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地產新聞
金管局:置業前想五個問題
(文匯報) 2016年6月21日
關注高成數按揭風險 或透過銀行施壓

香港文匯報訊(記者 歐陽偉昉)地產商推出高成數按揭吸客,引起金管局關注。金管局副總裁阮國恒昨在《匯思》撰文,指局方注意到發展商在過去一年按揭貸款以倍數增長,雖然金管局不監管發展商,但部分銀行向發展商融資,間接增加銀行的潛在信貸風險。金管局一直與銀行溝通和研究是否需要推出措施,加強管理有關風險。他又提醒準買家,按揭置業時要從五方面評估風險。

阮國恒在文中指出,發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門,當中包括提供高達樓價八、九成,甚至九成半的按揭貸款;以及讓買家抵押現有物業,然後額外提供過渡性貸款,總貸款額甚至超過新樓的樓價;還有首兩、三年為優惠期,買家免息免供,或者只需先付少量訂金,優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易;另外,還有買家無需通過針對還款能力的壓力測試,甚至不用提供任何入息證明。

地產商按揭貸款迅速增長

他說,雖然現時發展商提供的按揭貸款,與銀行整體住宅物業按揭貸款餘額比較,比率相對仍然較低,但也注意到,個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長,有關問題引起了金管局關注。

阮國恒認為,置業是人生的重大決定,按揭供款期長達二、三十年,即使短期優惠看似吸引,準買家亦要考慮未來可能出現的變數,評估自身還款能力,作出明智和審慎的決定。

買家要評估自身還款能力

他列出五個問題讓準買家做自我評估:包括當樓價下跌,高成數按揭物業的市價很有可能低於按揭貸款的餘額,變成負資產,對此有無心理準備?在免供免息或低息在優惠期結束後,向銀行申請按揭「上會」、而銀行按最新估價未能做足按揭時,有沒有額外資金完成交易?在優惠期後,發展商會收取較高利息,面對市場步入加息周期,日後有無足夠預算應付大幅上升的供款額?

另外,部分針對換樓客的按揭需要向發展商抵押現有物業,如未能在過渡期內出售現有物業,準買家有無考慮過,倘若未能在過渡期內按計劃售出現有物業,需要承受兩所物業同時跌價的風險?還有就是,如準買家因通過不到銀行的壓力測試或入息證明而轉用發展商的優惠,在優惠完結時是否肯定可以通過銀行壓力測試或提交足夠入息證明?

阮國恒談到,金管局負責監管香港銀行業,雖然並不監管發展商,但由於銀行向部分發展商提供融資,發展商向置業者提供按揭貸款會間接增加銀行的潛在信貸風險。金管局認為有關發展值得關注,並一直與銀行溝通和研究有否需要推出適合的措施,加強銀行向承造高成數按揭的發展商提供融資的有關風險管理。