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地產新聞
「息魔」愈行愈近 當心樓市逆轉
(東方) 2018年6月25日
隨着資金趨緊及港美息差擴闊,港元拆息近日顯著上揚,帶動部分俗稱「H按」的拆息樓按到達「封頂位」,預示銀行上調最優惠利率(P)壓力驟升。儘管香港樓價指數屢創新高,但面對「息魔」愈行愈近,供樓人士切勿輕視利息上升所帶來的額外成本,樓市更隨時有逆轉風險。

由地產代理行編製的二手樓價指數上周再創歷史新高;政府差估署數據亦顯示,截至五月,樓價已連升二十五個月,更連續十八個月破頂,創史上最長升浪,整體樓價較九七年頂峰高出近一點二倍。

隨着樓價不理性攀升,反映負擔能力的市民置業購買力指數在首季惡化至約百分之七十一,即一個面積約五百方呎單位的按揭供款,相對住戶入息中位數比率竟佔逾七成,顯著高於百分之四十四的廿年平均數。樓價何止綁住了青春,更「綁架」了不少家庭的命運,到了「許升不許跌」的嚴峻形勢。

值得留意的是,面對樓市熾熱,港府雷厲推行「辣招」,猶如上世紀高地價政策,既壓抑需求,又縮減供應,很多業主選擇惜售,樓價早陷「乾升」困局,並漸漸扭曲市場,「上車價」動輒五、六百萬元,匪夷所思。近日港元一個月拆息已升穿兩厘,令部分H按按息超越了P按鎖息上限,即H按供樓利率已屆「封頂位」,若短期資金繼續緊絀,或迫使銀行提早「加P」。

別以為輕微加息沒有大礙!有機構早已警告,由於樓價太貴令按揭借款額龐大,倘若香港實際按息跟隨美國上調三次,即大約○點七五厘,全港近五十萬按揭人士之中,恐有超過十一萬人無法承受。除了息口外,該機構尚未計及若遇上經濟衰退令失業率惡化等負面因素。目前美國聯儲局加息立場堅定,九月再出手機會極高,若跟足劇本,最快明年初香港就會累積加息三次,屆時必定有人頂不住。

雖然金管局一直要求銀行在承做按揭時,申請人須通過按息上升三厘的「入息壓力測試」,但有數據顯示,非銀行提供的私人貸款,增長速度快五倍。由此可以推斷,有不少人在通過銀行壓測後,再向財務公司借貸,導致整體債務增加,減低了抵抗「息魔」的能力,一旦樓市逆轉,衝擊勢超想像。

在坊間不斷鼓吹買樓穩贏之際,別忘記「熊市」總是在全民看好的時候驟然來臨,若就業市場惡化,所謂壓測一推就倒!置業人士必須謹慎並提升風險管理能力,做好最壞打算、最好準備。