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地產新聞
金管變招壓樓市
(東方) 2017年5月13日
樓價迭創新高,中資財團續在港爭奪住宅用地之餘,更有出手競逐商業地皮趨勢。港府「加辣」周四剛滿一個月之際,香港金融管理局昨日突「出招」,收緊銀行對發展商的融資。分析認為新措施有助壓抑樓價漲勢及中資財團的「搶地潮」。

中資財團來港高價搶地、地產發展商為買家提供高成數按揭促銷樓盤,終於惹來香港金融管理局連出兩招收緊銀行對發展商的融資,包括下調銀行向發展商提供地皮及建築成本等融資成數上限,更針對發展商提供高成數按揭,提高香港銀行對相關發展商融資的資本要求計算方法。銀行界預期,新措施將有助壓抑樓價漲勢及中資財團「搶地潮」。

地皮融資上限降至40%

樓市不斷升溫,政府上月加辣後,市場已預期金管局將接力出招收緊發展商貸款。金管局副總裁阮國恒昨日直言,近期部分買地及發展項目的發展商,以高槓桿方式融資,少數發展商更分別從不同銀行借得貸款,作為全數買地成本的資金來源。

金管局針對發展商貸款的潛在風險增加,推出新的監管要求,自今年六月一日起,銀行向地產發展商提供最高的融資上限,將分別調低至地價成本的40%及建築成本的80%,整體貸款上限則下調至物業完成後預期價值的50%。

金管局出招前,現時銀行一般會向發展商提供最高的融資上限,為地價成本的50%及全部建築成本,而整體貸款上限不超過物業完成後預期價值的60%,並且屬市場自律的參考做法。

發展商按揭貸款飆1.4倍

發展商提供的高成數按揭急增,阮國恒表示,近年有發展商提供的按揭成數高達120%,部分毋須進行壓力測試及入息審查。

金管局資料顯示,香港主要地產發展商提供的按揭貸款總額,去年大增1.47倍至276億元,單計去年下半年的年率化增長更高達1.89倍,對比銀行按揭貸款餘額的比例,由一五年底的1%,急增至一六年底的2.47%。

金管局第二招就是應對高成數按揭,銀行須按地產商的按揭股權值比率(MTE),即借出按揭總金額除以其股本或帳面值,釐訂批出貸款的資本要求。若MTE超過5%,資金成本就會增加50至100%。阮國恒指,截至去年底,香港地產發展商的MTE約1至2%,有少部分發展商高於5%。

恒生銀行(00011)副董事長兼行政總裁李慧敏表示,地產商貸款屬恒生核心業務,強調銀行會配合及遵守金管局的指引,密切注視風險。

銀行界料對中資影響大

上海商業銀行研究部林俊泓認為,新措施對進取投地中資發展商影響較顯著,搶地潮或收斂,銀行貸款可能會更審慎,但因香港利率偏低,大型發展商貸款可選擇發債等途徑集資,料成本與銀行融資相差不遠。

地產建設商會執委會主席兼會德豐地產主席梁志堅表示,新進發展商及中小型財團會「辛苦啲」。他又稱,金管局在中環美利道商業地及啟德住宅地截標後始公布新措施,做法不太好,但相信對市場整體影響不大,並表示會德豐地產向買家提供按揭一向不進取,新措施對集團不會有影響。

恒地:資本足不會借盡

恒基地產(00012)物業代理營業(一)部總經理林達民表示,金管局新政策影響不大,主要是因為集團資本充足,而且不會用盡地價成本的融資上限。

資深財經專家林一鳴表示,香港上市數家大型地產商,資產負債比率可謂全球最低,從收租物業所得經常性收益每年數以億元計,即使銀行收緊融資,這些發展商「大把錢」,仍可靠自己為買家提供物業貸款。

他又說,除非政府直接禁止發展商向買家貸款,否則對樓市及樓價沒有影響。