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地產新聞
預設安全網H按着數
(太陽) 2015年6月13日
過去幾年,H按大行其道,主要原因,是HIBOR(香港銀行同業拆息)十分低,令H按的實質息率比傳統P按的實質息率低很多。金管局的統計顯示,現時每一百宗的新做按揭當中,就至少有八十宗是選用H按。

過去數年,由於HIBOR持續維持在十分低的水平,加上不少銀行為求搶客,將H+的幅度大幅降低,甚至早前曾低見H+0.7%的超筍價。到最近的一至兩年,在金管局和市場的壓力下,銀行才將H+幅度抽升至現時H+1.7%的水平。

不過,即使以現時的H+1.7%計,H按的實質息率仍然比P按的有利。舉例來說,現時一個月HIBOR為0.24%,若以H+1.7%去算,H按的實質息率為1.94%,比起一般P按的P-3.1%(P為5.25%)、實質息率2.15%為低。如果貸款額為500萬,相比起P按,H按每年的利息開支可以減少超過1萬元。

當然,H按不會是長勝將軍,亦不是沒有風險!因為HIBOR的波動一般會比PRIME(最優惠利率)高得多。一旦遇着加息周期,HIBOR的上升幅度很大可能比PRIME的上升幅度大。所以,貸款者需要計算當中的風險。

既然有風險,為甚麼筆者贊同做H按?筆者所持的原因,不是單單由於現時H按的實質利率比P按的實質利率低那麼簡單。因為如果單從現時的情況作比較,H按一定比P按便宜!
設息口上限 無懼利率升

但往後時間哪一個會比較便宜,沒有人會知道?筆者之所以建議讀者轉去H按,是由於現時不少銀行在提供H按計劃時,會為H按定下按息上限,即和按息上限比較,如果H+計算出來的實質利率比按息上限高的話,實質按息就會以按息上限計算,變相給H按貸款者提供了一個安全網,貸款者不用擔心日後HIBOR比PRIME升得多而由「賺」變「蝕」。

而現時的H按按息上限,不少銀行均訂在和P按一樣的水平(之前,按息上限不會和P按一樣,始終P按會比按息上限低一點),即客戶可以同時享受現時H按實質利率比較低的好處、而又可以同時受到P按的保障,不用擔心往後HIBOR有可能大幅上升(比PRIME升得多)所帶來的風險。

安柏環球投資顧問

研究部總監

梁偉民