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散文集
港人口減少住屋需求降 點解未來2年租樓更着數?
 
林南冧
東網財經專欄作者 
2021年2月22日 (東方)
  「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,正如香港樓市亦有睇好、睇淡兩面,只要各自理性闡述觀點,大可以「和而不同」,而毋須惡言相向,至於誰對誰錯就交由時間來印證。最近數據顯示,香港去年首現自然人口減少,同時受困前景未明及失業率屢見新高。為安全故,租樓保存現金捱過衰退才是王道,而非耗盡積蓄買樓,假如不幸失業,令人艷羨的業主身份最終只會變成鏡花水月!
  小弟在以往專欄中提過的利淡因素,今日就不多贅述了,而近來最令人擔憂的則是人口下降的問題。政府統計處本月18日的數據顯示,2020年底的人口臨時數字約為747萬人,按年下跌4.65萬人;更首次出現人口自然減少,去年出生人數僅43,100人,而死亡人數少6,700人,反映生育率進一步下降,港人不願生小朋友,可見樓市KOL成天鼓吹的港人剛性需求,根本就是悖論,更遑論即將掀起的移民浪潮。
  從來沒有一個地區或國家,可以在人口負增長的劣勢下保持經濟繁榮,強如日本也在人口老化下,經濟迷失數十年,香港樓價是否在劫難逃?請各位看官自行判斷。
  無可否認,目前按揭利息的確是歷史低位,但由於樓價過於昂貴,供樓有難度,港人只好拉長供樓年期以求減少每月供款。數據顯示,去年平均按揭年期高達27.4年,而10年前平均按揭年期僅約20至21年。另據香港按證保險數字顯示,2020年新取用按保金額達983.34億元,按年飆升近2倍,宗數則達1.85萬宗,增幅1.24倍;每宗按保平均借款約531萬元。另據中原按揭客戶申請數字,去年申請高成數按揭客戶比例平均高達4成,以往只是2至3成。上述數字均反映去年的買樓人士,普遍存在「掹掹緊」上車的情況。
  至於,為何租樓着數過買樓?現舉例說明。假如你持有150萬元流動現金準備買樓,目標是九龍區的兩房戶,以樓齡34至40年的牛頭角淘大花園為例,最近錄成交註冊的3期M座低層3室,面積322方呎,成交價565萬元,呎價高達1.75萬元;而同類單位近日月租約1.2萬元。
  以下我們將會計算買入上述單位的各項支出及供款,首先是印花稅約17萬元,代理佣金5.65萬元,再加1萬元律師費,未計裝修已付出近24萬元。再者是首期及供樓部分,時下興用9成按揭的上車,首期為56.5萬元,以30年供款年期計,另需繳付按揭保險費約25萬元,若加借按保費再於供款內每月攤還,以時下最優惠的H按利息1.484%計算,每月供樓盛惠18,386元,當中逾3成為利息。扣除以上必須的買樓支出,150萬元積蓄只剩約69萬元,大概等於3年供款。但不要忘記,上述還未計及裝修、買家具,以及差餉、地租等雜費。
至於租樓方面,除了每月交租外及簽租約的代理佣金外,每月僅付出月租1.2萬元,與供樓所付出的按揭利息、印花稅、差餉、地租等費用,只多付出6,000元,卻可以最大可能保留現金度過難關。
  值得一提的是,許多人期望拜登上任美國總統後,中美關係可以緩和,香港地能繼續搵錢,發大財;但暫時未見中美有重歸舊好的迹象,且西方各國對中國的圍堵有加強趨勢,香港國際金融中心的地位正在褪色,經濟困局未見曙光,多保留現金傍身「冇壞」,若是為了上車而背上一身巨債、艱難度日,何不「豪使」兩年租金,睇清楚形勢再下人生中最重要的決定?
 
 
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1. 龍虎豹 2021-02-22 10:08:59
估到你會用「人口下跌」做標題做文章,果然!

同意你租樓啊,我D租客源靠你地啦。
2. Alan pepper 2021 2021-02-22 11:20:33
呢篇文章都唔係太離譜,條數係咁計,不過都係脫離唔到想「買樓賺錢」的心態。這篇文章忘記了買樓主要目的唔係要賺錢,係安居。如果淨係計數,未來三兩年租住可能「着數」過買樓,但未來30年呢?是否因為未來三年着數,而放棄了安居的機會呢?

要達成這篇文章的論點,係未來三年樓價需要跌兩成才真係着數,如果冇起跌,慳得幾多呢?

還有,他的所謂支出,是否五年後買樓就不用支出呢?除非一世都唔買樓,但如果會,這項支出遲早要付出的。還有,五年後這些支出很大可能會比現在高,遲早要付出的,沒有參考價值。
3. Alan Pepper 2021 2021-02-22 11:24:57
補充一句,如果財政「掹掹緊」,根本就不應該考慮買樓,跟這篇文章的論述完全無關
4. 2020年人口數據 2021-02-22 12:15:46
二零二零年年底人口數字 [2021年2月18日]列印

​二零二零年年底人口數字

************

  根據政府統計處今日(二月十八日)發表的數字顯示,二零二零年年底的香港人口的臨時數字為7 474 200人。與二零一九年年底人口7 520 800人比較,減少46 500人,跌幅為0.6%(表一)。
 
  二零二零年年底的人口下跌由自然減少(即死亡多於出生)及香港居民淨移出(即移入少於移出)組成。二零二零年首次出現6 700人的自然減少,出生人數為43 100人,死亡人數為49 800人。同時,二零二零年的淨移出人數為39 800人,其中10 100人為單程證持有人的移入,49 900人為其他香港居民的淨移出。
 
  政府發言人表示:「很大程度上由於在2019冠狀病毒病疫情下香港和世界其他地區實施關口管制和檢疫措施,以及國際行程所受到的嚴重影響,我們觀察到移入香港的人數(例如單程證持有人,外籍家庭傭工和透過各種入境計劃來港工作或讀書的人士)大幅下降。其中,在二零二零年抵港的單程證持有人數目較一年前下降了74%。同時,在疫情前已離港的香港居民可能選擇繼續留在外地。這些因素都可能導致二零二零年錄得香港居民淨移出。」
 
  政府發言人補充:「淨遷移涵蓋香港居民以工作和讀書等各種目的進出香港的流動,在概念上與移民並不相同。香港作為一個國際城市,人口的流動性一直很高。在二零一六年至二零二零年的五年間,除二零一八年外,不包括單程證持有人的香港居民均錄得淨移出。」
 
  香港人口是根據「居住人口」的定義而編製,包括「常住居民」和「流動居民」。二零二零年年底的總人口中,常住居民佔7 401 000人(臨時數字),而流動居民佔73 200人(臨時數字)。
 
  「常住居民」指兩類人士:(一)在統計時點之前的六個月內,在港逗留最少三個月,又或在統計時點之後的六個月內,在港逗留最少三個月的香港永久性居民,不論在統計時點他們是否身在香港;及(二)在統計時點身在香港的香港非永久性居民。
 
  對於不是「常住居民」的香港永久性居民,如他們在統計時點之前的六個月內,在港逗留最少一個月但少於三個月,又或在統計時點之後的六個月內,在港逗留最少一個月但少於三個月,不論在統計時點他們是否身在香港,會被界定為「流動居民」。
 
  二零二零年年中人口修訂數字為7 481 800人。常住居民的數字修訂為7 391 600人,流動居民的數字則修訂為90 200人。二零一九年年中至二零二零年年中的人口增長率亦修訂為-0.3%。
 
  表二展示最近數年的人口數字。
 
  根據慣例,每次發表最新的人口數字為「臨時數字」。而經修訂的數字會在其後的六個月公布。即是說,二零二零年年底人口的臨時數字於今天公布,而修訂數字將於二零二一年八月公布。

 



2021年2月18日(星期四)
香港時間16時30分


5. 立必樹 2021-02-22 12:24:54
「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,正如香港樓市亦有睇好、睇淡兩面,只要各自理性闡述觀點,大可以「和而不同」,而毋須惡言相向,至於誰對誰錯就交由時間來印證。最近數據顯示,香港去年首現自然人口減少,同時受困前景未明及失業率屢見新高。為安全故,租樓保存現金捱過衰退才是王道,而非耗盡積蓄買樓,假如不幸失業,令人艷羨的業主身份最終只會變成鏡花水月!
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一世人流流長邊個老闆會韋請你一世?用有機會失業做威嚇叫人唔好買樓,即係呢世唔去買樓最啱你心意?

乜你覺得業主身份令人艷羡?其實好普通吧,置業安居只係正常人行為。
6. DeonLam 2021-02-22 13:15:35
每年死亡人數中,有幾多數據是遺產登記?
有遗產便產生分家產,在不關經濟好壞的情況下,亦能產生購買力。
7. 八十後小蟲 2021-02-22 20:05:21

呢篇文章論據系合理,睇唔到作者有鼓吹"買樓賺錢"心態,佢重點系放在風險管理方面,而且佢冇叫人永遠唔好買樓。

內文提及實際數據 : 去年上車買樓人士普遍存在掹掹緊情況,進而提供了細價樓買租比較例子供讀者參考。

有啲人好似啱啱係火星返嚟咁,在政局未穩失業率高企之際,仍暗示人去上車買樓"安居"!

小蟲同意買樓可以安居,但要考慮時機無必要冒大險。通關後市面經濟回暖樓價可能平穩上升,再安心地買當頭起才是理智的上車心態,到時即使買貴些少,又貴得幾多呢?

置業唔系賭博。

8. 大鄉里 2021-02-22 22:10:04

要多久租房者才能明白,一缐城市的房地產,是富人割完金融韭菜之後的避險資產。
9. Zeitgeist 2021-02-22 23:02:35
曹仁超寫幾本書,都有同一個字: 勢。
英雄造時勢,時勢造英雄,凡人能懂時勢,已是人上人了。
今日夏寶龍談話,意味了香港進入"政治星加坡,經濟在轉莊"的時勢,咁今日星加坡係何情況呢?
10. SYB 2021-02-23 09:45:19
無工開,多數香港人够錢去國內慳慳地退休。唔需要在香港付租金
11. Alan Pepper 2021 2021-02-23 16:54:09
To 7

首先,我跟你的觀點沒有衝突,我亦都說這篇文章唔太離譜。「買樓賺錢」心態係之前的文章,他說樓價會大跌的論述,我才有這結論。

所以我亦有補充,「掹掹緊」就唔應該入市,暫不能「安居」。但如果唔係「掹掹緊」,又適唔適合呢?

總結一次,如果唔係「掹掹緊」,因為這些「不確定的」「着數」而不「安居」,浪費幾年時間,是什麼建議呢?
12. 唔係「掹掹緊」 2021-02-24 09:29:07
唔係「掹掹緊」果班,已經繼續入市。睇睇CCI無跌過,1手+2手成交(總價、總量)也完全無跌過。
13. 親切關懷 2021-02-26 07:53:56
又「失業」又「掹掹緊」多多假設,作者只係將自己冇胆/冇能力入車的心中恐懼放大揾人認同,來自我安慰冇力上車吧,梗係扮專家吹淡啦,一來搏有儍瓜信唔使搶貴D樓,二來掩飾自己冇樓,唔通同人講話自己收入低冇本事上車咩。