/F懶人兄,
我有時説嘢凭直覺,如有冒犯之處,還請懒人兄原諒。
87. Oscar Lam 2014-06-06 22:29:10
80. 花甲組,
如果你的物業是住宅,將物業轉入空殻公司,除了要交正常印花稅外,空殻公司還要交15%的買家印花稅。現在已不可能再用空殼公司購入住宅物業了。
88. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 22:42:35

TO 86樓 惜緣兄

請勿客氣,其實網上留言有時希望盡量少字句去表達,尤其是鍾先生好少見有留言,想言簡意賅一啲,可能令惜緣兄與鍾先生都誤會了,明白係誠意嘅就無問题啦。

89. Oscar Lam 2014-06-06 22:54:30
83. 蛻變兄,
如果所持有的物業均以個人名義持有,沒有實業/業務支持,單靠個人工資和租金收入支持按揭,在銀行融資方面,基本上可以說是無計可施。
90. nobody 2014-06-06 23:09:45
>1. 中美歐冧市你認為冇可能嗎? 不如你又講吓點解冇可能或低可能。
首先,冧市係用資產價格去定義,唔係話失業產破呢D,以現時個位,要插5成先算冧,三成果D 都只係返去2年前個位。其實任何資產價格都可以用印錢頂住。
第二,失業產破,其實亦係將唔善用資源既人邊沿化,亦資源運用更有效,美國其實都係工作人口減小但升市。因為人口老化加上junkfood/free game, 社會出現大型動亂機會都唔高,咁就可以一直jobless recovery.
中國仲有好多儲備可以頂幾年,仲可以減RRR,短期唔見得會大插。
另外,科技進步亦令經濟活動增加,最多係GDP數字唔好睇咁解。其實中國既o2o仲好旺,如果政府唔係為既得利益去打壓internet finance,我估實質經濟表現會更好。

》2. 法國冧、德國ok, 係唔係德國佬孭起埋佢條債先? 如果係, 孭唔孭得起先?
法國10年yield係1.6厘,即係印出來大把人買,幾時先得來冧?
其實咪好似日本買美債咁law,LTRO其實就係為呢D而設,歐洲甚至未用到直接買債既QE, 只要個我估至少可以頂幾年,到咁上下銀錢又貶值,科技又進步,咁又可以頂落去。太遠既到時先算吧。

綜合1同2: 其實任何資產價格都可以用印錢頂住, 唔打仗唔革命就冇問題,呢D都可以話係"新常態"
91. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 23:12:49

昨日PN兄問 "謹記農場主人永不宰殺瘦羊". Why?

半仙前輩擺低個謎面,懶人諗咗1晚都諗唔掂,等到而家半仙前輩重唔嚟開估,唯有夹硬諗咗2個答案睇吓有無人同意。

1.隻羊太瘦,宰殺咗都無乜肉食,費事嘥力。

2.瘦羊可以養番肥,但係肥羊就食極都係咁上下肥,宰殺肥羊比較符合經濟原則。

92. 大寶二寶 2014-06-06 23:19:57
回79惜緣兄, 88 懶兄

當然,每人都有佢自己嘅底線, 未必會透露太多個人私隱, 我們不會勉強。

共勉之, 哈哈!
93. 蜕变中嘅懒人 2014-06-06 23:19:58

多謝 89樓 Oscar Lam兄

銀行個投資顧問都係咁講,所以真係好想鍾先生過一两招俾懶人參考吓。

94. 花甲組 2014-06-06 23:35:48

多謝林先生賜教和講解, 唔該哂.

95. 大寶二寶 2014-06-06 23:58:40
回93 懶兄

因所得資料不多, 我相信鍾兄能取得加按是因他有租金收入加上本身有正職收入, 而我相信懒兄已退休, 单計租金收入(可能只計五至七成) 未必足夠過到壓測矣。此乃纯本人猜測。

共勉之, 哈哈!
96. 順民 2014-06-07 00:13:05
懶人兄﹐其實鐘生已經講咗了﹐好似佢呢個 case 在新界人來說唔算特別。在下都算係半個原居民﹐因在下母親係新界原居民﹐所以在下對丁權及圍村俗例亦略有認識。你亦無謂強人於難﹐呢度大庭廣眾點講得咁詳細﹐學惜緣兄話頭隨緣吧。
97. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 00:21:06

TO 大寶二寶兄

寶寶兄台真係聰明伶俐又可愛,懶人退休你中咗,但係我太太喺现職牙科醫生有收入嘅,但係因為息低我唔想將啲錢還俾銀行,供1厘息但係收人仔3厘幾息有着數,而家月供5萬幾,加按套现唔到幾多再加壓测爆燈了,懶人只係探定路,準備必要時出手,其實無乜實際野做,而且轉按息口會贵咗唔係好着數,如實奉告,有乜好招數過两招諗諗,謝謝。

98. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 00:35:30

TO 96樓 順民兄

多謝解釋,其實只要鍾先生唔好誤會我玩佢,唔想講嘅當然尊重人意願,懶人屬於有問會答嘅人,其實香港大把有錢人,面對湯博士嚟講,懶人屬於可以忽略不計階層,當然每人有不同諗法,呢點絕對要尊重,懶人明白,多謝順民兄。

99. 鍾先生 2014-06-07 01:16:57
T0:96 我最後的兩個物業係一個今個月尾成交,一個係7月中成交可需加按呢!!
100. 阿Q 2014-06-07 02:23:51
我相信鐘先生開公司也是一個有利因素,我本身用公司開糧做按揭,彈性比較大。我用大笨象銀行,佢要求重點是要實質有營運,而我過往向佢多多借,乖乖還記錄良好,兩年前撞正銀行追按揭市埸佔有率,仲易上會。
101. 引刀一快 2014-06-07 06:09:44
To 84樓 自我陶醉兄

君不見此論場最受歡迎的論調“當某某某人做好友,咁就係冧市先兆”嗎?
102. 引刀一快 2014-06-07 06:28:06
To 44樓 順民兄

你講緊嘅係咪復刻版?呢本書有後續,叫《走上原本真實之路》,都係十幾年前出版嘅書,雖然我未睇過,估計係好書,依傢淘寶有原版賣,炒起咗。


103. 引刀一快 2014-06-07 06:55:02

依傢輪到亮劍兄嘅番帖大文



6/6/2014
 回應引刀師兄

大陸樓市就來硬著陸----

淡淡話強國客會沽香港樓救亡;

硬好話大陸客要沽都沽大陸樓先,起碼那边樓宇面對三大淡因:空置率偏高、持貨成本過重及現價脫離「實質」購買力;而香港樓就係另一个景象包括:嚴重求過於供、持貨成本係歷史新低及現價仲係「合理價」!
--你都話合理價喇,唔通要等到唔合理先蝕讓貨?等錢駛就係同時沽,大陸貨只有靚貨先出得快,否則要筍沽都唔一定救到急。再者,大陸炒家一定有大陸貨咩?手持剩番自主樓都唔定。

 

現在又重貼我點睇半杯水:

全面地收緊樓按 –

淡淡話會減少接火棒人數;

硬好話會減少實力不足人仕入市先真。

正面信貸資料庫 –

淡淡話會減少炒家買磚頭數量;

硬好話會減低炒家過度借貸風險。

狂砌你第二套房 –

淡淡話會減少中短期收租物業需求;

硬好話會減少中長期租盤供應。

政府玩殘強國人 –

淡淡話會減少同胞來港買貴啲樓;

硬好話實情係政府減少同胞被發展商商揾笨要買『貴』樓。

預售樓花新安排 –

淡淡話會減少地產霸權魚肉買家;

硬好話會減少中長期樓花供應。

中短期息口上升 –

淡淡話會影響買家入市、業主會棄守;

硬好話經濟唔好點加息呢?

地產商劈價走貨 –

淡淡話地產商看後市跌;

硬好話實際港人新樓買家加埋稅費平得少少,而且地產商只要平幾个%,已經可以喺幾日或幾個钟,將那些  4 M 以下嘅貨一Q清枱。

二手業主劈幾成 –

淡淡話業主人人契弟走得摩;

硬好話實際人哋原來係癲價現做市場價,或平沽都賺幾倍,又或者人哋已經賺咗幾間然後平手走多一間以保存實力。

地皮開售跌跌趺 –

淡淡話後市樓價要跟跌;

硬好話地產商只不過係將建築成本上升因素反映而矣!

痛苦指數升不停 –

淡淡話港人會買唔起樓;

硬好話小業主有好多灰色收入(例如租金及股息收入,不能只睇薪水。

供樓指數就爆煲 –

淡淡話港人會供唔起樓;

硬好話小業主借銀行錢前要做壓測,而有一個有水老豆或老母幫拖係咪唔俾先?

磚家話會跌鑊甘 –

淡淡話業主會走唔倒貨;

硬好話小業主因呢幾年得按息一厘之助,啲樓已經或就來甩難,大家已準備定彈藥低吸。

購買力漸漸消失 –

淡淡話現在買家入一間就會少一個;

硬好話呢幾年大把人原本想買變咗租,喺度等跌一二三成機會。

發展成本日日升 –

淡淡話發展商為防賺少咗會盡早賣樓花、快馬起樓;

硬好話發展商呢幾年實際上起到平頂先賣,又盡量拖延建屋進度表,以頂住个價。

集中地點推土地

淡淡話發展商會爭分奪秒出貨;

硬好話大鱷先借題發揮揾政府老襯入平價地似啲!
–唔駛逐題討論,一發逆轉自然兵敗如山倒。逆轉之日,我睇近你睇遠咁解啫。

104. 引刀一快 2014-06-07 07:18:49
To 91樓 懶人兄

我同意你睇法,不過仲喺度推敲緊會唔會有深一層嘅玄機。

呢個打賭,我第一時間叫咗自我陶醉兄千祁唔好陪我,我應該叫埋你。懶人兄宅心仁厚怕引刀難堪,在下銘感五內。
若果懶人兄短程看漲,還請兄臺按真實睇法下注,無需陪引刀擋爛人之箭,懶人爛人,發音類同,實則雲泥之別!
105. 大寶二寶 2014-06-07 07:19:01
回97 懒兄

由於資料吾多, 粗略盤算, 試試下便方法可行否。

由於你得太太有收入, 所以要盡量加大佢嘅借貸能力, 相對地, 或減少負責。 而我相信你手上係有一筆資金。 提議你用呢筆錢来還清按揭( 假設你係用联名同有租金收入), 再將呢D单位轉哂比你太太, 再用佢一人名上會搵按揭, 由於佢有收入加租金又冇咩負責,計吓數可吾可以借多D。

當然你會冇左平 plan 同埋利差叹入, 仲要攪一大倫手續,睇吓值吾值得。 吾知 work 吾 work?

共勉之,哈哈!
106. Oscar Lam 2014-06-07 07:31:58
91 蛻變兄,
我也一直想不通半仙前輩的農場主人這個謎語。你的二個解釋表面上說得通,但又和半仙前輩的前文不符,或關係不大。或者半仙前輩認為,瘦羊已經很慘了,農場主人不忍心殺它。希望大家都有一顆慈悲的心。
107. 大寶二寶 2014-06-07 07:52:39
回懶兄 同 Oscar兄

我覺得半仙前輩似在講就算係瘦羊都有佢嘅生存权利同價值, 吾應該因佢比吾上肥羊而把佢殺掉。比喻凡事都有正反面, 好友同淡友都吾應該將对方趕盡殺绝。懇請半仙前輩開估賜教。

共勉之, 哈哈!
108. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 07:57:46

TO 各位兄台

昨晚早抖咗,今早睇睇原來仲有好多留言,不過趕住陪大人游早水,回來再詳细傾傾,請請。

109. 引刀一快 2014-06-07 08:07:51
To 小陽

尋日你話叫我賣樓,我依傢放喇,主要原因係終于同老婆達致共識,只要賣到嘅錢俾晒佢........揸住。
大陸首置按揭唔會有難度,起碼珠三角唔難,如果首置都卡住,樓市會跌得好恐怖,暫時仲係城市周邊急出貨,中心城區少人接貨啫。
110. 引刀一快 2014-06-07 08:13:47
To 大寶二寶兄

呢度淡友咁少點將好友趕盡呀?好多好友想將引刀一快引刀一快就真!

共勉之,嘻嘻


111. 大寶二寶 2014-06-07 08:26:17
回110 引刀兄

可能係講大左。 應該係“凡事留一線, 日後好相見”。 刀兄一個淡友对佰個好友, 好友谈友變得勢均力敵也。

共勉之, 哈哈!
112. 引刀一快 2014-06-07 09:05:40
To 自我陶醉兄

In fact, I am not too worried about Occupy Central on property price for following reasons:
1. It has no main stream support
2. People are relatively rational in HK.  It is just a show.

以上觀點我全面認同,依傢香港主流係怕經濟萎縮,早排議員絕食,結果連减肥都減唔到。

113. 小陽 2014-06-07 09:16:16
引刀兄,怕老婆會發大達
114. 安全駕驶 2014-06-07 09:34:41

回113樓

可能用「尊重」比「怕」更為合適 - 從"葉問"戲學的。

115. 順民 2014-06-07 10:28:45

引刀兄﹐我不知道這本書是否有續版﹐但我買的是1998年6月第二次版。由中國北京社會出版社印刷﹐新華書店經銷﹐定價人民幣 16 大元。

116. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 12:30:28

TO 104樓 引刀一快兄

懶人今年年頭早已經估今年樓價會橫行上下不超過5%,若然用113點做標準,我會揀升,而家用118點做標準,我會揀跌,因為我估116-117之間,有幸陪引兄同為小數派係天意,隨緣隨緣。

117. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 12:45:00

TO 105樓 大寶二寶兄

好多謝費精神為懶人諗計,呢個計仔係有得諗,而且有用夹行得通,不過代價如兄台所講係不小,功夫多同時間長,所以首先要有咗目標,然後計埋值搏率,再評估埋時間值,先可以決定;懶人而家只係想做行軍佈陣先,等到有目標敵人出现,就照大寶二寶兄軍師妙計,破斧沉舟,去馬!先多謝。

118. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 12:51:33

TO 106樓 Oscar Lam兄 107樓 大寶二寶兄

懶人返來睇見原來湯博士岀咗文講半仙前輩隻瘦羊,咁就唔使諗咁多,讀文得答案就得咗。

119. 自我陶醉 2014-06-07 13:55:53
To nobody

New normal 係咩? 對我嚟講, 係為一啲無法用常理同傳統智慧解解釋嘅奇怪狀況, 2000年科網熱, NASDAQ 隻隻科技股幾百倍PE, 係嗰陣嘅new normal, 估值方法都話要創新去配合, 04~08年嘅ninja loan, 冇工冇錢都買得樓, 有事一於兩房包底, 又係new normal, 依家嘅no job recovery, 即係wall street recovery, main street recession, 又係 new normal, 道指日日低成交創新高, 又係 new normal。 其實Yellen 唔洗搞咁多加息嘅失業率門檻喇, 直頭同國會講 no job recovery 就係 new normal 咪掂晒囉。 我淨係知道呢啲new normal 都有個特點, 就係當炒過龍爆煲後, 所有嘢都會變返做old normal 。  

打補針係用好多錢嘅, 醫得番, 當然冇問題喇, 但係08到依家已經醫咗五、 六年, 實際經濟有冇好過? 再醫兩、 三年, 錢又洗晒, 跟住又點? 印錢同靠借真係可以無限量? 咁hyperinflation 又係點嚟? 歐美青少年失業率愈來愈高, 有啲已經去到三十幾巴仙, 有動亂只係遲早會發生嘅事。

120. 引刀一快 2014-06-07 14:02:01
To 119樓 自我陶醉兄

nobody兄嘅獨門祕技,就係“兵來將擋,水來土掩”

不過.......佢從來唔考慮“將”同“土”係唔係同一陣綫,甚至,到底將同土是否實際存在。
121. 惜緣 2014-06-07 14:06:22
To 108樓 懶人兄,
唔怪得懒人兄咁發啦,是我們學習的榜樣。
我自問都很尊重大人,但是點解還未發ge? 目前只有一樣嘢就來發: 肚腩。
122. 自我陶醉 2014-06-07 14:13:25
引刀兄, 呢啲都係 new normal 呀嗎。
123. nobody 2014-06-07 14:23:53
社會變得太快,太多新常態出現,正如之前所講,大學生同女人既市場價值大跌,呢個就係一種新既常態,車上低頭族佔一半上,亦係未來可見幾年(甚至十年)都唔會返轉頭既新常態。容易賺錢既生意比人做哂(或失去壟斷,或比人做到爛市),投資既不確定性好高,利息高小小就唔會有人投資,甚至去到歐洲呢D做勞工法麻X煩既社會,做新生意蝕錢機會大於一切,要負利先可以迫人使錢既情況,都可能係一種新常態。
要幾時返轉頭?可能要突然間D low-hanging-fruits返哂來,出現好多人人都可以做既工同生意,亞豬亞狗問銀行借錢都可以發達,咁就可能返轉頭。
而家既所為青年暴動實在太小兒科。
唔係話大蕭條冇可能發生,但就真係要黑天鵝,即係人人都見唔到冇得準備既事發生,如12級大地震一次震爆幾百個核電廠之類。


124. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 14:25:45

TO 121樓 惜緣兄

恭喜惜緣兄,兄台已經步向發達嘅正確方向,因為步驟係:

1. 尊重大人。2. 肚腩發大到33吋以上。3. 荷包感應到肚腩壓力,會跟住澎脹。4. 聽從大人指示投資致富。

永遠遵守戒條:不要幻想,或意圖,或實行包小三,切記!

125. nobody 2014-06-07 14:35:41
>“兵來將擋,水來土掩”
呢點係因為個人八掛,涉猎既範疇多,係唔係同現實發展情況接近就交比讀者決定,你有既發表亦歡迎,果D"我知但我唔答","我的同學","搵個教授"同人講咁既回覆就唔好哂版面。
126. 引刀一快 2014-06-07 15:06:23
其實,一切“尊重”、“怕”,皆出于愛

莫講唔會包小三,小三包我我都唔制架。
127. 蜕变中嘅懒人 2014-06-07 15:25:39

TO 126樓 引刀一快兄

兄台呢段愛情觀剖白,若被尊夫人偶然瞥見,會感動到撲向兄台,眼泛淚光耳語:(唔,刀仔哥,我錫晒你!)

128. 引刀一快 2014-06-07 15:27:17
社會變得太快,太多新常態出現,正如之前所講,大學生同女人既市場價值大跌,

大學生絕對冇市場大跌,只係市場集中喺有名氣大學嘅畢業生果度
女人市場跌,簡直係胡說,依傢女人矜貴過乜!

你講果D幹細胞神話,你如果做足功課,我真係可以拉兩三個副教授陪你磨,不過我冇講過話教授,偷改人地嘅說話係你愛技之一。

講真,你以爲教授一定啃D?你離開校園太耐了。

129. 惜緣 2014-06-07 15:31:32
To 126樓 引刀一快兄,
如果引兄未結婚的話,我相信追求引兄的女子最小由深圳排到廣州, 啊嫂真是很有福氣。
130. 引刀一快 2014-06-07 15:35:41
To 127樓 懶人兄

  偸偸地話你知,就係特登俾佢睇嘅,咪揚出去呀,殊殊...............................
131. 引刀一快 2014-06-07 15:40:13
To 129樓 惜缘兄

愛自己嘅女人,一個就夠,妻多夫賤,有精神精力留返嚟搵錢。
132. 順民 2014-06-07 15:44:02
nobody 兄以一敵二﹐看來好像佔下風。但我這旁觀者看來﹐nobody 兄係據理力爭﹐尊重討論而非胡言亂語無的放矢者。在下對 nobody 兄點都看高一線。
133. TO 131 2014-06-07 15:44:56
愛自己嘅女人,一個就夠 .....
自己愛嘅女人,十個都唔夠 .....
哈哈哈哈哈 !!!!!!!!!!!!!!
134. 惜緣 2014-06-07 15:53:23
To 130樓 引刀一快兄,
你的幽默真是令人另眼相看,真開心。
135. 順民 2014-06-07 15:54:38
不過 nobody 兄對引刀兄這類總權威亦無需太認真。不竟他這國內知識總權威點都要讓其幾分。聽講平總間中遇上一些有關國內大事難題都要找他求教。在下只係聽講﹐只係聽講。
136. 引刀一快 2014-06-07 15:57:50
順民兄

不如你兩個我一個,自我陶醉兄可以坐低飲茶觀火。
137. 引刀一快 2014-06-07 16:52:45
好呀,順民,你終於番嚟喇!!!!
138. 安全駕驶 2014-06-07 17:39:22
回126樓引刀兄:
絕對同意。

139. 引刀一快 2014-06-07 22:04:38
依家慢慢繼續批下你講嘅”偉論“

唔係話大蕭條冇可能發生,但就真係要黑天鵝,即係人人都見唔到冇得準備既事發生,如12級大地震一次震爆幾百個核電廠之類。

12級大地震,係咪指黎克特制?知唔知12級同8級差幾多?50%?當然唔係,你google下搵答案喇,google唔到我話你知。
140. nobody 2014-06-09 13:22:37
引刀既回應係閱讀理既反面教材
例如講到人壽命延長,基因數碼化同幹細胞只係一個終極既可能,其實仲會有好多技術出現,如何簡便既測試技術。就算真係搵個幹細胞專家來講都冇用,幹細胞亦不過萬能細胞其中一個candidate,最後呢D技術由邊個發明,係唔係google,亦唔係重點。個core argument係人類壽命廷長,令樓既價值變相提升,呢樣係女人身上持別明顯,女人又有錢,又長命,又要安全感,自然會搶高D樓。

我又點會唔知乜野log-scale,實現係乜Q級地震都唔係core argument(黑天鵝先係),根本就係賴皮想攞返個彩。

可能你讀得書小只係知google, 我公開既information source,其他網友有時間可以睇下:
abundance the future is better than you think
http://www.abundancethebook.com/ (講科技既可能性,據講李嘉誠都有睇呢本書)
rational optimist by matt ridley
http://www.rationaloptimist.com/ (呢本書係2010年出,如果我當時有睇呢本書放膽投資,真係可以上岸,睇返轉頭,呢本書既觀察相當準確)


大學生價值真係集中係名校嗎?你咁不如講集中係未畢業就出來創業既Bill Gate, Steve Jobs, Mark Zuckerbert身上?事實上人既價值唔係來自大學,而係個人既質素,數據上原來pre-college academic performance比是否大學畢業對成就影響更大,果D冇畢業既成功人仕其實本身係有能力入大學既叻人(所以D人話邊個冇讀大學都成功,其實係呃D讀唔成書既後生仔。)

以前香港最叻係港大,可以有半班人考到AO(仲要有一半唔take offer),而家?幾萬人爭10個位,任何大學(包括外國都唔見得有優越,根本係一個供求既問題,讀到大學既人太多,除令整體叫價下跌,亦令大學呢個signal減弱,老闆資訊成本上升,自然會反映係大學生既薪金。
有時間可以聴下呢個podcast,講signalling theory of human capital 
http://www.econtalk.org/archives/2014/04/bryan_caplan_on.html
美國又如何?ibank亦請小左intern,仲好多時係冇錢的,10個intern畢業後請返可能冇兩個,競爭大到做死既都有:
http://www.theguardian.com/business/2013/nov/22/bank-intern-moritz-erhardt-died-epileptic-seizure-shower

141. 小陽 2014-06-09 19:05:03
Thx nobody 's links sharing . 


我讚成大學生太多,成條performance curve 拉底左。所以科大先有global business . 只有30人可以入,普通business students 有700幾人,叻蠢攪埋一堆。
所以科大把所有最好資源給個30幾人,學校出名都係靠佢地。雖然看似不公平,但是這就是社會縮影,因為有一個人跑出,D人就記得科大。


142. 引刀一快 2014-06-11 03:46:17
又係一派胡言,越嚟越懶陪你打字,一味賴皮,喺網絡東拉西扯,問你嘅就逃避回答。
好明顯,你唔識,而且,你知道你自己唔識。
你唔同意名校效應只係你唔識名校文化啫。