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地產新聞
低首期上車 滯後風險高
(文匯報) 2017年6月12日
留意轉按門檻 隨時補數百萬差價

「我唔係想炒樓,係銀行畀唔到呢個(按揭)成數,我只係想偷多少少時間賣咗層舊樓。」高先生近日購入一新盤單位,就選擇了發展商提供的70%一按,按息達4%,遠較銀行正常按揭的1.75%為高,但由於首3年只供息不供本,供款輕鬆,他打算3年後再轉按去銀行。近日像高先生這樣的新盤買家很多,他們供得起樓,但畀不起首期,故採用發展商提供的低首期方法買樓。業內人士提醒,這些轉按動輒須奉上數以百萬元的差價,入市前一定要衡量風險及自身供款能力。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

高先生現時在新界居住,單位已購買三年,出售毋須再支付額外印花稅(SSD),他原本的計劃是賣出單位後搬回市區,但因為銀行按揭成數越收越緊,令他大失預算。他說:「我嗰陣仲可以借到七成,剩低兩成用按揭保險計劃幫手,?家呢個單位只能借六成,要人擔保的話按揭成數就再少一成,唔搵的話我自己又過唔到壓力測試,樓價升咗,其實市場上的選擇好少。」

他感嘆:「唔怪得咁多人會去買新樓,因為首期俾少啲,又可以偷啲時間去賣咗之前間樓,(發展商按揭的利息高好多?)供款嘅嘢計到數咪得囉。」

換樓客「畀不起首期」

小記發現,近日類似高先生的這例子不少,採用發展商高成數一按,或「銀行+發展商二按」合成「高成數按揭」的,並非完全是「博一博,單車變摩托」的人,其實有不少是換樓人士,但用銀行按揭他們需要付50%甚至60%的首期,很多人會出現「供得起,但畀不起首期」的情況。簡單而言,即一層1,000萬元的樓,現時做銀行按揭要付500萬元首期,而用發展商或財務公司的按揭,則只需付300萬元或150萬元首期。

就成交記錄冊的統計分類,目前難以分辨發展商一按所佔比例,但可從二按的數字來判斷目前高成數按揭的情況。香港文匯報記者翻查海之戀截至6月5日的成交記錄冊,發現當中選擇建期付款的單位有477個,佔當時已售單位842伙的57%,當中全部選擇二按。另一新盤天寰當時賣出496個單位中,亦有160個單位選擇二按,佔比例32%。故此,有理由相信大部分買家都屬「銀行+發展商二按」所合成的「高成數按揭」。

由於發展商或財務公司按揭的利息很高,故此大部分人都會想辦法日後轉按去銀行,但這過程亦有相當風險。

要計好兩三年後負擔

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓就提醒,買家不要小看轉按的難度。由於銀行仍須嚴守按揭成數指引,除非樓價大幅上升,否則買家便須於轉按時補回差額,金額動輒數百萬元,無法補差價就要繼續支付財務機構的高息,或者售出單位「止蝕」。以荃灣海之戀做例子,如一個1,000萬元的單位,發展商可以做70%按揭,但銀行只能做50%按揭,假設3年後樓價無升跌,買家屆時轉按也需要補20%即200萬元差價,用財務公司85%按揭的買家,更要補278萬元。她說,「買家用這類按揭計劃時,一定要計好兩至三年後能否負擔。」

不過,劉圓圓不認同高成數按揭只有負面作用:「有人話係糖衣毒藥,我一定唔會咁樣形容。」她認為高成數按揭只是發展商提供另一個融資選擇,讓準買家資金更靈活調配,例如先將資金放到其他更高回報的投資工具等,「其實都可以係一個雙贏的方案」。她說:「如果你負擔能力不足,就算銀行借幾多俾你,個息幾平,都可以令個投資係唔明智。」