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樓市乾坤

樓市悶升至2024

 

何熊輝

2021年10月16日

  自從都會計劃公佈後,一手市場似乎仍能保持旺勢,二手市場則出現一些疲態,成交呎價微跌,並有個別易手單位出現輕微蝕讓,一手旺二手軟之勢漸成,預料直至2024年,樓市大概只能保持悶升格局。

  自從疫情以來,全球經濟受到嚴重衝擊,各地樓市不跌反升,香港雖然勉強跟上,但升勢漸見疲弱,倘將通賬計算在內,港樓價幾近零升幅。

  筆者於3年前曾撰文指樓市驚奇至2021年,回看過去兩年發展,要跌不跌驚奇已現,未來三年充滿變數,驚奇相信不再,但僅及通賬的升幅應可維持至2024年。

  未來三年,估計每年淨移出移民人數仍會維持10至13萬,即每年約有4萬個移民盤應市,因此樓價很難大升,供應大增下,積壓的需求,在未來三年應可得到舒緩。

  直至2025年,估計移民人數會大幅減少,在移民盤大幅減少下,供應量會回復到正常狀態。從20至24年的移民潮中,香港大概會流失50萬人口,期間市場大概會多出約17萬單位供應。

  按上述估計,直至2024年底,香港人口跌至約700萬水平,因此2025年後,只要私樓及公營房屋落成量維持現水平,屆時供應短缺情况應可進一步改善,樓價横行之勢大概已成。

 
 
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1. 揸十年都要输 2021-10-16 13:23:17

二手造價回軟,市場出現蝕讓成交,成交單位為大坑瑆華低層B室,實用面積383平方呎,採用1房間隔,望向北面,外望樓景,獲首置客以838萬元承接,實用面積呎價21,880元,屬市價水平。原業主於2011年11月以901萬元購入上址投資,持貨10年至今沽出,帳面蝕63萬元,單位期內貶值7%。

2. 引刀一快 2021-10-16 15:32:00
2011年11月

攞住900萬買大灣區,依家係3200-4000萬之間
3. To 2. 引刀一快 2021-10-16 17:22:28


不知你是甚麼時候改看升 ?



71. 引刀一快 2014-11-28 17:23:53
大寶二寶兄

我尋日同我喺深圳做地産嘅師弟傾過,佢地XX公司(唔知該唔該開名)前日,三個深圳一手盤,一日賣咗50億,真係嚇親我。我覺得好大可能係虛火。
主要係減息刺激,廣州呢邊作用唔太明顯,不過點都應該有效果嘅。
今年零售業不佳,明年估計都係。大陸呢邊我依然睇跌。
4. 立必樹 2021-10-16 17:43:26
2030年11月

現揸住900萬買大灣區,9年後係300-400萬之間
5. 一場遊戲 2021-10-16 21:06:52
Q房網屬於內地地產代理品牌,於2015年開始攻港。當時內地資金充裕,一度揚言投放逾6億元進軍香港地產代理市場,目標招攬7,000名前綫代理,與中原地產及美聯物業兩大龍代理公司競爭。惟資金一直未如當初構思般雄厚,今年初更轉推超高級高佣制度吸人才,拆佣比例高達88%,最終不敵財困,有機會撤出香港市場
6. 一刀粉絲 2021-10-16 22:38:32
1⃣️🔪15年轉了軚了。
7. 引刀一快 2021-10-16 23:07:32
To 3樓

我都唔知喎,今時今日我都唔係好友,不過係大灣區友,建議資金不甚充裕嘅人如果買港樓,不如睇睇大灣區。
唔知點解,呢幾年一路叫人買大灣區,大灣區就一路升到早排先回返。

8. 大灣區樓價調整 2021-10-17 08:36:21
恒大連續三次未能支付美債票息,中國房企大規模違約風險加重,樓市亦已開始下調,大湾區也不例外。
9. 向饭民说不 2021-10-17 09:36:02
一刀你都話大湾區最近在跌係對的,尼次跌只係剛開始,早幾年升的,一舖可清袋,深圳成交已跌七成。大湾區好友帶好安全帶。
10. 香港二手房指導價 2021-10-17 11:22:34

二手樓指導價落地 東莞業主呻樓價腰斬、老婆喊離婚
,內地為打擊炒房行為,已有10多個城市推出「二手房指導價」。最新推出此政策的廣東省東莞市,有部分房源的指導價近乎業主原購房價的一半,讓剛剛買房的消費者大吐苦水,向官方陳情想毀約退房,深圳東莞之後,下一個是香港。
11. 求仁得仁 2021-10-17 11:36:10
施政報告後首日,一衆地產股爆升。最多農地恆基,升7%, 新世界升3%,新鴻基2.5%, 希慎3.6%。因為未來十年私樓將更真貴罕有。就算有少許供應,都在北區。年青人更可用九成按,把握疫後現在的低樓價機會,向上流。德政也!
十年內增三十萬個公屋,有助 劏房戶上樓,減少等公屋時間,德政也!當然輪候公屋有很多水份啦,因為有很多大學生18歲已經去輪公屋。人各有志,有些人選擇不向上流,求仁得仁!
私樓市場,已經同資助房屋市場完全切割,政府也無意再打壓樓價,樓價將會大升!

情況就如新加坡,千尺組屋很平。可是,非中心地段一房私人住宅,要一百萬坡紙,即五百幾萬港幣。只要香港一通關,因港元對人仔,貶值了很多(美國無限量寬),港樓一定爆升。

永遠記住,六九年叉燒飯0.5元一碗,美孚成交一個單位,兩萬多元一個,因為美國無限量寬,使銀紙無限貶值造成。五十年來如是,五十年後也是。
12. 淡友真面目 2021-10-17 13:32:01
二手成交慘淡,銀主亦一改今年叫價強硬取態,減價求售冷門貨。過去一周市場最少有15個銀主盤下調叫價,九龍半山郝德傑山一個銀主單位連車位更減至1440萬元吸客,叫價較約7個月前同類戶低25萬元(1.7%)。業界稱,近期漸有銀主叫價軟化,惟未見大規模劈價;然而,倘若市場持續拉鋸多約2至3個月,屆時料有更多銀主以低市價沽貨,所以早賣早着。
13. 撐起半邊天 2021-10-17 16:55:46
港人移民潮是港人近期熱話,而「新香港人」於香港置業動向亦備受市場關注。調查顯示,目前未有香港永久居民身份的客戶,當中約24%願意繳付買家印花稅(BSD)購買香港物業,首8個月一手佔比創4年新高。其潛在購買力或足以消化約45%全港1年私樓落成量,反映他們強勁的資金實力。


14. 癡老豆住 2021-10-18 09:56:13
租樓,做隻無殼蝸牛好好睇?要睇業主面色做人,個個月花一筆錢交租又儲唔到錢,最重要係冇資產係手,如果要租樓住就不如痴老豆老母住啦。
15. 限價殺手鐧 2021-10-18 13:35:32
1000萬買層一手樓囉,如香港第日跟國內限價賣,甘日後個指導價係500萬,甘就真係喊餐死。
大陸己有500萬買,只比250萬賣啦,香港幾時跟。
16. 房炒不住 2021-10-18 21:33:49
房炒不住,符合香港整體利益。 政府須要高地價才會有稅收,公屋戶須要高地價才會有平租,環保人士及原居民要保護高地價,黃丝更須要有高樓價才可以賣樓移民。

未来二十年港樓只升不跌是常態,亦是常識。
17. 好睇吾好用 2021-10-19 07:51:34
近年新樓外牆咁大塊玻璃面,而家就好睇10年後不敢想像老化漏水問題,尤其向西斜單位,仲有新樓淨係環保露台都吾知有乜用,發展商零成本,但買家用2-30萬買個十幾尺,d錢用嚟裝修好過
18. 鱷哥 2021-10-19 10:33:37
施政报告預示土地供應無期,搞一個啟德,都已24年,仲係地盤處處,明日大嶼未探測研究,又話搞個大30倍北部大都會,吹到天甘升,話解决樓價,政府吹水而已
19. 劈價450萬 2021-10-19 21:04:02

二手市況回暖,部分急於套現的業主不惜大減價或低市價沽貨。有港島區兩房全煙花海景戶業主狠劈450萬元離場,到底咩原因願意作出調整?

北角維港頌6座高層D室,實用面積約565方呎,兩房間隔,坐享全煙花海景。原叫價2,250萬元,最終決定調整價錢,大減450萬元或約21%,以1,800萬元易手,折合平均實用呎價約31,858元。

20. 30個太古城 2021-10-20 10:03:38
香港不是沒有土地,而是沒有共識!幾大發展商持有的農地,加起來超過一億呎!可以興建相等如30個太古城!太古城有逾1.2萬伙,單位面積也不小,以現時的建屋標準計算,平均一開二也不為過,屈指一算,豈不是可以興建逾60萬伙!
21. AA威威 2021-10-20 10:38:52
香港樓價遲早會跟大陸一齊大跌
而家只不過係班AA同專家出黎唱好
等人接埋最後既火棍,賺埋最後一轉佣。
22. Alan Pepper 2021-10-20 10:56:28

老闆,我唔知你點搵啲數據出嚟,不過根據香港政府新聞網:「2020年年中至2021年年中,本港有38,500人出生,50,400人死亡,自然減少11,800人。

 

淨遷移人數為75,300人,其中13,900人持單程證來港,89,200人為其他香港居民淨移出。

 

因應2019冠狀病毒病疫情,今年上半年不時對從若干地方來港人士實施登機限制,人口移入遭受影響。另一方面,持單程證來港人數較上一年同期下降37%

 

此外,疫情前已離港的香港居民可能選擇繼續留在外地,又或因航程受阻而未能返港,這些因素或令期內錄得香港居民淨移出。」


我意思係香港未來三年每年要比今年整年淨移出多50-75%?你的估計比科網股上市業績還要樂觀?


就算我當真係1013萬,根據statistica, “In 2019, an average household in Hong Kong had 2.66 members”, 而根據 tradingeconomics, “Home Ownership Rate in Hong Kong increased to 49.80 percent in 2019 from 49.20 percent in 2018”


我當一班人全部都把物業賣走,都係每年14,000個單位。這跟你的估計數字差很遠喎!


老闆,「估計」都有點根據好嗎?雖然我認同你的 conclusion(我覺得未來平穩向上係因為前30年大上大落得太誇張而已。沒有太多理論的。大家都係估估下)但你這篇文章背後的數據令到文章可信性極低,為何不花幾分鐘Google search找數據呢?

23. 鳥6 2021-10-20 13:36:14
大中華地區當然以香港作為投資地的首選。
施政报告,預示土地供應無期,解决樓價政府吹水而己。香港地產股及本港樓價未來有排升,難怪咁多人搶購新盤。

大灣區鬼城處處,爛尾項目多不勝數,有好多發展商(恆大,花樣年,融創,富力…)爆煲,未來十年須要加強房住不炒去泡沫。
內地投資者及地產商未來會加大投資本港房地產,最少唔使被限價。
24. 北區有運行 2021-10-20 17:02:49

北部都會區發展效應持續,天水圍栢慧豪園2期栢慧豪廷有租客轉租為買,以1168萬元購入一個連天台3房戶,為整個栢慧豪園的單位「身價」歷來首度升穿千萬元關口。

栢慧豪廷9座頂層3房戶,實用面積803方呎,連291方呎天台,遠眺元朗米埔一帶景觀,原叫價1300萬元,終議價至1168萬元沽出,樓價盡破栢慧豪園紀錄,呎價14545元。原業主2018年以950萬元買入,賬面獲利218萬元,升值22.9%。

25. 二手奶嘢 2021-10-20 21:07:14
香港股市連日動盪,加上二手交投量顯著回落,個別業主為求出貨劈價賣樓。其中紅磡海逸豪園兩房單位,降價100萬元後,以1,000萬元轉手,較個別銀行估價低約8.7%。北角康澤花園亦有三房戶減價150萬元後才獲承接。
26. 董氏家族猛掃貨 2021-10-21 08:27:07

新冠肺炎疫情緩和,樓市再度升溫,過去甚少沾手地產買賣的全國政協副主席、前特首董建華及其家族成員,在今年6至8月的短短3個月內連環大舉入市,買入住宅單位、住宅地皮及商廈單位,涉資共逾17億元。董建華家族除購入租住多年的中半山豪宅嘉慧園低層單位,以及入股粉嶺住宅地皮外,該家族大手斥資近13億元,連環掃入中環皇后大道中99號中環中心兩層。

中環中心在6至7月期間連錄3宗全層成交,包括20樓、25樓及26樓全層,當時已經有傳20樓的買家為董建華家族成員。有關買家身份終於曝光,根據公司註冊處資料顯示,持有中環中心20樓的公司為THE CENTER (20) LIMITED,該公司董事原為「小巴大王」馬亞木及其子馬僑生等人,但最新已由董立新及姚爾欣代替,意味業權已易手。

27. 甘比賣豪宅 2021-10-21 15:41:56
早前售出大量恒大股票、並提出私有化華置的「大劉」劉鑾雄妻「甘比」陳凱韻,消息指最新以6億元放售「大劉」贈予的山頂歌賦山里GOUGH HILL RESIDENCES一幢洋房,實呎近14萬元,每呎叫價不但較「大劉」近13年前買入價高出逾2倍,亦較鄰近新盤會德豐77/79 PEAK ROAD的呎價貴逾五成。
28. 香港泡沬第三 2021-10-21 20:31:22
瑞銀(UBS)公布《全球房地產泡沫指數》報告,本港樓市「泡沫」程度被列為亞洲第一、世界第三,堪稱意料之內。那麼,全球「最大泡沫」來自哪裏?答案就比較令人驚訝,居然是德國城市法蘭克福,同時該國另一大城市慕尼黑也排在第四位
29. 二手軟了 2021-10-22 08:39:49
二手樓價自今年8月初登頂後,過去逾兩個月走勢偏軟,部分遭撻訂的單位結果要減價重售。統計發現,最少5個在7月至9月遭撻訂的單位,在樓價創新高後重新賣出,造價卻一律較首次售出時下跌。其中粉嶺碧湖花園一個原屬全屋苑最貴標準分層戶樓王的兩房戶,重新以628萬元售出,身價縮水3.4%兼失落樓王寶座。
30. 廢淡情懷 2021-10-22 09:09:24
#4同#12冒名吹下淡風會更有說服力?做人連自信都冇廢成咁,怪不得今時今日都冇樓日日望天打卦。

咁賞面冒我舊名,咁我都祝賀你人生穩定不變,千祈咁好做儍瓜學人買樓呀,哈哈!
31. 人地有樓點解你無? 2021-10-22 11:21:26
THE HOLBORN,中層A3室,實用260方呎1房戶,9月底以834.6萬元售,實呎3.21萬元。土地註冊處資料顯示,登記買家為愛新覺羅恆錦,與清代末代皇帝溥儀的外侄孫女愛新覺羅恆錦姓名一樣,料為同一人。

董伯伯同一班內地投資者十分清楚,當投資內地樓會蝕錢時,他們會轉投港樓。不竟,港元跟美元對人仔,跌了很多,買港樓有 discount。正常人很清楚,內地買家人數,比香港多幾千倍。當正式通關時間到時,港樓除時爆升30%。唔好話政府冇比機會大家。林鄭 九成按揭 plan 已經行咗 兩年多啦!
32. 人地有樓點解你無? 2021-10-22 11:48:26
THE HOLBORN,中層A3室,實用260方呎1房戶,9月底以834.6萬元售,實呎3.21萬元。土地註冊處資料顯示,登記買家為愛新覺羅恆錦,與清代末代皇帝溥儀的外侄孫女愛新覺羅恆錦姓名一樣,料為同一人。

董伯伯同一班內地投資者十分清楚,當投資內地樓會蝕錢時,他們會轉投港樓。不竟,港元跟美元對人仔,跌了很多,買港樓有 discount。正常人很清楚,內地買家人數,比香港多幾千倍。當正式通關時間到時,港樓除時爆升30%。唔好話政府冇比機會大家。林鄭 九成按揭 plan 已經行咗 兩年多啦!

33. 一刀買便樓 2021-10-22 18:21:11
廣州位於老城區荔灣白鵝潭核心區的江景房的雅居樂天際715,直接讓利至少150萬元(人民幣,下同)的消息,上周開始在不少中介朋友圈刷屏,統一的宣傳口徑是:「原價550至600萬元,由於工程公司急需回籠資金,特批30套跳樓一口價僅需350萬元/套起,複式住宅64至67平方米。」一刀有幅了,廣州市中心樓價插水4成。
34. 咪亂救人 2021-10-22 20:58:31
萬科曾傳出接手債務爆煲的中國恒大部分項目及恒大物業等,萬科主席郁亮今日在萬科業務交流會上表示,行業冬天來了,首先要自己解決自己過冬的問題,救人先要保證自己的安全。恒大尼件野,大概在等正式公佈收皮日期