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地產新聞
樓市暗湧:遠水變近水 樓市有灰犀牛
(文匯報) 2018年4月3日
四大指標全創新高 8年推地供應大增

數年前在談到房屋供應時,往往會用「遠水不能救近火」去形容,皆因房屋由賣地到落成入伙往往要4年以上,這個時間差令市民一直有種房屋供應不足的感覺,但隨着政府近8年積極增推土地,供應不足的情況已經扭轉。目前四項官方房屋供應數據正逐年上升,去年更齊齊創出近年新高,預計今年會繼續刷新紀錄,尤其私樓每年落成量已追貼政府預測量,反映「遠水已變近水」,成為另一項左右後市走向的因素。

■香港文匯報記者 顏倫樂

目前影響本港樓市的兩大因素分別為加息與供應量上升,當中又以供應量上升最為人忽視,皆因本港已有長達十多年的供應不足,市場對於房屋供應已有一個既定印象,認為供應永遠追不上需求。但由政府近月公佈的4項房屋供應數據中,會發現全部直線上升,可以預見房屋供應於未來將只升不跌,或成為影響後市升跌的「灰犀牛」。

私樓落成由1萬增至2萬

四項統計數字分別為私人住宅土地供應量、落成量、動工量和潛在私宅供應量。當中最值得留意的是落成量。翻查資料,過去差估署每年預測落成量,幾乎每一年都「估錯數」,2013年更較預測量少近四成。但去年差估署罕有地「估中兼有凸」,實際落成量較預測上升約4%至17,791伙,而這項數字更加為2004年26,040伙落成量之後,近13年的新高。

差估署最近公佈,2018年預測有18,130個單位落成,2019年更有20,370個,相比2009年的歷史最低水平7,157伙上升約1.85倍。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇更預測,未來私樓供應平穩,按年數字或有起落,但長期走勢穩定,換言之,私樓供應偏低的狀況已經糾正,由每年不足一萬伙,升至每年近二萬伙的水平。事實上,據香港文匯報統計過去5年(2013年至2017年)落成量已經高達67,639伙,相比再之前5年48,950伙多出38.2%。

5年動工8.8萬伙增50%

動工量的增幅亦同樣非常明顯,運房局資料顯示,過去5年(2013年至2017年)高達88,100伙,相比再之前5年僅58,500伙多出50.6%,反映政府近年積極增加土地已見成效,推高整體私宅動工量。當中2016年的動工量25,500伙,更創2000年動工量30,100伙後的16年來新高。2017年數字雖然回落至1.7萬伙,但亦為近年高位。

其餘兩項數字亦同樣處於歷史高位水平,當中由運輸及房屋局公佈的「未來3至4年一手私人住宅潛在新供應單位數目」,於去年第2季曾衝上9.8萬伙,創下歷史新高,反映未來潛在供應量極多。雖然至去年第4季輕微回落1%至9.7萬伙,但仍然屬極高數字。若將去年第4季9.7萬伙潛在供應量與2011年同期4.9萬伙相比較,6年後竟然多出近1倍。

私宅潛在供應6年增1倍

至於私宅土地供應量亦同樣創新高,2017/18年度來自官地、一鐵一局項目、私人發展及重建項目等的土地供應合共高達2.55萬伙,為2010年政府恢復主動賣地以來的新高,並且按年增26.6%及較年度供應目標1.8萬伙高出41.7%。業界人士指,按照興建進度,未來數年私宅新增供應勢必「爆燈」。

更值得留意的是,過去5年私宅土地供應已近10.5萬伙,較政府的供應目標多出超過1萬伙或11.7%,大量供應下,往後樓價勢將受壓。