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地產新聞
樓價擴跌幅 後市緊盯三因素
(文匯報) 2018年11月1日
差估指數挫1.44% 中小單位最傷

香港文匯報訊(記者 黎梓田)內外利淡因素夾擊,樓市下調速度加快。差餉物業估價署最新數據顯示,私宅樓價指數連續兩個月下跌,9月下跌1.44%至388.8點,較8月不足0.1%的跌幅明顯擴大,為逾兩年半來最大單月跌幅。其中,中小型單位(A至C類單位)跌幅達1.3%至1.88%,較大型單位(E類,跌0.42%)為大。學者指出,目前樓市轉弱形態明顯,後市關鍵要盯緊三個因素:會否大量裁員減薪、會否新盤平過二手,以及會否銀行估價轉緊。

隨着下半年中美貿易戰升溫,中國經濟放緩,環球股市大調整,房策「新六招」,以及本港銀行加息等利淡消息影響,樓市已下調一段時間。浸大財務及決策系副教授麥萃才昨日接受香港文匯報訪問時指出,在這情況下,住宅樓價指數出現調整屬於正常,亦反映需求轉弱的情況持續,但未出現快速下跌趨勢。事實上,過往樓市已展開長達三年的升浪,「好少見到咁長」,但跌幅只屬初期調整,只能把它當成「轉角位」,料年底前樓價指數會較高位下跌約3%至5%。

裁員減薪打擊樓市最大

麥萃才又表示,未來樓市到底落入「適當調整」還是「下跌軌」,需視乎三個關鍵因素:第一是就業市場會否受到外圍環境因素影響,如果出現大量裁員或減薪,則會影響市場購買力,令需求減弱;第二是一手樓定價會否「平過」二手樓,惟現時發展商貨源不多,而財務狀況亦穩健,因此一二手樓價會「差唔多」;第三就是銀行估價取態,倘銀行估價過低,則會影響買家入市能力。

他認為,若本地銀行繼續跟隨美國加息,將會令港元供應減少,從而令銀行「唔想做生意」,估值將進一步減少,由此造成的樓價下跌未必會輕微。

現整固非「懸崖式下滑」

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則認為,差估署指數表現符合預期,因數據滯後,估計未來三至四個月樓價仍有少許調整。未來一手樓表現會比較好,但二手樓及居屋等比較淡靜,亦有「議價空間」。但是,樓價不會有像1997年的「懸崖式下滑」,樓市正處在「調整期」,與之前預測一樣,升幅集中在今年上半年,估計2018全年一般住宅仍會升10%。

外圍動盪 留意港府房策

林浩文預期,未來12月住宅樓價會調整。短期而言,影響本港住宅樓市會是政府政策及外圍經濟及政治(尤其中美貿易)。這兩個因素比較重要,之後才是加息走勢及住宅供應量。但以現時情況,看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑,即使樓價下跌10%至20%也不會對整體樓市及銀行體系有重大影響。

新盤「貼地價」主導買賣

林浩文估計,今年一二手成交約6萬宗至6.1萬宗。不管有沒有「空置稅」,料發展商仍會推盤「去貨」。市場仍由一手樓主導氣氛,但發展商的賣樓策略是在新界及多供應地區用「貨如輪轉」形式賣樓,定價會較「貼地」。在傳統豪宅區如港島區,因未來供應少,發展商會相對「惜售」。

發展商方面,會德豐地產常務董事黃光耀則看好後市,指市場氣氛轉變,交投活躍度降低,主因上半年已消耗不少購買力,而本港樓價今年亦已上升超過一成。黃光耀又指,近期調整屬「健康整固」,樓價不會出現明顯下跌,預計明年初可望出現復甦,樓價會繼續平穩向上。