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地產新聞
細價樓跌勢急速 扣好安全帶自保
(東方) 2016年2月5日
差估署數據顯示,本港樓價和租金連跌三個月,今年開局更落筆打三更,儘管今年美國加息步伐漸行漸遠,成為近期的唯一好消息,惟本港經濟遇上沉重壓力,細價樓首當其衝,跌價急速,大家真要扣好安全帶自保。

本港樓市錄得連續第七年牛市,但去年第四季成強弩之末,使全年升幅大為收窄。去年七月港股泡沫爆破,樓市遲兩三個月才見頂;今年一月股市再下瀉,部分業主按捺不住紛紛減價賣樓,而近期有多個新盤入伙,令租盤供應驟增,勢必推低租金。

本港未來存在許多變數,人民幣會否大幅貶值?港元會否受狙擊?從最壞情況想,樓市將唇亡齒寒;即使樂觀點看,樓價溫和回落已算萬幸。

今年經濟壞消息不絕於耳,兩大銀行滙豐和恒生醞釀凍薪停聘,全港受薪階層難免感到寒意;一般打工族需不吃不喝十九年才可上車,遠超正常負擔能力,假如薪酬無法上升,承接力將出現斷層。此外,去年零售差過沙士時,出口每況愈下,外圍經濟連最健康的美國亦漸見不繼之象。

七年往往是一個周期,由超高流動性推動的資產泡沫將見衰敗,雖然歐日放水成癮,卻更顯出無力感。而美國十年期國債孳息近日跌穿一厘九,意味投資者認為通脹難以達至百分之二的目標;當無風險資產回報降低,其他資產的回報亦視之為指標,「租平過供」已經重現,急於上車的心態也告逆轉。

過去幾年香港經濟不俗,大家庭為改善居住環境,年輕人紛紛自組小家庭,造成置業需求快速飆升,尤其細價樓火熱,一直撐起樓市,發展商一窩蜂興建細單位,由供應不足變成過剩,結果港九細單位自金融海嘯以來首度錄得全年跌幅,最後可能變成重災區。另方面,土地供應亦開始追上,碰上經濟下滑,來得不是時候,或重蹈「八萬五」的覆轍。

樓價上升伴隨高通脹,無疑是雞先和蛋先的問題,但香港人已習慣於買樓保值。樓市和通脹近期再形影不離,只是走勢變成向下,在樓價跌勢形成後,買樓不會成為保值選擇,直至跌到市場有力承接;現在只是樓價下跌初期,調整期相信不會在三數月內完結,甚至可能歷時數年。

春寒料峭,股市尚可博短線反彈,但買樓則是超長線投資,現時全球經濟未明,負利率、L形經濟、高齡社會、迷失二十年等聳人聽聞,在賤物鬥窮人年代,畢生的投資更需三思而後行。