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地產新聞
樓按限高宜平衡 優化措施助上車
(東方) 2016年6月21日
香港經濟不景,樓市低迷,發展商紛紛推出高成數按揭催谷新盤銷售,引來金管局高度關注,研究限制銀行相關貸款。不過,財金當局擔憂金融市場風險無可厚非,但亦須兼顧物業市場實況,平衡用家需求,優化措施協助上車方為治本之道。

金管局一紙公布激起千層浪,官方關注的是發展商提供高達九成半按揭;換樓過渡性貸款,總貸款額超過新樓的樓價;首幾年免息免供,只需先付小量訂金,以及買家毋須通過財政壓力測試等。無疑,當市場爆發不測危機令樓價大跌,發展商向置業者提供按揭會間接增加銀行的潛在風險,但目前相關貸款佔比仍然較低,風險有限,難言會對銀行體系造成大衝擊,雖要防患未然,卻也不必太過杞人憂天。

發展商提供高成數按揭作招徠,明眼人都知道只是吸引買家「上車」的清貨噱頭。當然,置業者若要承做高成數樓按才能入市,或會整體拖低買家質素,而發展商放款做按,資金回收的周期亦有被拉長的可能,面對承按人走數的風險。不過,所謂在商言商,發展商亦無理由過於冒險亂批貸款,為不符財力的買家做按,估計料會為相關貸款業務預設封頂,風險應在可控範圍之內。

其實,銀行界也預期,金管局可能透過「曲線」限制銀行貸款給發展商做按揭,亦可加強監察、收緊抵押品貸款或提高資本要求等,從而影響銀行對發展商的融資傾向。不過,若從另方面看,現時提供高成數按揭的多是財力雄厚的發展商,而且財來自四方,縱使要融資,香港也不是唯一的渠道,金管局的如意算盤恐怕難以打得響。

無可否認,自○八年金融海嘯後,環球量寬,資產泡沫膨脹,港府擠泡壓抑需求,三式辣招配合嚴格償付要求,實際是想延後購買力湧入市場,結果是有樓的在辣招下換樓不易,無樓的更是望門興嘆,「上車」無從。今次市場回響巨大,也說明過去幾年在辣招壓抑需求底下,市場潛藏不少上不到車,付不起首期的準業主,在發展商變陣出招下釋放出來。

事實上,目前環球經濟陰晴未定,即使短期港息追加機會降溫,買家「上車」前應審慎了解個人財政,量力而為。但更重要的是高成數貸款獲垂青,也反映監管當局是時候出手優化扭曲市場的需求管理,否則當局再多的措施,最終恐怕又是重演好心做壞事的悲哀。