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文亮語
樓價下跌五成是不需要預測
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月24日

  在去年底,我對今年樓市作出預測,雖然在去年我發表了「細價樓爆煲論」,但我對今年樓市表現並不如其他專家睇得那麼淡,現在,超過一半專家都話樓市會跌三成以上,雖然不是今年內發生,但累積兩三年,樓價下跌三成就一定會成事,今次我又與他們的意見不同,我認為細價樓樓價今年會下跌15%,其他類型住宅樓就表現平穩,我有時覺得,究竟我是行先過其他專家,抑或我落後,點解我每一次的預測與其他專家不同,不過,無論結果如何,我只是說出自己意見。

  穆迪見連香港專家都睇淡樓市,於是抽下水,大膽預測樓市會下跌四至五成,除了我之外,我又唔見到有其他評論員駁斥穆迪,或者,他們是明哲保身,於是,我又做爛頭卒,穆迪遇上我這個死纏爛打對手,都幾頭痛,其實,樓價真的是下跌四五成,是唔需要預測,下跌之勢是非常明顯,只是跌多跌少,以現時影響樓市的因素來計算,就算政府不撤辣招,亦唔放寬逆週期措施,樓價都不會下跌四五成,我相信穆迪的分析員語不驚人死不休而已。

  不少評論員經常都掛在口邊的理據,就是樓價在1997至2003年曾經連續下跌七年,跌幅七成,所以,未來連續下跌幾年,跌幅五成又有什麼大不了,其實,兩者不能夠相題並論,單以業主持貨能力來說,手上物業不容易變成銀主盤,沒有銀主劈價賣樓,樓價就不會大跌,如果穆迪話香港樓價跌一半,除非他們手上有證據,已經有不少物業變成銀主盤,否則的話,樓價下跌一半的言論只不過是空談。

 
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1. David 2016-03-24 09:10:10
博士胸有成竹, 有下文......
2. 自我陶醉 2016-03-24 09:21:46
博士,大家都係靠估啫,洗咩證據呀?  上年你夠話用爆煲只係嘩眾取寵,實際上只係預測微爆喇,當時仲畀網友笑微爆都算爆煲㖭,點知半年已經冇咗15%, 你都冇預計過喎!  跌一半有咩出奇!
3. 事實 2016-03-24 09:28:02

博士終於開口讓看淡的人面對現實了。那些常用97樓價和現在樓價相提並論的人應該係對樓市完全吾認識的。

4. 事實 2016-03-24 09:31:11

其實覺得下跌五成的人有冇買過樓嫁 ? 究竟知吾知現在業主持貨能力有幾強嫁 ?

5. SHUN 2016-03-24 09:39:13
沙田豪宅地段每方尺$2760由遠東發展投得(平過屯門地)呢D咪證據囉!樓價跌4-5成可能估少左tim!
6. 葉孤城 2016-03-24 09:42:27
估跌不是新聞。
眾人估跌我估升,個人預測  2017年12月樓價較今日升两成。
7. LYC 2016-03-24 09:46:57
淡友唱跌就肯定就係靠估。只喜歡聽唱跌專家所講,完全係交租交到心慌慌的主觀願望!
好友實在有多理據樓價將會爆升,需求強大,大把本地或外國有錢人來港掃貨,供應每年只佔私樓1%。住屋需求強大,各國人士湧港定居,推高租金穩步上揚,收租佬印印腳。全球資金氾濫,負利率,量寬,買磚頭保值最實際,股票已成為劣等投資工具。業主實力雄厚,冇誘因減價賣樓。
8. 自我陶醉 2016-03-24 09:56:42
大把本地或外國有錢人來港掃貨?  你應該好忙喎!  咁得閒吹水嘅? 慢慢印印腳收租喇, 腳震震都要頂住扮印印腳啊!

今日食咗酸梅乾未?
9. 西門吹雪 2016-03-24 09:58:23
其實點解D人覺得看淡一定係想佢大跌五成既呢???都話左看淡係基於分析咯~~個人雖然看淡,但其實唔係真係咁淡架JA~~XDDD

家下雖然小陽春過後,多反D筍盤,但係都唔見得狂減。情況好似暫時受控咁。CPI反升到3.1%,表示經濟有改善。唉,真有少少似已經跌完咁......

我唔敢話跌5成一定無可能,但係暫時未睇到... 自醉兄,你出反來正好,不如比反多少信心我啦,我唔識睇啦,哈哈。 
10. LYC 2016-03-24 10:05:54
高下立見,邊個吹水段估亂up,邊個有理有據,哈哈!
11. SHUN 2016-03-24 10:12:02
可憐嘅地代要做埋清潔阿姐果份、因為無生意、業主持貨力強?咪即將睇住自己件貨由1000萬跌落800萬(今季)再由800萬跌落600萬囉(年尾)大家最好搶購花生!
12. 事實 2016-03-24 10:13:05
開始見到有部份長淡變得清醒了。跌吾落係實力好友早已預料的事,很多長期看淡的人就是因為心態問題和眼光吾好所以一直堅持吾買樓。他們基於面子問題,一直不肯面對現實,惟有繼續睇淡。

希望所有有自住需要而又未買樓的人諗清楚睇清楚究竟樓市發生咩事。樓市係吾會因為多睇幾篇淡文自我陶醉一下而變成真跌既。

13. 西門吹雪 2016-03-24 10:16:43
一個人指住個紅綠燈不停話佢係綠燈,紅綠燈一時紅一時綠,咁總會有中既時候既。咁係咪代表0個個人好叻?? 如果你講親都錯,咁就係神了。只有永遠只看單邊,一時對一時錯既資訊才最無意義,簡單D講就係癈話

仲有12樓,我唔係長期看淡,我只是看淡了一年,基本上過去十年我看好了9年。自是剛剛一年先進入呢個論壇,你地睇唔到我看好0者。試問過去一年看淡是錯了嗎???
14. k 2016-03-24 10:25:42
well, base on the condition in hk (up to today), l dun think property mkt will drop 50% , guess drop 30% maximum? however, theres 1 thing in the world call black goose, when it shows up or not? who knows? nothing impossible, so l just believe 1 thing.....cycle!

yes, NOTHING IMPOSSIBLE, property mkt may also up like crazy as what LYC said, ccl hit 200or more? also, HSI may reach 40000 as well, remember, nothing impossible, hahahaha...........
15. 蕭峰 2016-03-24 10:37:14
一直覺得,發表好淡觀點唔緊要,重要係有事實根據,唔係冇根據亂up。博士其實骨子裡都係長線大好友,但個市都係起起伏伏,所以間中一段時間睇淡啫,發表細價樓爆煲論,佢都係想年青人買到更好更大單位啫。 

其實講大跌5成的大不如落區睇下,係咪真係咁多筍盤好過。
16. LYC 2016-03-24 10:41:12
講咩紅綠燈,十年九年,什麼係廢話,最廢都係個次個屋苑有幾萬個單位,有一個極度劣質的單位成交價低小小就吹唱跌了3成囉!
17. 窮人 2016-03-24 10:45:33
其實大家都唔想HOLD住又舊又殘既2手樓, 舊樓只係上車用/收租, 除非係得一兩間既人

,如果唔睇大形勢, 堅持HOLD住D垃圾樓, 好易煩死 或 嚇死... ...

好多人都靠呢D市, 換走低質樓俾新手, 買入優質新樓, 既賺錢又賺勢
18. SHUN 2016-03-24 10:49:13
最多筍盤咪元朗囉…………萬蚊一尺新樓送亞差打劫&女人被非禮、強姦囉!
19. 西門吹雪 2016-03-24 10:57:32
CCL不是回了2.5%嗎,正正就反映2月24日既一堆減價。我從來無講樓價跌3成,我話有D細價盤比高位平左3成,大價樓跌8-10%,豪宅不跌反升。你話除左山卡啦,無任何成交低過高位3成,咁我先說了些例子。哪些低價成交,有好多唔係低層劣質的單位,就算0個幾個所謂劣質單位比反高價時既相同劣質單位仍有20%以上跌幅...白紙黑字,你唔好屈我。

我而家就睇到,CCL會係跌多一兩下,會係一兩個星期內反彈,又係白紙黑字,你咪睇下係咪LAW。自己既資訊速度慢過人又唔知。以為人地說跌就係因為無樓。係呀,今次我說反彈係咪代表我好多樓呀??? 無知阿伯
20. 疾風之狼 2016-03-24 11:02:42
#7 LYC

我覺得好多升市因係呢兩年已經改變緊,升市因素的改變對現在樓價的影響是未知的。

1. 本地需求是有的,強唔強大就同人見智。君不見近期居屋,1手2手樓銷情都麻麻,以往的強大需求去了那裡? 排隊去左邊? 10幾萬個居屋申請去左邊? 其實好多不是純住屋需要,而是投資需要,或者50%自住50%投資需要。當冇水位時,投資風險加大,那種特定的需要就大大減少了。這不叫鋼性需求。

2. 外國有錢人來港掃貨? 以往有錢的大陸人去了那裡? 返哂大陸啦。大陸仲好炒,深圳一年升40%,仲有去庫存政策。仲黎一個跌緊而未知底嘅香港市場買? 外國投機者是聽明的。

3. 供應每年只佔私樓1%? 那樣看供應是有好大問題的,因為咁樣計個percentage會俾你整到好細,就算供應量加大500% 到一年90000萬個單位,用你個種計法只係會演繹成"今年供應只佔私樓總量5%" ,呢個數字更係好細啦,但實際數字是90000個,比2000年大冧樓老董個85000個單位仲高!!!!