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散文集

地產老行尊揭密!滿足一個條件令千呎港樓跌價至600萬

 

林南冧
東網財經專欄作者 

2021年10月5日 (東方)

  上期專欄講過海量住宅即將擊潰香港樓價,引發網絡熱議。其實,贊不贊成樓價大冧的結論都好,事實勝於雄辯,在內地「房住不炒」國策、國家領導人、高官的關注下,香港住宅已明顯大增。甚至有地產代理行創辦人表示,擴大地積比率提供足夠土地起樓,千呎單位售價可以低至600萬、700萬元...

  上述預測若成真,那麼上周本欄預料樓價會跌3成,可算是相當保守,難道是冧剩3成才對?至於海量供應從何而來?細心的看官不難發現,近月經常出現地產商為旗下私樓申請增加地積比率的報道,而當局大多爽快批准。

  遠的不說,最新9月下旬就有兩宗增加地積比率申請。一幅早年獲批建71座洋房的元朗米埔住宅地,佔地多逾70萬方呎,最新申請作分層住宅發展,擬議地積比率約2.05倍,提供3,090伙,單位量勁增42.5倍。另一宗則是同區錦田錦泰路住宅項目,地盤面積達17.2萬方呎,於2016年獲許可發展107座洋房;2018年再獲批建200伙分層住宅;最新又再申請改劃,擬建0.8倍地積比率,總樓面約13.8萬方呎,提供330伙。以上個案皆反映,以往許多地皮根本未用盡「地力」,而是用於興建低密度「豪宅」,浪費罕貴的土地資源。

  與此同時,政府近年加快造地建屋步伐,多個已做好規劃的新發展區,如古洞北/粉嶺北、洪水橋等項目,提供逾10多萬個住宅,甚至洪水橋項目將研究是否進一步放寬地積比率,從而增加供應。相信本月公布的《施政報告》會有較全面的論述。

  再者,早前公布的賣地計劃亦反映港府較以往有為。本財政年度第3季(10至12月),供應總數多達7,110伙,創逾4年來單季新高;而本財政年度首3季(4至12月),私宅單位供應已約14,430伙,已較全年目標約12,900伙,高逾1成。料全年可提供逾1.7萬伙,比原定目標高逾3成。

  還有另一個解決土地問題的關鍵,就是地產商於香港的角色轉變。發展局局長黃偉綸上月曾指,樂見商界願意配合,又形容政商扮演規管與被規管角色,盼望未來「無謂爭拗減少」。

  在增加私樓的同時,政府覓地建公營房屋亦不斷上升,更估計10年建屋逾31.6萬伙的目標可超標完成。一旦公營房屋充足,對樓市的「蝴蝶效應」可謂舉足輕重。最直接是改善居住環境,劏房、板間房、籠屋生存空間減少,勢必轉型為正常單位出租,增加中低階層租盤選擇,自然可令租金下跌。屆時,居者有其屋,無論是租是買的居住成本都會下降。

  最後,對於樓價因為供應大增,而跌至1,000方呎僅售600萬至700萬元的程度,則需大家拭目以待,相信不是短期可以達成,港樓極可能面對以年計的下跌周期。希望近年借盡9成按揭趕上車的用家,可以做好長期捱跌的心理準備,撐過難關。

  

 
 
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1. spiderman 2021-10-05 10:35:51
冧仔,青山E院轉述你係佢哋永久會員,任何時候walkin 都有地方住,保重喇。
2. 引刀一快 2021-10-05 13:58:35
飛地,飛地,飛地,重要事情講三次。
3. PMH 2021-10-06 00:11:15
冧冧冧已同你預约了




可能是顯示的文字是「西九龍精神科中心 est Kowloon Psychiatric Centre, K10 Princess Margaret Hospital 預約便條-AppoinentSlip 預約便條- Appointment YAPG醫生診症 Doctor 症DoCYAG Consultation YAPG 瑪嘉烈醫院K座 10樓 電話[Tel.]29598601 」的圖像
4. Wtff 2021-10-06 12:01:24
地產業都大勢已去,20年土運差唔多行完。諗下之後投資咩好過
5. Gogogo 2021-10-07 13:08:07
個個星期唱淡
心理唔正常?反社會人格?
夠鐘睇精神科
6. 淡友真面目 2021-10-07 18:50:46
冧冧冧收錢老作吹淡,打份工同龍虎豹(肥龍日記)作者雷同,寫來畀某種人打下灰支。

難得嘅係有人當真先攪野,short得嚴重過(作)者。

不過理解的,細個時睇鹹蛋超人都寧願佢係真的,睇得開心過㽼,老豆指住超人背後條拉鍊我重抗拒佢添,無他嘅,自己呃自己開心D囉。
8. CH chan 2021-10-09 21:18:43
睇完得淡就算吧
9. 元 2021-10-10 11:20:18
大灣區公價

!!一千呎100萬。

要多少,有多少。江門,惠州,兆庆…大把地,加上六百公里高鐡。

!!!明顯作者是大好友。

今年施政報告的重心是

!!!房屋政策不會怕樓價大跌
10. 引刀一快 2021-10-10 14:04:18
灣元

你先係超級好友。

江、惠、肇,特別係肇慶,大把1000呎50萬。
早排衡大散貨,仲有260一尺,傳聞仲有秘筍1600蚊一平方米。
11. 地產新人 2021-10-10 14:45:31
樓價同供應根本無關係,居住需求真係唔多,從來都係投資需求問題,過去神話令到人人有舊錢就想投資,買乜野會好賺過買樓?2016年或以前只要買左樓都賺到笑,投資需求點會跌,正如大陸,大陸無地比人住咩?點解甘大個中國都甘貴?係要死一波人,香港先會進步,過去因為地價令幾多行業消失,香港人工貴,食又貴,連地都貴,當中央唔再照顧香港,香港失業率上升,樓價就會㝝樓式下跌,我預言