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地產新聞

美聯儲放「鷹」港P加壓未除

2023年9月22日 (文匯報)
港樓走出「泡沫區」 負擔仍世界最難頂

美國聯儲局昨日宣布基準利率維持在5.25厘至5.5厘區間不變,滙豐、恒生及中銀等港銀亦維持最優惠利率(P)為5.875%水平。按揭業界分析,美國8月消費者物價指數(CPI)反彈至3.7%,通脹率與目標2%仍有一段距離,議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」,預示美國年底前或再加息一次。業界不排除港銀年底前仍需追加 P,加幅0.125厘。瑞銀則將香港樓價剔出「泡沫風險」類別,但難以負擔程度依然是「世界第一」,庫存上升預示樓市不久的將來會持續疲軟。◆香港文匯報記者 黎梓田

近期港元拆息持續高企,與樓按相關的一個月拆息(HIBOR)雖然連跌2日,昨跌1.04點子,但仍達5.23607厘,遠較目前大型銀行約4.125厘的實際按息為高。在資金成本壓力續增下,按揭業界相信港銀仍有加息壓力,銀行將繼續密切注視市場動向,並會根據自身資金成本以及公司策略,不排除年內加多一次最優惠利率,幅度約0.125厘左右,其後港美息口於年內暫時見頂。

美不排除今年再加息一次

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,聯儲局自去年開始透過多次大手加息打擊通脹,美國CPI曾於今年6月回落至3%,創逾2年新低,但8月已反彈至3.7%,通脹率與目標2%仍有一段距離,議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」,預示年底前或再加息一次。

他指出,美國失業率仍保持低位,加上油價高企以及房價指數上揚下,通脹前景仍存在不確定性,不排除聯儲局最快於下次議息會議恢復加息,年內調頭減息的機會亦不大,聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間,港美息口差距有機會進一步擴寬,料今年拆息將繼續維持高水平。曹德明提醒,現時本港仍處於加息周期,有意置業人士需留意息口走勢及市場環境變化,衡量自身負擔能力才入市。

中原按揭:銀行加息壓力未解

中原按揭董事總經理王美鳳也指出,美國核心通脹率連月繼續回落,本月維持利率不變以觀察早前累積加息後之滯後作用亦較合理,美國將保留息率政策彈性,有機會年內再加息一次後便結束今次加息周期。息率將會進入一個橫行階段並維持一段時間,預期美國息率約於明年下半年開始調頭回落。

王美鳳續稱,現時拆息較易因應市場港元供求變化及美息走勢而出現波幅,與樓按相關的1個月拆息將處於4%至5%附近水平,對比現時正在供樓及新造按揭人士的實際按息主要介乎3.375%至4.125%,銀行仍未解除加息壓力,不排除年內銀行仍需追加最優惠利率P以紓緩息差壓力,預期年內本港按息仍處4厘多水平。

今年來本港樓價在高息環境下,二手樓價指數CCL由4月份168.4點高位至今累跌5.07%,瑞銀亦自2015年來,首度將香港樓價從「泡沫風險」類別剔出,但該行認為本港樓價仍然過高。

港人置業需工作20至25年

瑞銀指出,經通脹調整後,香港實質樓價在2003年至2018年間翻了4倍,而期內居民實質收入停滯、實質租金增加50%,房屋難以負擔程度依然是「世界第一」。以一名高技術服務業僱員的平均薪酬計,港人平均需要工作20至25年,才能購買一個鄰近市中心的650方呎單位。而在東京、巴黎、特拉維夫及倫敦,高技術僱員則只要花相當於10年薪酬,就能買入一個650方呎市中心單位。

該行認為,香港樓市的價值被高估,而庫存上升表明房地產市場在不久的將來將持續疲軟。