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文亮言
 
 
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1. 王安 2014-02-15 09:44:26
雖則謠言止於智者, 可借智者太小o
2. 辣招,目的就是要能力次等的人買唔到樓 2014-02-15 10:16:46

辣招,目的就是要能力次等的人買唔到樓

 

做人處事,要成功,就要先分清敵我,誰人是敵人,誰又是自己人,必須分得清清楚楚。否則,假如誤將敵人當作是自己人,後果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招,受到除AA以外的廣大市民歡迎,尤其是看淡樓市,希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信,政府是站在自己的一邊,大家同一陣線勢要把樓價拉下,讓貧苦大眾可以上車安居。

這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。

政府推出一系列辣招的真正目的,並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平,正正相反的是,政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人,讓他們無法置業,因為這些能力次等的人,在金融危機發生時第一個失業兼無法還款,是整個金融體系的隱憂,把他們拒之門外,就可以大力保護香港的金融體系。

為何我說政府要令能力次等的人無法置業?

1.
辣招除了3D外,對首置人士最大影響的,其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友,都應該同意供樓其實唔難,最難是儲首期,而儲首期的困難之處在於儲錢的速度比樓價的升值速度慢,能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻,由5%提升至10%,其實是把儲首期的難度提高了一倍。社會上有一批能力次次等的人,會因為這額外的5%而無法儲首期,成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車,其實應該參考日本(零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法,讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。

2.
當然,政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾,相反,政府好像幸災樂禍一樣,害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人,竟要求把壓測由+2%提升至+3%。不要小看這額外的1%,以200萬貸款來計算,多1%即一年多俾2萬,每月多俾1666。假如某人月入2萬,在+2%壓力測試時剛好12000合格,額外加多1666供款的話,他的月入就要有22777才勉強過關,即要加薪14%!很多拉長30年供款才能過壓測的人,就因為這額外的1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業,其實就應該維持或降低壓測標準,而不是提升。

3.
在過去,租客在完約前要買樓,其實可以買連約盤,成交後先收幾個月租,租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少,而對於準買家來說,先不論價錢,最重要是多一個選擇。但政府推出辣招,規定連約盤首期要50%,對於能力較次等的準買家來說,變相減少選擇,令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買家置業的問題,就應該會在政策上作出一些修正,例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤,而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去做,因為政府並不是要幫次等買家買樓,而是要趕絕佢地,令佢地買唔到樓。

4.
政府已多次表明,現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術,因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求,這種需求只能被滿足,不會自動消失。政府說壓低需求,其實即是話,希望買樓但實力不足的人士,並不是樓市的參與者,政府不會將他們計算為樓市的需求,換句話說,希望過二人世界但能力次等的準買家,政府叫你地返屋企打飛機。

對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說,歡迎辣招是可以理解的,因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓,顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準買家來說,與其期望辣招幫自己上車,倒不如自己搵多d錢,因為辣招要攻擊的,不是業主、不是收租佬,而是炒家及能力次等的準買家!

對於業主來說,辣招是一項非常良好的措施,甚至應該加辣,避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家,基本上再來金融風暴,都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。

最後都係那一句,我分析錯,就由市場懲罰我,如果你敵我不分,誤將敵人當作自己人,則必定會悲劇收場。

其實大部分業主買樓都唔係炒,只求俾屋企人有個窩,與其樓價大上大落,三更貧五更富,包括我自己來說,都寧可樓價穩穩定定,唔會有傻人、能力較低的人胡亂劈價累街坊。
收緊按揭是否定義為辣招的一部分,其實並不重要。
重點是,政府的一連串措施,同時打用家、炒家和投資者,而且不分本地或境外人士,一視同仁。
在這些受欺壓群體中,以本地次等買家受害最深,因為要無止境地俾貴租。
好多月入3萬左右的家庭,公屋就一定冇份,租私樓就唔見月入1/3,原本儲10幾萬上車應該冇問題,但在一系列辣招下,首期連雜項的入場門檻是40萬左右,每月儲1萬都要儲3年幾,呢類家庭基本上永遠都買唔到樓。政府正正是要這類家庭排除在金融體系以外自生自滅。
但經濟學很奇妙,當一個市場行「精英買家制」,例如勞力士、林寶,價格只會不斷上升。傻淡成日話冇人接貨個價升唔起,事實上自2010年樓價不斷升。
市場就是如此殘酷,掃走低消費力的次等買家,價格係會逆勢上升,所有高檔消費品均是如此。
政府現在就是要能力次等的人收皮。

冇新的收租公買樓放租,就無法增加租盤的供應。市場上很多買唔起樓焗住租樓的租客,因而要捱貴租,以及每年搬一次屋的痛苦。
在自由市場上,每一個角色都有其功能。
中共靠農民起家,現在被欺壓得最慘的,就是農民:
辣招靠市民支持,今後會被辣招打殘的,又會是誰?
其實大部分所謂樓淡,都是AA
一般人如果睇淡樓市,根本就唔會成日留意樓市消息。
如果你記得,我係做過AA的。AA每日返公司第一件工作,就是剪報,所以對劈價新聞尤其敏感。
AA
呢一行,係賭緊自己的青春,因為萬一搵唔到錢,AA的工作經驗根本冇人承認是工作經驗,到頭來事業一片空白,好得人驚。好多AA自己冇用但唔會怪自己,只會賴業主賤。但撫心自問,如果有人終日望人仆街,佢既氣場必定極負面,無論係客還是業主都會FEEL到,仲點會俾生意佢做?
我做左30幾年人,晤出一個道理,就是正面積極的思想就像一塊磁石,會吸錢的。思想越正面,好事自然來,收入慢慢會增加;相反,負面消極的思想是導致貧窮的核心原因,因此,很多樓淡其實很窮很可憐,可憐在唔知自己點解咁窮。

政府要玩死佢,我只係提一提佢,佢竟然唔怪政府,反而鬧我。

[
本帖最後由 83010278301027 2013-10-6 編輯 ]

3. 湯文亮 2014-02-15 10:48:45
樓上,
    你說得全對,不過,我唔敢講,政府不是有心殺死淡友,但官員們估唔到小業主的防守能力如此強勁,他日,要政府撤招的不是地產商,投資者,小業主,而是有能力供,沒有能力滿足辣招首期的人,對小業主來說,是壞心做好事,對於想買樓的人,當然是好心做壞事
4. 穩坐釣魚船 2014-02-15 10:53:05

對於業主來說,辣招是一項非常良好的措施,甚至應該加辣,避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家,基本上再來金融風暴,都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。

好似幾有道理!

5. 數字兄三年前的真知灼見 2014-02-15 11:44:04

博士----敢說政府主管樓市嘅高級幹部,都應該睇過數字兄叁年前呢幾篇文章,到現在仲適用!要是有一個政策,連受害者都認為政府係幫緊拒哋,站喺他們嗰邊,咁政府唔去實施就真係傻瓜!

 

每逢有死人冧樓,都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現,小弟數月前寫的一篇拙文,時至今日一樣通,而且真理越辯越明,因此再post一次和大家分享。

好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件,即:
1.
銀行閂水喉
2.
高失業率
3.
高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時),即使世界末日香港樓價都唔會大跌。

1.
有利淡消息,業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗,各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友,而家供樓利息係幾多,可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎,竟然冇人答得出,有一兩個就答3~4厘,最離譜的一個答5厘,但能夠答0.9~1厘既,係一個都冇。
沒有準確的利率訊息,當然會對市況作出錯誤的估計,亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調,市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓,只要有能力供,業主會選擇一動不如一靜,因為賣了樓轉租同樣係支出,而且租金遠超實際利息支出,毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例,月供6000,利息佔1500,但租金就要1萬,即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此,自住樓的業主都會選擇繼續月供6000,其中1500當係交租俾銀行,4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣,唔係唔想劈俾你。

2.
炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤,結果係得個桔。唔係話冇業主減價,而係減完都仲比9月份個價貴,點入呀?
報紙仲搞笑,炒家入貨310萬,叫價410萬,新招後減到385萬就叫「劈」,足足叫高75萬,即原價的25%都叫「劈」!情況就好似一個次次考第一既高材生,測完驗你問佢識唔識,佢話考得好差,你以為今次仲輪唔到你唔合格,點知一派試卷,先知高材生拿99分,99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上,在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3.
所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你,係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單,劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你,你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂,但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係,借私人貸款的利息,比供樓利率低,抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低,抬錢賣樓冇乜著數,大家可能要等一等。

4.
全港業主PX,我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌,但目的唔係想趁低入貨,而係想睇業主PK,見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮,說穿了,其實就係心地唔好,損人不利己。
但話時話,如果有一日全港業主都PX,失業冇收入供唔起樓,淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者?如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上,要全港業主一齊PX,香港經濟一定出現嚴重問題,全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死,但淡友本身自己都要死,仲可能係死先過人。當然,淡友既目的唔係想改善自己生活,由頭到尾都只係想人地同佢一齊PX,所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5.
我冇能力買樓,所以樓價太高
坦白講,我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓,但唔明還唔明,有人真係有本事買,首期俾4百萬,月供5萬都供得起,証明人地有本事搵錢多過我,我買唔到1萬蚊樓係我廢,而唔係樓貴。
一再強調,自願的價就係市價,就係合理價,買唔起係人既問題,唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層,你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多,如果你用自己的能力去衡量別人的負擔,一定出錯。

6.
炒家撻訂,我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂,覺得炒家抵死,心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂,撻訂D錢去左邊個度又唔知,總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum,有人賺錢就有人接貴貨,有人蝕錢就有人執筍野,d錢唔會唔見左,只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂,一方面係炒家蝕錢,另一方面睇,係業主無啦啦賺左,d錢唔會落入淡友或買家度,係全數落入業主及agent,我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係,一方面冇實力炒家撻訂,另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價,被撻業主錢多左,持貨力增強,個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講,如果每次賣樓買家都撻我訂,一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外,我做過agent可以講多一樣野俾大家聽,agent的其中一件工作,就係行家(另一間公司)做到成交後,會話俾業主聽賣平左,然後話俾買家聽買貴左,撩佢地撻訂,保持客源盤源。更過份係,正常成交係2~3個月後俾佣,撻訂就即時俾,因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講,最理想的環境就係每一單都有人撻訂。

7.
炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家,起碼賺100萬,同一時間持貨50件的大炒家,身家最少5~6億,單係2010年的收入已經8位數字,呢d人既字典入面,只有幸福,沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過,有咩世面未見過?)點解人地撻40萬都撻得起?因為冤枉黎瘟疫去,賺左幾球野,蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬,冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦,好對唔住,對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent,職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚,信不信由你,炒家呢期係嫌賺唔夠,冇得再玩)

8.
冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有,甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上,炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人,有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交,唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家,因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨,父子都冇情講,好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣,大錯特錯。代理日日鋤價,部份分行會獎勵鋤到價既agent,鋤低過市價10%的話,即使手上冇炒家,同事成交到一樣有10%佣份。因此,係炒家出沒既屋苑入面,經常會有一股睇唔到,但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時,都會俾agent試探性地鋤一輪摸底,企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面,由於炒家有入就一定有出,令市場長期處於供應充足,樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法),專谷炒家貨,正常用家業主要同炒家鬥就只有減價,坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響,市升,用家盤一樣會升,市跌,炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映,因為最終接貨都係用家,用家自願付出的價位,就係市場合理價。
冇左炒家會點?好簡單,agent鋤價的動力、動機會消失,因為鋤到好價,都係益左自住用家,自住用家唔會俾獎金,買左又唔賣,倒不如唔鋤價,佣係用買賣價計,唔鋤價做少d反而高d佣,鋤黎做乜?我可以好肯定,業主冇左炒家鋤佢地價,一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上,屬於獅子老虎的食肉型,佢地一消失,原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主,就會坐大影響生態。受害既係準買家!
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收),但做高個價反而可以收多些佣,agent今後既方向好清楚,橫掂以後每單deal都係one night stand,點解唔去盡?
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣,冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多,但分析負責做dealagent,真係只此一家。

9.
長期睇淡最安全
外國諺語有云,一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感,覺得自己只要堅持,總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌,只係想問一句,係香港冇公屋冇綜援,退休後可以靠租樓度日嗎?就算你有錢交租都唔會租俾你,因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實,又老又冇樓,連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒,只係想俾屋企人一個家,以及老年時能夠活得比較有尊嚴,唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會,實際上人生已過了1/3,你唔計劃未來30年,社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年,淡下又10年,人生有幾多個10年俾你睇淡?

我心知肚明,淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去,即使佢地睇足全文,都唔會覺得自己有問題,仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境,橫掂第日自己都會搬去住,早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁,仲有咩野好講?

[
本帖最後由 83010278301027 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ]

 

6. 重溫數字兄精彩文章 2014-02-15 11:45:59

買樓10大誤解 (好文重溫)

重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010)

每次睇完都有新領會......

1.
我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2.
樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比19832003的樓價)
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3.
遲早會加息
講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4.
30年樓係樓奴
我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5.
唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6.
生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7.
炒家炒高樓價
錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8.
市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(1)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9.
以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE
配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE
是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1.
刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2.
用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3
3.
削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4.
增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10.
中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)

補充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。

系列第3作,發表於2011326,主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。


本人對上一篇<買樓10大誤解>,寫於201011ssd之前數天,大部分論點都被SSD後的環境驗証。但時至今日,仍然有不少人對香港樓市存在極為嚴重的誤解,結果輕則貽笑大方,重則一敗塗地,晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解,以正視聽!

11. 1997
年泡沫爆破,所以1996年賣樓

根據差餉物業估價署資料,香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季,指數是16.7(1999=100,並非中原指數),而97年最高位發生於10月,指數是172.9。即是說,假如有人在84年第3季買了一個167千的物業,並在1997年以1729千放出,他的利潤是1562千。

很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解,就是「預知」2012~2013會泡沫爆破,就預早在2011賣樓等跌。打個比喻,1996年有人預知1997年爆,先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆,但實際上佢地既策略極為白痴,原因如下:

1996
1月的指數是105.2,即是說,如在那時賣樓,上面個案的例子可以有885千的利潤,與199710月賣樓作比較,賺少了677千。換句話說,由1984199713年間,樓市有43%的利潤是集中在1996~19972年之內,其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月!因此,即使先知有預知能力,卻沒有太大的賺錢能力,大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓,簡直不知所謂!

我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。19961月指數105.2,有個傻人唔聽先知話,在19987月才放,指數108,在泡沫爆破後差不多一年才放,竟然可以反勝先知!

咁究竟今次樓市幾時爆?我唔知。但我再次重申,樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣,這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在20116月開始加息,再每季加半厘(極瘋狂的假設),而香港銀行跟足,亦要2年時間才P=10厘。我就當佢2013年爆,睇完我上面的分析,各位師兄都應該明白2011~20133年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌,基本上等如自殺。

12.
境外有天災人禍,香港樓價會跌

先問大家一個問題:8964事件,對於8年後就要回歸的香港來說,算不算大事?若算,那樓價應該跌多少?1成?2成?

事實上,89年第2季指數40.8,第3季跌至39.2,只微跌了3.9%,但去到第4季,已反升至41.464事件令到大量香港人走資移民,對前途信心盡失,但樓市就硬過鐵,輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。

一個直接影響香港前途的重大事件,對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價,他正在發綺夢。

13.
銀行減優惠 = 加息

有酒家推出1蚊一隻雞吸客,後來改為2蚊一隻雞,消費者就投訴話做乜加價100%,通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者,就正正等於那些將「H+1.2%」稱為「加息」的人。對於供樓人士來說,加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2,只能稱為「減優惠」,現時正在供樓的業主完全不受減優惠政策的影響,何來加息?何來週期?

實際上,銀行減H按優惠,即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動Pcap位,故只好向「x.x%」的部分動腦筋。逆向思維,若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位,那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭,半年後立即啟動Pcap位賺個痛快,為何要減優惠趕客?

14.
居屋 = 用市價7折買樓

居屋實際上並不是政府「補貼」業主,而是政府和業主「合資」購買物業,業主出7成,政府出3成。表面上業主好似好著數,「7折」就可以買到樓,但問題係負責出其餘3成的那位股東很惡,不但限制業主的售樓對象,更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能,不可出租,即使供斷了亦不可加按。按道理來說,用7折買了樓,應可以租俾人,再將3成分給「股東」,而股份佔7成的大股東,要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意,但事實上居屋就是一種如此荒唐的系統。再者,買樓時就話7折,到賣樓時,補地價往往任佢up,可以去到樓價的1(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好,不愧居屋專家之名,佢話政府起居屋,冇乜人補地價政府其實有著數,因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計,很明顯政府都係咁諗。

嚷要起居屋的人,眼光短淺,只看到買居屋時所謂「折扣」,忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少,已經可以有7折,無需和政府這個惡股東「合資」買樓。

再者,居屋是發水最勁的物業種類,沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台,一梯10伙以上,但實用率卻只得8成甚至7成半,那20~25%的面積去了哪裡?

因此,居屋其實對市民有百害而無一利,嚷要起居屋的人,根本唔知乜野係居屋,或者這些人的目的只不過是想增加供應,方便自己買私人樓。

7. 辣招,目的就是要炒家炒唔到樓 2014-02-15 11:46:36
辣招,目的就是要家炒唔到樓
8. 亮劍 2014-02-15 12:15:20

我亮劍於 2013-10-24是咁寫的:

 

好多時事情發展,都會有情理之中、意料之外!

 

例如SSD本是阻撓萬惡嘅炒家入市,點知因為美國係咁QE,按息持續低企,你攪到嗰啲炒家焗長揸,原來迫人執深啲,仲益咗佢哋!

 

又例如BSD原本係阻撓大把銭嘅大陸客入市搶貴曬啲貨,但最近筲箕灣「遇刀」收樓,俾大家見到發展商點食盡溢價唔益人嘅一面,兩年幾前嘅CCL100啦,比對現在係120,即升咗兩成啦!但手持「遇刀」嘅小業主,呢次打和要偷笑、要還神呀!喺大陸客來講,你CY呢個 BSB,來得正合時,否則他們就會接曬嗰啲什麼「地庫海灣」「癲曬」「屙屎癲」⋯⋯嘅火棒!現在呢啲盤「定價」變得合理,SD又有得打折,隨時送埋乜乜物物,BSD之前那些大陸客係水魚,現在係上賓,係兩碼子的事情!於國家層面來看,你呢個CY「好事多為」,保障國人免於被港商欺負,功在國家。

 

最後 DSD 本來想阻撓投資客入多間,但係人都知,美國收硬水,現在只是睇係後年、大後年或大大後年發生啫!又唔係無瓦遮頭,買樓收租只是求利,犯不着去火中取栗,儲定人仔等待2017年出現跌市嗰陣才入囉!

 

呢個 CY 政府「愛民如子」,由其是對有$人咁照顧、咁關照,等我「上書」習总俾個「讚」佢哋先!

9. 元宵猜燈謎 2014-02-15 13:40:51


數字兄=珍惜香港?
10. To: 二樓 2014-02-15 14:27:49
請問AA何職業
11. 順民 2014-02-15 14:41:34
用了差不多兩小時時間拜讀完第 5 及第 6 樓兄台的留言﹐令在下佩服萬分( 係真正打從心底裡佩服那種 ) 。

實令在下拍案 ﹗

12. 大寶二寶 2014-02-15 14:41:51
今曰“向下曰報”(思歪日報) 頭版大大字又唱跌, 尋日李慧玲比商台抄又吾見佢擺係頭版或港聞版, 真頂佢吾順。 正身有屎,仲話吾係正苦喉舌報都冇人信啦!
共勉之, 哈哈!
13. 大寶二寶 2014-02-15 15:09:10
回11

有同感!

實令在下叫絕!
14. 哈哈哈 2014-02-15 16:11:31
甘講樓價咪幾世都唔會跌???哈哈哈
15. 黃老闆 2014-02-15 18:30:43
下週三立法會二讀3D辣招議案,個人相信通過機會極大,主要是政府昨日忽然讓步,承諾今後調高BSD稅率時,須正式提出修訂草案尋求立法會三讀通過,但若想調低BSD稅率,即可繼續以較簡便快捷的「先訂立,後審議」機制進行,政府「減辣易,加辣難」,令草案順利通過的機會大增。

有關提議「減辣易,加辣難」,即間接暗示現是辣招稅率接近封頂,將來如想提高稅率,需先尋求立法會通過,但反之如想下調稅率減辣,則可先宣佈,後來才審議了。這可代表政府在評估未來樓市風險下訂出的措施,也相對把稅率封頂,未來較難上調。對於業主來說,也比原來方案來得較好,因這可削弱政府一部份調控樓市的能力,回歸市場調控。

當然有些傳媒會把條例刻意解讀成政府看淡後市(現時傳媒什麼事情也可改做唱淡理由),但誰也知道,一個負責任的政府怎會任由樓價大幅上落,在現時來看,封頂後的新方案,可給回市場自由調控,樓價自然堅固,平穩面對市場變化,實乃對整體樓市有利(租樓等跌者除外)。

另外,有買賣經驗的業主及投資者也應該知道,當樓價炒向上時,其實是好短時間就可達成,例如2012年在短短數月間,樓價就吹升一至二成(細價樓全年更升三成),所以在新辣招下,政府除出口術外,是沒有即時措施喝停樓市急升,這點對業主及持份者相當有利,等於每次拉上升幅後,就可鎖死價位一樣,做成樓價更難下跌。但如市場突變樓價下調,政府反而可作出即時反應減稅停招,的確過癮。

不過,話說回來,由這次議案投票,我們一眾的小業主及投資者們,也可以看得一清二楚知道,誰是人誰是鬼,誰投贊成票,誰就是出賣我們的議員,而且將會終生失去我一家大細共六票的支持 (包括其政黨)。當然,我家六票算不得什麼,但如是數已十萬的小業主及投資者們加起來,相信什麼政黨我們也有可能把你推倒。

來吧!大家隨個人意願,投票看看對[出賣業主的議員],你將來會如何處置!

(今次立法會投票辣招議案是記名投票,當政府公佈紀錄後,傳媒自會大幅報導)

呵呵!by 黃老闆
16. 真是豈有此理 2014-02-15 19:51:37

【now新聞台】運輸及房屋局局長張炳良說,政府會詳細研究引入租金管制的可行性,下星期公布長遠房屋策略時會有交代。他又說,要達到十年建屋47萬個單位的目標,社會要有所犧牲。

政府在1998年取消實行了25年,限制業主加租幅度的租金管制。行政長官梁振英在選舉曾表示不會考慮重推。

運輸及房屋局局長張炳良出席一個論壇時就改了口風,表示政府將會進行詳細評估。他沒透露時間表,只說下星期公布長遠房屋策略文件會再交代。

張炳良說,要達到長策會建議,十年興建47萬房屋的目標並不容易,政府覓地困難,但市民對發展郊野公園有保留,因此可能要在其他地方作犧牲。

他又說,在政府引入辣招之前,即2012年1月至10月,樓價上升了兩成四;引入辣招後,升幅明顯收窄,去年樓價未計發展商的回贈,每月升幅約百分之0.2,租金升幅亦減少。

 


17. 大寶二寶 2014-02-15 22:05:21
唔該牆拆會班廢柴係比建議時先作利益申報, 有边個租緊楼住又贊成租管嘅要公告天下。 吾好係度以权謀私, 混水摸魚。 共勉之, 哈哈!
18. 慳足5年終上樓 雙情人節結鴛盟 2014-02-16 03:28:19

慳足5年終上樓 雙情人節結鴛盟


【明報專訊】今年情人節適逢元宵,又是宜嫁娶的吉日,493對新人昨喜結連理,許下一生承諾。時下年輕人結婚後大多會搬離父母家,享受二人世界,但有單親家庭孝順仔不希望自己結婚後,母親會感到孤單,故婚後亦與母親同住,好在女友體諒,毋懼婆媳矛盾,願與丈夫一起孝順奶奶;亦有拍拖10年的情侶共同努力儲錢5年,終於夠首期買樓,結束愛情長跑。

493對新人昨喜結連理

拍拖10年的葉先生及太太,選擇昨日結束愛情長跑,步入婚姻殿堂,葉先生更笑言等了19年,終於迎來這個「中西合璧」的好日子。細心的新郎擔心新娘的婚紗單薄,特意為她準備暖包;為配合情人節,新娘亦提前準備了數十個內藏朱古力的心形拍照道具,讓參加婚禮的賓客亦能感受情人節的甜蜜。

任職時裝設計的葉先生表示,10年前在朋友聚會上對太太一見鍾情,多年來兩人共同進退、互相支持,早認定對方是「對的人」,但香港置業艱難,二人婚期亦因此要推遲2、3年。「儲5年錢,真係好慳,盡量避免不必要開支」,終成功上樓,但供款壓力也不小,大喜之日,太太寄語丈夫「要畀心機掙錢呀」,婚後二人仍以事業為先,「造人計劃」還要再等幾年。

孝順子堅持婚後與母同住

同在昨日登記結婚的Stanley表示,他不想母親因自己結婚搬走感到孤單,故一直堅持婚後要與母親同住,好在女友Vicky十分體諒。Vicky表示,曾經生病上吐下瀉,但Stanley毫不介意骯髒,仍悉心照料、清潔,讓Vicky感到他「嫁得過」,故樂意與奶奶同住,亦有信心二人可相處融洽。

19. 引刀一快 2014-02-16 08:06:47
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比19832003的樓價)
結論:,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

講講 個人睇法: 30年對好多人嚟講,係半世人,或者就係人生整個奮鬥期嘅長度,如果30年內喺房産度累積到嘅財富,只係兩個頂峰之間嘅少少差距,咁我敢講佢嘅房産投資係全然失敗,因爲佢每月供款會係遲佢幾年買樓嘅人嘅加五甚至兩倍,佢發圍嘅機會亦相應地大打折扣,當然,生活質素亦肯定大不如人。再者,等價位返家鄉嘅漫長過程中,分分鐘人地低位入市嘅已經轉手換咗兩次屋喇。
20~30年長線嚟做買屋計劃,有幾個前提
1,有現錢唔駛供,或者做五年以下短供,買咗就合埋眼唔理樓市上落
2,睇得開,心理承受能力高,人家執到平貨唔會眼緊,大家同一份薪水,人地大魚大肉歐遊養車,自己就供樓供到冇錢剩,同樣嘅辛勞,得唔到同樣嘅享受。
3,某大師睇中風水樓,買咗就行足30年運,發全家!咁就唔好慢,嗱嗱林買咗先!
20. 新界二手樓全面價崩-投票看看對[出賣業主的議員 2014-02-16 08:53:04

新界二手樓全面價崩

  • 上周屯門兩地皮成交價「大插水」,加上元朗有大型新盤減價,西北區二手樓市即時受震,而負面情緒更迅速蔓延至新界其他地區,劈價潮湧現。其中,馬鞍山嵐岸有業主近日「一口價」狠劈220萬元,至880萬元放盤,仍未獲承接;而將軍澳區也「難逃一劈」,將軍澳豪庭有業主連番減價共100萬元終成功甩貨。

    十級地震
    新界二手樓市負面情緒湧現,不少業主劈價求售。

    新界西北有不少二手業主見屯門地皮以低價成交,都心慌減價求售,至周末負面情緒更蔓延至新界各區屋苑。

    馬鞍山5成業主減價

    世紀21奇豐莊瑞生稱,馬鞍山屋苑有近五成業主,在屯門地賤價成交後都肯減價,減幅普遍逾5%,其中嵐岸1座一個高層A室,實用面積971方呎,業主近日「一口價」狠劈220萬元,現以880萬元放盤,仍未有買家睇中。

    新供應「重災區」的將軍澳,雖遠離新界西北的「戰線」,惟屯門地皮成交均動搖業主放盤心態。

    將軍澳豪庭劈8%沽

    利嘉閣鄭健沐指,將軍澳區整體有逾5%放盤業主願意減價,買家亦趁此機會希望「執死雞」,令近日區內睇樓氣氛略回升,而將軍澳豪庭一個高層A室,實用面積905方呎,近日業主接連調低叫價,最終以1,100萬元成交,前後共減價100萬元,減幅超過8%。

    美聯林載發指,荃灣萬景峯部分放盤業主在屯門地皮成交後,減價3至5%,其中5座一個高層G室,實用面積741方呎,業主原叫價1,100萬元,及後減62萬元、至1,038萬元沽出,減幅近6%。

    深井區錄銀主盤減價易手個案。利嘉閣姚頌溏指深井龍騰閣一個低層D室銀主盤,原叫價1,800萬元,日前減價50萬元以1,750萬元成交,實用呎價8,956元。

    愛琴削70萬仍可傾

    此外,愛琴海岸3座高層B室有一連車位大單位,業主近日眼見樓市陷落,狠劈70萬元,表明790萬元仍「有價傾」。

    屯門及天水圍等地,有兩至三成業主擴大議價3至5%,祥益地產黃振文指,屯門倚嶺南庭一個低層單位減15萬元以325萬元易手。

    跑馬地上林亦錄二手成交,1座中層B室,實用面積787方呎,業主勁劈112萬元後以1,688萬元連車位易手。另美聯物業指,二月首十三日整體物業註冊宗數1,874宗,較上月同期跌逾三成。

    21. 珍惜香港 2014-02-16 11:06:56
    珍惜香港TO:9/F 元宵猜燈謎

    我唔喺數字兄,我只喺寫宏觀,冇佢寫得咁深入。不過佢嘅觀點同理念,响基礎上同我有部份重疊,令閣下懷疑喺同一個人。我响網上用過嘅筆名,就只有响 i-cable 嘅「珍惜」同响呢度嘅「珍惜香港」,我唔會用多個身份。

    尋晚發夢夢見財爺曾,佢話政府嘅樓市政策,原來喺有啲陰謀嘅。

    羊群嘅經濟表現,主要分為兩種:儲蓄型(個個儲錢唔洗錢)、消費型(個個洗錢唔儲錢)。

    財爺曾話,派錢可以增加市民手上嘅現金,刺激消費,收短期經濟效益。不過,只喺派錢,派得幾多?點都唔及減低羊群買樓嘅意欲,同時增加佢地賣樓嘅意欲,等佢地啲手頭現金多到唔知洗去邊啦!諗落又喺喎,依家香港人,真喺好捨得洗錢,又越嚟越投機,佢地呢啲經濟活動,真喺會帶動內需同就業,增加庫房嘅收入!

    咁咪即喺搶?非也!洗錢喺自願嘅,點算搶?啲本來幾孤寒嘅人,都不知不覺咁將自己嘅儲備供出嚟貢獻經濟同庫房,大家開心,有乜唔好?呢啲財金技倆,話唔定雙曾真喺用咗,所以博士先至會話,佢地欺騙咗啲物業投資者,欠大家一個交代同道歉。

    但呢一招,喺唔可以用得太過份。好似庸梁咁發大嚟用,搞到破壞咗地產同扭曲咗金融呢兩個支柱行業,就會變成得不償失!仲有,人地雙曾喺好低調同保守咁用呢一招,唔似得庸梁咁好大喜功,擺明車馬咁斬到你一頸血!

    不過唔好咁認真,今次只喺老吹,我都喺認為我之前嘅分析比較合乎現實。

    講真果句,呢個社會,的確已經由儲蓄型轉化成消費型。呢樣嘢,對香港人嘅未來,唔喺好事。
    22. 回14樓哈哈哈 2014-02-18 05:40:22
    請明白一個事實是錢歸何處,祇要社會持續繁榮居民收入上升(每年因調升最底工資而令大謂上升),進求改善生活質素是必然的,現今香港居住環境普遍不算好,還有很大的改善空間,因此市民將來投入的資金還會上升,在明知水的流向情況下,買樓祇是奇貨可居而矣。
    在矌世低息出現時不立刻入貨,現在呻笨之餘就祇有唱淡唱爆了,但唱唱唱祇能唱足一世!