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地產新聞
買連租約盤有咩要留神?
(東方) 2018年3月24日
樓市暢旺,二手盤源愈見短缺,叫價較低的連租約盤亦成為搶手貨。不過,專家提醒,置業人士購買這類物業時宜多留意「中伏」位,一不留神買錯樓盤就得不償失。

連租約盤無樓可睇,以往多是投資客追捧對象,但樓價升勢凌厲,用家怕愈遲買,樓價愈貴的心態下,照搶入市。即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑,亦頻現用家承接連租約單位的個案。

地產代理指,樓價動輒千萬元的鰂魚涌太古城,新近屋苑一個三房連租約盤,實用面積689方呎,開盤叫價1,300萬元,放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。

另外,上車熱點沙田第一城一個兩房單位,實用面積304方呎,新近連租約以499萬元獲承接。該單位租約期至今年六月,買家考慮將單位收回自住。

過往用家興趣不大

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚指出,自己過往買樓自住或投資,通常向連租約物業入手,因為這類單位樓價折讓較大,加上普遍用家鍾情可以睇現樓,對這類「無樓睇」的單位興趣不大,買家之間的競爭較細;再者,業主多數屬於投資者,放盤意欲較強,入市相對容易。

不過,他提醒打算購買連租約盤的置業人士,宜在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意,減低「中伏」機會。

無樓睇 內籠恐極殘

購買連租約放盤最大風險是「無樓睇」,在未睇先買情況下,難以得知內籠現況,收爛樓的風險增加。

迎富地產代理林穗華指,去年市場上曾現一宗「甩轆」入市個案,單位為紅磡黃埔花園一個兩房單位,連租約放盤,以約700萬元易手,當時貼近市價。新業主一直無樓可睇,收樓時才發覺單位爆鹹水渠,全屋地板浸到發霉,後來即使向業主討回部分維修費,但已大失預算。

間隔或變 不符圖則

林氏建議,買入連租約盤前應請業主提供單位內籠相片,並於簽約買樓前嘗試向業主安排實地睇樓,同時認識租客,三口六面確認租客的遷出日期,以保障自己權益。

港置劉浩勤指,半年前市場上有買家在「無樓睇」下,以600萬元買入將軍澳新都城連租約單位,單位原則兩房間隔,買家收樓才發現跟圖則不符,原來租客將兩個睡房打通成一個房間,最後惟有自己付錢還原。

有心理準備大裝修

此外,中原李卓衡表示,買入連租約單位要有心理準備大裝修,降低內籠不似預期的落差,有時可能有意外驚喜。以他為例,亦是購入連租約盤作為自己居所,買樓時業主從未提及裝修狀況,幸好收樓後單位的裝修及家具「用得番」即可入住,慳回十萬元裝修費。

申請按揭最高只借五成

申請銀行按揭是置業不容忽視的一環,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,要留意連租約物業的樓按,最高只能承做樓價五成按揭;如借款人有其他物業貸款,則最高只能申請四成按揭。首期緊張的置業人士宜計算清楚,以免失預算。

租金收入視為入息

她續說,由於物業屬投資性質,即使是本地有收入人士,其供款佔入息比率只可以為40%,壓力測試後為50%。不過,連租約盤也有好處,因為租約上列明租金,銀行亦視租金收入為每月入息,惟通常以租金收入七折計算。另外,有個別銀行在處理連租約物業的按揭申請時,會要求驗樓,因此業主最好與租客商討安排驗樓事宜。

另外,美聯梁仲維亦提醒買家,若為了申請較高成數的樓宇按揭,在買賣合約上將連租約物業交易,改為交吉交易,以騙取銀行樓宇按揭貸款,此舉可能會構成串謀訛騙罪,買家入市時宜小心。

中原李卓衡稱,物業成交期長短亦不容忽視,尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期,最好時間「預鬆一點」,始終申請樓按需時,未必個個申請人收入「靚仔」,能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。

必須履行租約 最驚租霸

連租約單位涉及租客,有許多細節不能掉以輕心。高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚表示,買一個連租約盤,新業主須有心理準備要等待租約完結後,才能搬入單位。

他續指,新業主首要留意的是生約期何時開始,若然已屆生約期,就可以向租客提出提早終止租約,以盡早取回單位。由於新業主必須履行現有的租約,最怕的情況是遇上租霸。

向原業主索取租客按金

張翹楚建議,買家入市前宜向業主查詢租客的背景,並索取交租紀錄,以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況,方便日後較容易接管租約。另一方面,若果發現租約期特別長,買家宜查看箇中有沒有加租及斷租的條款。

此外,美聯梁仲維表示,買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金,及差餉物物業估價署的申報書(即「CR109表格」),以便重新訂立協議,為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。

他續指,以往曾有業主疏忽,沒有為簽訂租約加蓋印花(俗稱「打釐印」),令單位不能轉售,交易最終要取消收場,故買家應向業主查問清楚。

嗌價較交吉盤平一截

連租約單位一向予人較平價的感覺,究竟現時熱門藍籌屋苑的連租約入場盤叫價,與交吉盤入門價相差多少?

美聯梁仲維指,連租約盤業主多是投資客,賣樓意欲較大,但叫價未必平過交吉盤很多,以荃灣中心為例,交吉盤最平叫價430萬元,「埋枱」可能420萬元有交易,與連租約盤入場價410萬元相去不遠。中原伍耀祖稱,天水圍嘉湖山莊連租約盤最平叫價480萬元,比交吉盤490萬元的入場價,僅便宜10萬元。

德福連約叫750萬 低10萬
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港置劉浩勤指,將軍澳新都城交吉及連租盤入場價分別為645萬元及630萬元。港置譚征指,九龍灣德福花園目前交吉盤最平叫760萬元,較連租約盤入門價750萬元略為相宜。

另外,迎富地產代理林穗華表示,紅磡黃埔花園以往交吉盤及連租盤成交價相差4至5%,但隨着市況轉旺,連租約盤頗搶手,目前兩類盤差價已收窄到2至3%。現時交吉盤及連租約盤最平叫價分別為680萬元及650萬元。

利嘉閣黃銳平稱,現時柴灣杏花邨交吉盤及連租約盤入場費分別為780萬元及750萬元。