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樓按宏云

建期買樓花上會難

 

葉敬誠

宏亞按揭助理副總裁
2024年6月4日

雖然港府在2月撤銷樓市所有辣招後,市場成交量回升,但樓價仍然反覆。對於過去數年以建築期付款購入樓花、現時物業將近落成的買家,可能亦會面對物業估值下跌、難以上會的問題。


以樓花方式推出的新盤,一般都有兩大分類的付款安排:


一、建築期付款,簡稱「建期」,即買家支付部分樓價之後,待物業落成才完成交易,如買家需樓按,也是待物業臨近落成前才申請。


二、即供期付款,即在樓花階段已完成交易,買家未入住已經支付全部樓價,買家也可向銀行申請樓花按揭,即未入伙已開始償還樓按。


即供折扣較高 過去曾流行

過去幾年,樓花新盤的銷售中,建期付款一度成為主流。其中一個主要的原因是按揭供款與入息比例的要求,對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說,購買樓花要選擇即供的話,新舊按揭總供款不可多於月入四成,不少人因為難以同時負擔兩筆樓按,而選用建期付款。這樣可以等待新居即將落成前才賣出舊居,再為新居申請按揭。


現時樓價比高位回落約兩成。在近幾年樓價高位以建期購入的樓花,估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1,500萬元的物業,樓價下跌一成的話,估值便會降1,350萬元,現時申請按揭便要以1,350萬元為準。


舉例來說,在202377日以後,簽署臨時買賣合約,購入一個樓價1,500萬元的物業,現時物業估值1,350萬元,不申請按保的一般銀行按揭,可獲的按揭成數為估值70%成,即945萬元。如果申請按揭保險,可獲的樓按金額上限也只為960萬元,約估值的71%。假設買家在樓花期支付了購入價10%,即150萬元的訂金,最少仍需另外準備390萬元的現金,才可完成交易。


另一個選擇,可考慮向宏亞申請高成數按揭;以上文例子而言,宏亞可按估值提供現時估值最高9成的樓按,即最高可借1,215萬元,大幅降低上會的難度。還款年期一般為25年,利率可低至P-2%。大幅降低有意完成交易的樓花買家的上會難度。

 

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*所有按揭申請,需符合金管局有關按揭申請人供款與入息比率的相關指引;2024228日前簽署臨時買賣合約者,申請按揭時仍需通過壓力測試;申請人亦需提供完整的入息證明

*最高按揭成數視乎物業現時估值及買家簽署臨時買賣合約日期而定

*相關按揭條件會不時調整


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建築期付款上會      #宏亞按揭

 

 

 

 
 
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