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文亮語
說什麼也是言之過早
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月22日

  雖然兩位李先生分別睇經濟環境不好,以及睇淡樓市,我認為他們另有目的,因為由地產商口中說樓價下跌,說服力比物業代理高出不知多少倍,可以講是確認樓價下跌,當樓市下跌被確認後,金管局就要覆行承諾,放寬逆週期措施,樓價亦會為此而減慢下跌速度,甚至保持平穩,樓價比現在再跌15%已經是極限,這是我個人推斷,有大學講師立刻撰文表示,現在說樓價下跌15%是言之過早。

  我有多少不明白,不單是評論員,任何人預測樓市,都是言之過早,所預測的事又未發生,不是言之過早又是什麼,如果發生之後才講,就不叫預測,叫馬後炮,老實說,有時我所預測的事真的發生,我都不敢對人說,無謂被人話我馬後炮。

  去年二月,我發表「細價樓爆煲論」,擺明車馬,六個月之後爆煲,八月我認輸,九月樓價從高峰回落,我的確是言之過早,但如果我在九月話樓市爆煲,「細價樓爆煲論」就一文不值,我亦明白這是生意人與學者分別,做生意如果等每一個疑點都清楚,每一個問題都解決,就已經是水尾,言之尚早其實是不適合生意人,因為,他們在未講之前就已經做了。

 
 
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1. DSY 2016-03-22 09:00:40

很不懂,除非地產商同政府有君子協定,否則出來講跌三成,撤不撤招不一定,倒自己米就一定!但如果有君子協定,怎麼會不協定埋如何為三成?

所以我更傾向,這次是政府準備做野,條件是叫地產商出來認個衰!

2. Ca1on 2016-03-22 09:04:32
湯博士好嘢. 其實言之尚早只係代表佢哋唔識睇, 用嚟掩飾嘅一個藉口。
3. 如是 2016-03-22 09:20:29

若放寬逆週期措施的話,湯博士你推斷樓價比現在再跌15%已經是極限。

那麼若不放寬逆週期措施,請問湯博士,樓價應會跌多少?

5. 西門吹雪 2016-03-22 09:47:37
有一種預測天氣既方法準過天文台,起碼有8成準~~這個方法是一句話:"今天的天氣和昨天差不多",等到下雨才說明天下雨有甚麼意義?
博士早在一年前已經預知今日既情況,爆煲論,一萬負資產,在我們想都沒有想過時已經說了。現在都一一開始實現。真的令人佩服。
6. 蕭峰 2016-03-22 10:06:45
其實映御是探路石,映御價是同區二手8折,熱賣後難度看不出市場接受嗎?所以四叔夠膽話,最多跌3成。

其實唔算倒自己米,已經跌15%,再跌15%都合理,最少話大家知,唔會跌5成。同埋四叔係舉足輕重人物,預測當然要大氣,唔可以只focus自己公司。
7. Desmond 2016-03-22 10:58:03
我覺得兩位李生年過80歲,錢也用不完,隨心所欲講一些心底話也很正常。
8. LYC 2016-03-22 11:02:28
博士已經不斷發功,好快會放寬按揭架啦,跟著業主一齊反價,買家追價炒上囉!
9. 真真薯片 2016-03-22 11:53:30
君子協定係雙向, 政府撒招既話, 發展商點樣回報政府? 撒招問到講到尾都係如果撒完樓市大升, 邊個賣單?
10. 毛毛 2016-03-22 12:01:41
我個個星期都睇樓, 由粉嶺, 大埔一直殺出沙田, 情況都差唔多, 兩個字 "膠著"! 二月底平盤掃清後現在放盤業主大多持貸力強,減價空間細, 我呢d潛在買家見唔破底價又唔肯入市, 變成3月成交大減, CCL既數字滯後2星期, 剛剛大趺2%係講緊2月底至3月初數據, 正正係平盤掃清既時候, 現市況膠著, 好似呢D位有支持!! 我個人意見:今年都應該在現水平橫行, 如果要趺多15%我相信要等2017年開始新樓供應大增先有機會!!
正如博士所講, 四叔同誠哥都係俾說話班官聽, 迫佢地快D放寬按揭!
11. DSY 2016-03-22 12:17:16

回薯片兄

其實我是想講放寬按揭,撤招其實雙邊都有風險。除非你撤BSD,否則真系多謝曬!

12. 蕭峰 2016-03-22 12:34:03
to 10樓毛毛兄

冇錯,作為潛在買家,只要一實地睇樓,得到的結果同新聞講d數字好唔同。

所以只好話,真正想入市的朋友,要落力d啦!
13. LYC 2016-03-22 12:35:43
邊有業主肯減價,元朗都賣到咁貴,又唔係等錢洗,自主或收租都冇必要沽樓揸錢。
政府再唔放寬按揭,BSD,DSD,發展商擺工唔起樓啦,何來供應!
就算照原先估計都係萬七,只不過佔私樓1%,憑1%可以推跌樓市,當一轉勢向上,多多都唔夠需求大。
14. 引刀一快 2016-03-22 12:54:26
“言之尚早”四字之後,一般要提出條件,或者未能定斷嘅原因。

齋講言之尚早,同世外高人差唔多。
15. 引刀一快 2016-03-22 12:59:50
LYC兄


係萬七,只不過佔私樓1%”,咁,萬七係市場上準買家嘅幾多%呢?

請賜教!
16. 引刀一快 2016-03-22 13:03:05
西門兄

湯先生去年預測嘅係一萬銀主盤。
17. Alan Pepper 2016-03-22 13:05:12
對,生意人跟學者的分別,就係生意人憑直覺判斷,學者從數據分析。直覺永遠都係前瞻性,數據就永遠滯後。直覺有機會錯,數據永遠都啱,只不過係啱早幾年,唔係啱下幾年。

小弟直覺環境冇想像中咁差,所以已經準備發展了,希望我嘅直覺無錯吧。
18. LYC 2016-03-22 13:08:33
刀兄,有成6萬人有過千萬cash.
19. LYC 2016-03-22 13:10:06
20. 哈哈哈 2016-03-22 13:23:39
刀兄,有成6萬人有過千萬cash.

呵呵哈哈哈
21. Alan Pepper 2016-03-22 13:24:21
LYC

1000萬現金係 60000 人最窮嗰個。仲未計私人企業的現金

亦有3幾萬個人有 1 億淨資產,1 億亦係最窮嗰個,亦未計私人企業的
22. 引刀一快 2016-03-22 13:28:22
LYC兄

過千萬cash就一定入市?

呢6萬個有過千萬嘅人冇屋住?

有冇資料近半年入細價樓市嘅人有幾多cash?
23. 引刀一快 2016-03-22 13:32:02
Alan Pepper兄

我望你中好過我中,我都怕大陸會亂。
24. 事實 2016-03-22 13:56:52

其實如果大家都有樓在手又定會吾明樓差不多跌完丫,你問下自己會吾會劈價出貨,計下自己盤數係點,收入穩吾穩定,就知後市大慨如何吧! 六至七成業主供滿樓,有史以來最有實力,淡淡真係吾好再幻想樓市會太差。

25. LYC 2016-03-22 14:00:29
大部份表示會入市買磚頭投資。人之常情,唔通去搏股票咩!
26. 如是 2016-03-22 14:01:14
27. 自我陶醉 2016-03-22 14:06:56
痴人總愛說夢話,原因何在?

超人話香港經濟20年來未試過咁勁,樓價必定爆升,有一千萬以上嘅人個個準備入市,唔買樓啲錢冇嘢好做,日日等買樓!  

六萬人? 計咗屋企都放一千幾百萬散紙嗰啲未?



邊個超人?

傻瓜超人囉!你識冇?
28. 引刀一快 2016-03-22 14:07:40
哈哈哈哈哈暗暗哈哈啊哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈


慘,笑到嘴角爆咗,哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
29. 向饭民说不 2016-03-22 14:07:49
楼上,请你问下自己,你愿意交销售税吗?你愿意交多过30%的收入税吗?

如果不是,请收爹,香港的高价,实际上就是中产补贴穷人。穷人基本上不用交税,就可以享受公屋和综援。如果没有高地价政策,那么香港必须实行销售税,必须将目前的税加到超过30%。

要颠覆目前的制度的时候,请用下你的脑,不过你的脑可能生在PP上。
30. 向饭民说不 2016-03-22 14:10:17
毒过好喜欢颠覆目前香港的不同的制度,其实好多都系港英时期行之有效的制度。以地铁为例,根本服务水平,价格水平在世界上应该是名列前茅。但是一样被毒过抹黑到什么都不是。

我就想问香港班废青,难道你们希望香港地铁好像纽约那样吗?甚至伦敦那样吗?

上篇问不是回陶醉兄。
31. 引刀一快 2016-03-22 14:17:27
向飯

我話笑爆咀啫,又關銷售稅事?
32. LYC 2016-03-22 14:21:17
啲錢唔買樓擺係銀行冇利息,調查話最有錢個班都打算入市買磚頭。最叻係樓上啲淡友囉,自欺欺人,週圍吹自己炒股勁過股神,啲錢最好用來炒股,唔好買樓。自己冇錢買唔起樓就想其他人攪炒,損人不利己。大家有目共睹!
講唔贏就亂up24,真可憐,咪繼續努力工作搵錢幫人供樓囉!
33. 向饭民说不 2016-03-22 14:24:36
引刀兄,不说你,是说那个什么“如是”

毒果又如何抹黑香港,今日另一篇毒果飞机文。年轻人真系好容易被洗脑。

香港咁悲 連居港22年日人都想走?

34. 自我陶醉 2016-03-22 14:27:26
引刀兄,

我突然間好驚,得六萬人有一千萬以上咋,但香港有百幾萬人有樓,僧多粥少啊!
35. LYC 2016-03-22 14:36:08
六萬人揸過千萬cash,500萬至1000萬cash隨時多過60萬人啦!
36. Alan Pepper 2016-03-22 14:53:18
LYC & 引刀兄

Sorry, 不知道你們在爭論什麼, 很久沒有參與討論了, 抱歉... haha
37. 毛毛 2016-03-22 15:01:29
LYC兄, 
 
你既觀點有在這裡留言既人都好清楚架啦, 其實你經話樓價會升到上火星, 香港經濟冠絕整個銀河系等等..我地好清楚你既立場, 你可以自由表達你意見, 但點解你總是要話淡友咩咩買唔起樓..租死一世樓等等... 人地都係同你一樣發表意見, 唔認同可以拿出理據討論, 唔洗下下惡意攻擊~
38. 引刀一快 2016-03-22 15:03:44
向飯

不如成篇cap岀嚟睇下吖!大陸block蘋果呀。
39. Alan Pepper 2016-03-22 15:07:28

自醉兄


唔使下下都要成千萬現金先會買樓呀嘛?仲要記住, 1千萬係6萬人最窮嗰個起計。唔記得邊度統計,頭十位私人持有物業總共擁有七萬個物業,應該未計企業持有者的,又係一個天文數字。當你全部都係車位,都好襟計。


不過咁,都係嗰句,我只係保持正現金流,唔會/唔識炒上落。


40. 引刀一快 2016-03-22 15:11:11
自我陶醉兄

我諗沙士果陣都唔止6萬喇。
41. 引刀一快 2016-03-22 15:12:58
Alan Pepper兄

呢度有爭詏,從來只有兩件事,樓價同政見。
42. 真真薯片 2016-03-22 15:16:52
的確係好多有錢人, 問題係大部份有錢人已經成手都係樓, 又有dsd, 有錢人覺得唔抵買
43. Like 2016-03-22 15:30:02
LYC 兄,
睇通睇透,简而精,請繼續發表極具前瞻性的意見,網友幸甚, 時間自会判斷。
BTW 图表看CCL,強力V型反彈,近在眉睫 !
44. 蕭峰 2016-03-22 15:31:08
其實這些年樓價暴升就是財富效應,你只要有100-200萬cash,加埋自己原本層物業增值部份,就可以買到千萬物業。

45. Stupid guy 2016-03-22 15:31:25
My company employ handicaps for cleaning toilet, want to improve the image of the company, want to become social enterprise. 

Today, I went out from the toilet, one of them say loudly "walk away" to me. So what should I reply? Angry with him? He is handicap, if I angry with him, this mean I m same as him. Of coz, I just smile and give the way to him. I think we should do the same thing with this lyc. Otherwise, you will be same as him. Hahaha
46. 望東樓 2016-03-22 15:34:13
巴菲特在2010年,即上次全球金融危機後曾接受美國「金融危機調查委員會」的問詢,不過具體內容,終在上周才被美國政府公開。
在這次問詢中,巴菲特關於泡沫和房地產的內容值得關注︰
●因為房產是美國最大的一類資產也是最容易作為抵押物的資產,絕大多數人開始相信房價不會大幅下跌,它可能創造了我們史上最大泡沫。
●「合理的假設會比一個不合理的假設更容易讓你陷入麻煩。」房價隨著時間的推移會越來越高,因為我們手中的美元越來越不值錢,這樣的想法完全是一種前提假設。房價的上漲不是因為建築成本上升,也不是因為設計精美,而是因為美元不值錢了,一套40年前買的房子會比當時賣更多錢。
●既然66至67%的人都希望有自己的房子,你想買又能藉錢去買它,如果你真心認為房價只會往上漲,你會盡快去買下它。所以,一旦來自四面八方的勢頭匯合起來,會加強價格的走勢,價格反過來又會激勵這種行為,合理的假設被遺忘,然後我們看到了1929的發生。
●價格本身對人們的影響變得如此重要,讓人們醉心於此。因為房產是最大的單一資產,全國有大概22萬億美元的規模。這是多麼龐大的一類資產。所以公眾,——他們也許不懂股票,也不懂鬱金香泡沫,但它們懂房產。買房融資簡單,你可以把槓桿放到天上去,這創造了史無前例的泡沫。我現在真希望我能在2005年就指出這個問題。
●對於未來:我們將看到泡沫陸續出現,我意思,這是毫無疑問的。
47. Alan Pepper 2016-03-22 15:35:36
1000萬是物業以外的現金,1億才是凈資產

我唔覺得唔抵,只是當買貴了少少,收少一年租而已,反正講價十個八個好容易。

一千萬跟一千零四十萬,冇乜分別,都係收三萬租,對長遠投資沒有影響,係真的小小肉痛啫。
48. 向饭民说不 2016-03-22 15:38:30
以下是毒果飞机文,又咩咩自由行,又咩咩大陆资金炒贵香港楼,问题是他们祖家为了增加旅游业的收入,让大陆自由行有更多的退税优惠。更方便的签证。还有容许大陆人去日本买楼。还有日本人也用简体字。

1994年8月我與家人一起從日本移居到香港,至今已22年。那時,香港還是英國的殖民地,沒有「自由行」遊客,生活比現在閒適。香港人給我的感覺並不時髦,與內地人衣着相近,我經常看到孩子們穿開浪褲在街上走。那時香港有很多中資的百貨公司,心想:「我來到了中華世界?」 

在赤鱲角機場興建期間,城市發展速度加快了,香港由中國式的城市迅間轉化為國際大都會。但在1997年7月香港回歸時,遇上在泰國爆發,蔓延亞洲的金融風暴,香港樓價由高位迅即滑落,但當時想:「經濟應很快回復正常,不會像日本經濟一沉不起。」 

至2003年沙士肆虐,香港經濟再陷谷底,但很快又起死回生,我感到這裡是很強的地方。 

沙士除了影響經濟外,衞生情況也大大改善。當時普遍公廁及商場廁所的衞生很差,就算是尖沙嘴地區情況也一樣,那時我連百貨公司的廁所也很少用。當沙士一役後,全港市民的衞生常識提高了,最明顯是公共廁所比之前整潔,到現在已沒有廁所會令我感驚嚇! 

這麼多年亦見到不同國家的金融專才來港扎根,有助推進這個國際都市的繁榮發展,這點日本是及不上的。 

現在,轉談政治層面的改變。1997年回歸後,當時我相信一國兩制及50年不變的方針,來自中國的壓力很少。之後,每年六四燭光紀念晚會繼續舉行,七.一大規模遊行及反23條立法等,這些港人示威行動都能起「改變」的作用,那時我還相信香港有未來。 

但「自由行」實施後,內地來港遊客人數急劇增加,香港有了翻天覆地的轉變。從2013年開始,地鐵擠滿內地人,他們的大大小小行李篋引發連串問題。中港矛盾加劇,有時還爆發衝突,令人擔憂。而香港有很多向錢看的人會永無休止給「自由行」遊客提供優惠待遇,很多人都願意投向中國懷抱。 

習近平上台後,有很多預計不到的政策出籠,香港立法會議員也被壓制了。 

前年的雨傘革命,好像重拾民主氣息,但中國施壓,加上議員在立法會失去作用,最令人痛苦是只聽從中央指令的行政長官梁振英漠視港人訴求。我感到最離譜是教育制度被染紅,學生要學簡體字是最不能接受。 

這樣看來,回想1997年,對回歸後香港情況感憂慮是必要的。中國投資者炒貴香港樓,房價失控飊升;至上年中國經濟下滑,房價有少許回落,但仍有很多港人買不起「一個家」。這個連市民住屋都搞不好的政府,令人感到悲哀。 

我不覺得中國的GDP會持續穩定增長,加上房價將會下跌,從海外的投資亦會減少,中國不能再向香港大開水喉。那時,我很希望港府不需再做傀儡,真正傾聽市民訴求,做一個向港人負責的政府。否則,我們這些從外國來的居民,也會離開這片住了22年的土地。
49. Alan Pepper 2016-03-22 15:41:42
巴菲特絕對唔會講埋啲咁嘅廢話。我聽佢演講無數次,內容只有幾樣,一家企業一定要穩定賺錢及正現金流,別人恐懼我貪婪,價值投資法,同埋「富人應該俾多啲稅,不過我唔俾」

又一個冒充者
50. 向饭民说不 2016-03-22 16:01:58
引刀,以下的言论来自一个被毒果洗脑的废青,你话可以怕吗?还有那一段毒果飞机文讲的92年香港小朋友中着開浪褲通解跑,当时不是这样吧?如果是这样,现在班废青,在小朋友时代一样系周围大小二便。

我問過曾經經歷三年零八個月的長輩 佢地都話日佔香港時社會繁榮安定 人人生活幸福美滿 日本人對香港和諧有禮 比起今天中國極權統治是完全大不同
51. LYC 2016-03-22 16:02:11
真兄搞錯晒,物業係唔會覺得多得劑,越多越好啊!
有錢人唔會介意俾DSD,咪當加咗幾個%印花稅,又或者落子女名囉。
52. Alan Pepper 2016-03-22 16:06:42

如是


希望唔好將經濟環境及香港光榮過分政治化。文章提及「95%與家人同住的年青人是自願作出該選擇,原因包括可以節省租金以及有家人照顧」係一個非常理性選擇,你有能力結婚,並不代表你有能力或想負擔,文章訪問黎太「點解要為咗交租而咁辛苦啫!」係一個好合理解釋,如果跟父母住多幾年,既可照顧父母亦可儲多幾年錢,都係為咗將來打算。一篇文章正面定負面係視乎你點睇的。


生果日報冇嘢好講,永遠都攞收入中位數,係不切實際的數據。第一,我不斷重複,香港差不多五乘人口住在公營房屋,這些人口收入中位數根本與買樓毫無關係。第二,剛畢業的人口收入亦跟買樓扯不上任何關係,因為根本未粗淺怎麼買樓?佢哋做十年八年係會升職加薪的,如果十年八年薪金都停留係剛畢業的,絕對係佢哋嘅問題。


如果收入中位數係撇除公營房屋住戶/合資格人士,及28 - 45歲(多數會買樓年齡)內,我相信得出來的結果十分不同。

53. Alan Pepper 2016-03-22 16:26:24

http://www.gov.hk/tc/about/abouthk/factsheets/docs/population.pdf



基本上$25,000以下都係供應房屋住戶或合資格家庭。跟買樓扯不上關係。$25,000-$50,000都辛苦啲,政府又唔幫佢,私人樓又買唔起。$5萬以上的才是準買家,佔19%


我冇時間具體分析數據,呢度有冇高手可以分享下?

54. 向饭民说不 2016-03-22 16:32:56
楼上,香港年轻人被毒果洗脑到完全不知所谓。毒过那种断章起义,作文当新闻,真的是可怕。还有香港年轻人日日叫大陆不要干预香港自由,但是却日日挑战大陆的政治底线。今日毒果另一篇新闻,

黃台仰獲准離港 去找達賴喇嘛提香港事務

劇團場刊登監製台灣校名
康文署逼刪「國立」
校長轟香港無品味開倒車


表面是香港自由,但是在港英时期,英国人一定不会比港人玩这些。挑战中国统一的底线。


55. Alan Pepper 2016-03-22 16:38:12
To 55

對,但淨係以上數據已經有幾十萬人可以買樓,係咪?
56. 蕭峰 2016-03-22 16:41:45
Alan兄,這數據唔夠,仲有一大班供完第一層物業,可以套現大筆現金再入市的買家。
57. 香港土著 2016-03-22 16:47:22
Alan兄言重喇!如果話直接用樓價/收入比例同外國比,可以話唔係Apple to Apple。但哩個指標世界通行,只要根據每一個地方税率,公私型房屋比例等作調整,依然可以得出有意義結論。
58. 向饭民说不 2016-03-22 16:48:30
Alan兄,你同废青讲数据,他就话地产霸权。根本就是对牛弹琴。

做香港人暂时都好幸福,民主大国自己搞出的苏州米田共。还有现在可以肯定恐怖主义输出国家其实就是美国的盟友沙地阿拉伯。那些国家洗脑年轻人,砍异教徒的头就可以上天堂,天堂有数个处女等紧他们。

布魯塞爾機場連環爆炸襲擊 17死過百傷

59. 引刀一快 2016-03-22 16:55:28
向飯

日本人同香港人又點同吖,唔係同一個民族又點會對阿爺有歸屬感呢,換咗係香港人講呢D嘢都唔算激進,何况唔係中國人。

香港嘅日本人早就走得七七八八喇。

至于“我問過曾經經歷三年零八個月的長...”呢段嘢,我相信係個別例子,恐怖嘅係呢個“長輩”。如果有組織或政黨講D咁嘢,我先覺得係問題。向飯,你點睇?
60. 向饭民说不 2016-03-22 16:57:30
系咯,香港土著几幸福,可以不需要交税,而享受公屋,综援各种各样的福利,世界上边度有啊。

这些钱从哪里来啊,就是中产买楼的间接税。无高地价政策,穷人点享受那些福利。
61. 向饭民说不 2016-03-22 17:00:13
引刀,香港很多年轻人被毒果和传媒洗脑到不能分清是非。

至于“我問過曾經經歷三年零八個月的長...”呢段嘢, 同台湾那个阿嫲自愿做妓的一样。但是还是有很大废青支持。真系可怕。


62. Alan Pepper 2016-03-22 17:02:58

引刀兄


最近見到多咗好多日本人係中環,不過唔係老闆級的,大多數都係比較年輕至中年的 middle management. (我都係靠估)


對此有何感想?


我就覺得幾好呀,佢哋都識得來香港搵食啦。

63. 引刀一快 2016-03-22 17:15:24
Alan Pepper兄

其實20年前大陸好多好多日本留學生,唔知點解近十五年俾韓國生取代咗。

如果日本人過嚟香港搵食,咁應該係好事,怪之你話覺得經濟唔係咁差喇。
64. 西門吹雪 2016-03-22 17:22:14
大家係咪計少左D野~~
D好友話大陸升到巴巴聲,香港樓平,佢地要衝落來買樓WOR~~
仲有成個世界D人都QE緊,D人覺得香港最安全,全部都走來香港買樓,咁應計哂成個世界有能力買港樓既人類。佢地都係POTENTIAL BUYER 喎。咁計法,香港點起都唔夠啦 XDDDD

一個膠人提出個無咩關係既數字話樓價會升喎。跟住成班友陪佢癲!! 有錢就要買,成個世界咁多有錢佬,港樓升到上火星了....
65. 引刀一快 2016-03-22 17:32:22
向飯

我就唔同意,有幾多人接受D咁嘅言論吖!
66. 引刀一快 2016-03-22 17:33:50