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文亮言

步步為營 - 物業投資者的最新策略

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年5月16日

  在加拿大有一個政黨叫「進步保守黨」,很多華人初接觸這個政黨的時候,都會覺得政黨的名字是非常矛盾,又進步,又保守,究竟是進步,抑或是保守,若果要進步就不能夠保守,若果保守就不會進步,當時,那政黨來勢甚兇,有其他政黨問我如何說服華人,進步保守是行不通。

  我眉頭一皺,計上心頭,叫那個政黨在華人區域以廣東話開一次會,我會用歷史解釋點解進步保守行不通。當晚,我攞起羅貫中的三國演義,講到諸葛亮寫完《出師表》,大起馬步三軍三十萬,直出祈山,再擊長安,在出兵之前的大檢閱,大將魏延話﹕丞相,請給我精練騎兵五千,戰馬之數稍多於騎兵,以戰馬作軍糧,輕騎直襲,不出十日,可抵達長安,而長安在措手不及的情況下,大勝可期。諸葛亮不同意話:延哥,損失五千精兵,戰馬等還是小事,我恐防損失你及馬岱,大軍直出祈山,步步為營,何愁不勝。很奇怪,以諸葛亮才智,就是不勝,六出祈山都不勝,無它,大軍負荷太重,若果步步為營,消耗甚大,若補給不足,很容易軍心散喚而致敗,而什麼是步步為營,就是進步保守,但一向以來,步步為營即是比人一種穩重感覺,一如政府官員一樣,整天叫市民小心,小心,唔好置業,慎防經濟下滑,利息飆升等,若果置業一要小心計算個人經濟狀況,量力而為,咁保守即是叫市民唔好置業,最後,標梅已過,錯失良機,那些人又唔知道怨邊個。

  雖然我當時說進步保守是不能共存,但時移世易,現在作為一個物業投資者,最有效而又安全的策略就是步步為營,即是借貸要保持在一個低水平狀況,但又不是不再投資物業,不過,量力而為仍然是不足夠,要量力而不為,若果買入某些物業後將公司財政變成負現金流,就情願忍手唔買,或者出售一些物業,改善公司現金狀況,雖然這樣做資產增值甚慢,但勝在安全,而投資物業,安全就是會得到最後勝利。

  有人或者會問當日諸葛亮的步步為營策略不成功,點解今日物業投資者用這一個過氣而又不甚成功策略,反而會是勝券在握,最大原因就是諸葛亮三十萬大軍每日消耗甚大,根本不適合打持久戰,而步步為營就是要經過長時間作戰才可以取得勝利,若果補給不及,失敗是意料中事。現在投資物業又不同,就算投資組合龐大,只要收入充裕,令集團有經常性正現金流,就算用步步為營策略,都不會因為日常消耗而拖跨整個集團,反而會令集團日益壯大,所以我說,這是物業投資者的最新策略。

 
 
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1. 亮劍 2014-05-16 09:09:34

一個地產笑話

昨日兩幅地皮開標,一是位處港島壽臣山道西豪宅地段,另一幅位於新界屯門,其中壽臣山地由英皇國際(0163)牽頭,伙拍世茂(0813)董事長許榮茂私人持有公司Smart Launch Ltd,及內房商明發集團(0846)合組的財團,以約27.08億元擊退其他15個財團奪得,折合每呎樓面地價3.08萬元,樓面呎價為歷來官地第五高,但較市場估計上限價33億元低18%,算是不過不失。

至於屯門井財街住宅地皮,有6個財團入標,終由俊和(0711)伙拍益兆興業以2.33億元奪得,成交價較市場下限2.74億元低15%,每呎樓面地價低見1530元,再創區內12年新低之外。市場人士認為,由於井財街地皮位置只屬一般,加上需提供地庫停車場,日後亦需興建日間護理中心及護老中心,估計會增加發展成本,因而令發展商出價審慎。

時間上,兩幅地皮在政府宣布放寬雙倍印花稅(DSD)退稅期限前截標,不過屯門地低價成交,始終反映發展商對新界樓前景相當審慎。當然,對樓市好友來說,總可以用建築費高,發展商便要壓縮地價來作解釋,即任憑賣地價如何地低,他們總不認為可反映後市轉差。

現時樓市好友的一種說法,乃是建築費高,連同地價及其他開支,加上合理利潤,日後樓價必有支持。這種說法有道理嗎?

友人獅子山學會行政總監王弼最近撰文指,其友人在日本的三四線城市買入一間千多呎的獨立屋,只要12萬餘港元。當中有何啟示?大家以為,一間千多呎的住宅,在日本的建築費可低過12萬餘元嗎?

建築費高便等同樓價不可跌?只是一個地產笑話!

撰文:陸振球(明報地產版主管)

球哥----你都識寫:「由於井財街地皮位置只屬一般,加上需提供地庫停車場,日後亦需興建日間護理中心及護老中心,估計會增加發展成本,因而令發展商出價審慎。」

咁在扣除呢幾個因素後,井財街地皮每呎樓面地價大約係 1,900 – 2,000 元,冇市場人仕講到咁恐怖。

「建築費高便等同樓價不可跌?只是一個地產笑話」-------本人有唔少次提出:「建築費同樓價有互為因果,」但我無話樓價不會跌破發展商成本價甚至建築成本價喎!

 

在我作出回應前,我想貼出我同 PP兄一位共同朋友的觀点,而呢位朋友在最近還用真金白銀入緊貨。

 

以下係 PP 2 7日的文章節錄

工廈分析(上)

-----本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友,首先要多謝朋友的分享,我十分認同他的看法,而我之前亦未曾考慮過這些觀點,筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點,以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。

 

對工廈的看法

 

<1>  工廈存量負增長

 

工廈存量負增長,尤其在市區,工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目,以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區,受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激,有一定數量的工廈已慢慢活化,以致工廈存量不斷下跌。例如,波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈,據聞將會活化至零售項目;新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目,並命名為「活@KCC」;荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。

 

<2> 二手呎價 建築成本

 

此外,目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx(大單位)- 最貴的$2,xxx(細單位),至九龍東的$5,xxx,普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/的情況下,現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本,基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈

 

由於受工廈活化影嚮 <1>,以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>,工廈存量只會持續下跌,詳細存量數據會在下文分析。

<3> 工廈用途多元化,需求正增長

 

據筆者的實地考察,目前工廈用途十分多元化,例如,貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場(夜服、鞋履、食品)、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場(砵仔糕、燒味)、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等,簡直多不勝數。

供不應求,需求向下流

以今天香港的經濟規模及社會需求來看,目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況,以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是,在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金,而要搬至一些租金相宜的物業(例如:工廈等)繼續經營,以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中,工廈差不多已是最平的商用物業。

情況正如現今住宅的情況一樣,今天住宅因供應不足而租金急速上升,租客面對有限的預算,租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業,以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。

由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>,對工廈的需求持續上升,近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%,詳細數據會在下文分析。

綜合上述 <1> - <4> 點的因素,工廈存量負增長(眾多物業種類中,我估計可能只有工廈的存量是負增長),且面對需求正增長,工廈的前景理應可以看高一線。

 

2. 亮劍 2014-05-16 09:30:09
友人獅子山學會行政總監王弼最近撰文指,其友人在日本的三四線城市買入一間千多呎的獨立屋,只要12萬餘港元。當中有何啟示?大家以為,一間千多呎的住宅,在日本的建築費可低過12萬餘元嗎??

大多廠佬工廈收租佬都會知道,在 03年工廠大厦空置率十幾%,有些面積大業主連捱管理費都唔掂,特別係屯門,葵荃等地,例如當時屯門租金$2.5/呎,管理費$0.5,管理費已佔1/5.另外,當時就有工廈业主只是要你肯同佢交管理費,成層楼面就可俾你使用!
而嗰陣还有其个奇怪的例子,據知屯門曾有工廈跌到$80/呎,但你當佢$200啦,你800呎即係$16萬,但寫字樓裝修可以去到$20萬(當時不是大陸制造,香港組的),係裝修費貴過樓價的!
球哥你話日本一千呎獨立屋只要拾零万,但唔該講埋呢間屋还要揼幾多$裝修才住得人;每年稅费实收多少;在日本維持一間獨立屋在合理狀況要跌幾多;有冇其他手尾要跟?
3. 轉軑博士 2014-05-16 09:47:41
終於連博士都轉軑睇淡了, 各位真的要小心了
4. 山高雲低 2014-05-16 10:45:16

博士:

我認為有物業者,無論持有多少物業,現在應該如你所講持盈保泰,不變應萬變,而時移世易,現時亦無須逢三退一。除非財政問題又作別論。

相反,若財力許可,可嘗試增持。

目的是做大做強。

同理,現時政府要做的也是做大個餅。建地下城,做人工島,填海,撇3D重稅,撤限奶令,大量輸入外勞。(這些因由和好處,博士你一定知道,若心血來潮,小弟亦會略述)。只消看看星加坡和澳門,就知道)

而不是見逢插針,搶社區用地等的低智行為。昨日,與星加坡人提起政府見逢插針時,友人笑到面黃。前日和內地友人談及限奶令時,友人拍案大罵XYZ(以下略走689個字)

可惜,CY個人沒有魄力,手下沒有人材。為人又獨斷獨行,民望插水。開局極大不利。剩下三年任期,已好難有所作為。

博士方當壯年,若念及蒼生,實宜為下屆特區出謀獻策。山高雖已風燭殘年,亦銘記博士恩惠。

5. 亮劍 2014-05-16 10:45:21

1997年到 2000年初,8 5之父一炮過將香港的土地庫全面曬冷,用來『大』小业主、用來起曬樓!

咁一方面那些發展商接貨接到手軟,無不食滯,加上經濟唔好、失業率同空置率又升到爸爸聲,樓價拾級而下,那有咁多人去接貨?

好多地產商因資金鏈斷裂,焗住蝕大本賣樓以便抬錢還俾銀行續命!

你貨尾一大堆,每个盤都虧蝕到入肉,賣一間就虧一間,咁你仲可能俾錢再入地皮去起樓嗎?

另一方面那陣時因為大批居屋貨尾積壓蝕到嘔,要轉做公屋和公務員宿舍,你房委乾塘連商場都要賣,所以政府決定連居屋都唔再起!

從呢兩處可見到乜嘢係無形之手,你無錢賺會點影響樓宇供應!

 

而且後遺症係,當你有大量現樓貨尾積壓,你政府會否有勇氣去開發生地做儲備,以供之後使用?

 

呢七八年 8.5 万之父的出亂章,就係做成這幾年土地供應不足之主因!

6. 拒絕資本主義 2014-05-16 11:18:39
應該收富人稅以抵消賣地收入,之後大量建平樓!!
7. to 6 2014-05-16 12:36:57

原來此地有百二萬人攞公援, 不如你俾埋大家果份

張 建 宗 稱 拉 布 持 續 衝 擊 120 萬 綜 援 受 助 人

8. 亮劍 2014-05-16 12:53:56
近呢一年樓市幾乎全城看淡,睇佢只會跌一成者已經變成最牛人仕。
喺跌硬嘅情況下,乜水會入市?
當然係交貴租交到儍嘅租客啦!
咁呢啲準買家又作乜嘢計劃部署?
1 本來可以買6M樓嘅,現在買4M。
2 本來預計供萬弍,現在實際供8仟零。
3 本來借7成,但現在外父外母、爸爸媽媽齊齊籌旗夾錢,以防佢哋成為負資產,變成只借銀行一半。
4 本來預半年閒置資金供樓,現在預夠年半以防不測。

你啲高官、財演及評論員越係唱淡,那些新入市者就越保守!攪到那些首置客(大部分白居2例外),人人好似葉問咁一個打七個!
現在拾幾年前買落嘅,就來或已經唔使供樓,無壓力!
幾年前買嘅,供緊H+0·X,咪再坐一會兒囉!
呢兩年入嘅,有SSD,壓測及我上述講佢哋都係葉Sir!

沽盤乾塘咁借問2手樓市點回先?
9. 亮劍 2014-05-16 13:07:52

舊文重貼---王先生 2012-03-02

 

點解要係熱火朝天嘅 97 年買樓?我絕對有發言權! 
我唔單止係 97 年買,仲要係 6 月底落細定,7 月頭俾大定!! 
 
我本來有間兩房細樓,大約 400 呎左右,但結左婚後唔係幾夠住,我與太太在 96 年頭已四出睇樓,想 G O D!! 
心怡單位要近我外母,但嗰度嘅樓價就每個月都升十萬八萬俾我睇,勁過呢排多多聲!! 
我住開嗰層當然都有升,不過銀碼細啲,每月只係升幾萬啫,但已經足夠俾人Call 爆機,叫你放盤!! 
我咪同地產開個天價出來,話有人俾倒先再揾我,費事成日俾人煩住,點知只係靜左個零月,真係有人俾到價呀!!
我同老婆商量,話呢個係接火棒嘅遊戲,樓市根本係升到 Over 晒,有傻佬接貨,咪俾拒囉,大不了搬去同外母住!
 
嗰陣係 97 年頭,我同經記開出兩成大訂,半年先交吉,成交期未完唔能夠再翻睇,點知新買家二話不說立即答應!
原來接手嗰位仁兄係一個炒家,過多一個禮拜見倒附近地產貼我個盤出來,加弍拾萬!!! 
 
突然揸多成百萬現金先知死,個市原來繼續升俾我睇,重唔拿拿聲走去揾樓?但每次去睇樓,地產連一個鎖匙盤都無!
 
就算有人住緊嘅單位,每次都有其他客齊齊參與,都唔知係唔係「妹」黎嘅!! 
到真係去到 King 價嗰陣,唔單止無價講,十之八九仲反埋價潻,經過幾次之後,我都學精左 ,唔講價!! 
你話幾多就幾多,並立即開票!但原來咁係唔得架,嗰陣啲業主好醒,聯名持有嘅物業,一定有一個人唔係度! 
通常個零鐘頭就會收倒經紀電話,唔係另一方唔肯賣樓、就係再高啲賣左俾第二個,再唔係就係要你再加啲!! 
到左 97 年中,有個經記話有個實到唔實嘅盤,只係比市價高少少,經記仲例牌「實盤難求,有買襯手,蘇州過後」
 
咁我就成為嗰幢樓嘅其中一個業主,直到前年先翻家鄉! 
 
想當年深井樓賣一皮、嘉湖要 5 千,但半山樓只係叫緊 8 千,所以我咪鬼使神差咁落左「叠」! 
依家回翻帶看當年,深井浪翠及嘉湖最少有大半價格係泡沫,就算政府乜都唔做都爆硬! 
97
年高峰仲敢入市嘅業主,十之八九曾幾何時都執過錢,要嘔少少出來應該無大問題! 
但幾年時間樓價跌一半,對整體香港經濟絕對係傷筋動骨、入心入肺! 
嗰陣失業率飇升,就算保著份工都會面對 CUT人工、扣花紅、減福利及無償開 OT嘅情況! 
收入少左唔代表可以做少啲嘢,反而加辛唔加薪就大把,如果唔係 98 - 03 年供樓利息係咁減,死得仲多人! 
 
其實 98 年開始股票狂跌、樓價失控,政府應該檢討呢個 8 5 政策,而且當有新嘅房屋方向,就唔好收收埋埋! 
好等 8 5 自然死亡,整死多啲人先收科!! 
 
CY
話拒咁多年有乜嘢做錯?請問 8 5 死咁多人夠未?你唔好話呢單嘢係老董嘅「功勞」!你只係「觀眾」!! 

10. 山高雲低 2014-05-16 13:28:41
博士棟樑之材,比慱博士稍遜的賢能志士,香港也为数不少。为什麼CY一個也得小到。麾下盡是惹笑料的星星,波波之流。連在港鐵一役犯下不可原諒的儒将丙丙,也不能棄。哀哉,何其憐也。山高氏風燭殘年,就算博士三年後出山,山高也受惠不多,但对全港百姓能共享安樂,山高自會蒼海一聲笑。
11. 金城之友 2014-05-16 13:30:00
好地方永遠使人着迷,英皇投地要27億,屯門只要2.74億,地價柤差10倍,location is loaction
12. To 10 2014-05-16 13:54:00
山兄, 良良面燶燶, 應該是因為俾人隨傳隨到吧. 那些商賈成員也是唔識做的, title 都冇一個怎可把局長呼來喚去, 難道是官守或是舊電池才有此能耐? 電視上有人曰即使佢有小錯都唔需辭職, 真是幾難聽都有, 佢又唔諗諗以前在任上不也是誤了一代人. 現在的小組, 也沒有國內高鐵專家, 國內建幾萬幾千里高鐵, 就最後那幾十里瞎胡鬧, 都夠喝一壺的, 仲講競爭力, 本地被邊緣化成雞肋是不可避免的. 英國人好像也沒有把新機場如期建成, 初期也混亂了一段日子, 正苦好像都沒有甚麼大工程準時過, 果時又罰過邊個? 做人公道啲好.
13. 小陽 2014-05-16 14:30:18
法子兄,

我呢D m club師奶都係執人口水尾,識乜野,不過一講脫勾,就影響到我啦!我一定殺左脫bra (勾)個儍仔。

D專業嘢我見其他師兄講左,我講現實嘢。

1, 任總話學星紙linked to不同貨幣,如果真係跟星$,HK幣一定升值,但是重點係星$一個月 sibor 係0.3%,個條儍仔想利率大升,最多link 印尼幤,印尼紙好似有6-7厘

2,依家天津(唔係北京)GDP 2015年超越香港,香港幾慘,而家港紙貶值,香港suppose 有競爭力,都就黎輸俾小郷鎮,低𣾀率幫旅遊、飲食、消費,冇尼堆 labor intensive 行業,點幫我個D低教育人士就業,個位師兄好黑心,自己上左岸,想港紙升值,自己戶口升值,等冇人來香港買奶粉,想失業率8.5%
黑心鬼!!

3,我想話香港好多供樓無樓高人工低工人個個收緊港幣人工,個個都貶緊值,唔係得窮人受苦。

4,陳德霖講得岩,佢同尼度師兄講一樣供應短缺,你睇日本息口低,人口老,樓價?(其實政府一早知原因,屈阻D炒家)

5,最後講任總退休後講呢D,可能佢覺得陳總太得閒,冇風冇浪。

6,任總個女一畢業就係美國大鱷銀行做經濟師,做到2013就同佢老豆一齊退体,我估佢任女一定唔係幇D美國大魚做嘢,佢身在曹營心在外,佢兩父女用心良苦

14. To 13 2014-05-16 14:50:37
任金剛冇講明, 就唔駛俾 benefit of doubt 佢, 唔通佢放住幾千萬唔收? 如果學啲官咁例牌話乜都可以研究一番, 仲駛乜搵佢做. 有啲廠家話人仔上升導致成本上漲應該脫勾, 那麼, 佢地收入是否仍然多於支出 (aka 仲有錢賺)先? 如果是, 則成本和結餘同人仔掛, 就當沒有通脹, 但出口貨收入仍然是美金, 人仔繼續上, 雖然說掛一籃子但主力掛美金, 美金跌落去, 收入換番黎留下來不是更少了, 這不是自己坑自己? 不過港紙是不會掛人仔的, 有另一層次的問題.
15. 小陽 2014-05-16 15:07:37
To 14 . 
老實講,我D師奶唔明你講乜。你可唔可以畫圖或用數字表達,

任老闆走左兩年,佢做左二十年,依家先講呢D?遲唔遲D?可能佢太悶,想有人訪問下。你唔係信嗎?
16. 小陽 2014-05-16 15:14:43
Sorry. 睇番維基,任老闆年期錯左,你自己維基下!
17. 小陽 2014-05-16 15:18:28
To14, hk$脫勾,関廠家收美金成本rmb乜事? 你logic 錯左
18. 亮劍 2014-05-16 15:41:48
小陽C妹……
好多人包括我同我D屋企人,都幫襯保險公司及銀行買咗唔少以美元做结算的保单及基金,如果港幣真的同美元脱勾,咁唔駛問阿貴一定係港幣爆升!
例如你屋企人夾埋揸住1M美元資產,呢家应有7.8M港幣,但脱勾後若果有6M港幣要偷笑!
19. lga908 2014-05-16 15:53:21
講到底, 就係要分清時間是你的朋友抑或是你的敵人.

20. 自我陶醉 2014-05-16 16:02:29
小陽,

原來法子兄口中嘅專家, 連monetary policy 嘅基本概念都無, 真係有啲失望!

其實既得利益者反對我一早預咗, 不過估唔到失去判斷力到同印尼幤掛鈎都講得出, 真係超乎想像, 不如你話同通脹到貨幣都消失埋嘅津巴布韋掛鈎喇, 通脹高到你唔信, 啱晒你胃口。

唔好成日小人之心, 我啲資產咩幣都有, 港紙升值即係我啲嘢貶值, 有咩好處? 好簡單, 只要做人唔好咁自私, 只以自己利益出發, 已經足夠。你話脫鈎就會8.5%失業率, labor intensive job 冇晒, 不如你補下課咩係monetary policy 先講喇!


21. To 20 2014-05-16 16:09:05
醉兄, 同印尼幤掛唔係小陽在13/F自己講嘅咩?
22. 自我陶醉 2014-05-16 16:25:30
21/f, 唔知喎, 佢13樓自己寫, 唔知出自邊位高人, 我淨係知道佢咁鐘意港元貶值, 津巴布韋幣至啱佢, 不過貶到冇埋唔知佢介語介意啫。
23. 長線投資者 2014-05-16 16:28:41
政府辣招其實同時把供應同需求壓抑. 萬一遲啲樓價真係跌, 需求一定縮, 政府如果到時撤招就會放寬返需求, 其實係推多樓市一把! 我其實十分希望辣招繼續, 樓價平穩, 我啲樓長線收租, 只要一日有人租就可以生生不息了.
24. 聯匯下 港超低息料達10年 2014-05-16 16:42:34

聯匯下 港超低息料達10
倘美國經濟如日本迷失   

陸振球

20110820

最近財政司長曾俊華和金管局總裁陳德霖,相繼撰文力撐聯繫匯率制度,其中陳德霖更指現時香港樓價高企,與港元和弱美元掛鈎無關,因其說法是對或是錯,會對投資物業市場的部署有重大影響,尤其市場主流看跌美元匯價,而美債息口近日屢創新低,如情況持續,更令聯匯與香港樓價是否有密切關係,值得加以探討。

陳德霖力陳聯匯與樓市過熱無關

陳德霖說﹕「有人認為港元與弱美元掛鈎是推高樓價的元兇,但我並不同意,因為這個說法的其中一個假設就是當出現弱美元/港元時,香港樓價就會上升。
大家要明白,樓價走勢取決於多項因素,包括土地及樓宇供應、購買力、人口結構、按揭借貸成本、及投資者對樓價和以上因素的預期等。

現時環顧亞太區不同經濟體系,看不見一個地方的匯率制度或匯率走勢與當地的物業價格有必然的關係。例如內地和新加坡的匯率制度與本港的聯繫匯率制度截然不同,可是即使兩地的貨幣兌美元在過去兩年都明顯升值,內地和新加坡仍需面對樓市過熱的問題,須採取不同措施去為樓市降溫。

另一個說法是港元與美元掛鈎以致香港跟隨美國所實行的寬鬆貨幣政策,令利率低企,刺激樓價上升。然而,環顧其他主要發達國家,利率亦處於極低水平。就算港元與一籃子其他主要儲備貨幣掛鈎,港元利率亦不會有多高。現時最高的3個月銀行同業拆息是歐元,但亦只有大概1.5厘,而日圓則只有0.3厘。

此外,其他國家的經驗亦顯示,加息對遏抑樓價的作用不一定很大,原因是當『樓價升完可以再升』的心理預期形成後,除非加息力度極強,否則很難把這個預期輕易扭轉。而另一方面,加息力度太強,對整體經濟亦會有負面影響。所以國際間近年已逐步意識到宏觀審慎監管政策的重要性。儘管可用利率政策,多個亞洲國家(如新加坡及馬來西亞)亦與香港一樣,推行多項針對樓市的宏觀審慎監管措施,旨在遏抑炒賣活動及加強物業按揭貸款的風險管理。」

雖然陳德霖否認聯匯與香港樓價具有關係的「理由」多多,但事實勝於雄辯,自1983年港元與美元掛鈎以來,香港樓價與美元匯價走勢,大多時候是呈反向表現(見圖1),即美元呈強時,香港樓價每多走弱,而美元偏軟時,則香港樓價卻是往往向好,真的只是巧合?至於陳德霖只以近2年如新加坡和內地樓價都是高企,而兩地匯價制度與香港不同來作「反證」,與圖1提供約四分之一個世紀的數據作比較,哪個說服力會更大?

聯繫匯率 加大港樓價波動

陳德霖說聯匯並非推高樓價的「元兇」,並不全錯,因聯匯也可成為推跌樓價的理由,而更為準確的說法,是聯匯在樓價上升時,容易加大樓價升幅,而在樓價下跌時,同樣容易將跌幅擴大。前者最明顯是9294年時,香港經濟受內地帶動而呈通脹壓力,卻因聯匯關係而要隨美國減息,便令樓價升勢如火上加油,到了97年亞洲金融風暴後,香港出現通縮,卻未能自主減息,以至樓價大跌6年多,整體樓價跌幅接近七成,難道又是巧合?

早前評級機構標準普標將美國主權債項評級,由最高的無風險級別AAA,下調至AA+後,引來金融市場軒然大波,連日來全球股市大幅下挫,但有趣的是,美國10年期國債反而備受追捧,其孳息在周四美國市更一度跌至1.978厘的歷史新低。

上周聯儲局的聲明暗示,現時的超低利率,會維持到至少2013年中,由於聯匯關係,香港未來2年相信也會維持超低息局面,但2年之後又如何?Arcus Research駐東京分析師彼得塔斯克最近為英國《金融時報》撰寫的一篇文章,或有一定的啟示。

塔斯克指出,日本政府債券在2002年就失去了它的最高信用評級。今年年初,標普再次出手,將日本的主權信用評級下調至AA-。結果呢?在上周的市場混亂中,日本10年期國債收益率曾短暫跌破1厘,而日本目前的利率正處在自巴比倫時代以來人類社會的最低水平。

塔氏指出,不少評論指「日本面臨著一場噩夢」,而事實是日本淨負債與國內生產總值(GDP)的比值確已超過了100%,但日本經濟長期衰退,令到國債投資反而相對「安全」,所以仍備受追捧,令到孳息不升反跌,從上世紀90年代末,日本國債孳息便一直維持在1厘至2厘之間,看不出任何泡沫的存在。

美利率與日本經濟低迷期 走勢相似

近期市場的一種說法是,美國極有機會再陷衰退,而美國果如像日本的經濟表現長期低迷,則維持低息便可能不是一兩年的事。野村早前將美國和日本10年期債券息率的走勢合併觀察(圖2),發現若將日債息率往前推20年,兩者在金融危機出現後的走勢極為相似,如「前車可鑑」,美國真的走上如日本的長期低迷之路,則美債息率便可能在跌穿2厘以後,可以在10年或更長時間在1厘至2厘的水平徘徊。

如此,香港在聯繫匯率之下,超低息環境便有可能維持10年或以上?那對樓市會有何啟示?值得大家細心思考。

明報2011820<<睇樓Guide>>

明報2011年8月20日<<睇樓Guide>>

25. nobody 2014-05-16 16:46:49
講到尾提出呢D大手術既人,就係黑心同蠢,認為取消聯匯有利佢地既淡倉,咁香港就可以加息。
正如支持共產主義既人,把口話為窮人,其實係想抓權/上位,為自己既利益(有時都唔係實利,只為自己心涼)去剝削其他人。
呢D自視過高,自我中心同損人不利己既典範,我見過到好多冇腦知識份子同涼粉(CY自己)都係呢種心態。
呢D人日日希望比佢好既人仆街,心裹成日諗:我喎!XXXX喎!(其實冇乜成就,由讀書都工作都唔係叻過人)冇理由唔發達唔係社會領袖架!冇理由你地掂過我架!一定係個社會有錯!
但佢地又多數唔會真係走出來去改變D乜野,反而終日意淫自己一發表偉論就會有好多人信服,結果比人秒殺又要使出中國邏輯中既無限抗大,轉移視線,再唔得就耍無賴。
26. 自我陶醉 2014-05-16 16:52:33
24樓陸先生寫得有道理, 用返小陽嘅logic諗, 陳德霖唔想做, 做完又驚孭鑊, 梗係話冇問題喇, 其實有小小econ concept 都知依家發生緊咩事。
27. 長線投資者 2014-05-16 17:45:15

更正, 之前留言打錯字, 紅字為更正...

政府辣招其實同時把供應同需求壓抑. 萬一遲啲樓價真係跌, 需求一定縮, 政府如果到時撤招就會放寬返供應, 其實係推多樓市一把! 我其實十分希望辣招繼續, 樓價平穩, 我啲樓長線收租, 只要一日有人租就可以生生不息了.

28. 不宜沾手 2014-05-16 17:59:01
李嘉誠:若置業自住可入市 炒賣則不宜沾手
2014-05-16 16:27:26


長和系今舉行周年股東會,有股東於長實(00001.HK) 股東會問主席李嘉誠如何看本港房地產市道,他回應指,目前市況為政策主導,加上建築成本比4年前貴1倍,利潤減少,料未來建築費用持續上升。不過他指,集團有數個項目已於數年前完成,成本較低。

他向股東建議,若有自住需要可入市,惟用作投機則不宜沾手。(ka/a)


阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com
29. 自我陶醉 2014-05-16 18:00:02

To 長線投資者

同意閣下睇法, 穩定其實係最重要, 尤其係銀行體系。 Monetary policy 最終目的都係希望使國家通脹、 就業、 貨幣供應, 保持合理而穩定嘅水平, 長賺長有, 而唔係殺雞取卵。 被人說成洪水猛獸, 真是奇怪。


30. 小陽 2014-05-16 18:04:39
自醉人,

1,有關脫勾討論,和法子兄無關,你拉佢落水,好無聊同細路仔,再講我係一個師奶。
  

2,你有無睇過任老闆講個脫勾報告,你知唔知星$Link去那種貨幣?從你所言,你好似唔知佢suggested 既solution.睇多D新嘢先同D新潮師奶講嘢。



3,以下係你講既嘢: 
我驚你唔記得

1. 美國濫發鈔票, 窮人只可攬住港紙等到佢同美金一齊變廢紙
2. 美國迫人民幣升值, 變相引入更多通脹
3. 聯儲局及美國信貸系統受小撮人控制謀利日, 根本上不可靠
4. 香港無法有效使用利率政策,等同自廢武功 , 利率不是過高便是過低, 而出現你所提嘅“負現金”, 正是做成經濟過熱, 樓價過高嘅主因, 亦係有錢人將窮人嘅購買力偷走的合法途徑之一, 造成更大貧富懸殊問題, 社會分化。 所以我肯定廢聯滙可以為樓市降溫, 亦相信必定有很多既得利益者反對


我講既人工問題係話你知所有收HK$人工都係受害者。不分貧富。

你以為脫勾可以解決問題,負現金(因為低息)可以解決,錯錯錯!!任總叫我地抄星$,但人地一個sibor係0.35% 。你想高息,哈哈哈!面對現實o 拉!儍仔 !

我警你唔明,先用印尼$做比喻,點知你真係唔明。

劍兄講左脫勾,港$一定升值,你竟然講D英文名詞就耍我。升值影響你睇大陸就知,點解要D廠家那広慘,出口大減! !高收入一定冇影響, 因為佢地競爭者都係全世界。

你唔想通漲,就返大陛返工,賺人仔,Cy叫人上去,你係度做乜 ?

31. 小陽 2014-05-16 18:18:00
亮劍兄,
我當然知啦!但係尼個人乘日自以為幫窮人出聲,我要話俾佢知佢D垃圾屎橋對我地D窮師奶慘,我地點走水貨,D沙沙,七八九零食店點生存,個個國家爭住貶值去焗經濟,佢就為恐天下不亂。

佢用窮人做擋戰牌,假仁假義,正係想息口上樓市㝝,俾佢買樓,黑心鬼。

To nobody 兄, 
你講得岩,一個窮師奶都秒殺佢,唔駛勞動D師兄。
32. 自我陶醉 2014-05-16 18:31:16
To 小陽

乜任總話 星$ link 乜, 我哋就要抄足100%, 定係佢話學人哋制度呀, 唔該睇清楚。 如果要學足, 直頭 link 星$ 咪得囉傻女, 洗咩諗咁多呀?

原來你真係唔知咩係 monetary policy, 咁我真係答錯線喇, 唔好意思。 至於番唔番大陸, 乜你唔知香港1997之後已經係大陸一部份喇咩, 完來你日日都喺大陸都唔知, 係咪好失望呢?


33. 小陽 2014-05-16 18:43:55
 醉人


你講嘅(4. 香港無法有效使用利率政策,等同自廢武功 ,)

那麼星style 可唔可以自定利率政策?Singapore 有冇利率政策。

用過哺乳腦諗下,唔好好似中五生答D考試題,答過monetary policy 就符碌過關。你尼D冇解釋最多得0.5分。
Back to basic,睇點nobody 個YouTube 先講
34. 小陽 2014-05-16 18:47:08
To 醉人,

任沙皇叫你學sing style ,你連個example 到唔清楚,講尼D
35. 自我陶醉 2014-05-16 18:48:35
小陽

話你知呀唔識經濟嘅窮師奶, 鈎咩貨幣要睇下你有咩最大貿易伙伴, 唔係你話鈎咩就鈎咩。咁唔鍾意大陸就快啲走喇, 50年不變好快就過喇, 哈哈哈!
36. 小陽 2014-05-16 18:51:36
To 醉人,

還有,1997年,就係你老闆為了維護掛勾制度,夠到我地compare to 其他東南亞國家冇貶值,變相升值,結果點唔駛講!!!!!! 你真係好黑心,
37. 小陽 2014-05-16 18:55:08
To醉人,

U are so funny . 
講唔點就話人唔愛國,賺人仔係抗通漲,全香港人都知,乜你覺得好貶低你。我驚你上去唔夠人爭,上面D人好醒目
38. 丁不二 2014-05-16 18:55:50

故知新

 

三年後,
中原城市領先指數會否超越100點?


湯文亮


2011年6月9日

  有經濟評論員大膽表示,香港三年後樓價將會比現在為低,而現在中原領先指數接近100點,換句話說,三年後中原領先指數會低於100點,乃見仁見智的預測,亦無須太執著。

  評論員會因當時經濟環境,再加上一些預測,而對樓市作出評估,但人會變,月會圓,經濟環境亦會有變遷,評論員亦會在適當時候作出調整,如果以三年計算,調整相信是會有7次至8次,到最後的預測,離三年限期只不過是3個月至4個月,亦即是說預測只不過是3個月至4個月,準確程度當然是提升了很多,可以說雖不中亦不遠矣。

  三年後之股票如何?油價如何?糧油食品如何?相信絕大部份人的估價都會比現時高。而事實上,可能會比現在還會高很多。不過,有一樣事物一定會比現時低,就是港幣價值,物價升而幣值低,如何能說三年後,樓價比現在還要低。有時,專家的意見令人摸不著頭腦,正是如此,他們才叫做專家。

  正因如此,在過去兩、三年,有不少市民聽從專家的說話,不但沒有置業,甚至將自住物業出售,待市況回落時再回購,結果是別是容易見時難,甚多當時出售物業的人現在只是租住物業,伺機回購,於是「等」,直到夜深。

  若三年後的樓價將低於現在的理論成立,是否又可以將物業出售?三年後購回,我相信現在沒有多少人有此膽量,撇開樓價不談,當市民再回購物業時,批核比現時會困難很多,利息亦會由現時的 H+1% 變成H + 2%或 P-2.5%,雖然只是1%,但是在漫長的供款路上,數目仍然是會不少,所以,大家在出售物業時,必會深思熟慮,不如過往時只有龐大利潤便匆忙將物業出售,以致恨錯難返。

  施永青在接受雜誌訪問時亦強調「不要賣樓」,施生在物業代理界乃泰山北斗,說話當然有份量,但叫市民不要賣樓,會導致整體成交量下跌,施生的幾千員工收入將會減少,他的言論,是否有倒自己米的嫌疑。

  施生的公司紮根香港,毋須要聽從總公司的指示,可根據香港的經濟形勢而發表言論,即使對自己公司的生意有不利的影響,亦在所不惜。兩個評論,由兩個重量級的人發出,你究竟會相信誰?

  在過去一年,有不少樓市危險的評論報告,有說當沙田第一城395呎單位超過200萬時,樓市必「冧」,又有說,當太古城超過1萬元1平方呎時,樓市又必「冧」,林林總總,數不勝數,但過後發出評論的人又沒有再提及,而他們又慌忙整理下一份樓市評論的文章,當樓市真的如他們所預測,反應當然不會一樣,大事宣揚一番是免不了的事。

  我只有一個問題,難道他們不知道現在樓市與1997年時期在結構上極不相同,當時樓市下滑時,不少樓宇仍未成交,樓價上升只是「摸」價上,有「摸上摸」,甚至「摸上摸摸」,樓價其實是一個幻象,如水中花,一篤便破。「摸」貨不成交,樓價急速下滑,如兵敗山倒,引致整體樓價下滑。

  現在政府的招數不但滅絕炒家,亦使「摸」貨減至只有每月的20宗至30宗,是一個極低的數字,能成交的個案都是真確,業主在無必要的情況亦不會將物業出售,無大量劈價成交何來樓市會大「冧」? 樓房只是民生一部份,何需對它發敏感性報告,令業主作出一些不必要的錯誤決定,即是說,賣了自住的物業。

39. Bid drop 2014-05-16 19:00:11
War is coming soon
40. 小陽 2014-05-16 19:03:21
丁二兄,
你又係,做乜講呢D。想哭也哭不出來,我尼D大陸師奶只係識唱國語歌
41. 山高雲低 2014-05-16 19:07:17
To 35 人兄,據我所知,小陽绝非窮師奶。而是有學識,有見識的巾幗。
42. 小陽 2014-05-16 19:08:58
我真係醒,帶貴價水貨只係收人仔,抗通漲!如其埋怨個市唔就你,不如自己改變,順勢而行,唔好諗住改遊戲規則你就會win, 你改到都會lose,因為你個哺乳腦又唔識玩。只係記住以前玩法,唔識改變
43. 自我陶醉 2014-05-16 19:12:48
To 41 山兄

唔係我話佢, 係佢31樓, 自己話自己。可能我叫佢做有幾層樓嘅窮師奶會啱啲。
44. 小陽 2014-05-16 19:16:40
張惠妹(A-Mei) 

哭不出來

作詞:劉思銘
作曲:劉志宏
編曲:鍾興民

*才知道 那都是真的 愛是真實存在
 晴的天 雨的夜 平常的語言

#怎麼我 寧願不要懂 你溫暖的寬容
 讓愛來 讓愛走 讓你 讓心都受痛

我想哭 但是哭不出來
 等到思念像海 淹沒我而愛已不再
 你絕望的離開 沒有淚流下來

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★我哭了 愛再不會回來(愛不再回來)
 我會這麼等待 捨不得已春去秋來
 在你的愛之外 我在那裡存在

Repeat *,#,△,★

喔.... 我愛就愛 錯就錯
為你愛 為愛等待 嗚....

Repeat △,(★)

在你的愛之外 我該不該等待

45. 亮劍 2014-05-16 19:19:05
如果港元同美元脫勾,咁就算追翻中國汇改之後呢段時間的升幅,兩成少不免!
輸家……持有外幣資產者,例如政府外匯基金,港人寿險保单持有者,美元報價基金,港人外幣存存款……

贏家……借重外匯的商業機構,買重港元的投機熱錢……
46. 山高雲低 2014-05-16 19:38:57
聯這東西,因机缘巧合,小弟略知一二,。阿Jao,任總窮一生精力研究聯,不断優化。最有资格出聲的非任總莫屬。在下不敢在此班門弄斧。但脱勾绝非兒嬉。影響之大,将深入至每一個層次。在任何一個角度来看,现在都不是時機。就算任總本人,也只说研究。據我所知,學術研究似都D。
47. 自我陶醉 2014-05-16 19:58:26
其實改變絕不急於一刻, 但必須有計劃, 循序漸進, 五年或十年內將美元比例下調, 便可將影響減至最少, 問題是政府是否有決心, 是否有準。


48. Oscar Lam 2014-05-16 20:28:53
聯匯的目的在於保持香港金融和貨幣穩定。香港屬於很小的經濟體系,很容易受到外部經濟和投機者沖擊,因此,聯匯是必須的。但由於人民幣目前不能自由流通,港幣也只能掛勾美金或像星加坡一樣掛勾一藍子貨幣如歐幣、日圓、英鎊等。

以目前經濟情況看,歐洲國家或日本的經濟情況比美國更差,面對的問題也更多。因此,港幣掛勾美金是目前最好的選擇。當然將來等人民幣可以自動流通後,可以考慮改掛勾美金、人民幣、歐元、日元等一籃子貨幣,這樣,就不會太受美國經濟的影響,也更加穩定。
49. 小陽 2014-05-16 20:30:30
Oscar 兄,你真識嘢!
50. Oscar Lam 2014-05-16 20:41:44
To 小陽,太誇獎了!大家都是吹水而已,還是討論樓市更實際。
51. 山高雲低 2014-05-16 20:54:51
聯小弟没资格多言。但說起monetary policy,货幣政策,小弟卻可以搭上一咀。謹此一咀。

它是以货幣供應来調控經濟,以達到價格穩定。但有一點,港人時有誤解的卻是,美國並非以货幣供應作为調控經濟的工具,而是以利率作为货幣政策来調控經濟的。其具體操作是先定下一目標利息,再视乎經濟情况加以調高或調低。


52. 珍惜香港 2014-05-16 22:02:58
珍惜香港

乜又講聯匯?仲講到咁複雜?今日又可以懶啲,搬番兩篇舊嘢出嚟。

60. 珍惜香港 2014-04-25 23:06:20
珍惜香港TO:59/F 自我陶醉

我咪話過合唔合理,唔可以用應唔應該去睇?其實,97 前後香港都喺一個獨立嘅經濟體,唔可以話回歸後應該要點。睇番歷史,香港聯匯制度嘅成立同演變,其實好被動

記得兩年前任志剛提出檢討聯匯,有人話佢打倒昨日的我。當日响 i-cable 嘅留言區度我亦討論過呢個問題,可惜所有以前嘅留言記錄已經响 i-cable 轉用 facebook 留言之後 delete 哂。果陣我响慨念上喺支持檢討聯匯,仲話港幣最終會同人民幣掛勾,不過,實行上,要睇香港有冇條件

幾十年嚟,香港經濟體裡面每一個環節嘅運作模式,上至投資,下至各行各業,甚至喺民生,都已經同聯匯嘅演變互相配合,融為一體。作為一個生意人,呢樣嘢,感同身受。如果單喺為咗國際性量寬對民生嘅沖擊呢樣嘢,就貿然改變聯匯制度,喺好唔負責任。因為聯匯已經唔只喺一個金融課題,而喺已經深化至每一個個體嘅生存模式。所以改變聯匯,招至嘅,唔會喺一個震盪咁簡單,代價,會比依家嘅通脹同民生問題更大。

其實,可以改變聯匯嘅時機,已經過咗。香港嘅所謂經濟好,只喺表面。自百業轉營之後,經濟實體嘅力量已經大不如前,過度依重內部消費之餘,賺取外匯主導能力更逐漸喪失。今時今日,已經唔再喺應唔應該,而喺有冇條件,去作出呢個咁重大嘅改變。
62. 珍惜香港 2014-04-26 02:58:32
珍惜香港TO:61/F 自我陶醉兄

閣下其實已經道出咗個關鍵,問題喺,值唔值得改。而我嘅答案喺,唔值得

所謂值唔值得,喺指付出嘅代價,比較得番嚟嘅嘢。閣下似乎低估咗前者,高估咗後者

依家香港面對嘅問題,我已經响 60/F 簡述咗。呢啲問題,唔喺改變一個貨幣政策就可以解決。貨幣政策,喺要有經濟實體嘅支持,中、美、歐,都喺一樣。冇經濟實體嘅支持,QE 唔會搞得成。歐債危機爆發果陣,我從未驚過,批死佢地唔會有問題,點解?三個字:輸唔起!佢地根本冇一個有條件脫離歐盟,呢個唔喺決心問題,喺能力問題,唔喺個領導者,而喺佢地個經濟體冇能力。又如人民幣國際化,亦唔喺一朝一夕,要到條件成熟

香港(唔喺個領導者)喺有能力消化國際性量寬帶嚟嘅影響,但喺冇能力,去改變聯匯制度。

唔去正視香港經濟嘅基礎問題,而去搞個聯匯,喺本末倒置

口口聲聲話脫勾嘅人,講就天下無敵。脫勾,有幾完美?啲嘢平咗?同時工資又會高咗?失業率又可以好低?乜貧富懸殊,唔喺用提升全民競爭力嚟解決架咩?玩下財技就得架?

仲有,最錯嘅喺,為咗脫勾而脫勾。貨幣政策,本身就喺一件被動嘢,大如歐美都喺一樣。一個貨幣政策,喺為咗配合一個國家或地區嘅生存模式去制定,而絕對唔喺為咗要達成一個乜嘢咁完美嘅貸款政策,硬要成個經濟體系以至全民嘅生存模式作出徹底嘅改變。

決心,唔喺用嚟達至一個貨幣政策,呢個就喺我所講嘅本末倒置

真正嘅決心,喺用响嚟締造一個富競爭力嘅行業結構同優良嘅營商環境,呢樣至喺主菜。而貨幣政策嘅制定同調節,只喺用嚟配合呢個主菜,去成就一個穩定增長嘅經濟體系。

香港,冇條件脫勾,更加唔應該為咗脫勾而脫勾。呢度唔喺一個自給自足嘅城市,首要做嘅,喺提升全民嘅競爭力,重掌賺取外匯嘅主導能力。脫勾與否,根本就唔重要;到條件成熟果陣,呢啲嘢,喺會自然發生。搞唔成個主菜嘅話,講乜都喺假!
53. 湯文亮 2014-05-16 22:16:32
各位,
我和星架坡領導層講關於聯滙,他們說,最好能夠與香港對換,即是星架坡與美元掛勾,香港與一籃子貨幣掛勾,他說我們身在福中不知福
54. 小陽 2014-05-16 22:26:29
珍港兄,

你早D出post, 唔駛我寫到手軟,我好憎有D人開口埋口話幫窮人,頼聯𠥔,脫勾一天光唒,其實有私心,想樓價跌,黑心鬼
55. 小陽 2014-05-16 22:35:44
湯博士,

你呢句極有分量的說話,真係一天都光哂!!! Thank u 
56. 三T 2014-05-16 22:50:58

香港係一個細小而開放的經濟體,美國係大客,而當今貿易和金融又以美元為主,和美元掛鈎好像沒太多考慮餘地。當有一日人民幣自由兌換了,香港人要考慮的可能也不是脫鈎掛鈎的事,而是香港還有沒有明天!

貨幣自主又能穩定,其中的一個條件是要有一個有能力或起碼能效管治的政府團隊(例如以前比我們落後得多的星加坡),如果由奴才小丑唱主角,我真心希望他們什麼都不要碰!(最近財政司演了一出很久沒看過的好戲,謝謝!)

57. 自我陶醉 2014-05-16 22:51:43
博士, 你話我陰謀論都係咁話, 我們是星架坡的最大勁敵 (以前), 他們也是最希望見到我們不能自拔的地區, 如果我們真的那麼好, 他們早就掛美元了。 其實佢哋嘅聯滙係最靈活多變同有效適應市場變化。以下節錄自他們的MAS(Monetary Authority of Singapore)

***
Singapore’s monetary policy has been centred on the management of the exchange rate since the early 1980s, with the primary objective of promoting medium term price stability as a sound basis for sustainable economic growth.  The choice of our monetary policy regime is predicated on the small and open nature of the Singapore economy.

There are three main features of the exchange rate system in Singapore.

1. The Singapore dollar is managed against a basket of currencies of our major trading partners.
2. MAS operates a managed float regime for the Singapore dollar with the trade-weighted exchange rate allowed to fluctuate within a policy band.
3. The exchange rate policy band is periodically reviewed to ensure that it remains consistent with the underlying fundamentals of the economy.


珍惜兄, 我最佩服你的檔案系統, 任何時間任何話題, 都隨時可以找到出來。

58. To 57 2014-05-17 00:01:45

今天很熱鬧喎, 晚飯回來咁多留言.

醉兄, 博士說的是真話啦. 新加坡是一個國家, 首都在烏節路, 國民可以賣雞飯和多士, 其他由國家一把抓, 其實工商業比本地更多元化, 要應對的對手是很多, 官員當然寫到自己啲野英明神武啦, 點學得哩度有靠山, ABCDE官員優哉遊哉搞吓無謂議題又一日, 這可真是他們夢寐以求的呀.

59. 珍惜香港 2014-05-17 02:56:25
珍惜香港

TO:54/F 小陽

平時我都喺一早一晚用電腦,其他時間主要外出,但喺唔會上網;如果响外面都要 LOOK 住部手機上網,我會覺得好似咗咁。呢個世界好多嘢睇,點解只喺睇住部手機 MON?所以我早上會寫得好短,到晚上有 MOOD 至會覆長嘢;自己又長氣,打中文又慢,有時會搞到好夜。

至於人地有冇私心,黑心與否,喺唔需要 CONSIDER,怪錯人就唔好啦!只要喺真心寫事實就得,讀者會自己分析,明者自會明,唔使咁火嘅。

TO:57/F 自我陶醉

直覺話俾我知,星加坡領導層對博士講嘅嘢,喺肺腑之言。至於所謂檔案系統,只不過喺我嘅專頁 PO 文,公開嘅,大家都睇到之餘,又方便我自己搵番啲舊嘢啫。

TO:53/F 湯博士

星加坡領導層對閣下講嘅嘢,相信喺肺腑之言香港人,的確喺身在福中不知福

一個國家或地區嘅貨幣制度,喺基於當地獨特嘅行業同經濟結構,自然生成,香港同星加坡都喺一樣。星加坡領導層羨慕香港嘅,唔喺一個聯匯制度,而喺一個賦予香港自然生成聯匯制度嘅一切條件同環境

我唔喺好鍾意星加坡,但同時又好佩服佢。香港喺一處福地,响天時地利方面,我地優越好多;星加坡要付出比香港好多倍嘅努力,先可以達到同等嘅成績。人地嘅行業喺多元化,每一個行業,都會受到鼓勵同尊重;而我地,就漠視行業,由得佢地逐一衰落,甚至為咗滿足不思進取嘅素求一族,不惜打壓各行各業。

如果要賦予一個有利嘅條件,先至有競爭力,咁呢啲,根本就唔算得上喺乜嘢競爭力。同樣地,一個煮到埋嚟慌死你唔食嘅教育制度,根本唔算得上喺乜嘢教育;一個咁嘅教育制度,花幾多錢都冇用

香港人,唔好再講埋哂啲乜乜跨代貧窮、乜乜痛苦指數果啲笑話啦!

人地星加坡,之所以有競爭力,就喺因為佢地要面對競爭。

競爭力,喺來自競爭!
60. 亮劍 2014-05-17 04:50:29
舊年年底如果你去問任何一個財演、经济学家、磚家、地代、政府高官,在2014年以下呢兩樣嘢边樣会升……

香港楼價vs美国十年期债息。

記得只能弍選一!

奇怪嗎?8/2 投資定律又生效!
61. 小陽 2014-05-17 07:43:24
珍港兄,
你講得對,我都要控制自己上網。
62. retired 2014-05-17 09:25:05
"競爭力,喺來自競爭! " - I like it !!
63. 順民 2014-05-17 09:28:38

珍惜香港兄確係用真心去講說話﹐從其言論亦可看出其非泛泛之輩。送上幾句讚美說話﹐祈笑納。

珍惜先賢種善因  香港維持有運行

玉宇瓊樓連兩岸  繁華燈火耀乾坤

64. 引刀一快 2014-05-17 09:31:01
貨幣唔係我果瓣,本來我就無謂插嘴,不過我有個疑問睇睇有冇人可以分析下。
依傢中國美國係阿大阿二,你強就我弱,此消就彼長,香港同美國聯匯,即係同自己老大玩蹺蹺板,我賺人仔就梗係高興啦,咁揾港銀駛人仔嘅行業呢?仲有好多好多兩地嘅關聯,到底危多定機多?
65. 引刀一快 2014-05-17 09:49:25
小陽整整下學晒nobody,咩都話人黑心、人地有不同意見睇法就係因爲佢想人死,佢想害人,佢妒忌人.............唉,咁點得架!
66. 引刀一快 2014-05-17 10:01:46
To 57樓 自我陶醉兄

 “最好能夠與香港對換,即是星架坡與美元掛勾,香港與一籃子貨幣掛勾,他說我們身在福中不知福”

“如果我們真的那麼好, 他們早就掛美元了。” 

其實冇抵觸!齊齊掛美元星加坡冇著數,要我地換埋掛一籃子,星加坡先有著數。
咁推理,係咪即係星加坡掛港元會蝕底?


67. 自我陶醉 2014-05-17 12:04:24
引刀兄, 一般聯滙與什麼貨幣掛鈎, 有以下考慮:

1. 有那些主要貿易伙伴
2. 該國之貨幣流通量與國際認受性
3. 該國之政經穩定性等因素

按工貿處2013數據, 中國佔香港貿易總額51.1%, 美國7.2%, 日本5.5%, 台灣4.5%, 新加坡 4%, 其他都少於3%。 論理上, 人民幣明顯係主要伙伴貨幣, 可惜佢未係國際流通, 相信還要5~10年才可成為國際貨幣。 到時聯滙一定會改, 只係唔知我哋要衰多幾耐啫!

近年, 人仔畀美國佬局佢升值幾成, 搞到通脹又高、 樓又畀班友炒爆, 大陸啲廠佬好多都頂唔順喇, 香港啲舖租仲大鑊, 咪都做晒自由行, 小生意都冇晒。再咁搞落去, 唔好話大陸咩市叻過我哋, 就嚟我哋連一個鎮都不如。 星加坡掛美元, 講吓啫, 人哋得鬼閒同你掛美金咩, 人地唔係傻嘅, 所謂成功非僥倖。

至於小陽都唔洗咁認真, 係我誤會咗法子兄意思, 以為佢係有啲料到嘅經濟人, 至同佢講monetary policy, 點知好似同着個德國佬鬧交噤, 雞同鴨講嘥咗氣。

68. nobody 2014-05-17 12:42:34
陶醉/引刀: 我想你地仆街,唔表示我黑心!
答:咁人地都係有香港樓自住同收租je?犯法呀!
陶醉/引刀:鬼叫你地好環境過我!
答:咁你地都有大陸樓吖!
陶醉/引刀:總有有香港樓就應仆街,有大陸樓就係愛國好人,我想你地仆街,唔表示我黑心,係你地低仆街,我唔信有殺錯良民,總之你地有好日子窮人就唔會好過!你地仆街窮人生活就可以改善!
......


講週期論你地會叻過未日博士?(人地真係博士學位),唔夠講,又變身講聯匯,人地咁多專家分析過,仲有執行細節同對中國既利幣,要你地幾件書都讀唔多,英文都唔掂既物體大示天下?咪玩啦。我估只有一樣係真,就係改聯匯會多好大生意人同業主麻煩,但窮人生活多數唔會改善,任何投資,除左怕高實質利率外,就係uncertainty。
69. 亮劍 2014-05-17 13:09:21

舊文重貼-----亮劍

外資在港存款及固定資產投資應有上萬億,港元一旦同美元脫鉤,外資肥仔囉,存款先殺你一浸,再賣物業殺多你一浸,蓆捲港人一二千億,無難度!

 

香港政府立即解決好多難題:-

樓價 - 跌硬

銀行水浸 -變高息搶存款

自由行遊客 - 失蹤

水貨客 - 無晒

貧富懸殊 - 變均貧

庫房錢多唔知點派 - 變連年赤字,大家無交嘈

70. 引刀一快 2014-05-17 13:11:22
果然,nobody係精神分裂患者,自說自話仲幫埋人配對白,好恐怖呀.........
我諗我同自我陶醉兄環境好過你,你係咪著住緊青山?放心,我唔會去探你。
71. 自我陶醉 2014-05-17 13:31:04
亮劍兄, 唔知你啲估計係邊度嚟? 又有咩根據? 好多反對嘅人, 都唔識經濟學, 唔明白我哋依家只係溫水煮蛙, 暖暖哋, 死得好舒服都唔知。

引刀兄: 唔洗理嗰條友, 人哋仲係喺青山讀緊經濟學基礎第一課, 有排都未畢業。
72. 引刀一快 2014-05-17 13:33:00

做人有D品啦,nobody仔,咒人自己都唔會好咗嘅,明明係你成日有惡毒心,又調轉話人地想你死,仲幫人地配音,呢D似乎係被迫害妄想,你要食藥架,乖啦,食咗藥先玩啦,乖啦...........

73. 亮劍 2014-05-17 14:21:51
最近幾年外資熱錢,泊咗数以千億計的資金喺香港嘅銀行體系,(其他衍生工具及场外對賭唔知幾多) 真係貪港元嘅息夠低嗎?
佢哋驚香港嘅小业主D H+0.X計劃按息高过头嗎?
說穿咗咪又係睇你香港幾時傻下傻下玩脱鉤,咁佢哋就可玩蓆捲囉!
日本振興疲弱經濟三支箭,其中一支乃弱日元,你香港現在有顺風車唔搭,係要行路,想起也觉搅笑。
74. 小陽 2014-05-17 14:37:20
劍兄,
講到72個留言,連博士都講埋,醉人仲叫你攞証據,你都無謂教精佢,等佢同老友自己幻想脫飽佢,佢只係識寫monetary policy ,或者copy and past網上英文字拋博士,係資訊發達的社會,只係識找資料,不求什解,不分析,一定會被社會淘汰。

Nobody兄,

無藥可救,我點首歌俾佢地聽------愛情=香港樓。 讓他們繼續等待




哭不出來
作詞:劉思銘 作曲:劉志宏 編曲:劉興民

*才知道 那都是真的 愛是真實存在
晴的天 雨的夜 平常的語言

#怎麼我 寧願不要懂 你溫暖的寬容
讓愛來 讓愛走 讓你 讓心都受痛

△我想哭 但是哭不出來
等到思念像海 淹沒我而愛已不再
你絕望的離開 沒有淚流下來

★我哭了 愛再不會回來(愛不再回來)
我會這麼等待 捨不得已春去秋來

在你的愛之外 我在那裡存在

Repeat *,#,△,★

喔.... 我愛就愛 錯就錯
為你愛 為愛等待 嗚....

Repeat △,(★)

在你的愛之外 我該不該等待




75. 自我陶醉 2014-05-17 15:00:59
貨幣政策目的就係在不同經濟情況下, 利用金融貨幣政策, 去調節經濟保持利率、通脹、就業都平穩發展, 就像天冷開暖氣, 天熱開冷氣一樣, 日本經歷廿年通縮, 當然係開補藥食喇, 我地嘅情況同日本完全相反, 我哋依家係通脹, 唔係通縮, 請問你屋企夏天會唔會開暖氣呢? 如果你鄰居發冷開咗暖氣, 你又會唔會入佢屋企坐順風車呢?

炒家無時無處不在, 唔改就冇炒家咩? 問題係點執行, 唔係執唔執行。 講風險同複雜性, 有排唔及歐元一體化同人民幣國際化, 唔通驚人炒, 人民幣就唔洗搞國際化?

76. 珍惜香港 2014-05-17 15:24:18
珍惜香港TO:67/F 自我陶醉

亮劍兄講嘅,喺比較具體嘅演說;脫勾,只會令投機者湧至,令投資者撤走,令行業崩潰。

我成日都話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字;唔通呢様嘢,真喺咁難明?任何一個數字,都只喺反映事實嘅一小部份,而且好多時,仲唔喺最關鍵果部份。單睇數字嘅表面,喺會俾數字呃咗。

數字話俾我地知,中國佔香港貿易總額 51.1%,即喺最大,咁人民幣當然喺我地嘅主要伙伴貨幣啦!咦?香港嘅貿易,又佔咗整體嘅外匯收入幾多先?外資同中資响香港投資、請人,導致嘅外匯收入,應該唔算喺貿易嘛?OK,呢啲嘢,我就全部當睇唔到(其實喺好唔應該)。咁我淨喺問一條問題,如果香港唔喺擁有全中國至得天獨厚對外窗口呢個功能,你估中國佔香港嘅貿易總額,仲有冇依家咁大?响窗口外面嘅國際貨幣,唔通又喺人民幣?

香港唔喺一個自給自足嘅城市,又冇乜資源,又冇乜成功嘅自家品牌;所以,香港喺好需要吸納外面嘅投資者,响呢度作長線投資;要強調,喺長線投資,唔喺短線投機!只有長線投資,先至會俾到呢度一個穩定增長嘅外匯收入;短線投機者,只會大量抽走本地嘅資金,即喺賺埋都唔夠蝕!

只要美元一日仲喺國際貨幣,香港就一日都需要聯匯制度,以保障香港金融體系嘅穩定,令投機者卻步,令中外投資者更加有信心响呢度作長線投資。宏觀嘅因素,喺一環扣一環,一個得天獨厚嘅對外窗口,成為社會各階層賴以為生嘅優越條件,造就成香港獨有行業經濟結構,亦自然衍生咗今日嘅聯匯制度。聯匯制度唔喺咩秘密,星加坡要行嘅,一樣可以,只不過佢地冇咁嘅條件行;而佢地話,最好能夠同香港對換,意思喺,佢地都好想好似香港咁,有條件同埋資格,去擁有呢個聯匯制度;所以,香港人,真喺身在福中不知福!

講乜嘢再咁搞落去,我地連一個鎮都不如?此言差矣!樓價高,通脹又點?有幾辛苦?辛苦得過以前?辛苦得過,當年等上公屋嘅日子?辛苦得過,公屋兩戶一廁嘅日子?果陣邊個會保障你嘅工資?邊個會保貼你嘅交通費?邊個會保貼你咁多課外嘢?唔好同我講基層,依家香港嘅基層,根本唔知乜嘢先至算基層!

如果可以繼續擁有實施聯匯制度嘅條件,當然會喺香港之福。到人民幣全面國際化果陣,香港連呢個對外窗口嘅地位都冇埋;到時,聯匯制度,要嚟都冇用,港幣,亦會失去佢嘅存在價值,咁我地就真喺連一個鎮都不如啦!

香港人,真喺身在福中不知福!
77. 引刀一快 2014-05-17 16:33:21
小陽,妳幾耐冇返過大陸?大陸冇通漲???
78. 引刀一快 2014-05-17 17:01:20
To  76 珍惜香港兄

亮劍兄
講嘅,喺比較具體嘅演說;脫勾,只會令投機者湧至,令投資者撤走,令行業崩潰。

我成日都話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字;唔通呢様嘢,真喺咁難明?任何一個數字,都只喺反映事實嘅一小部份,而且好多時,仲唔喺最關鍵果部份。單睇數字嘅表面,喺會俾數字呃咗。

數字話俾我地知,中國佔香港貿易總額 51.1%,即喺最大,咁人民幣當然喺我地嘅主要伙伴貨幣啦!咦?香港嘅貿易,又佔咗整體嘅外匯收入幾多先?外資同中資响香港投資、請人,導致嘅外匯收入,應該唔算喺貿易嘛?OK,呢啲嘢,我就全部當睇唔到(其實喺好唔應該)。咁我淨喺問一條問題,如果香港唔喺擁有全中國至得天獨厚對外窗口呢個功能,你估中國佔香港嘅貿易總額(呢樣我夠膽答你,係未知,港幣同人民幣嘅匯價變動,係長綫投資嘅變數),仲有冇依家咁大?响窗口外面嘅國際貨幣,唔通又喺人民幣?

香港唔喺一個自給自足嘅城市,(基本食物都係以大陸為主,水都要買大陸,遲D仲要買電)又冇乜資源,又冇乜成功嘅自家品牌(香港就係一個品牌,對大陸嚟講);所以,香港喺好需要吸納外面嘅投資者,响呢度作長線投資;要強調,喺長線投資(香港咩係值得外面投錢入嚟長綫投資呢?),唔喺短線投機!只有長線投資,先至會俾到呢度一個穩定增長嘅外匯收入;短線投機者,只會大量抽走本地嘅資金(嬴硬咩?),即喺賺埋都唔夠蝕!

只要美元一日仲喺國際貨幣,香港就一日都需要聯匯制度,以保障香港金融體系嘅穩定,令投機者卻步(點解係要美元呢?唔明,成個東盟都係信RMB),令中外投資者更加有信心响呢度作長線投資。宏觀嘅因素,喺一環扣一環,一個得天獨厚嘅對外窗口,成為社會各階層賴以為生嘅優越條件,造就成香港獨有行業經濟結構,亦自然衍生咗今日嘅聯匯制度。聯匯制度唔喺咩秘密,星加坡要行嘅,一樣可以,只不過佢地冇咁嘅條件行(呢樣好想珍惜兄詳解);而佢地話,最好能夠同香港對換,意思喺,佢地都好想好似香港咁,有條件同埋資格,去擁有呢個聯匯制度(呢部分珍港兄絕對係誤導,人地唔係咁意思, 想“有條件同埋資格,去擁有呢個聯匯制度”同与對方對調,絕對的兩碼事!) ;所以,香港人,真喺身在福中不知福!

講乜嘢再咁搞落去,我地連一個鎮都不如?此言差矣!樓價高,通脹又點?有幾辛苦?辛苦得過以前?辛苦得過,當年等上公屋嘅日子?辛苦得過,公屋兩戶一廁嘅日子?果陣邊個會保障你嘅工資?(果陣唔係美元挂鈎咩?唔明)邊個會保貼你嘅交通費?邊個會保貼你咁多課外嘢?唔好同我講基層,依家香港嘅基層,根本唔知乜嘢先至算基層!

如果可以繼續擁有實施聯匯制度嘅條件,當然會喺香港之福。到人民幣全面國際化果陣,香港連呢個對外窗口嘅地位都冇埋;到時,聯匯制度,要嚟都冇用,港幣,亦會失去佢嘅存在價值,咁我地就真喺連一個鎮都不如啦!(錯啦,一日未收番臺灣,一日香港都會繁榮)

香港人,真喺身在福中不知福!
79. 丁不二 2014-05-17 17:30:15
手上揸着㺯元 走遍天下都不怕 美元在国際上之流通惟無與輪比 港元與掛鈎 配合兑換承諾 當然享有相當認受性
和美元掛釣 透明度高 規則步骤清清楚 人人明白 不容易給人混水摸魚 官方運作上流暢 市民也不用担心官員能力不濟
和美元掛鈎總的來説利大於弊 港元能和美元掛鈎 是一個歷史機緣 港(和澳)以外 其他中國地方都不能作出如此安排 説香港人宜惜緣是有道理的
80. nobody 2014-05-17 21:05:46
to 刀/醉
又比我講中,你地既反射動作又係轉移視線,我笑你地既地方,全部來自你地D post,有根有據。成日想人仆街都唔係黑心,你唔好當其他人白痴先得架。

我係對白中演繹既係一D政棍思維,我之前出席過一D政客做勢會,有好深刻既體會,基本上一見小人物高談大改革就係呢種心態,你估世上真係咁多偉人?

你D懶到連post search都唔做就認屎認屁既人,一個forum都睇唔通,唔好意淫聯滙/高息重臨啦,好多國企民國係香港用港元舉左債,亞爺要完全控制一隻美元代替品,咪同亞爺添煩添亂啦,唔改聯匯,唔主動改變低息環境,一個理由就夠,香港蟻民窮關大陸Q事,大陸窮的窮十倍都唔止。你唔係好愛國嗎?

一攞窮人出來講,攞愛國出來講,就知邊D人渣。

81. CH 2014-05-17 22:41:15
珍惜香港兄,我認為攞上一代嘅處境來對照現在係無得咁比,原因係你經歷過當年嘅“苦“,而家“甜“左,所以覺得而家呢代都應該係“甜“。但苦同甜,係要自身感覺過,經歷過,先能夠對照同體會,而家嘅人無感受過係無辦法想像到。等如,我阿公會同啲五六十後講,你見過啲子彈周圍飛未?你見過周街屍骸未?你試過由香港行上廣州未?其實每一代面對嘅困難都唔會少,随時代改變,性質唔同左啫。天祐香港。
82. 引刀一快 2014-05-17 22:53:02
nobody,你憑咩笑人,你講嚟聽下,我發現你好鍾意以高姿態高角度去謾駡,反映出你內心極不平衡,而且鍾意憑空加插說話、對白喺人地身上,到底你點解會咁架?
83. 珍惜香港 2014-05-18 01:13:10
珍惜香港TO:81/F CH 兄

喺唔應該拉埋啲基層嚟講嘅;我叫小陽唔好咁火,自己又喺咁。唉!真喺!

其實,每一代都有佢地嘅苦與甜。我地呢一代,之所以能夠脫貧,皆因體會到自己上一代嘅苦;所以點解啲人話,以前細路比依家嘅生性。要佢地體會到呢啲嘢,的確喺難過以前。

我之所以咁火,喺因為我好討厭啲人將今日嘅通脹同樓價,拉埋啲基層嚟講。冇經濟,就冇民生;話要犧牲經濟,扭曲經濟體系嘅結構,用嚟改善民生,達致社會平衡嘅,一定喺世紀謊言。經濟政策,喺要用嚟改善經濟,再從經濟嘅改善,惠及民生。所以經濟政策,喺唔可以直接咁針對啲民生嘢嚟制定;咁樣做,只喺會適得其反。

以前嘅福利制度,只喺會俾到你啱啱生存到嘅嘢,要多啲就靠自己努力爭取;今時今日嘅福利制度,喺要將未有能力者嘅生活質素,拉到同有能力者一樣。咁嘅話,點解仲要咁辛苦去做一個有能力嘅人?呢種福利概念,絕對唔喺一個社會嘅進步,而喺一個倒退
84. 順民 2014-05-18 02:04:48

Have good fun on Sunday

85. 順民 2014-05-18 02:15:33

as foolish .    have good fun on sunday !

86. 順民 2014-05-18 02:22:59
To 80 nobody
Some guys they're always intend to say something ridiculous to confusing people. then you no necessary get into an argument with them any longer .
just put them down as foolish .
have good fun on Sunday

87. 珍惜香港 2014-05-18 03:51:31
珍惜香港TO:78/F 引刀一快兄

我並冇誤導啲乜嘢喎,博士喺咁寫嘛:「最好能夠與香港對換,即是星架坡與美元掛勾,香港與一籃子貨幣掛勾,他說我們身在福中不知福」。呢一段最關鍵嘅,就喺最後果句「身在福中不知福」,呢一句就正正喺我所講嘅肺腑之言,你冇留意,我响上面嘅留言,將佢重複咗兩次咩?

前面果三句嘅字面,就好似話,「不如對調雙方嘅貨幣政策,睇下會點」,但喺加埋最後果句,意思就變得完全唔同。點解話我地身在福中?呢個「福」,當然唔喺指一個制度咁簡啦,咁究竟喺乜嘢?單睇呢個對調,其實喺冇可能發生,因為大家嘅貨幣政策,喺基於自己獨特行業經濟結構,自然衍生出嚟。正因為香港有呢個福份,至可以實施一個同美元掛勾嘅聯匯制度,以強化香港作為國際金融中心嘅地位。

重點,喺响個福份度,而唔喺响個制度果度。而呢個福份,就喺我所講嘅條件同埋資格

至於星加坡點解冇條件行聯匯,恐怕我冇呢個資格去解釋。閣下一定會好唔滿意,我又話人地冇條件,但喺又解唔出喎!其實,宏觀嘢,可以由因去推斷果,亦可以由果去推斷番個因,我呢個思維模式,你當然可以唔接受嘅。不過,你亦可以參考 79/F 丁不二嘅解說,所謂條件,喺好廣義,歷史機緣,都可以喺一個條件。

你話香港就係一個品牌,呢句就最啱聽,我之前都喺咁話,香港,始終喺最自由嘅城市;除非,你唔再做中國人。呢樣嘢,一日喺事實,一日香港都仲會好掂。

最後講埋呢少少,喺關於人民幣嘅。人民幣匯價變動,雖然喺長綫投資嘅變數,但喺响人民幣未完全開放之前,你點樣玩,呢個變數都喺存在。再者,國內企業响香港嘅金融活動,例如發債之類,都喺以美元做單位。你話成個東盟都係信 RMB,其實,邊個唔喺對中國呢個龐大市場虎視眈眈?強國嘛!唔信都冇計啦!
88. 笑爆咀 2014-05-18 06:21:35

樓市風雲:錯沽物業 買回非賭博 - 何熊輝

■筆者認為,回購錯沽的物業,可能仍是合適決定。 資料圖片

第二季二手樓市不但跌不下,反而在不少區份有用家搵盤入市,加上政府在辣招上有小動作,延長換樓買家沽舊居的期限,雖是小恩小惠,但已給市場一個正面訊號,有助增加買家入市信心。


市場一直認為整個樓市會因發展商開盤策略而主導大市浮沉,但現時好像不同,原因是近期開售的大型新盤大多在偏遠地區,就算加優惠減價開盤,市區大型二手屋苑樓價亦變動不大。


近期市區二手屋苑缺盤情況明顯,用家不會要求業主大幅減價才入市,成交明顯較快,對發展商而言,二手屋苑銷情好轉,反令即將開售的新盤減價壓力紓緩,二手樓有市,一手樓亦應不會太差,樓價要跌一成以上機會已不高。

樓價大跌機會不高
筆者認識一位業主,兩年前因看淡樓市,將自住樓沽出然後轉租,他原先想法是希望樓價下調兩成後,回購沽出的同屋苑同類型單位,但兩年後今日,剛完成一個兩年期租約,業主加租成半,但樓價仍企穩,他只好續租。而早前有一個投資界老手,以高價回購他早年沽出的一個物業,單看這單交易他虧了本,但他仍看好物業升值潛質,決定回購,因此除非看淡前景,否則回購錯沽的物業,可能仍是合適決定。


89. 引刀一快 2014-05-18 06:26:10
珍惜香港TO:78/F 引刀一快兄

我並冇誤導啲乜嘢喎,博士喺咁寫嘛:「最好能夠與香港對換,即是星架坡與美元掛勾,香港與一籃子貨幣掛勾,他說我們身在福中不知福」。呢一段最關鍵嘅,就喺最後果句「身在福中不知福」(出于良善嘅估量,呢D叫你睇我好、我睇你好。出于同行敵國,世道險惡,呢招係麻痹對手。 「身在福中不知福」,我地呢邉嘅人一樣可以講,最好兩邊金融界有分量嘅人搞個研討會,兩邊聼晒先係最實際。 ,呢一句就正正喺我所講嘅肺腑之言,你冇留意,我响上面嘅留言,將佢重複咗兩次咩?

前面果三句嘅字面,就好似話,「不如對調雙方嘅貨幣政策,睇下會點(我就係覺得呢個“睇下會點”可圈可點!)」,但喺加埋最後果句,意思就變得完全唔同。點解話我地身在福中?呢個「福」,當然唔喺指一個制度咁簡啦,咁究竟喺乜嘢?單睇呢個對調,其實喺冇可能發生,因為大家嘅貨幣政策,喺基於自己獨特行業經濟結構,自然衍生出嚟。正因為香港有呢個福份,至可以實施一個同美元掛勾嘅聯匯制度,以強化香港作為國際金融中心嘅地位。(港紙唔值錢,直接影響我地對大陸入口嘅消費能力,香港人起居飲食都受影響,或者有日美元大升,大陸人又唔嚟買嘢,自由行人數銳減,你又睇睇香港會點?)
其實我地夠可以話佢地星加坡 身在福中 喇,唔通佢地試過體會過同美元挂鈎?覺得係福都係一個美麗嘅期望啫!

重點,喺响個福份度,而唔喺响個制度果度。而呢個福份,就喺我所講嘅條件同埋資格

至於星加坡點解冇條件行聯匯,恐怕我冇呢個資格去解釋。閣下一定會好唔滿意,我又話人地冇條件,但喺又解唔出喎!其實,宏觀嘢,可以由因去推斷果,亦可以由果去推斷番個因,我呢個思維模式,你當然可以唔接受嘅。不過,你亦可以參考 79/F 丁不二嘅解說,所謂條件,喺好廣義,歷史機緣,都可以喺一個條件。(所謂條件,好多時就係取捨問題,佢地有好多嘢放唔低,所以冇條件囉!)

你話香港就係一個品牌,呢句就最啱聽,我之前都喺咁話,香港,始終喺最自由嘅城市;除非,你唔再做中國人。呢樣嘢,一日喺事實,一日香港都仲會好掂(此消彼長,大陸都進步緊,香港呢?越來越依賴大陸, 香港,始終喺最自由嘅城市 呢個“事實”,會喺臺灣回歸之後逐漸消失。)

最後講埋呢少少,喺關於人民幣嘅。人民幣匯價變動,雖然喺長綫投資嘅變數,但喺响人民幣未完全開放之前,你點樣玩,呢個變數都喺存在。再者,國內企業响香港嘅金融活動,例如發債之類,都喺以美元做單位。你話成個東盟都係信 RMB,其實,邊個唔喺對中國呢個龐大市場虎視眈眈?強國嘛!唔信都冇計啦!(你唔似係直接賺人仔或者經常處理中港兩地事務嘅人,呢幾年我都好爽,有著數,但係好多計劃,特別係長綫嘅,就要考慮多一樣好决定性嘅嘢,中港匯價。)
90. 小陽 2014-05-18 07:26:22
珍港兄,
你真的有耐性和好脾氣,對於D不面對現實丶有很多假設、如果丶可能的人,你都解釋得那麼清楚,他們為咬而咬,奈何佢地連其他地方的前途,哪一個是真正競爭對手都如果和分不清,在這些前提下,真理不能愈辯愈明。

你講得岩,我不能感性地推斷別人的動機,一切基於事實,我在你的文章學到嘢,謝謝
91. 小陽 2014-05-18 07:50:54

有見早前小肉參推刀跳車化險為夷 
綁架恐慌 港深兒童爭學自衞術

3,794
92. 小陽 2014-05-18 07:52:40
珍港兄,
香港除了最自由也是全球數一數二最安全的城市,細路仔行街都安全D
93. 笑爆咀 2014-05-18 08:13:30
回92,

香港還有一個好處,我暫時還未在其他國家找到。就是在香港受傷,會先送你去醫院,先醫好你。

其他,如日本、美國、歐洲也不是這樣的。

你話香港幾多加分之處。
94. 自我陶醉 2014-05-18 09:16:45
珍惜兄幾時講嘢都咁有威嚴, 唔知你公司有幾多員工呢? 你啲員工一定好驚你, 好彩我唔係你個仔啫, 如果日日都要聽你訓話, 相信做你個仔真係生不如死, 同樣如果你有個仔似我, 都一樣會畀佢激死。

你成日覺得我唔明, 主宰命運嘅, 喺人, 唔喺數字, 其實我好明, 只不過同你嘅理解方式唔同, 我覺得數字同埋計算分析都係人創造出嚟, 幫助佢哋做一啲合理同理性嘅決定, 所以我認為人永遠都係數字嘅主人, 至於啲數同分析有幾可靠, 有幾合理就因人而異, 亦都永遠有改善空間。 如果冇用, 點會所有國家都用咁多資源去做各式各樣嘅統計呢? 有錢都留番嚟還債喇。 仲有, 我從來都唔見你去同PP、法子、亮劍講唔好攞住計數機做人嘅, 如果你公司有會計, 你又會唔會噤同佢講, 呢啲咪係雙重標準囉!

人嘅思維模式有好多種, 我同人討論只講兩樣嘢, 一、 數據, 二、 理據, 只係靠估或講感覺, 冇咩好討論, 因為每個人諗嘢、睇嘢方法都有分別, 唯有數字可以提供一啲較客觀嘅討論基礎。 有啲網友話要攞証據, 就唔好教精人, 呢個鴕鳥策略有時幾有用, 原因係大話就怕計數, 諗住唔計咪冇人知係大話囉!

唔係樣樣嘢多就一定好, 奇異果好有益, 食得多都會肚疴。 一個社會如果錢太多, 亦會帶出一啲通脹、資源錯配、民生嘅問題。 凡事適可而止先係最高境界。 老實講, 我都同樣好討厭啲人日日講為香港好, 喺要改善經濟, 惠及民生, 講來講去咪又係想炒高啲樓價自肥, 呢啲咪就係自私自利, 殺雞取卯囉! 仲要掉返轉話人黑心, 唔愛香港, 呢啲咪就係惡人先囉!

唔該大家搞清楚, 我反對嘅係現時聯滙只鈎美元嘅方式, 而唔係贊成脫鈎, 我係話要加多幾個鈎去鈎住啲比美元更穩陣嘅嘢, 一度出事就玩完。 雖然, 香港有大陸把撐腰, 點解連星加坡一個小國都比唔上, 咪就係多得一班目光短視, 固步自封嘅人囉! 香港從來都咁好, 洗咩你哋講啫, 唔係點解有從冇想過要移民呢! 唔通好似有啲人咁, 日日吹噓人哋點好點好, 諗住喺香港納夠就走頭去益人咩。 見到佢畀啲咁嘅人攪到一日衰過一日真係痛心。


95. Oscar Lam 2014-05-18 11:42:54

To: 94/f 陶醉兄,雖然在經濟和投資策略方面,我的看法和你不同。但是,我明白你的想法,你的分析也是客觀和合理的。
96. 自我陶醉 2014-05-18 12:28:29
Oscar 兄,

希望有更多像你一樣, 有學識有遠見嘅人, 可以放開私利, 真心為香港長遠利益想一想, 不然, 當大陸嘅自貿區概念同人民幣國際化成形之日, 就必定喺香港未落之時。

97. 珍惜香港 2014-05-18 15:35:09
珍惜香港

TO:笑爆咀

雖然冇同你傾過,但總喺覺得,閣下唔似之前成日叫人做三傻果個笑爆咀。

TO:小陽、引刀一快、自我陶醉

喺時候打完場啦!

寫嘢最緊要喺有 MOOD,有題材就寫;有時回覆人地,亦可以借題發揮,帶出一啲其他嘅分享同睇法。遇到爭論,分歧清晰化之後,冇資訊補充就可以停,再拗就會開始針對人。

香港喺一處好地方,呢一點,大家都冇分歧。

我又打過工,又做過老闆。我呢個老闆,其實好 NICE;哈!咁讚自己,真喺!

做老闆唔可以同啲員工咁長氣嘅,阻住搵食嘛!講到會計,曾經請咗個好唔掂嘅會計,搞到盤數一鑊粥咁,仲好 URGENT 要兩個禮拜內埋數;結果要親自出手,將幾年數由零開始重新計過,仲設計埋個系統俾佢照跟。我冇炒佢,結果都喺佢自己請辭。

一個經濟體,喺一環扣一環;我從來都認為,中間嘅每一環,都應該要賺錢,多少都好,咁個經濟發展先至算喺健康咁增長。所謂賺錢,最基本要 COVER 個成本,如果你有條件,賺取暴利喺冇問題,不過千祈唔好諗住去賺無良錢。好多人以為,價錢高就喺無良,呢個慨念喺大錯特錯。有人俾得起,有乜問題?缺菜缺雞果陣,啲菜價雞價會急升,都俾人話無良,又唔諗下啲嘢平果陣,自己點禁人地價?真正嘅無良,喺要人地蝕俾你賺,呢啲先至喺炒家所為。如果呢個社會,人人賺錢都要基於人地蝕俾你嘅,咁個經濟,只會委縮。

一件產品,由原材料至成品,都喺經過好多環;價錢,除咗每一環嘅成本之外,仲要計埋佢地嘅利潤;去到消費者手上,就唔可以話賺蝕,只可以話買唔買得起,或者肯付出幾多。其實,第一個最無良嘅,通常都喺消費者,因為主流嘅消費者,只會睇價錢,唔會管你件產品背後付出幾多,養緊幾多人。價格戰由此而起,呢個無良,會引發一個連鎖反應,滲透至每一環,為咗要生存,強奪上下環嘅利潤,甚至要人家蝕俾你賺;一輪淘汰之後,行業歸邊,霸權掘起。好多行業,都見證咗呢樣嘢,台灣電腦業風光一時,結果咪又喺咁,依家要揾出路,又俾啲廢青阻住;唉!

所以我地唔應該怪責所謂霸權,要怪嘅就怪咗自己先,人地只喺接你火棒,然後越做越大。今時今日,地價貴,建築成本高;有人話,大財團喎,蝕得起啫!叫人蝕錢,就喺無良,叫邊個都喺一樣。人地養緊幾多人,又要保住個股價,點解要蝕俾你?要蝕嘅話,最終又會响邊度開刀?所以話,唔好隨便叫我地呢啲收租佬蝕錢,收租,都只喺一個服務行業啫!

呢個世界,好多嘢,喺自然生成,呢啲就喺因果關係。地產霸權、聯繫滙率等等嘅現狀,只喺歷史演變嘅果,一定有佢地必要存在嘅價值,要改變嘅,亦只喺會跟住個大勢走。千祈唔好只喺著眼住一啲片面嘅社會現狀,就去抹煞呢啲宏觀嘅價值
98. 笑爆咀 2014-05-18 16:39:40
回97:

人年紀大咗,學嘅嘢多咗,自然會變嘛。
99. 亮劍 2014-05-18 16:40:56
老實講, 我都同樣好討厭啲人日日講為香港好, 喺要改善經濟, 惠及民生, 講來講去咪又係想炒高啲樓價自肥, 呢啲咪就係自私自利, 殺雞取卵囉! 仲要掉返轉話人黑心, 唔愛香港, 呢啲咪就係惡人先囉…………

呢度擺明針對住我來講,唔回應真是代表我默認……
香港百多万个小业主,大家互不認識,又冇串通,各人都是本着自身需要,睇住自家嗰盤数去置业,在此过程中,有人只是想為家人安居,有人係想收下租,又有人因為睇倒後市有上升空間而坐一程順風車。
炒高楼價自肥?呢條罪名極沉重,但各小业主可有能量去左右大市升跌?
有咗SSD之後,那有人囤積居奇?
你2手小业主或發展商開一个天價出來,有無人同你接貨?
你收租佬要租客交超越市場價幾成嘅租金,有冇人俾你同So你?
在香港唯一可炒高楼價自肥者,只有政府!
其他持份者包括各大發展商,都只能順勢而行,後市真的要升,大孖沙最多執深D,後市真的要福佳含包散,佢哋亦只能減少损失,等而下之,小业主更無話語權,只能隨波逐流!
小业主持貨不多,你每入一件貨,当然要求地代同你將个價压到有咁低得咁低,有咁盡得咁盡!
反觀一旦到小业主呢次成為賣方,自不然要地代同你揾个肯俾高價的準買家……
自利行為係資本主義的根基,如果你要玩共富請去古巴同北韓!
100. 自我陶醉 2014-05-18 17:14:38
原來珍惜兄在自己公司都係個寬容嘅老闆, 小弟一時感觸, 有所得罪, 唔好介意, 希望香港可以繼續繁榮進步, 重新超越星加坡。
101. 小師妹 2014-05-18 17:18:50
各位師兄,我認為無需要理會那些自我及引刀的爭論及惡言針對,由此至終佢地都係唔客氣,唔中肯,喜歡針對及唔接受其他人意見!
係呢個網站博士嘅分享以及各網友嘅意見,分析,議論均令我獲益良多,希望以後可以有多d正面和建設性的回應,少d無謂的個人針對和爭執!
102. CH 2014-05-18 17:42:41
我唔覺得要唔睬佢兩位,佢兩位係唔係好客氣同有時會意氣之爭,但佢兩位帶出嘅話題唔係無思考同討論價值,呢個場係湯生嘅,湯生都未話唔睬佢啦,湯生俾人X得少咩,我印象中都無叫人唔好睬佢地。
103. 大寶二寶 2014-05-18 17:45:56
回98

笑爆咀師兄, 你唔係以前嗰個笑爆咀,你扼到人扼吾到我。 不過点都好, 用咩嘢名係吾重要, 最緊要你講嘢有冇point 啫。 不過你点解要用人D名? 吾用自己名?

共勉之, 哈哈!
104. 小陽 2014-05-18 17:47:48
回珍港兄,
我又學到嘢!只著重眼前現狀,因果不分, 看不到和不知宏觀大勢,結果會落後形勢。

我記得以前上過一個課程,個鬼佬professor 話用選擇題考試,D 美國 交流生話這樣分不到高下,對佢地唔公平,要求用Essay考試,教授話規則已定,不能改,這樣對其他巳選這課程同學不公平,班abc 死噪爛噪,最後教授問我地想點,我地班本地生好平靜,話冇所謂,最後我地D成績都係OK,冇因為遊戲規則改變已被擊倒。

所以有料就有料,去到邊到可以生活好好,因為佢地適應力強,能改變自己適應大勢。

亮劍兄 ,


你分析力極強,因勢利導,令你走上生活安好之路,怨氣都少很多,我同自己講,要多些向強人學習,死怨憤世的人和等待自住社會走上末路的人,讓他們不斷等待................

笑咀兄,
你說得對,香港醫療系統完善,有規矩,不受貪污所害
105. 小陽 2014-05-18 17:55:25
自醉兄,

其實香港做緊野,不過起步過程遲左D,所以大家要努力,在自己崗位努力工作,我聽我個裝修師傅講,依家好多工人被政府拉走左,全部都full time 。

我相信這些基建對香港基層和年輕人有很多機會。


106. 湯文亮 2014-05-18 18:10:54
笑兄,
你真的脫胎換骨,如三國東吳呂蒙,仕別三日,刮目相看,唔信,請比對以前回應。
各位,
一笑兄及陶醉兄乃高人,他們只不過是玩反方,大家抱著真理是愈辨愈明心態,必有得著
107. 笑爆咀 2014-05-18 18:36:53
湯博士,

得你一提我的名字,是在我面上貼金了。其實改變又有何奇。正所謂,若有人在博客裡,他就是新做的人,舊事已過,都變成新的了。
108. 自我陶醉 2014-05-18 20:13:54
博士: 我邊係咩高人呀, 呢度大把高人, 仲愈來愈多, 我只係乜都鍾意同人拗一餐啫。

小陽: 我每次講親香港輸比新加坡都會扯火, 以前明明贏佢哋幾個馬位, 點知香港咁唔爭氣, 而家仲比佢倒贏一條街, 激親妳, 唔好意思。

爆咀兄: 我同大寶兄一樣, 都唔多信你係以前嗰個笑爆咀!? 唔多真實。

亮劍兄: 我話你哋炒高樓價, 只係畀人話我黑心一時以氣用事, 其實邊有人咁叻呀, 我一直都認為係聯滙激化嘅問題, 供求當然亦都有關喇。

109. 引刀一快 2014-05-18 21:22:52
乜我有惡言過咩?我說話直接,有疑問就提出,我覺得大家唔好扮高人,我其實提出過好多好多值得思考嘅問題,呢D問到人逥避嘅問題,咪就係“小師妹”所謂嘅惡言囉!
其實,好多時問題嘅答案不一定係文字,“唔答”本身就係一個答案,顧左右而“言他”,言他言什麽也是一種答案。
110. 引刀一快 2014-05-18 21:54:54
或者我應,我 引刀一快 呢個筆名係早就使用,并非針對樓市叫人引刀成一快賣屋,更加唔係針對亮劍兄,佢亮劍就我引刀,唔係呀。幾年前我同某校區嘅人對壘,就已經起用呢個名。
喺呢個主升嘅論場,我嘅名可能會挑動一些人的神經綫,在此我已經清晰地剖白名稱由來。引刀一快此名會繼續使用,換名也就太麻煩了。
111. 亮劍 2014-05-18 22:10:43
我話你哋炒高樓價, 只係畀人話我黑心一時以氣用事, 其實邊有人咁叻呀, 我一直都認為係聯滙激化嘅問題, 供求當然亦都有關喇……
今天明報有成版纸講貧富懸殊,作者提到呢幾佰年幾乎所有嘅国家,国民生產总值的增幅,遠遠落後俾資產投資的增值幅度,富者良田千里, 貧無立足之地,1%的人擁有99%世界的財富,而且有錢呢隻「病」仲要識遺傳……
那篇文章还有唔少要点,我不能盡錄,但我个人認為,係世界各地政府做緊嘅事,係以濫印公仔纸方式,來合法稀釋人家手上纸上資產就真!
而香港政府就更加事無忌旦,將土地以唧牙膏方式, 逐步推出以獲取最大利益!
本來咁都無問題的, 你政府咪講到明,「我行緊高地價政策呀!」咁一個願打、一個願挨。
但你政府又敢做唔敢認,成日話:「香港冇高地價政策!」
咁唔知头、唔知路嘅蟻民,咪將楼價升到Pk呢條数,入哂小业主、联汇、炒家、地產霸權嗰度。
你政府仲要戲假情真,真係一巴一巴車埋來,狂炳小业主不識時務,係要揸到个價咁硬……
112. 自我陶醉 2014-05-19 09:14:51
引刀兄, 其實唔關你事, 你唔洗改名咁嚴重喎, 激嬲人嗰個係我唔係你, 因為通常我回覆人都係會用返人哋用開嗰個tone, 即係有人xyz 我又會用 xyz 問候番佢, 人哋寫詩鬧我, 我又會送番幾首畀佢, 人哋用英文問我, 我咪用英文答囉, 當然, 人地正正常常同我講, 我都一樣會正正常常答, 就係咁簡單。 不過有啲人xyz 我, 諗住我會送首詩畀佢, 呢度有啲效果差異, 佢哋唔係好接受到啫。


113. nobody 2014-05-19 11:16:17
黃子華既"魚蛋論"唔係來自佢精神分裂,而係來自對人既洞見。
升市跌市都可以賺錢,但總要期望跌市,又講唔出有力既證據,loop來loop去又係希望高通脹(明明高利息高通脹都係窮人最慘,但又話係同窮人發聲),美國PK呀,除左黑心真係好難有其他解釋。
好多年前李天命同梁燕城打筆戰,梁燕城比人數到無力還擊就轉頭話對手"高高在上",重同對方"道歉"話,我而家又見到相似既野。

返去經濟問題,其實淡友來來去去又係高息週期會到,唔除左經濟上冇呢個條件外,
有個傳聞話伯藍克係個貴價飯局咁講

Bernanke Shocker: "No Rate Normalization During My Lifetime"

http://www.zerohedge.com/news/2014-05-17/bernanke-shocker-no-rate-normalization-during-my-lifetime

講到聯匯,CY上台前話郁,上台後冇聲,任總在位時唔出聲,唐唐出局就指指點點,亞爺意思重駛問?


114. 小陽 2014-05-19 13:03:39
自醉兄,
師奶成曰發爛炸,有火花是好正常,你不用有歉意,這個台要互寸先有好意見,只有一面意見,係好悶。

其實除了monetary policy , 還有fiscal policy , 
3d policies 是其中一項,老實講自從USA 引銀紙,英國、中國等國家相繼跟隨,易放難收,所以Nobody 兄引述BernaKe 有生之年會keep 低息率,唔出奇。

其實錢多有通漲,政府就用辣招,最近出本書21世記,話最好收資本增值稅,我相信政府intervention 會越來越多,加誠哥都這樣説-----政策市。


我睇英國都擔心樓市,要收緊按揭。一個國家不能偏重樓市,英磅做左QE 都很強,影響出口,所以我地hk ppl 要enjoy 下低滙價的好處,雖然有D憎cy,但長遠看DT就係之前乜都唔做,尤得market 自己走,Singapore 又起好多新發展,星加坡D男仔可以做engineer or  理科工作,
香港D男生在2003年後要做engineer 要返大陸做廠,香港好少呢D工,除非做sales 或金融,所以香港女仔難揾老公。


但是cy年代,好多engineer 仔可以留番香港做嘢,因為engineer 或建築related 工作多左,所以發展大嶼山,起高鉄,幫到GDP和香港。

115. 順民 2014-05-19 13:29:12

在下上一段留言是用英文﹐全文如下:

Some guys they're always intend to say something ridiculous to confusing people. then you no necessary get into an argument with them any longer .
just put them down as foolish .
have good fun on Sunday

意譯為中文如下:

有些人總喜用一些可笑荒謬說話去企圖混淆其他人視聽。所以nobody兄無須與其繼續爭論下去。且作不予理會當他們是傻瓜便是。由於當時是星期日凌晨﹐所以在最後加上一句﹐好好享受星期天。

為何在下明知nobody兄懂中文但卻要用英文發言 ﹖因在下知道某人是不懂英文﹐為避免其買鯇魚尾「搭嘴」而故意的。在下看到某人擅自修改多位網友發言文章(他自己講法是「執翻正」)﹐甚至更不自量力地對珍港兄的文章都如是﹐在我這旁觀者的眼中﹐就等如看到一個學武三日的人竟然向一個久經戰陣的武林高挑戰。所以還有何話可說 ﹖還有何值得爭論 ﹖

116. 順民2 to 115. 順民 2014-05-19 14:18:29
What are their intention to say something ridiculous to confusing people?
In a freedom of speech like HK, people can freely express their ideas.

117. 順民3 to 116. 順民2 2014-05-19 14:56:42
"to say something ridiculous to confusing people" is 难仔一名
118. 順民 2014-05-19 16:42:08

Sorry , I have not intention and also I didn't mean to against freedom speech . but if you treat discussion in the manner like them ,the discussion will become their own personal discussion(personal showing ).then will become as a consequence of  no body else interesting to discuss with them anymore. then no body knows each other's opinion .the function of the discussion will be ruined . is that result anyone expects ?

Anyway I apologize for what I have said . shall we leave it at that ?

119. 自我陶醉 2014-05-19 19:00:52
小陽

好同意妳觀點, 論壇冇晒反對派, 真係悶到嘔㗎。 其實我都唔贊成3D, 因為呢啲措施針對唔到樓市上升嘅根本原因, 相信呢樣野CY自己都好清楚。  

至於你話伯藍克話唔會加息到正常水平, 連講嗰個nobody 自己都知係傳聞, 就算係真, 你又信伯老嘅判斷力幾多成, 2005~6 嗰陣佢都話美國樓市健康, 冇泡沫, 結果呢? 我睇過一段片介紹整個次按前因後果, 同埋對其他國家影響嘅紀錄片, 非常詳盡, 不過好長同冇中文, 如果妳有興趣遲幾日可以搵返出嚟。

120. 小陽 2014-05-19 19:26:47
我信,因為印錢這件大事是佢老哥做出來和在大學研究出來,而家講緊new normal 事代,佢先知點收科,或者可以等加息,但就算加,也加不了多少。
121. 笑爆咀 2014-05-19 20:10:06
都唔算係 new mormal,從漢朝鄧通開始,已經想辦法印銀紙。
122. 笑爆咀 2014-05-19 20:31:02
回119:

"2005~6 嗰陣佢都話美國樓市健康, 冇泡沫, 結果呢? 我睇過一段片介紹整個次按前因後果, "

非常同意你上述邏輯,真係泡泡的高位時是"無人會說有泡泡"的。所以現在8成人都說有泡沫,即係話現在不是泡沫。
123. to 107 2014-05-19 20:37:25
連哥林多後書都念埋,你點會係笑爆咀?
124. 引刀一快 2014-05-22 09:03:19
有D人好傻,以爲人地唔識睇英文,其實中國人特登打英文,真係好無聊,除非作者係我覺得有料嘅人,否則,懶得睇。