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文亮言
 
 
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1. My Property Partner 2013-12-19 09:16:49
茅塞頓開、獲益良多!
2. 減100億 2013-12-19 10:02:46
博士,應該係由每月850億減至750億,減左100億買債

3. 湯文亮 2013-12-19 10:10:11
二樓,
多謝指正
4. 淡友 2013-12-19 10:54:35
減買債陸續有來,對樓價的壓力好快出現,淡友有福了,樓價下行周期已經開始了。
5. 賣地趕達標 未來供應更須穩 2013-12-19 11:11:45

賣地趕達標 未來供應更須穩

欄名:社評

港府昨公布下季賣地計劃,可建單位飈至5500伙,惟其趕年度目標急推地,令外界憂土地供應或難以為繼。港府須致力每季供應穩定以達全年目標,才有利贏信心以助理順樓市。

下季賣地猛增 缺地憂慮未消

發展局昨公布本財政年度最後一季,即明年13月賣地計劃,涉12幅土地,可建住宅單位達5500伙,較本季約3300伙激增近7成,為2011年來供地最多的一季。在港府發力趕尾班車下,全年供地1.36萬伙的目標應可達。

全年賣地雖達標,惟市場仍憂港府土地供應是否仍支絀。今年初港府公布本財政年度賣地計劃為1.36萬伙時,外界已憂未必能達標。事實上,港府須將一些偏遠的離島土地,甚至將房協上周才宣布放棄的天水圍北土地,亦趕急撥入賣地計劃,才勉強達標,自令人感港府東挪西湊以充數。

惟港府此舉應可理解,因港府過去幾年造地進度不盡理想,現須急趕進度,且港府在各區物色土地,並改作住宅用途時,更要闖區議會、城規會等重重關卡,實難一蹴而就。今年賣地終達標,確反映港府在全力發掘土地供應上,雖辛苦仍取得一定成績。

正因港府覓地吃力,外界憂心今年供地達標恐僅僥倖過關,港府是否有足夠底氣,可確保明年、後年,以至日後土地供應穩定充裕?港府若要贏回市民信心,有三方面要做。

其一,港府要加緊改變土地用途的進度,確保手中有更多熟地可隨時推出;亦要理順供地節奏,除追求全年達標外,更要令每季供地量平均,並在未來兩三年持之以恒穩推,以釋除市民對港府覓地左支右絀的憂心。

其二,港府本身的供地數量雖達標,亦只是土地供應其中一環,今年要達供地建2萬伙私樓的總體目標仍存變數,還須端視其他環節,尤其港鐵供應是否配合。港府作為港鐵大股東,須盡力確保港鐵及時、穩定推出土地,才能讓公眾相信未來土地供應將愈趨平穩。

其三,香港可發展土地不足的深層矛盾仍待解,港府仍須加緊開拓新土地,無論是填海造地,又或發展新市鎮,充實現時仍貧乏的土地儲備,才有條件確保未來土地供應可長期穩定。

穩定土地供應 還須三管齊下

本港樓市雖陷呆滯,惟樓價仍居高難下,關鍵之一是市民對土地供應仍然欠缺信心,港府必須在穩定供地上再加鞭,以充足、均衡的土地供應,既贏回市民信任,更促使發展商由先求價後求量,改為貨如輪轉,如此才能夠讓本港樓市漸趨健康發展。

6. Andy 2013-12-19 11:16:47

我的大陆手机刚收到一个短讯:香港移民变政在即,800万购保本收益理财产品,获全家香港身份,30天倒计时!

太可怕了!不只是每天150人啦!综援不计大陆资产,真的是大军杀到!

我们的公务员团队,包括法官,都是菁英中的菁英,但就是与社会太脱节了!

7. 房屋需求問題,不可能解決 2013-12-19 12:27:55
經前日一役,新移民唔駛住滿七年都可以申請綜緩.公屋建幾多都唔夠分,住屋問題根本就不能解決.只要市場還有確實需求,就算退市,樓價都唔會跌得幾多.
8. RIP 2013-12-19 13:24:34














红线女

上世纪50年代初,红线女在香港的生活照。

1938 从艺 母亲带着幼小的红线女,从澳门赴香港,拜舅母何芙莲为师学艺。

1939 登台 红线女以“小燕红”为艺名,在号称“省港第一班”的胜寿年班里跑龙套。

红线女

1952年,红线女在香港演出《蝴蝶夫人》的剧照。

1940 改名 靓少凤借唐代女侠红线盗盒的故事,令14岁的“小燕红”改名为“红线女”,并沿用至今。

1942 成角 红线女在《软皮蛇招郡马》中饰演女主人公李亚仙,从此脱颖而出,先后在《苦凤莺怜》《野花香》《我为卿狂》中扮演女主角。

1947 从影 红线女除了演粤剧、灌唱片之外,开始投身水银灯下。8年间在香港拍了90多部电影。

红线女

上世纪50年代,红线女在《鸳鸯谱》中的剧照。

1951 红腔 红线女在广州贺岁演出,粤剧老前辈黄超武看了她主演的《天女散花》后,提醒她要唱出自己的特点。红线女在行腔、拖腔、吐字归音等方面做了大胆细致的艺术处理。被当时观众称为“女腔”,衍生为后来的“红腔”。

1955 归来 红线女、马师曾两人前往北京参加国庆观礼活动,受到国家领导人亲切接见,红线女决心回国。

1957 盛典 红线女在莫斯科举行的第六届世界青年与学生和平友谊联欢节上演唱《昭君出塞》、《荔枝颂》,获东方古典歌曲比赛金质奖章。

红线女

上世纪50年代,红线女出演粤剧《搜书院》。

1966~1978 苦难 红线女被遣送到英德农场“劳改”,严禁一切艺术活动。

1979 重生 红线女调任广州粤剧团任艺术总指导,重返舞台。

2010 殊荣 中国戏剧家协会向剧坛12位泰斗级戏剧理论家、表演艺术家颁发“终身成就奖”。获此殊荣的女性表演艺术家仅有袁雪芬、红线女和陈伯华三人。

图片由红线女艺术中心提供,记者莫伟浓收集。(除署名外)

红线女

上世纪60年代初,红线女出演粤剧《关汉卿》。

红线女

上世纪六十年代,红线女出演粤剧《打神》。

红线女

1955年,红线女在北京颐和园留影,美目盼兮。

红线女

1961年9月,红线女在从化温泉,巧笑倩兮。 中新图片

红线女

上世纪70年代,红线女在认真习字。

红线女

上世纪90年代,红线女出访加拿大留影。

红线女

2009年5月,红线女在杭州戏院观戏。

9. Andy 2013-12-19 14:32:29

http://dajia.qq.com/blog/269295043271268

(资料图:香港特首梁振英“遇袭”后晒自己与“路姆西”合照;图片来源于网络。)

PS 的图变了是CY自己哂的合照,这就是中港茅盾之源啦!

10. ha ha ha 2013-12-19 15:24:43
hsi big drop again today!!! hk die hard, good!!!
11. rubbish 2013-12-19 15:34:12
股票市場是一枝探熱針,若果退市不是好消息,道瓊斯指數一定會跌過不亦樂乎,昨晚,退市消息公佈前後,道瓊斯升了兩百幾點,這個即時反應表明美國退市不但不是一個壞消息,而是一個好消息

haha!!!!
12. 亮劍 2013-12-19 16:20:10

1 預期經濟表現----理論上大家預期失業率低,工資有實質增長,GDP 維持一定增長,咁樓市就會向好,而樓越升就越多人飛撲,係常識---呢樣先最主導樓市。

2 加息會影響樓價----睇嘢不能以偏概全,如果要睇就要睇實質利率先正路。銀行話俾大家知今日存款有幾多厘息,是名目利率,係以在借款期間獲得或支付利息的數額計算的利息。假設一個家庭把10 万元存進銀行一年,並獲得3 千元的利息;在年底其結餘是10万零 3 千元,那名目利率是每年3 %

實質利率就計算埋所獲得利息的購買力,是把名目利率以作調節。如果該年的通膨率是3 %,在年底戶口裡的10万零 3 千元,只能與一年前的10万元購買相同數量的貨品,因此其實質利率0%。相同例子,若現在按揭利息由 2 厘半加到 5 厘,但如果升到去 6 %,咁實質利率係負 1 %先真,香港曾經試過按揭利息過 10 厘,但當時通貨膨脹率都差不多去到一成,而且人工同步跟上,所以樓價照升。

 

3 供應 vs 需求----今次香港政府打房,高官不斷強調,佢哋係用逆週期手法,去調控需求、打擊炒賣、保障金融體系安全,效果又唔講得無,因為需求真係減咗一半喎,但供應同步減少嗰度衰呢!我同一班朋友合力討論香港土地供應點攪,已被 PETER兄結集成文,政府昨日公佈下一季會攞 12幅地出來曬冷,共可建 5500間屋,咁今个財政年度,就可埋條 13,680伙數出來,如加上 MTR朗屏南面嗰 720伙,維曬數就係 14,400伙!但 MTR其餘乜嘢天荣、大圍及日出四共 6仟伙,就無晒影!點解呢?因為呢幾个項目最少講緊千幾伙,大圍仲成 3千伙添,香港可以食得落呢幾件嘢嘅財團,一枱麻雀咁大把,而呢年幾佢哋有幾何落場玩入地,大家心照!政府一邊迫地產商同啲客找 SD數,吊高人地荷包,另一方面又妄想大孖沙以「市價投地」,算盤打得響但係密底唔益人,因此呢3幅地你 MTR 7折出售,你推倒求其一件都當我輸!眾所周知在港農地,揸喺四大成億呎,你政府做過乜?咪玩人囉!啲農地一邊曬太陽,唔俾人以合理價轉屋地,一邊又叫救命話無地起樓,你話供應鏈如何接上?

根本成個局就係政府作法自斃,作繭自縛,衰咗就揾小业主食死貓,為拒哋埋單!

13. 豪景平過居屋 竟然無人吼 2013-12-19 17:04:56
豪景平過居屋 竟然無人吼
2013年11月20日

【明報專訊】日前看到深井旁青龍頭的豪景花園有一個單位,建築面積1136呎,實用面積792呎,售價是418萬元,建築呎價3680元,實用呎價是5278元。你沒看錯,這真正是平過居屋的超級震撼價。

我看到了之後,馬上致電「炮哥」,也即是炒樓高手「白旋風」陳清白。他說﹕「華懋樓喎……」

我說﹕「但咁平喎!」

問題在於,豪景花園究竟有幾衰呢?其實,入伙咁多年,有乜衰如大漏水,喉管有問題等,都應該給上手業主執好晒啦,唔通上手業主住了20多年,都可以忍受長期唔理咩,要住架嘛!

買差樓 二手較一手保障

照我的看法,住這種名聲太差的樓,好過住一手樓(華懋還有大批沒賣出來),因為一手樓沒有經過考驗和執漏,更加不穩陣。我想,豪景花園的質素,至少不會比居屋更差吧。

再說,1000呎以上的單位,論呎價,是在小單位之上的。以上的這個單位,建築面積過千呎,如果以香港的標準,算是豪宅尺數了,這個價錢,更加是抵中之抵。

不過,炮哥的回覆是﹕「華懋樓,無人接貨架!」

我說﹕「自用,根本不用有人接貨。」

結果是,我當然也沒有買這房子。

[周顯 投資二三事]

14. To 13 2013-12-19 17:20:01

当居屋绿表价都去到每尺 3xxx,咁深井豪景花园仲系叁仟几,已经叫做抵家啦!

鬼唔知珑玺正到无朋友咩,差一分就攞满分喎!但系尺价同管理费都系天价呢!

讲自住上车来计,呢个豪景有山有水有园景,弍佰零万已经有楼俾你拣,仲想点?

我唔系经记,但我有亲朋好友住嗰度,两年多前百多万入,现在弍佰几,衰衰哋都可以做到同大市同步,如果脱下有色眼镜,你会见倒另一个天空!

15. 王光亞! 香港人愛你 2013-12-19 18:14:15
聽或看見今天新聞報導王光亞的發言, 中央政府已清楚知道這年半以來的香港市民苦況。真是香港一大喜訊。其望快換特首提高香港政府施政水準。梁錦松非常好。如果不是他於 2002 年 11 月替香港處理停止定期出售盈富基金, 香港在 2003 年 4 至 5 月沙士後也沒法急促經濟再起飛。
16. mini 2013-12-19 18:33:45

"加息" see how japanese government has lost over 2 decades !

Before increasing the interest rates, the central bank governors and/or advisers will consider the current economic data, such as GDP, Unemployment Rate, CPI/PPI/CRB/BDI/PMI, Equipment Untilisation Rates, and Huge Debts inside the society...

If the responibles only keep eyes on the rising inflation rates, they should know about the power of Internet and the well developed infrastrutures, as well as shipping capacity around the world in the past decades. Perhaps, the officials may keep their eyes on stagnation rather than inflation in the near future...

"加息" Is it too early to do that ?

17. mini 2013-12-19 18:43:49

愛國愛港標準為何 王光亞:大家很清楚

港澳辦主任王光亞會見到北京述職的行政長官梁振英,王光亞在會面後被問到,公民提名是否偏離基本法,王光亞表示,哪些方案偏離基本法,大家很清楚,他又說要尊重提名委員會,這個限制亦很清楚。

對於特首要愛國愛港的定義,如何落實到法律上,王光亞說,怎樣的行為、怎樣的言論是符合愛國愛港的標準,大家都看得很清楚,例如支持一國兩制、支持香港繁榮穩定,肯定是愛國愛港的行為,他重申不能選對抗中央的人當特首,至於甚麼是對抗中央,標準很清楚。

18. 為食貓 2013-12-19 21:37:24
釣魚高手教落 , 釣大魚要放下收下魚絲 , 唔好嚇驚條魚拉斷魚絲 , 自自然然就將倏魚拉埋船邊 .
19. Hongkong People 2013-12-19 22:10:19
一般人經常講”華懋樓,無人接貨”;呢個講法有D謬誤,係青山公路豪景花園嘅流通量係數一數二嘅,一上中原數據樓市成交就一目了然,係呢6個月內,流通量更加髙過太古城兩倍有多(豪景花園57成交/2830單位,太古城98成交/12689單位)。


20. 急報 2013-12-20 01:18:24

楊P隆壽中正寢,佢俾NOW切咗,最後出鏡日是27/12/2013,燒炮仗……


Peter Ywl 的相片。

21. 珍惜香港 2013-12-20 03:40:50
珍惜香港

最近冇時間响度寫太長啦,關於美國退市呢樣嘢,最值得參考嘅喺余偉文講果段說話

呢個前任志剛助理,言中有物,果然喺高手。佢講嘅嘢裡面,提到兩樣好重要嘅宏觀事實,一樣關於息口,另一樣關於樓市,都喺同財爺及港府嘅官方廢話截然不同。

其實呢兩樣宏觀事實,我响之前嘅呢段留言果段留言裡面都有約略提過。

市場喺可以千變萬化,但宏觀嘅嘢就唔喺話變就變。
22. 伯南克靠害 2013-12-20 04:29:35
如果伯南克連任, 咁佢就唔會咁笨, 喺現在美國樓市指數短暫升到58歷史高位, 都唔知企唔企得穩, 就宣佈蚊型退市減買債100億, 佢咁攪法, 擺明靠害, 俾隻大黑鑊俾耶倫孭住上任, 伯南克呢招係好似肥彭害董生, 推高嗰市自己鬆人, 等遲啲個虛火市冧番落嚟壓死個繼任人, 即係將自已僅可以頂三秒, 破世界纪錄重量嘅槓鈴, 傳俾下一位大力士頂三粒鐘, 呢勻繼任人耶倫唔劈炮就等被壓死.

伯南克之前講失業率要跌到6.5%以下, 通漲率2%以上至考慮退市, 原來係睇白離任前無可能達到, 見到樓市指數好, 即時揾到藉口趁好就收, 陰陰笑心諗, 耶倫你今勻重唔衰俾我睇, 哈哈,哈哈哈!
23. 修正 2013-12-20 07:03:15

楊P隆並未立即蒙主寵召,但已是睪丸癌四期,時日無多。
24. 信東方有窮人 2013-12-20 09:11:20

香港樓價料冧三成

本港樓市過去幾年受惠低息環境,成交價量齊飆升,隨着美國聯儲局正式啟動退市,意味加息日子正在「倒數」中,勢打擊已見脆弱的樓市。專家指出,在退市、政府狂推地、辣招有增無減、發展商積極推新盤的四重夾擊下,香港樓市「大鑊了」,明年四、五月住宅樓價勢挫兩成半至三成。有較悲觀的分析員預測,假如本港競爭力下降,樓價或由高位下挫五成才見底。

內外因素夾擊 負資產勢重現

樓市是香港經濟主要命脈,樓價一旦急跌,必定影響市民財富,還未「供斷」物業的業主,隨時變成負資產,有資深分析員認為,本港樓市受內外多項因素圍攻,住宅樓價下跌格局已成,最快於明年四、五月會下跌兩成半至三成,其後樓價會維持橫行一段頗長時間。

署理行政長官曾俊華警告,雖然距離美國真正加息仍有一段時間,但香港有機會早於美國加息,屆時將令供樓人士負擔增加。過去美國推出三輪量化寬鬆(QE)後,資金確實流入本港,令資產價格上升,一旦資金隨着美聯儲局「收水」而流走,香港將有機會早過美國加息,將增加供樓人士負擔。至於本港何時可以「減辣」,撤銷部分壓抑樓價措施,仍須視乎本港和外圍經濟情況如何發展。

交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰稱,官方資料顯示樓價今年九月開始下跌,倘持續下跌,明年四、五月便可確認本港樓市跌市已經形成,隨着美匯轉強,外資資金或從亞洲區流走,加上美國可能於一五、一六年加息,未來三至四年本港樓價有機會大幅急挫三至五成,平均每年跌幅逾一成多,倘再出現負面因素,例如內地錢荒或歐債危機等,小心樓市會隨時失控,出現「人踩人」爭相沽貨的情況。

理大建築及房地產學系教授許智文亦將明年樓價下跌的預測,由原來跌一成擴大至跌一成至一成半,原因是聯儲局退市,為市場添加更多不明朗因素。

倘競爭力續下降 恐插足五成

早在聯儲局啟動退市前,證券界早已預期樓價未來兩年向下走,歐資證券行德意志銀行早前發表的研究報告為例,明年樓價會下跌一成半至兩成,若香港競爭力持續下降,樓價將由高位回落五成才見底。另一歐資行巴克萊以紅酒和黃金比喻香港樓市,指每次國際紅酒價格或金價有機會大跌時,買家或投資者都暫緩入市,以等待更佳價格,令這些商品價錢愈跌愈勁,故該行有理由相信,縱然政府「減辣」取消部分印花稅,樓價都未必上升,反而因為二手樓供應增速高過需求,樓價至一五年尾最少會下跌三成。

港府狂賣地 谷私樓供應

【本報訊】港府為回應市場住屋訴求,定下平均每年二萬伙私人住宅供應目標,下季(二一四年一月至三月)賣地計劃更「盡地一煲」狂推五千五百伙。據運輸及房屋局數字,未來三至四年私人住宅潛在供應多達七萬二千伙,為近七年最多,短期內料突破七萬三千伙歷史高位。土地供應增加,發展商推盤量亦會上揚,預計明年一手私樓實際推盤量最多約一萬七千伙,按年大升約三成六。

下季狠推12幅地供5500

本港樓價持續高企,歸根究柢是住宅單位供應不足,港府近年明顯加快推地步伐,並透過更改土地用途、增發展密度等催谷供應,日前公布下季賣地計劃,便史無前例狂推十二幅地皮,提供多達五千五百伙供應。港府積極推地令私人住宅潛在供應攀升,運房局最新資料顯示,截至今年第三季,未來三至四年私宅供應多達七萬二千伙,包括五萬五千伙為未售樓花及現樓,以及一萬七千伙已批地並隨時可動工的「熟地」。

綜觀近年批出地皮,不少來自新發展區,將軍澳南及沙田九肚兩個新發展區過去約兩年批出達十八幅住宅地。啟德大型發展區迄今已批出及將會推出住宅地共六幅,包括兩幅港人港地,該區亦將為未來供應重鎮。

至於一手住宅物業銷售條例自四月底實施至今近八個月,發展商逐步適應條例,暫有約六十五個新盤已上載樓書,當中約五十七個已公布價單,推出單位數目共九千餘伙,單是上月及本月截至昨日,過去兩個月每月推盤量均逾二千伙,其中銷情最好新盤暫為新世界發展的元朗溱柏,累積售出近九百七十伙。另利嘉閣地產預期,明年全港將有一百一十八個全新一手盤項目,合共可供發售單位超過三萬零六百伙,創六年新高,明年實際推售量料約一萬六千至一萬七千伙,將較今年大增約兩成八至三成六。

未來十年公營房屋激增

【本報訊】為滿足市民對公營房屋需求,政府亦同時增加及加快興建公屋及居屋,今個財政年度至一七/一八年度的五年期內,房屋委員會將會合共興建約八萬二千個新公屋單位,平均每年建屋一萬六千四百個,較過去五年每年平均的一萬五千個單位多出近一成;加上新一批居屋五個屋苑二千二百個單位最快可於明年底接受申請,預料未來公營房屋供應將大增。不過,市民置業意欲近期有放緩迹象,房屋協會最近推出私樓及長者屋混合模式的筲箕灣樂融軒,首批推出的二百一十四個私樓單位中,至今只售出九十七個單位,佔總數不足一半,房協則聲稱銷情符合市況及預期。

行政長官於今年施政報告中承諾由上年度至一六/一七年度的首五年期內,公屋總建屋量將為七萬五千個單位,經過部門努力爭取下,再有多四千個公屋單位可提早落成,令首五年期內的公屋單位總數,增至七萬九千個。

房委會最新檢討由本年度至一七/一八年度的五年建屋量,更顯示未來五年會有八萬二千個新公屋單位落成,當中多達五成二新單位位於地點優越的市區,兩成二位於擴展市區,餘下一成六單位位於新界。政府指該批單位近四成為可供三至四人居住的一睡房單位,兩成半為二/三人單位,近兩成為一/二人單位。房署指正努力物色足夠土地,令一七/一八年後的第二個五年期,可興建超過十萬個公屋單位,即每年逾二萬個新公屋單位。

新居屋下年底推售

另外,首批新居屋五個屋苑,包括兩個位於沙田區屋苑、一個元朗區屋苑、兩個分別位於荃灣及葵青區的屋苑,將於明年底接受申請,一七/一八年料將有四千個居屋單位落成,較首批多出一倍。

 

25. 石鏡泉 (1)文章轉載 2013-12-23 13:18:55
退市:6.5與2.5之外

  美儲局曾公布退市的前提:失業率要回到6.5%而/或通脹率增至2.5%。這是說出來的,但不說出來的前提甚至是決定性的指標又是甚麼?在政治圈或公務處理,有些是說了不做,有些是說了便做,但亦有些是不能說只能做的,如果以為美儲局退市是只看6.5與2.5的話,怕是:簡單、天真、蠢,兼蝕底。即筆者的口頭禪之一:Simple、Navie、Stupid,等揸兜。


  美儲局QE之初,不少學者據傳統經濟理論,認為會帶來低息,刺激了經濟,亦會帶來高通脹,但筆者當時曾為文又指出,QE會使:息可低、經濟不勁、通脹不來。筆者所持的論據是:雷曼(及一眾金融、企業)倒閉,會將不少美國人企業的財富摧毀,這次金融地震之後,誰敢即時大花筒?加上美國就業情況必劣,失業人多,美國經濟是以內部消費作支柱,當有逾800萬個職位失掉,失業率逾10%時,即是窮佬多,能有幾多通脹?



  美儲局QE出來的錢,正好供金融界去填?(Repair the balance sheet),又怎會借錢予企業?這個經驗(不是書本理論)在1998年的香港金融風暴與2003年的沙士衝擊中有實際情況支持。部分銀行熱心幫中小企去向政府申請貸款,但成功後,銀行先將得來的貸款扣起,還債予銀行,餘款才發予有關企業,並立即關水喉,因為有關企業已用了其政府貸款額,即是之後將無後繼,再借錢予這些企業去發展,一旦開展不來,不也就成壞帳,又要銀行孭?在銀行「理性」的風險管理下,在商界風雨飄搖時,一定會收遮,想透過QE去刺激經濟,是否Simple、Navie、Stupid,等揸兜?這是銀行自我保護能力的發揮,銀行不是善堂,這是MBA課程的ABC。


  對於儲局今次離經叛道(指不依逾80%經濟教科書所倡言的道理)的QE,突成為眾多學者研究的對象。QE所帶來的前所未料到的眾多問題,一直都有被研究,今就談來自紐約聯儲局,及美儲局本身的研究報告。(附圖一)

  2009年7月紐約聯儲局研究報告380號,問:為甚麼銀行會揸咁多錢?自美儲局QE後,絕大部分的經濟學家都認為美儲局印出來的銀紙,會流入社會各經濟環節,會刺激經濟,帶來通脹,但圖二指出,錢只是流向,及留在銀行。結果只是左袋轉入右袋,都冇使出街既不刺激經濟,又不帶來通脹,為甚麼絕大部分的經濟學者都估不到錢不流出街?因為10%的經濟學書本都謂,銀行為牟利,會在滿足存款準備金(Reserves)的法定需求後,將可借的最後一個銅板也借出去。因為Reserves是不能生息的。但今時美國的銀行將多餘的Reserves叫Excess Reserves,存在美儲局,是可以得到0.25厘息。好了,借錢出街有風險,買一年期美債都冇0.25厘息,存在美國聯儲局,就一定冇風險兼相對高息,請問你是銀行家會怎做?一定將Excess Reserves存入美儲局去套息,於是就出現圖二的現象。

  在2008年之前銀行是否就有Excess Reserves?不是,請細看圖二,在2007年8月間,美銀行界就曾有個很短期間有Excess Reserves,但一Excess了,銀行就會找方法貸出去,又或買美債,但2008年後就不用了將短期的,息低於0.25厘的美債沽出,變現後存入美儲局去收0.25厘息。到這裏你會問,點解美儲局咁蠢,會被美銀行界套到這個息。美儲局又點會蠢,之不過一定要這樣慷納稅人之慨(因為美儲局蝕了的終要由納稅人埋單)以濟窮拙的美銀行界,唉!


  2008年的美國金融風暴,真只得一間雷曼倒閉嗎?美國銀行界都是大內傷,喑出血,要復原,一定要透過賺錢才成,賺美儲局的錢就最好了。所以紐約美儲局這個報告出了之後,美儲局不單不會認為錢只留在銀行體系未能刺激美經濟,而停止QE,反而改行Operation Twrist,沽短買長,為甚麼要沽短買長?因為銀行已將短債全賣光,尚哪有短債可賣予美儲局?但如果美儲局沽出短債,便可以為銀行提供必要時吸納短債的窗口,為退市鋪路,這點容後談。


 2012年3月紐約儲備分局又有另份報告(圖一),研究美儲局的QE是否有效?研究結論是:有用,能降低所有美國債券(不光是美國國債)的息率,原文是:We present evidence that the purchases led to economically meaningful and long-lasting reductions in longer-term interest rates on a range of securities, including securities that were not included in the purchase programs. These reductions in interest rates primarily reflect lower risk premiums, including term premiums, rather than lower expectations of future short-term interest rates。




退市沽債 債市又冧?



  這個研究結果的偉大處,跟發現「阿媽係女人」是一樣偉大的,偉大的,不是阿媽係女人,而是阿媽就係阿媽,美儲局這個亞媽去買債(養仔),所有債息必跌(個仔必大)益往街坊,但最受益的街坊是哪一個?是所有債券持有人,債息跌債價升,而最大的債券持有人是在華爾街和房利美、房地美,息跌,使他們帳面有賺或蝕少,Repair their balance sheet,使他們的負債看來好些,是美儲局QE的最重要目的,要知道,1930年代,由美國銀行界成立美儲局時,目的是去保障美國銀行界利益,不是去照顧所有美國人的利益,所以,問QE有冇用?答案是有用,因為全綫美國利息低了,受惠者(指為金融界)都受惠了。

  美儲局自己本身做的研究(圖一)指出美儲局的第一和第二次QE成功使十年債息下降一厘,若是則為甚麼十年債息在QE前企3.5厘上,QE後最低見過1.4厘,是降了2.1厘,那降了的1.1厘是怎麼降,美儲局研究解釋不了,我更解釋不了,只好講是炒家炒出來的。如果我們看美儲局的QE,重點不是救經濟,而是救金融,就會知道失業率6.5%,通脹率2.5%只是個虛招,就算達到也不一定就停止QE,如果我們看美儲局的QE是去救金融業,是去Repair their balance sheet時,則只有當美國金融界已回復到健康(賺夠?),美儲局才會退市的,但那時退市又有甚麼可怕呢?


  不過美儲局退市沽債,債市又會否冧?少擔心,今時銀行的大量ExcessReserves,以前就是揸了債券的,只不過美儲局益街坊,銀行就棄債而揸現金,存到美儲局去套息0.25厘,到美儲局沽債之時,銀行便將Excess Reserves轉回揸債券便是,QE是左袋入右袋,退市是右袋入左袋,人家袋袋平安,投資者就慘被日日愚弄,這就是我之後不再寫退市的原因,除非我錯了,我才再寫,要認錯。
26. 石鏡泉 (1)文章轉載 2013-12-23 13:19:08
退市:6.5與2.5之外

  美儲局曾公布退市的前提:失業率要回到6.5%而/或通脹率增至2.5%。這是說出來的,但不說出來的前提甚至是決定性的指標又是甚麼?在政治圈或公務處理,有些是說了不做,有些是說了便做,但亦有些是不能說只能做的,如果以為美儲局退市是只看6.5與2.5的話,怕是:簡單、天真、蠢,兼蝕底。即筆者的口頭禪之一:Simple、Navie、Stupid,等揸兜。


  美儲局QE之初,不少學者據傳統經濟理論,認為會帶來低息,刺激了經濟,亦會帶來高通脹,但筆者當時曾為文又指出,QE會使:息可低、經濟不勁、通脹不來。筆者所持的論據是:雷曼(及一眾金融、企業)倒閉,會將不少美國人企業的財富摧毀,這次金融地震之後,誰敢即時大花筒?加上美國就業情況必劣,失業人多,美國經濟是以內部消費作支柱,當有逾800萬個職位失掉,失業率逾10%時,即是窮佬多,能有幾多通脹?



  美儲局QE出來的錢,正好供金融界去填?(Repair the balance sheet),又怎會借錢予企業?這個經驗(不是書本理論)在1998年的香港金融風暴與2003年的沙士衝擊中有實際情況支持。部分銀行熱心幫中小企去向政府申請貸款,但成功後,銀行先將得來的貸款扣起,還債予銀行,餘款才發予有關企業,並立即關水喉,因為有關企業已用了其政府貸款額,即是之後將無後繼,再借錢予這些企業去發展,一旦開展不來,不也就成壞帳,又要銀行孭?在銀行「理性」的風險管理下,在商界風雨飄搖時,一定會收遮,想透過QE去刺激經濟,是否Simple、Navie、Stupid,等揸兜?這是銀行自我保護能力的發揮,銀行不是善堂,這是MBA課程的ABC。


  對於儲局今次離經叛道(指不依逾80%經濟教科書所倡言的道理)的QE,突成為眾多學者研究的對象。QE所帶來的前所未料到的眾多問題,一直都有被研究,今就談來自紐約聯儲局,及美儲局本身的研究報告。(附圖一)

  2009年7月紐約聯儲局研究報告380號,問:為甚麼銀行會揸咁多錢?自美儲局QE後,絕大部分的經濟學家都認為美儲局印出來的銀紙,會流入社會各經濟環節,會刺激經濟,帶來通脹,但圖二指出,錢只是流向,及留在銀行。結果只是左袋轉入右袋,都冇使出街既不刺激經濟,又不帶來通脹,為甚麼絕大部分的經濟學者都估不到錢不流出街?因為10%的經濟學書本都謂,銀行為牟利,會在滿足存款準備金(Reserves)的法定需求後,將可借的最後一個銅板也借出去。因為Reserves是不能生息的。但今時美國的銀行將多餘的Reserves叫Excess Reserves,存在美儲局,是可以得到0.25厘息。好了,借錢出街有風險,買一年期美債都冇0.25厘息,存在美國聯儲局,就一定冇風險兼相對高息,請問你是銀行家會怎做?一定將Excess Reserves存入美儲局去套息,於是就出現圖二的現象。

  在2008年之前銀行是否就有Excess Reserves?不是,請細看圖二,在2007年8月間,美銀行界就曾有個很短期間有Excess Reserves,但一Excess了,銀行就會找方法貸出去,又或買美債,但2008年後就不用了將短期的,息低於0.25厘的美債沽出,變現後存入美儲局去收0.25厘息。到這裏你會問,點解美儲局咁蠢,會被美銀行界套到這個息。美儲局又點會蠢,之不過一定要這樣慷納稅人之慨(因為美儲局蝕了的終要由納稅人埋單)以濟窮拙的美銀行界,唉!


  2008年的美國金融風暴,真只得一間雷曼倒閉嗎?美國銀行界都是大內傷,喑出血,要復原,一定要透過賺錢才成,賺美儲局的錢就最好了。所以紐約美儲局這個報告出了之後,美儲局不單不會認為錢只留在銀行體系未能刺激美經濟,而停止QE,反而改行Operation Twrist,沽短買長,為甚麼要沽短買長?因為銀行已將短債全賣光,尚哪有短債可賣予美儲局?但如果美儲局沽出短債,便可以為銀行提供必要時吸納短債的窗口,為退市鋪路,這點容後談。


 2012年3月紐約儲備分局又有另份報告(圖一),研究美儲局的QE是否有效?研究結論是:有用,能降低所有美國債券(不光是美國國債)的息率,原文是:We present evidence that the purchases led to economically meaningful and long-lasting reductions in longer-term interest rates on a range of securities, including securities that were not included in the purchase programs. These reductions in interest rates primarily reflect lower risk premiums, including term premiums, rather than lower expectations of future short-term interest rates。




退市沽債 債市又冧?



  這個研究結果的偉大處,跟發現「阿媽係女人」是一樣偉大的,偉大的,不是阿媽係女人,而是阿媽就係阿媽,美儲局這個亞媽去買債(養仔),所有債息必跌(個仔必大)益往街坊,但最受益的街坊是哪一個?是所有債券持有人,債息跌債價升,而最大的債券持有人是在華爾街和房利美、房地美,息跌,使他們帳面有賺或蝕少,Repair their balance sheet,使他們的負債看來好些,是美儲局QE的最重要目的,要知道,1930年代,由美國銀行界成立美儲局時,目的是去保障美國銀行界利益,不是去照顧所有美國人的利益,所以,問QE有冇用?答案是有用,因為全綫美國利息低了,受惠者(指為金融界)都受惠了。

  美儲局自己本身做的研究(圖一)指出美儲局的第一和第二次QE成功使十年債息下降一厘,若是則為甚麼十年債息在QE前企3.5厘上,QE後最低見過1.4厘,是降了2.1厘,那降了的1.1厘是怎麼降,美儲局研究解釋不了,我更解釋不了,只好講是炒家炒出來的。如果我們看美儲局的QE,重點不是救經濟,而是救金融,就會知道失業率6.5%,通脹率2.5%只是個虛招,就算達到也不一定就停止QE,如果我們看美儲局的QE是去救金融業,是去Repair their balance sheet時,則只有當美國金融界已回復到健康(賺夠?),美儲局才會退市的,但那時退市又有甚麼可怕呢?


  不過美儲局退市沽債,債市又會否冧?少擔心,今時銀行的大量ExcessReserves,以前就是揸了債券的,只不過美儲局益街坊,銀行就棄債而揸現金,存到美儲局去套息0.25厘,到美儲局沽債之時,銀行便將Excess Reserves轉回揸債券便是,QE是左袋入右袋,退市是右袋入左袋,人家袋袋平安,投資者就慘被日日愚弄,這就是我之後不再寫退市的原因,除非我錯了,我才再寫,要認錯。
27. 石鏡泉 (2)文章轉載 2013-12-23 13:23:06
為何港股跌?

昨文筆者尚估美儲局不會退市,結果是估錯,不過估錯都有獎。這個獎不是筆者攞,是美股攞,但為甚麼美股攞獎,恒指揸兜?


  美儲局退市之前,係人都估美儲局一退市,市就插,不退市,市就彈,現實則是:退市、市彈。為何?筆者分析是,美儲局明退實不退,而且是給市場打了保票,2014年不退,要退也可能要待2015,以至2016,開了這張長期退票,你叫美股怎能不喜歡倒彈?為何謂美儲局講退而實不退?看美儲局公告。

  為判定需要在多長時間裏維持高度融通的貨幣政策立場,FOMC還將繼續對其他信息進行考量,其中包括有關就業市場狀況的更多指標、通脹壓力和通脹預期指標、以及有關金融發展的指標等。基於對這些因素的評估,FOMC目前預計,在失業率下降至低於6.5%的限長時間以後,繼續將聯邦基金利率維持在當前區間很可能仍將合適,尤其如果預期的通脹率繼續低於FOMC的2%長期目標水平就更是如此。當FOMC決定開始取消政策融通性措施時,將會採取平衡的舉措,這種舉措將符合其最大就業和保持2%通脹率的長期目標。


通脹才是決定性因素



  美儲局通脹的預期保持穩定,即維持在較遠離2%的區間,這可能是聯儲今天僅小幅縮減QE100億美元的原因。以2013年個人消費開支(PCE)核心價格指數為例,聯儲的預期降至同比增1.1%至1.2%,低於九月預期的1.2%。



  這次美儲局公告清楚說明了,失業率低於6.5%不是退市的決定性因素,如果通脹率(尤其是PCE)不升逾2.5%,美儲局也不會退。


  美儲局預測2014年的失業率會降至6.3%至6.6%,但2014年PCE則由九月估的1.4%至1.6%,換言之,儲局估2014年失業率的下降可達標(6.5%),但2014年的通脹(PCE)不單不升,反估會降。當PCE升不了時,美儲局就有大條道理不退盡,更遑論加息。


  前兩天筆者文章都是講:美國就業有增長,但所增的都是低薪職位為主,工人有汗出,糧少出,入難敷支,所以11月份的衣物、超市消費都見減少,消費物價、通脹難升,怎退市?不過,美儲局又確實買少了100億美元的美債,筆者跌落地抓把沙,一定認為美儲局今次的「退」市,是假的,真的則是謂到2014也不退,甚至2015、2016也不退。是否如此走着瞧。




  至於筆者這兩天文謂,寫過這次退市,就以後不寫退市,則維持不變,因為仍是那個觀點,美儲局都不是真心退市,你為個假心假意的人煩來做乜!都謂美儲局會擺龍門(為不退市/遲退市找藉口),如今講白失業率跌不是為退市因,通脹率不升就可不退市,將退市與死火老爺車(PCE)掛鈎,你仲要為老爺車時不時出煙而擾攘時,是否自己stupid應揸兜。

  昨日在經濟通有文如下:


  美股在退市後勁升,港股會否跟隨?今天(19日)看23281,為甚麼是這個位,請看明天在《經濟日報》文的分析為甚麼在前晚美股勁升近300點,而筆者仍只看恒指23281?結果是,恒指不單不跟美股升而升,反而跌了。

投資學習與實戰同樣重要


  謝榮輝兄日前有文謂:


  從恒指的小時圖看,由24111下跌至今,已呈現了(i)、(ii)、(iii)、(iv)浪的結構,其中的(iv)浪可能以「順勢三角形」方式鞏固,明天可能展開(iv)浪e反彈,不過,只要沒有超越(iv)浪c頂部(今日最高位)23281,其後將有條件以(v)浪姿態急挫(破三角形之後的跌勢往往較急)。配合星象周期來看,天王星將於明天順行,或許會碰上(iv)浪e反彈結束。接着的(v)浪急跌最快會維持至「冬至」之後的交易日(12月23日)才見底。


  這是技術分析所帶來的分析,不是見到新聞就來追着沽的似有分析,而實無分析,有正確分析,投資才有收益,胡亂分析,怎會有益?要有正確分析,一定要求知。