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地產新聞

置業大道理:按息仍低樓價難冧

2014年5月3日 (太陽)
政府推出雙辣招已有一年多,美國長息亦在去年中開始大幅回升,照理應該足以令樓價掉頭甚至大幅回落。但事實是,根據香港樓價指數的推算,樓價只從去年二月的高位回落約5%,與金融海嘯後超過一倍的升幅相比,根本是九牛一毛。

去年底開始,已有不少專家認為,香港樓價可以出現多至四、五成的跌幅。而事實是,年初至今只有不足百分之二的跌幅。

利率趨升 供應大增

筆者認為,作出預測的專家們大多沒有錯,他們確實看到樓市的轉角位,即市場因素由利好轉成利淡。筆者常說,未來一至兩年,樓市向下的機會比較大,原因有兩個︰

(一)利率由有利變成不利︰過去幾年,聯儲局將目標利率定在零水平,甚至伸延影響力至長債市場。由於香港實行聯繫匯率,港息要跟美息走,按揭利率亦受到美國低息影響而處於低水平。由於按揭息口不斷向下,激發不少買樓的需求,樓價自然水漲船高。

今天情況相反,聯儲局已開始減少買債的規模,過去大半年美國長期(十年期)國債息率亦由1.7%,升至現時的2.7%左右。雖然香港的P和H還未明顯上升,但新造按揭的實際按揭息口已比最低時加了1至2%。

(二)政府政策由積極不干預,變成積極干預︰約兩、三年前,政府仍對樓市不聞不問,即使樓價已大幅上升,也沒太大意欲推出壓抑需求的政策。

今天,雖然實質供應未有重大改變,但政府的政策已明顯改變,除了增加推地的數量,還積極透過不同方法增加房屋供應;另外,政府亦出招壓抑需求。雖然成果還有待引證,但至少預期未來房屋供應會增加的人多了,預期樓價只升不跌的人少了。

明年跌幅料更顯著

所以,今天樓價跌幅仍少,相信是加息的幅度(新造按揭雖然有加息,但息口還是很低)和深度還未夠(P和H還未上升,舊有貸款者未受影響)。

如希望樓價出現較明顯跌幅,可能要等到下年中,美國聯儲局開始加目標利率,到時P和H才會上升。

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民