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地產新聞
元朗凹頭宅地流標收場
(文匯報) 2016年1月26日
政府開年不順 增供應再受阻

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市再現「冧市訊號」!地政總署昨日公佈,上周截標的元朗凹頭低密度住宅地皮,雖然收到10份標書,但最終竟然流標收場,令不少測量師都大跌眼鏡。翻查資料,今次流標除是2016年賣地市場「第一滴血」外,更為史上首次一個財政年度內兩度官地流標,而且距離上一幅青衣住宅地流標只隔2個多月,為樓市寒冬雪上加霜。此兩次流標,已令本財年政府失去1,290個單位供應。

地政總署公佈,元朗凹頭的用地因為地價未達到政府底價,政府決定不接納上周五截標時所接獲的10份標書,地皮會在適當時候重推。

據了解,元朗凹頭位於新地樓盤爾巒旁邊,地皮佔地約30.63萬方呎,地積比率1.2倍,可建樓面約36.76萬方呎,建築物高限不可超過13層,料提供550伙。市場之前估值由9.9億元至18.4億元,樓面地價由2,700元至5,000元。

地皮限制多多阻礙出價

高力國際亞洲估值與諮詢執行董事張翹楚表示,今次入標財團多達10間,但仍然流標,感到好愕然,估計與地皮較難剪裁有關,加上地皮位置隔涉,位於兩個地鐵站(元朗站及錦上路站)的中間,均影響發展商出價。再者,最近樓價不斷下滑,加上政府未來仍會有多幅官地推出,發展商權衡投資風險下出價自然更低。

他分析,這類流標於轉角市特別容易出現:「政府睇緊過去的價錢去定底價,發展商就睇未來個價,兩者出現落差。」

他認為,今次流標再加上2個月前的青衣細山路地流標,雖然兩幅地皮都屬於剪裁較差及位置較遜的地皮,惟亦屬於一個跌市訊號,相信未來政府會因應市況調整地價,但一些新界偏遠地區由於會較少人問津,可能再出現流標。

政府料以市中心地估價

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,之前個人預計地皮每呎樓面地價約2,700元,但得悉市場上竟有測量師預測約5,000元,當時已有預感,這會否是政府與發展商於定價上有分歧的「縮影」?他估計,政府是用元朗市中心一帶的價值去估價,但其實地皮位置偏僻, 又有多項附加條件要完成,發展有風險,導致政府與發展商於定價上有嚴重落差。

大埔山塘路地恐隨其後

雖然之前政府曾指,年度供應2.03萬伙會超標,但兩次流標已令政府損失1,290伙供應,勢必打擊政府的供地部署。張聖典說,下周五截標的大埔荔枝山山塘路地皮會首當其衝,因地皮涉及司法覆核風險,又位於較偏僻位置及有斜坡的地方,投資額更動輒過百億元,對發展商吸引力不大,一旦流標,意味政府年度供應會再失去1,785個供應,屆時影響會更直接。

資料顯示,元朗凹頭地皮其實有點「先天不足」。首先,賣地條款將項目數部分劃作不可構設建築物地段,地皮被分割為數個部分,發展及建築物佈局自由度上將受到不少限制。

另外,中標發展商需更須自行興建項目與青山公路潭尾段的連接車路,並為項目進行渠務、排污和噪音的環境評估,以及煤氣輸送管道和加油站的風險評估,同時需確保工程不會對項目鄰近的西鐵架空鐵路、元朗公路及架空和地底電纜造成影響,可謂限制重重。