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文亮語
樓價下跌五成是不需要預測
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月24日

  在去年底,我對今年樓市作出預測,雖然在去年我發表了「細價樓爆煲論」,但我對今年樓市表現並不如其他專家睇得那麼淡,現在,超過一半專家都話樓市會跌三成以上,雖然不是今年內發生,但累積兩三年,樓價下跌三成就一定會成事,今次我又與他們的意見不同,我認為細價樓樓價今年會下跌15%,其他類型住宅樓就表現平穩,我有時覺得,究竟我是行先過其他專家,抑或我落後,點解我每一次的預測與其他專家不同,不過,無論結果如何,我只是說出自己意見。

  穆迪見連香港專家都睇淡樓市,於是抽下水,大膽預測樓市會下跌四至五成,除了我之外,我又唔見到有其他評論員駁斥穆迪,或者,他們是明哲保身,於是,我又做爛頭卒,穆迪遇上我這個死纏爛打對手,都幾頭痛,其實,樓價真的是下跌四五成,是唔需要預測,下跌之勢是非常明顯,只是跌多跌少,以現時影響樓市的因素來計算,就算政府不撤辣招,亦唔放寬逆週期措施,樓價都不會下跌四五成,我相信穆迪的分析員語不驚人死不休而已。

  不少評論員經常都掛在口邊的理據,就是樓價在1997至2003年曾經連續下跌七年,跌幅七成,所以,未來連續下跌幾年,跌幅五成又有什麼大不了,其實,兩者不能夠相題並論,單以業主持貨能力來說,手上物業不容易變成銀主盤,沒有銀主劈價賣樓,樓價就不會大跌,如果穆迪話香港樓價跌一半,除非他們手上有證據,已經有不少物業變成銀主盤,否則的話,樓價下跌一半的言論只不過是空談。

 
 
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1. David 2016-03-24 09:10:10
博士胸有成竹, 有下文......
2. 自我陶醉 2016-03-24 09:21:46
博士,大家都係靠估啫,洗咩證據呀?  上年你夠話用爆煲只係嘩眾取寵,實際上只係預測微爆喇,當時仲畀網友笑微爆都算爆煲㖭,點知半年已經冇咗15%, 你都冇預計過喎!  跌一半有咩出奇!
3. 事實 2016-03-24 09:28:02

博士終於開口讓看淡的人面對現實了。那些常用97樓價和現在樓價相提並論的人應該係對樓市完全吾認識的。

4. 事實 2016-03-24 09:31:11

其實覺得下跌五成的人有冇買過樓嫁 ? 究竟知吾知現在業主持貨能力有幾強嫁 ?

5. SHUN 2016-03-24 09:39:13
沙田豪宅地段每方尺$2760由遠東發展投得(平過屯門地)呢D咪證據囉!樓價跌4-5成可能估少左tim!
6. 葉孤城 2016-03-24 09:42:27
估跌不是新聞。
眾人估跌我估升,個人預測  2017年12月樓價較今日升两成。
7. LYC 2016-03-24 09:46:57
淡友唱跌就肯定就係靠估。只喜歡聽唱跌專家所講,完全係交租交到心慌慌的主觀願望!
好友實在有多理據樓價將會爆升,需求強大,大把本地或外國有錢人來港掃貨,供應每年只佔私樓1%。住屋需求強大,各國人士湧港定居,推高租金穩步上揚,收租佬印印腳。全球資金氾濫,負利率,量寬,買磚頭保值最實際,股票已成為劣等投資工具。業主實力雄厚,冇誘因減價賣樓。
8. 自我陶醉 2016-03-24 09:56:42
大把本地或外國有錢人來港掃貨?  你應該好忙喎!  咁得閒吹水嘅? 慢慢印印腳收租喇, 腳震震都要頂住扮印印腳啊!

今日食咗酸梅乾未?
9. 西門吹雪 2016-03-24 09:58:23
其實點解D人覺得看淡一定係想佢大跌五成既呢???都話左看淡係基於分析咯~~個人雖然看淡,但其實唔係真係咁淡架JA~~XDDD

家下雖然小陽春過後,多反D筍盤,但係都唔見得狂減。情況好似暫時受控咁。CPI反升到3.1%,表示經濟有改善。唉,真有少少似已經跌完咁......

我唔敢話跌5成一定無可能,但係暫時未睇到... 自醉兄,你出反來正好,不如比反多少信心我啦,我唔識睇啦,哈哈。 
10. LYC 2016-03-24 10:05:54
高下立見,邊個吹水段估亂up,邊個有理有據,哈哈!
11. SHUN 2016-03-24 10:12:02
可憐嘅地代要做埋清潔阿姐果份、因為無生意、業主持貨力強?咪即將睇住自己件貨由1000萬跌落800萬(今季)再由800萬跌落600萬囉(年尾)大家最好搶購花生!
12. 事實 2016-03-24 10:13:05
開始見到有部份長淡變得清醒了。跌吾落係實力好友早已預料的事,很多長期看淡的人就是因為心態問題和眼光吾好所以一直堅持吾買樓。他們基於面子問題,一直不肯面對現實,惟有繼續睇淡。

希望所有有自住需要而又未買樓的人諗清楚睇清楚究竟樓市發生咩事。樓市係吾會因為多睇幾篇淡文自我陶醉一下而變成真跌既。

13. 西門吹雪 2016-03-24 10:16:43
一個人指住個紅綠燈不停話佢係綠燈,紅綠燈一時紅一時綠,咁總會有中既時候既。咁係咪代表0個個人好叻?? 如果你講親都錯,咁就係神了。只有永遠只看單邊,一時對一時錯既資訊才最無意義,簡單D講就係癈話

仲有12樓,我唔係長期看淡,我只是看淡了一年,基本上過去十年我看好了9年。自是剛剛一年先進入呢個論壇,你地睇唔到我看好0者。試問過去一年看淡是錯了嗎???
14. k 2016-03-24 10:25:42
well, base on the condition in hk (up to today), l dun think property mkt will drop 50% , guess drop 30% maximum? however, theres 1 thing in the world call black goose, when it shows up or not? who knows? nothing impossible, so l just believe 1 thing.....cycle!

yes, NOTHING IMPOSSIBLE, property mkt may also up like crazy as what LYC said, ccl hit 200or more? also, HSI may reach 40000 as well, remember, nothing impossible, hahahaha...........
15. 蕭峰 2016-03-24 10:37:14
一直覺得,發表好淡觀點唔緊要,重要係有事實根據,唔係冇根據亂up。博士其實骨子裡都係長線大好友,但個市都係起起伏伏,所以間中一段時間睇淡啫,發表細價樓爆煲論,佢都係想年青人買到更好更大單位啫。 

其實講大跌5成的大不如落區睇下,係咪真係咁多筍盤好過。
16. LYC 2016-03-24 10:41:12
講咩紅綠燈,十年九年,什麼係廢話,最廢都係個次個屋苑有幾萬個單位,有一個極度劣質的單位成交價低小小就吹唱跌了3成囉!
17. 窮人 2016-03-24 10:45:33
其實大家都唔想HOLD住又舊又殘既2手樓, 舊樓只係上車用/收租, 除非係得一兩間既人

,如果唔睇大形勢, 堅持HOLD住D垃圾樓, 好易煩死 或 嚇死... ...

好多人都靠呢D市, 換走低質樓俾新手, 買入優質新樓, 既賺錢又賺勢
18. SHUN 2016-03-24 10:49:13
最多筍盤咪元朗囉…………萬蚊一尺新樓送亞差打劫&女人被非禮、強姦囉!
19. 西門吹雪 2016-03-24 10:57:32
CCL不是回了2.5%嗎,正正就反映2月24日既一堆減價。我從來無講樓價跌3成,我話有D細價盤比高位平左3成,大價樓跌8-10%,豪宅不跌反升。你話除左山卡啦,無任何成交低過高位3成,咁我先說了些例子。哪些低價成交,有好多唔係低層劣質的單位,就算0個幾個所謂劣質單位比反高價時既相同劣質單位仍有20%以上跌幅...白紙黑字,你唔好屈我。

我而家就睇到,CCL會係跌多一兩下,會係一兩個星期內反彈,又係白紙黑字,你咪睇下係咪LAW。自己既資訊速度慢過人又唔知。以為人地說跌就係因為無樓。係呀,今次我說反彈係咪代表我好多樓呀??? 無知阿伯
20. 疾風之狼 2016-03-24 11:02:42
#7 LYC

我覺得好多升市因係呢兩年已經改變緊,升市因素的改變對現在樓價的影響是未知的。

1. 本地需求是有的,強唔強大就同人見智。君不見近期居屋,1手2手樓銷情都麻麻,以往的強大需求去了那裡? 排隊去左邊? 10幾萬個居屋申請去左邊? 其實好多不是純住屋需要,而是投資需要,或者50%自住50%投資需要。當冇水位時,投資風險加大,那種特定的需要就大大減少了。這不叫鋼性需求。

2. 外國有錢人來港掃貨? 以往有錢的大陸人去了那裡? 返哂大陸啦。大陸仲好炒,深圳一年升40%,仲有去庫存政策。仲黎一個跌緊而未知底嘅香港市場買? 外國投機者是聽明的。

3. 供應每年只佔私樓1%? 那樣看供應是有好大問題的,因為咁樣計個percentage會俾你整到好細,就算供應量加大500% 到一年90000萬個單位,用你個種計法只係會演繹成"今年供應只佔私樓總量5%" ,呢個數字更係好細啦,但實際數字是90000個,比2000年大冧樓老董個85000個單位仲高!!!!

4. 各國人士湧港定居??? 這是真的,新聞日日報,越南人,印度人,非洲人等等瘋湧經過政治避難到香港"定居",對香港治安構成壞影響。有人講過佢地驚香港會成為下一個布魯塞爾。以往的投資移民去了那裡?? 俾800萬買層樓就有香港戶籍,老早冇左啦,早兩年俾英英取消左。依家審核移民資格係睇移民嘅quality, 唔係money 。 

5. 推高租金穩步上揚?? 租金跌緊啦,你可以參考差餉估價處最新數據,你將2016年1月和2015年7-9月比較下,睇下各類型單位租金跌左幾多? 

6. 收租佬印印腳?? 腳震定印腳?? 我講唔夠實力個啲一定震緊。

7. 全球資金氾濫,負利率,量寬,買磚頭保值最實際,股票已成為劣等投資工具。Factually correct ,股票是賭場,但香港資產同美金掛鉤,美國已進入加息期,香港受影響比較大。歐洲日本負利率對香港關係不大,佢地自身難保。經濟風暴前夕買固定資產,有實力的買家另計,一般人就有福都未必受到,我想信大部份人依家相信cash is king cash is god.

8. 業主實力雄厚,冇誘因減價賣樓???Partially correct,但唔係個個有實力,同股票一樣,唔需要100%股權成交先可以推冧股價,百份之5成交已經好高,say 可以推冧20%股價 。同理,樓價都一樣。一有唔夠實力嘅樓主大減價個價就冧,現在香港經濟仲ok, 失業唔高,過多兩年就仲要觀察。
21. Small Potato 2016-03-24 11:04:47
我都有留意附近D二手成交,其實稍為有D質數,同近銀行估價D中價樓,放盤都系幾個星期,就比人掃左,有D只係個多星期,快得我都㓵然,我又覺得個市吾係咁差,只係好多買家 ,都係一D吾好蝕底既心態,一定要超平筍先買,呢個諗法好正常,之但係肯大幅劈價既業主真係好少數,至少我朋友圈中都無。
22. 向饭民说不 2016-03-24 11:05:42
香港黄尸日日就话中国爆煲,点不知道不是中国爆煲,而是香港爆煲。

假如香港楼价跌50%,means that 香港人提前被深圳追上,香港人将永远被深圳压下去。
23. 自我陶醉 2016-03-24 11:06:24
西門兄
CPI 係受好多唔同因素影響,CPI升唔代表經濟好,你都有聽過咩叫滯脹。GDP負增長,一樣可以有通脹。大陸上年減幾次息,令通脹加大,城市樓價泡沫又吹大啲,今年已經冇幾多籌碼再減息,三、四線城市樓嘅庫存,十年後都賣唔哂,仲要去過剩產能,重整僵屍企業,大陸可以好得去邊?

歐債問題冇解決過,只係用負利率同買債拖住條尾,遲早會浮番出嚟。美國股市高位頂住一年多再上唔到,美國大選點解Donald Trump都會跑出? 因為經濟唔好,基層冇受惠過,人心思變,求神拜佛佢唔好贏,否則隨時世界大亂。

香港政府今年取消公屋租金減免,亦會推高年中的通脹率,實質對經濟和消費的影響都是負面的,上海迪士尼開幕又少咗人來港。  成交大樓價跌證明沽壓增加緊,業主持貨能力強,搵鬼信咩? 咁有實力就唔會6個月跌成幾兩成都冇個似樣嘅反彈喇。現在還有水位賺,當然口硬,跌多兩成睇下仲有冇人講持貨能力強!  傻嘅都會take profit喇, 唔通等賺變蝕先做嘢咩? 股市或有機會再上,但樓市已見頂,最少調整3年以上。

24. LYC 2016-03-24 11:18:31
樓上都係喜歡炒股,自以為股神個類人。一個穩健的收租佬由賺變蝕係永遠唔會發生的。只需要首期和時間,每月租金就會收到永遠,留給子女,孫....
繼續去做大鱷的點心吧!
25. 西門吹雪 2016-03-24 11:18:48
受教了自醉兄~~

一時唔小心又回左條友TIM~~HAHA~~都係EQ低左D。我唔會再回佢架啦,哈哈
26. 旁观者 2016-03-24 11:31:14
楼价下跌至明年㡳基本上兩位李首心中有数,至於2017年之后世界大環境及地沿局勢就要問問美帝了,再跌三成不足為奇,意外可以是人為。
27. SHUN 2016-03-24 11:33:10
持貨力强?係屋企食腐乳又話你知咩?未夠年期放、比税又唔愤、好彩叫有份牛工頂住囉、經濟甘差、公司一炒人就骨牌效應、全球印銀紙亦係弟二個泡沫、日本負利率都失敗、技窮、再爆煲就仆街、唔走貨就笨7
28. 市民 2016-03-24 11:35:37
君栢突然暫停開售,要調整售價。
元朗南亞黑人盤滯銷,送回贈都賣唔晒。
租金回落。
新樓供應相继落成。包括公屋。
閒閒地最少跌4成啦!



29. 自我陶醉 2016-03-24 11:41:46
西門兄,

有時間陪佢玩吓都幾有趣!
30. k 2016-03-24 11:47:43
to 25 & 29, free entertainment......dun waste it.....
31. 西門吹雪 2016-03-24 11:56:59
哈哈~~咁我玩多下啦~~

LYC~~唔好拉開話題,講咩股者,人地講緊CCL呀。我話CCL幾週內出現一個反彈呀,以你既LOGIC,係咪代表我好多樓? 定係我亂UP AR? 我亂UP咁係咪者係CCL唔會反彈呀??? 定係我根據事實分析呀? 煩請回答~~
32. LYC 2016-03-24 12:23:35
原來有咁多淡友,唔掛知得啲租盤無晒,租金穩步上揚啦,多謝晒lu.
居屋訂價咁貴,都幾萬個申請,已證明剛性住屋需求強勁啦,業主見到咁情況,點會沽樓,你估唔驚老咗要瞓街咩,你唔驚唔等於其他人唔驚.
香港地小人多,事實係國內資金來港買樓係上升緊.
過去幾十年平均落成量都唔止17000個單位啦,香港人口越來越多,多過以前咁多,你覺得17000係多咪繼續交租,繼續自我陶醉囉.
你仲相信緊美國加息,唔掛知得晨早沽樓去幫人供樓啦.
Cash is king. 你咪繼續揸實啲長期都係貶值啲銀紙.
大陸不停放水,經濟正在回升當中,你估你唱衰就會有用嗎,樓價就會跌嗎,太天真啦?大成交量見底都唔識,唉!樓價同迪士尼掛鉤,真係痴痴呆呆,坐埋一台,唱衰經濟,自我陶醉,哈哈!
33. 市民 2016-03-24 12:37:04
淡友一定是無樓?
淡友一定是租樓?
淡友一定是瞓街?
正所謂你癡我不癡!
继續 出貨啦,正白癡!!
34. 西門吹雪 2016-03-24 12:39:44
喂,我跟緊機架,麻煩答答我31先。
35. 自我陶醉 2016-03-24 12:52:37
原來痴痴呆呆一定要坐埋一台,唔怪之得你嗰枱無人搭枱喇!  哈哈哈!
36. 向饭民说不 2016-03-24 13:00:13
无论淡友或者是好友,楼价跌50%,基本上就确认了香港的经济实力被深圳取代。港深融合之中,香港只能成为弱者。而香港班废青可以阻挡吗?那是不可能的,因为将来的job market只有在深圳。要找好工只有去深圳。就好像现在一线艺员,无论是香港的或者是台湾的,都是往大陆跑。留底系香港或者台湾的只剩下2,3线明星。

当然香港还可以死剩把口,因为有香港有法治。
37. LYC 2016-03-24 13:06:36
事實係大部分淡友都係幫人供樓架啦,佢地主觀願望想跌!
你講過好多次反彈後再跌,想大俠等陪你攪炒,你晨早估頂沽樓睇跌,係人都知啦,都唔知你想我點回覆你!
38. SHUN 2016-03-24 13:13:22
關鍵旅遊全線停業、D人究竟去哂边呢?可能去哂排隊買樓呀………………哈哈哈!唉執笠、炒人黎喇、上年關鍵有冇職員買左樓呢?恭喜、恭喜!
39. K 2016-03-24 13:15:53
it doesnt matter what the point is, bad factors in up trend still result up, gd factors in down trent still result down, unless meet the turning point, therefore, what is the trend now?
40. 西門吹雪 2016-03-24 13:20:04
你理得我點諗者,我呢度我今日只講ccl会反彈
你話有樓先講樓市升,冇人識得客觀分析架ma. 講樓市升仲吾係大把樓???
41. 自我陶醉 2016-03-24 13:27:04
係㗎LYC兄,呢6個月跌15%, 你個租客都有幫你畀1.5%㗎, 咁你先要以繼續震震腳咋!  係咪好感動呢?

話時話,樓又冇人買, 租盤又冇埋,唔怪之你咁得閒喇! 今個月開單未?


42. 引刀一快 2016-03-24 13:29:07
同意LYC兄!

今日我幫你,陪你玩雙打!

自我陶醉兄、西門吹雪兄,LYC今日有外援,我會做佢援護,唔駛客氣,向我開砲,向我開砲!


43. 西門吹雪 2016-03-24 13:35:07
刀兄,我已經講緊樓市升啦喎。我埋左堆先架 XDDD
44. 自我陶醉 2016-03-24 13:36:29
吓! 引刀兄竟然肯陪佢坐埋一枱? 好偉大啊!


45. 自我陶醉 2016-03-24 13:38:46
係喇! 我都好贊成租客係幫業主供樓,冇異議。 唔知講咩好。
46. 香港土著 2016-03-24 13:43:49
睇完博士成篇文章,其實我都唔係好明點解「跌五成不需要預測」
47. 十郎 2016-03-24 13:51:01


      雜談三則

      1。  23樓....求神拜佛佢唔好贏,否則世界隨時大亂。
              佢係‘布殊’亞哥,(仲癲過‘布殊’),作為中國人,我想佢,作為世界人,唔好呀。

      2。  “煮熟了的鴨”,隔鄰網有人留言,405萬買咗嘉湖兩房,現在喊緊‘救命’,(錯咗請指正)。佢應該去安慰下佢,例如.......不賣不蝕,未賣未蝕。十八年後一定升番。

      3。 今天新閒說美國國務卿去莫斯科傾偈,歐盟怱怱去參加敘利亞和談。我想如果俄羅斯出口多幾船難民,敘利亞和平好快到矣。


48. 十郎 2016-03-24 13:58:02





      ‘今天新聞’,一時失手,sorry.







49. 如是 2016-03-24 14:05:39
若政府信博士講,細價樓樓價今年會下跌15%,那就更無必要放寬逆週期措施。
50. 望東樓 2016-03-24 14:22:35
舊年到依家都睇淡嘅原因好簡單,見到一手只有無房、一房嘅貓屋去到貨;兩房麻麻、三房及以上基本就係剩蔗。呢個情況直至現今都睇唔到改變。呢個長假嘅新盤銷情主導未來幾個月嘅市場情緒。已經買咗花生。唔係地產專業更唔係博士呢類神人,未睇到年尾會轉勢。
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51. 望東樓 2016-03-24 14:28:37
十郎兄,我估中國最希望係DT當選。哈哈民主嘛。