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地產新聞

學者:美加息影響樓市不大

2022年1月31日 (文匯報)
在上周的美聯儲會議,主席鮑威爾暗示在今年餘下的7次會議每次加息,市場關注美國今輪的加息潮對香港樓市的影響。有學者認為,相對而言,疫情打擊經濟以及能否通關對樓市的影響,相信會大過美國加息。

本港自2008年開始就處於低息時代,實際利率一直維持在2.5厘左右的水平,在長達13年的低息環境下,樓價亦升足13年,以差估樓價指數計,樓價指數期間由最低位104.8點升到最新的392.5點,累計升幅近2.75倍。在這13年間,美國曾經有3年加息,但本港因銀行體系資金充裕,極少跟隨美加息,令香港形成「低按息、高通脹」的「負利率」年代。

資金充裕 港息「加慢減快」

美國對上一次加息在2015年至2018年期間,曾經加息9次,共加息2.252厘,但期間本港銀行只於2018年9月輕微加息0.125厘。反而,當美國於2019年7月展開減息時,本港銀行則極速跟隨,在2019年10月減息0.125厘。

港大房地產及建設系客座副教授張聖典接受香港文匯報訪問時指出,除非今趟加息幅度較大,否則未必對樓價有好大影響,再者本港樓市交投有壓力測試把關,即使加息亦未必會影響到現時供樓人士的負擔能力,而且過往經驗可見,香港亦未必跟隨加息。此外,加息的另一個原因是因為通脹,代表銀紙貶值,亦代表經濟有動力,側面看來亦非全屬負面影響。

上周公布的去年12月份差估樓價指數連跌3個月,但去年全年計樓價仍升3.3%,問到今輪跌市會否蒸發掉去年升幅,他認為樓市有上落波幅不為奇,相信現在樓價是處於鞏固階段。他認為,未來樓價走勢除加息外,亦會受到股市走勢、疫情表現、能否通關等影響。由於本港基調不變下,包括供應不足、需求強勁等,相信今年樓價仍然會橫行或微升,至於較明顯升幅則要待通關後才會出現,又相信因樓價走勢受社會高度關注,相信往後難出現大升局面。

樓市整固 料下季重拾升軌

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,本港樓價自去年9月創下歷史新高後在高位整固,料經歷去年第四季及今年首季的調整後,次季可重拾升軌,全年樓價仍然樂觀看升。12月份差估樓價指數連跌3個月,主要反映第四季股市持續下跌,與去年11月下旬先行釋出美國擬收水及加息的預期,及後變種病毒Omicron在歐美及本港出現,與內地通關無望,加上臨近農曆新年,都令樓價反覆受壓,他相信首季樓市將較受壓,樓價有機會下調2%至3%。

不過,他亦認為,只要疫情轉趨緩和,料市場經過調適後,農曆新後過後,購買力將陸續回流,帶動樓市量價回升。再者,若較後時間可實現與內地通關,料後市爆發力更強勁。相信在基本因素,包括供應持續短缺、剛性需求持續,及本港加息步伐將較美國緩慢及低幅度下,2022年樓價仍然看升5%至10%。