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「限呎」趕絕納米樓按揭?銀行取態將成關鍵...

2022年1月30日 (東方)
發展局去年底公布,本季有一幅屯門住宅用地以招標形式推出,將加入「限呎」條款,規定單位最細面積為280方呎。當局同時表示,相信未來數年透過政府及港鐵賣地,面積少於200方呎的「納米樓」將會絕迹香港。到底納米樓會否因此而被趕絕?香港納米樓又是否如此充滿危機?有分析認為,銀行取態及就業情況才是關鍵。

差餉物業估價署資料顯示,過去5年新落成的私營房屋中,280方呎以下單位佔13%。「其實要講爆煲,幾時輪到納米樓?」有業內消息人士直言,「納米樓因為銀碼細,即使借到盡九成,銀行都只係借出兩百幾、三百萬,就算買家後來供唔起,銀行蝕極都有個譜。」即使是近月的銀主盤拍賣,旺角半新盤逸新一個182方呎單位,也以371萬元拍出,僅低市價4%。

只不過,買納米樓亦非全無隱憂,「龍床盤」屯門菁雋在3大銀行:滙豐、恒生及中銀香港都呈現網上「估唔到價」狀態。事實上,該盤開賣時市場就已傳出滙恒兩家大行停做樓花按揭。究其原因,市場人士大多認為,與樓盤呎數大小無關,卻是預警樓價向下的信號。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,近期樓市成交價低於銀行估價的情況有所增加,或令銀行估價更趨向保守,更有甚者,可能預示樓價將會向下。即使樓價將會下跌,但香港「走數」比率低,去年11月拖欠超過3個月的比率僅約0.03%。所以無論呎數大小,對於銀行而言,承做按揭是低風險業務,相信銀行不會「有生意唔做」,亦甚少聽聞銀行因納米樓而拒絕承按。

差餉物業估價署上周公布的臨時數據顯示,私宅售價指數雖然去年全年仍漲約3.32%,但按月計已連跌3個月,說明樓價跌浪已悄然而至。曹氏續指,面對美國加息周期即將殺到,雖然香港銀行同業拆息(HIBOR)向上幅度仍不大,惟成交價低於銀行估價的情況頻現,後市缺乏承接力,買家對樓市持觀望態度是可以理解的。他預計,今年第一季的按揭貸款,無論宗數和金額都將趨向下跌。

同時,去年雖持續受惠放寬按保樓價上限措施,但據本報統計,銀碼介乎601萬至800萬元物業,以及801萬至1,000萬元物業交投分別增近一成,增幅已顯著回落。回看2020年成交價801萬至1,000萬元的中價二手私人住宅交投量則急升六成;601萬至800萬元物業成交按年亦大增48%,一度令市場震驚。

在「新按保」之下,中價樓按揭成數大幅加到八至九成,而且交投激增,該計劃會否成為樓市爆煲「催化劑」?曹氏解釋,按保計劃之下,給予買家的額外按揭成數以保險形式由按保公司「包底」,該部分風險並非由銀行承擔。

實際數字上,統計亦顯示,平均按揭貸款金額最新為500萬元以上,維持歷史新高水平,反映買家對高成數按揭有一定需求,同時亦反映細價樓按揭佔比仍未足以動搖市場。

論到香港樓市距離爆煲有多遠,曹氏稱,除非本港失業率上升,以致更多人「供唔起樓」,同一時間樓價下滑,再加上加息因素,才會導致樓市危機。