政府開年不順 增供應再受阻
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市再現「冧市訊號」！地政總署昨日公佈，上周截標的元朗凹頭低密度住宅地皮，雖然收到10份標書，但最終竟然流標收場，令不少測量師都大跌眼鏡。翻查資料，今次流標除是2016年賣地市場「第一滴血」外，更為史上首次一個財政年度內兩度官地流標，而且距離上一幅青衣住宅地流標只隔2個多月，為樓市寒冬雪上加霜。此兩次流標，已令本財年政府失去1,290個單位供應。
地政總署公佈，元朗凹頭的用地因為地價未達到政府底價，政府決定不接納上周五截標時所接獲的10份標書，地皮會在適當時候重推。
據了解，元朗凹頭位於新地樓盤爾巒旁邊，地皮佔地約30.63萬方呎，地積比率1.2倍，可建樓面約36.76萬方呎，建築物高限不可超過13層，料提供550伙。市場之前估值由9.9億元至18.4億元，樓面地價由2,700元至5,000元。
地皮限制多多阻礙出價
高力國際亞洲估值與諮詢執行董事張翹楚表示，今次入標財團多達10間，但仍然流標，感到好愕然，估計與地皮較難剪裁有關，加上地皮位置隔涉，位於兩個地鐵站(元朗站及錦上路站)的中間，均影響發展商出價。再者，最近樓價不斷下滑，加上政府未來仍會有多幅官地推出，發展商權衡投資風險下出價自然更低。
他分析，這類流標於轉角市特別容易出現：「政府睇緊過去的價錢去定底價，發展商就睇未來個價，兩者出現落差。」
他認為，今次流標再加上2個月前的青衣細山路地流標，雖然兩幅地皮都屬於剪裁較差及位置較遜的地皮，惟亦屬於一個跌市訊號，相信未來政府會因應市況調整地價，但一些新界偏遠地區由於會較少人問津，可能再出現流標。
政府料以市中心地估價
理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，之前個人預計地皮每呎樓面地價約2,700元，但得悉市場上竟有測量師預測約5,000元，當時已有預感，這會否是政府與發展商於定價上有分歧的「縮影」？他估計，政府是用元朗市中心一帶的價值去估價，但其實地皮位置偏僻， 又有多項附加條件要完成，發展有風險，導致政府與發展商於定價上有嚴重落差。
大埔山塘路地恐隨其後
雖然之前政府曾指，年度供應2.03萬伙會超標，但兩次流標已令政府損失1,290伙供應，勢必打擊政府的供地部署。張聖典說，下周五截標的大埔荔枝山山塘路地皮會首當其衝，因地皮涉及司法覆核風險，又位於較偏僻位置及有斜坡的地方，投資額更動輒過百億元，對發展商吸引力不大，一旦流標，意味政府年度供應會再失去1,785個供應，屆時影響會更直接。
資料顯示，元朗凹頭地皮其實有點「先天不足」。首先，賣地條款將項目數部分劃作不可構設建築物地段，地皮被分割為數個部分，發展及建築物佈局自由度上將受到不少限制。
另外，中標發展商需更須自行興建項目與青山公路潭尾段的連接車路，並為項目進行渠務、排污和噪音的環境評估，以及煤氣輸送管道和加油站的風險評估，同時需確保工程不會對項目鄰近的西鐵架空鐵路、元朗公路及架空和地底電纜造成影響，可謂限制重重。
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