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地產新聞
定息按揭使用量料升至10% 劉圓圓:明年按揭利率或上破3厘
(成報) 2015年12月23日
經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓昨天表示,美國早前終於宣布加息0.25厘,結束7年的零息時代,加息幅度符合巿場預期,她預期明年按揭利率有機會突破3厘,而明年全年新取用按揭貸款額則微跌3%,至2,506億元。由於一手私樓供應量繼續增加,市場好大機會出現「價跌量升」的情況。本報記者綜合報道

今年香港二手住宅呎價突破萬關,年內創出歷史高位,惟成交量持續萎縮。早前,美國宣布加息,本港一二手樓市表現兩極,置業人士對後市取態變得更審慎,令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成,但仍創5年新高。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓展望明年,樓市調整需時,發展商推盤步伐依然進取,一手供應增加,銀行續以多元化按揭計劃及優惠,爭取新盤按揭市場份額,競爭依然激烈。

劉氏認為,市場關注美國聯儲局的加息步伐,是次加息幅度符合預期,料已被市場消化,相信明年香港按揭利率有機會突破3厘,而在金管局由2009年開始推出的逆周期監管措施及其後的一連串「辣招」下,業主的供樓負擔仍處於合理水平,香港經濟基本因素良好,按揭貸款仍可平穩發展,預期明年全年新取用按揭貸款額將微跌至2,506億元,以反映樓價的輕微調整。

按揭創同期4年新高

根據金管局住宅按揭調查數據顯示,總結今年首10個月,新取用按揭貸款額累計仍達2,153億元,涉及64,895宗,與去年同期的1,710億元及56,427宗比較,分別增加25.9%及15%,創同期的4年新高。至於首10個月新批按揭貸款額累計亦錄得2,536億元,較去年同期的2,302億元增加10.2%,其中一手按揭貸款累計錄得665億元,較去年同期的610億元升9%,而二手按揭貸款累計亦錄得1,392億元,較去年同期的1,345億元升3.5%;惟宗數方面則出現一手升二手跌的情況,首10個月一手按揭升14.6%至15,100宗,而二手按揭跌7.5%至41,442宗。

明年樓價約跌10%

從數字可見,一二手物業佔市場比例出現逆轉,今年第4季一手物業佔比急升至57.8%,二手物業佔比則跌至42.2%,為2003年有紀錄以來首次出現一手比例超越二手的局面,原因之一是發展商推盤策略得宜,在高成數一按、減價及加佣下,成功搶去市場購買力,再加上二手業主持貨能力強,普遍減價空間有限,令市場呈拉鋸局面。展望明年,劉氏預期,二手業主略為擴大議價空間,樓價自今年9月起調整,明年整體料有約10%的跌幅;一手供應將延續今年底的熾熱氣氛,多區大盤供應增加,兩方面均支持樓市成交量上升、出現「價跌量升」的情況,在政府不「撤辣」及二手業主持貨能力強之下,一二手比例差距仍會持續拉闊。

另外,根據美國過往加息經驗,劉氏預料本港最快明年第二季才會跟隨加息,並會採用循序漸進的加息步伐,預料首階段每次加息不會多於0.25厘。至於按揭計劃方面,劉圓圓指出,銀行體系結餘逾3,900億元,香港銀行同業拆息(HIBOR)處於0.22厘的低水平,除非資金抽走,HIBOR短期大幅抽升機會不大。目前H按實際按息僅1.92厘,而且不少採用P按作封頂位,有助鎖定加息幅度,故今年10月份仍吸引近8成業主採用,定息則有約6%,但目前地產商與銀行合作推出各項定息按揭鎖定供款率,預計明年定息按揭使用量將上升至10%。