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地產新聞
新盤高按盡吸客 樓市有得亦有失
(太陽) 2015年11月27日
新盤大戰持續升溫,只好各出奇謀搶客,以貼市價開售已成慣例,近來由發展商直接提供高成數按揭更屬必備安排。回看一個月前,僅有零星新盤自行提供高成數按揭,現時則是各大發展商的指定動作,務求盡吸市場購買力,屬近年罕見的現象。不過,正所謂針無兩頭利,發展商代替銀行提供按揭的角色,樓市有得亦肯定有失。

近期推出的新盤,發展商為買家提供的按揭成數往往高達八成,個別更達到九成,入市成本即時大幅降低,對手頭資金有限的買家來說,無疑十分吸引。發展商如此「厚待」買家,的確有助銷情,可以做到貨如輪轉,在新供應陸續應市之際,加快去貨速度。

以往由於住宅新供應數量偏低,加上有不少內地客專程來港買樓,他們出手闊綽,首期不成問題,新盤根本不愁銷路。不過,隨着內地經濟形勢改變,加上港府為壓抑需求而徵收辣招稅,內地客已不復當年勇,購買力於是重回本地客源之上。

此外,金管局推出逆周期措施,不斷收緊銀行按揭成數,置業人士一般只能借七成或更低比例,要符合特定條件才可申請按揭保險借多一些,還要通過壓力測試計算供款能力,缺乏首期成為很多想買樓的人無法踰越的障礙。

現在發展商賣樓時自行為買家安排按揭,而且可借八、九成,完全是按市場需求補位。由於不涉及銀行風險承擔,監管機構無後顧之憂,說不定更會樂觀其成,甚至可紓緩社會要求放寬按揭減辣的壓力,真是一家便宜兩家着。

不過,買家紛紛湧向新盤,會改變固有的市場結構。以往,換樓客是新盤的一大客源,因為上車客多會購買二手樓,原業主出售本身物業後,其中一個選擇是換新樓。由一單交易衍生另一單交易,不但可維持樓市暢旺,也是傳統置業階梯,可謂多方受惠。

可是當上車客都被新盤的高成數按揭吸引過去,二手樓業主出貨不成,更難言套現換樓,樓市的流通性便會減弱,市場供求出現結構性改變,早已一片死寂的二手樓市必定雪上加霜。新盤高成數按揭優惠若變成常態,二手樓市捱打的局面更難扭轉,對整體樓市健康發展恐有負面影響。

最後,買家選用發展商提供的按揭,事前亦應細心衡量。現時發展商提供按揭的成數無疑較高,但息率普遍亦較銀行按揭為高,兩三年的低息優惠期過後,利息負擔增幅頗大,宜先計好數,衡量供款能力與利息支出的變化。美國將步入加息周期,港息若跟隨向上,供樓利息必首當其衝。

此外,按揭成數愈高,未來幾年如不幸遇上樓價向下,淪為負資產的風險愈大,屆時想斬纜賣樓需要先行抬錢補差價,是另一重風險。