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地產新聞
港80年代初 按息高逾廿厘
(東方) 2018年6月25日
美國聯儲局六月加息後,市場預期年內很大機會再加一至兩次息,香港亦終會跟隨。業主們要做好心理準備,「息魔」隨時拍門,每月供樓利息或多出數百元,甚至數千元。不過,目前按揭利息近乎歷史低位,近年上車的年輕業主,也許不知道父母們在八十年代初期,需要背負逾20厘的高息按揭!

今年60歲的時富金融優越投資部顧問黎永良,見證了香港樓市的興衰,以及物業按揭息率差天共地的變化。他於一九八○至八八年在滙豐和渣打的商業銀行和投資部工作,親身看到高息的威力。

當時英資行勁賺息差

他憶述:「八十年代初,受全球通脹和石油危機影響,全球利息升了上去。香港的最優惠利率當時由兩間英資行滙豐和渣打話晒事,物業按息處P+2%和P+3%水平,而當時的P是19厘,亦即實際按息高達21厘或22厘,供樓非常辛苦。另一邊廂,當時銀行存款利息約11至12厘,所以銀行賺息差的利潤已經很可觀,亦衍生出『聖誕鐘、買滙豐』的說法。」

幸而,黎永良在香港大學畢業後,成功進入滙豐做見習經理,由於員工享有自住樓低息貸款,實際按息2厘,讓他成功在二十三歲置業。當時他的月薪約6,000元,足夠「上會」買入價格60萬元的荔枝角美孚新邨物業,建築面積1,250方呎,月供不用3,000元,相比用市場實際按息計,每月慳息逾9,000元,亦令當時打銀行工變成大學生爭相申請的筍工。

美孚新邨以外,在八十年代,太古城單位售價亦是數十萬元。若以樓價100萬元、按揭成數60%、還款年期20年為例,並假設按揭息在整個按揭期維持不變,現時按揭息2.15%,全期總利息約13.8萬元,每月供款約3,000元;但若以當年按揭息22%計,全期總利息高達207萬元,每月供款升至逾11,000元,即供樓利息是原來樓價的兩倍,足以買多兩間太古城,所以當年業主都想咬緊牙關,盡快清還按揭,不像現時業主傾向慢慢供。

當然,利息不會長時間維持高企,當石油危機後,經濟衰退來臨,息口回落,過往香港的最優惠利率亦經歷過數次上升和下跌周期。黎永良預期,現時隨着全球經濟逐步復甦,數年後香港的最優惠利率會重返7%或更高,恢復正常化。

現可承受4%以下按息

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,最優惠利率差不多近10年沒有變化,市場憂慮供樓人士會否沉醉低息太久,香港跟隨美國加息後會帶來多大影響。惟另一邊廂,現在資訊流通,加息的透明度較以往高,很多供樓人士已有所準備。

她指:「現時香港仍處低息環境。倘以20年還款期的樓按計,實際按息3.5%,還息和還本相若。而因現時平均還款年期拉長了,倘以25年還款期計,當實際按息超過3%,業主還息已多於還本金。惟大家不要忽略,若物業作出租投資,即使按揭實際按息達3.5%,利息開支仍少於租金收入,這亦是買家會考慮的其中一個因素。」

王美鳳續指出,香港會否跟隨美國加息,視乎銀行拆息、資金成本、貸款需求等因素,而市場共識是預期香港今年加息一至兩次,即最優惠利率加半厘或以下,加息步伐和幅度尚算溫和,相信市場要消化加息的因素不會太困難。經過近年的壓力測試,現時業主一般能承受到4%以下的實際按息。