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地產新聞

加息周期快殺到 港樓市陰霾滿布

2022年8月19日 (東方)
隨着美國聯儲局接連加息,香港銀行同業拆息(HIBOR)續升,昨終有兩家大型銀行宣布因應市場變化,上調以HIBOR利率為計算基礎的按揭計劃(H按)封頂息,個別更推出首年定息按揭搶客。所謂「春江水暖鴨先知」,大銀行的舉動在預示香港快將啟動加息周期。在經濟衰退下,利率成本反而看漲,將無可避免打擊投資氣氛,樓市亦無例外。當下嚴格的防疫政策促使外資求去,且時值回歸以來最大型的移民潮,樓市本已陰霾滿布,港府再不着手「撤辣」,只會白白錯失「穩經濟」的契機,後患無窮。

如今市場對於年底前香港上調最優惠利率(P息)基本上已有共識。港府專家亦承認,香港加息必然會禍及樓市,皆因市民按揭供款增加,亦可能對資產價格造成影響。按港府的預算,按息每增加一厘,供樓人士每月供款將增加約14%。這個趨勢,誠然不利投資與消費。

樓價受加息因素困擾,已從去年第三季高位反覆回落,且有加速下滑之勢。若以為如今讓政府出手為樓市「減辣」,是向市場發出「托市」、樓價「只升不跌」的訊息這般簡單,顯然是嚴重低估了當前香港經濟所面對的困境。

事實上,目前香港樓市所面對的風險,並非單純的經濟周期或貨幣政策因素所使然,更多還包括防疫政策和地緣政治風險的累積。中、港兩地經濟通關主導權不在香港,而在長期缺少內地的人流與物流下,香港經濟本就難以復原。中美博弈更令香港面對前所未有的地緣政治風險,外資企業將地區總部轉移至其他亞洲城市,除了考慮到防疫政策因素外,規避美國的金融制裁風險顯然也是考量之一。此外,不少中產或以上的港人劈價沽樓移民,二手樓市的慘況已是最好說明。

眾所周知,香港經濟向來非金融即地產,眼下股市一潭死水,樓市穩定非但關係到金融系統性風險,還影響建築、建材、家品電器、物業管理、法律服務等多個行業需求,涉及的是百業民生。若港府繼續放任樓價下行而不作為,企業少了資金流轉渠道,發展商亦會對展開新項目持審慎態度,猶如向疲弱經濟多踩一腳,也不見得有利政府建屋進度。

刻下港府研究為樓市有序減辣或撤辣,更大的作用在於「穩經濟」,對抗世界經濟逆風。環顧全球,歐美通脹高企,中美博弈下國際供應鏈持續大洗牌,俄烏戰爭下能源危機無法解決,通脹易升難跌已是不爭的事實,全球今個加息周期好可能遠比市場預期的長。

說到底,香港樓市目前並不存在投資過熱,「辣招」本就應適時退場。更何況如今樓市搖搖欲墜,經濟風險不斷上升。無可否認,香港的樓市政策,應以滿足本地人安居為先。但若然經濟不景氣、資產價格大跌,港人失業,企業倒閉,三餐不繼,誰願供樓置業,又如何能實現政策目標?

明乎此,港府檢視樓市辣招得從「穩」字出發,即穩定資產價格預期,穩經濟,確保市場有序運作。繼續忠言逆耳、無所作為;抑或從善如流、果斷應急,當看現屆政府管治能力。