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購買村屋 常見問題
2023年3月10日

隨着過去幾十年香港的城市化,現存餘下活躍的村屋主要集中在幾個地方,第一個是大埔入去大尾篤源路的汀角路,當中汀角村是過去一年成交宗數最活躍的村屋,其餘較為活躍的還有近年建成的人工沙灘龍尾灘附近的龍尾。還有最近的碎屍案兇案現場龍尾村也位於汀角路,成交排名數量第六。

大埔村屋 元朗村屋 最旺場

大埔往南去沙田方向大埔道附近也有不少村落,例如
華樂豪庭更有不少放盤,住在大埔半山,尺價也不用一萬。另外連接大埔和錦田再去元朗的林錦公路也會途徑多個村落包括著名的林村坑下莆。如果大家試過沿大埔北上去粉領,會經過大窩西之路,經過康樂園後,也

會經過很多村屋。這些地方售價會比較便宜,環境也比較清靜。

西貢區的村落集中在清水灣道,即是彩虹/安達臣道入西貢或者香港科技大學路上經過的地方,井欄樹蠔涌新村等,這一帶的物業出市區交通就非常方便。另一邊就是馬鞍山入西貢的西沙路,例如西徑

 

較舊的舊屋地和祖堂地(如屬於「祖」、「堂」物業),有轉售限制及屬於樓花的村屋,通常銀行是不會批出按揭的,1972年後的新屋地村屋就通常會批,不過按揭成數和年期會比私樓稍為嚴格。村屋過往的按揭成數只能做五、六成,但自從按保放寬後,800萬以下的村屋最高可申請八成半按揭。不過,花的村屋並不符合申請按保資格。還款年期方面,原則上最長為30年,但不少銀行在實際審批時最長只造25年。如果選擇申請按揭保險,最長還款年期會以「55減」計算,例如村屋35年樓齡,最長的按揭還款年期為20年(55-35年)。另外,由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價,批核時間一般較長,至少要1個月以上。建議買家要預備較充足資金,以應付額外的首期開支。

住村屋的好處


住在村屋有很多好處。首先,村屋通常位於市區以外,環境清幽,空氣清新,適合居住和度假。其次,村屋比起市區的房屋來說,價格相對較為實惠,容易負擔。此外,村屋的面積通常相對寬敞,而且有大片的綠地,讓你有更多的空間休閒娛樂,也能夠種植自己喜歡的植物。

另外,村屋通常也比較寵物友善,如果是狗主特別是飼養大狗人士,住村屋會比較方便放狗,也較少機會騷擾到鄰居。此外,部分村屋附近通常有位置可以泊車,對於車主來講,比起住在市區,又可以節省一筆金錢。

常見問題

出售村屋要補地價?

現時坊間所指的村屋大都是指丁屋,根據現時村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的權利,但新建成的丁屋5年內不能出售,需要補地價才能轉售。而丁屋樓花需要獲得合約完成證明書(俗稱滿意紙)後才能補地價,如果未見有滿意紙,銀行一般不會批出按揭。不過,村屋除了丁屋仍有其他種類,如果屬於「舊屋地」(政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地,一般是指傳統村屋),則沒有補地價限制。


村屋業權好難搞?


簽訂臨約前,宜查明業權資料,確認業主身份、滿意紙、轉讓契等,避免日後轉讓有阻滯。如果村屋連花園天台出售,必須查明有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。村屋業權未必包括附近通道的路權,若然出入車路涉及私家路,道路使用者有機會要付「過路費」,甚至出現其他人的車輛停泊在你家門的情況,駕車人士要查明鄉村道路使用權及解決方法,以免發生路權糾紛。買入村屋前可進行初步的查冊,有需要可向律師諮詢專業意見。


住村屋有冇物業管理服務?

雖然現時新式村屋漸趨「屋苑化」,有大閘、停車場、遊樂場等配套,但絕大多數的村屋群都沒有物業管理公司打理,不會有保安24小時長駐、閉路電視等,安全性來說會相對低一些,出入的時候需要多注意。此外,並非所有村屋都有獨立排污渠,甚至屋苑式管理的村屋都有機會出現幾戶人共用一個化糞池處置污水的情況,業主有責任定期安排清理化糞池, 處理日常污水廢物排放,費用則由用戶共同分擔。不得不提,村屋一般沒有物業管理公司處理家居廢物,住戶要親自到食環署負責管理的中央垃圾收集站掉垃圾,有個別屋苑式村屋會收取垃圾費提供垃圾處理服務。

村屋經常估價不足?


村屋的交投較為疏落,銀行缺乏參考指標,容易出現估價不足的情況。如果希望估價接近成交價,可以選擇較具規模的屋苑式村屋,以及一次過向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交價的估價。準買家要小心留意物業有沒有
僭建或違反地契,一旦發現違規情況,銀行批出的貸款額會較為保守,甚至拒絕批出按揭。另外,村屋周遭的路權較私樓複雜,如果村屋附近路權不清,亦會影響按揭審批

村屋按揭比洋樓涉及更多文件,買賣過程較為繁瑣,建議大家還是尋求專業的按揭顧問協助!

 

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