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地產新聞
負資產財俊翻身之路
(東方) 2018年2月27日
屋邨長大的前海理財行政總裁陸東全(Simon),經歷過置業的高山低谷:節儉儲錢兼「靠母幹」上車、獲利後樓換樓,以及負資產輸凸再翻身。歷盡千帆,現時他採取買內地樓、租港樓住的方法,藉以對沖港樓高處不勝寒的風險。

擁有多年金融理財工作經驗的Simon,儘管錯過了近年本港樓市大升浪,但他直言未有後悔,因他持有的深圳物業,未計租金收入,二○一一年買入至今升值逾60%。

投資雲南物業勁升值

另外,Simon在雲南西雙版納的物業,價格去年急升約一倍,配合一帶一路發展持續,預期「升多一浸」就可獲利離場。

不過,他上車和置業的經歷絕不是一帆風順。Simon憶述:「我16歲開始在加拿大做侍應、洗碗等工作,都算刻苦耐勞。大學畢業後打工,死慳死抵儲錢,搭巴士地鐵,食飯揀便宜的地方,終在九三、九四年在香港買下第一個物業。」

當年二十多歲的他,用辛苦儲來的資金,加上向母親借少少錢,以幾十萬元首期買入一個當時售約200萬元的一手樓盤。這個位於粉嶺的三房單位,建築面積約800方呎。「成功上車是開心的,因可以在香港『立足』,不用一直捱貴租。」

然而,Simon之後遇上更大的挑戰。他的物業其後升值至400萬元,便順勢在九六年賣樓,換入當時售價近600萬元的九龍塘又一村單位。

他換樓後樓價還升多一年半,高峰期升至約800萬元,豈料之後接連遇上亞洲金融風暴、科網爆破、沙士肆虐,單位曾低見300萬元。

沽出港物業 選擇租樓

Simon指:「當年蝕入肉兼負資產,自己最喜歡旅行,也因沒有心情而幾年冇去。當時打擊都幾大!心想一個大好青年,只是換市區樓返工近一些,怎料遇上樓市大調整,何必偏偏選中我!」

幸而當時銀行沒有追收差額,加上他仍有工作,供樓利息超過十厘尚可撐得住。柳暗花明又一村,沙士後香港樓價拾級而上,到○六年Simon的物業已較買入價高數百萬元,他見鬆綁兼有錢賺,決定沽出香港物業,數年後轉投深圳樓市,開展他的內地物業投資之旅。

至今他未有再買香港樓,而是選擇在火炭租樓住,依靠內地樓出租所得的租金支付部分港樓租金。

港樓價貴 籲放眼內地

Simon說:「現時我不覺得香港樓適合作為長線投資,但這不代表本港樓價會下跌,它可以維持在高位水平不跌。不過,如果你抱投資的心態,會買一隻在高位不升不跌的股票嗎?我就會選擇買入較低水的內地樓,理論上樓市上升時可跟升,甚至升更多,下跌時幅度則較小。」

他認為,在香港買不起樓的年輕人,同樣可放眼內地,買入樓價仍相對落後的內地物業,對沖港樓升幅,兼享人民幣未來的潛在升值機遇。

高鐵通車帶動 惠州樓值博

香港樓市癲狂,但內地樓價近年同樣飛升,要找低水地區愈來愈難。前海理財陸東全建議,若大家有意投資香港鄰近地區的樓市,可留意廣東省惠州市惠陽區淡水附近的樓房。

他表示,現時淡水的樓價相對落後,每平方米約一點五萬元人民幣,約一百二十萬元人民幣大概可買到八十平方米、亦即超過八百方呎的一手樓。「受惠大灣區概念,珠海等地樓價已升到每平方米三萬元人民幣,淡水地理位置看似較遠,但卻有高鐵經過的惠州南站,當其後高鐵香港段通車,由香港到淡水或快至四十分鐘,淡水樓價料可受惠基建繼續發展。」

深圳升格直轄市惹憧憬

Simon續指,另一憧憬是未來深圳升格為直轄市,直轄市面積更有機會擴展至惠陽,原因是現時北京和上海兩個直轄市的面積較深圳大很多倍,深圳有機會連同附近地區一併成為直轄市。倘成真,惠陽淡水樓價勢會爆升。不過,現時淡水有大量樓盤供應,令其樓價近年未有跟升,投資者要注意此風險。