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地產新聞

物業遭接管翻倍

2023年12月11日 (東方)
柏衛:企業按樓周轉造就私貸商機

香港樓市積弱多時,衍生不少問題,其中企業在新冠疫情前所做的貸款陸續到期,偏偏遇上利息上升和物業估值大縮水,難以有效地「借新債冚舊債」。以私募放數為主業的柏衛資本管理董事總經理吳旨賢接受本報專訪時坦言,這情況在「重資產和重債務」的企業尤為嚴重,今年在市場看到的債務違約牽涉物業被接管個案按年上升一倍,由柏衛沒收的本地物業也有4、5個。可見在逆市之下銀行「落雨收遮」,造就了私募借貸的生意機遇。

他坦言,現在遇到債務問題的香港地產公司只得兩個選擇,「一係縮細個資產負債表,賣咗層樓去還債,一係就借多次錢」。目前找他們借錢的公司,都有一個比較樂觀的心態,都會想「只要捱多一年,畀多一年利息,以後就可以靠件物業賺返呢啲錢」。始終目前樓價低落,很多人都不願意賤賣物業。

他預期,美國聯儲局將會在明年底前減息一至兩次,「唔好睇小呢一兩次,如果總共減到一厘,對重債務嘅公司都好大幫助」。

該基金本年初便夥同財務公司靄華押業(01319)成立3億美元(約23.4億港元)基金,去為有需要的企業提供融資,資本來源除了兩個合作方外,也對外邀請投資者加入。他透露,首輪募資一億美元已完成,投資者除了來自香港,也有來自台灣及其他地區保險公司、家族基金等,每人投資「10至20球」(即1,000萬至2,000萬元),暫未有最大單一投資者。餘下兩億美元,計劃在明年中左右會完成募資。

擬再組基金 涉39億

他未有透露查詢借錢的公司數目,只表示每周需要走訪3個物業以衡量是否批出貸款。由於需求不少,他亦有意在明年中再成立一隻5億美元(約39億港元)的基金。即兩年規模僅8億美元奉客,看來不多。他解釋,目前借貸市場的供應分層較兩極,普通銀行或財務公司主攻借款幾百萬至千多萬元的客戶;如要借幾億至幾十億元,則有大型投資銀行或大型基金去處理。變相他們所定位的一宗幾千萬元的借貸生意競爭較少,也有較良好的生存空間。

普遍借兩年 13厘息

現時該基金貸款以讓公司周轉為目的,故一般為較短的兩年期,每宗約3,000萬美元,年息13至15厘,借款人需要有物業抵押。對於香港樓市,他認為住宅樓價在過去兩年已由高位回落20至30%,但需求一直存在,「所以對大眾住宅樓市,我唔太擔心」。反而是商廈由於供應和空置率都較多,壓力不少,不過該基金的貸款暫時未有商廈物業作為抵押品。

吳對未來的生意感樂觀,主因最大的競爭對手銀行本身都壓力不小,原因是「以往銀行借咗好多錢畀內房公司,銀行要做新生意,就要清咗啲舊數先得」,可是在清舊數一環,似乎不少銀行進度較慢。這使到公司去叩銀行的門有時會發現幫不了忙,便會自然去找他們這類「Alternative borrowing」(另類借貸)。