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地產新聞
物業加按要諗利率變化
(太陽) 2015年5月16日
早前股市暢旺,增加業主「套樓換股」誘因,故加按套現比例有所增長。事實上,市場上的貸款產品五花八門,加按套現之所以受歡迎,因為有抵押的樓按貸款息率較無抵押的私人貸款息率為低,慳息效果顯著,變相降低借貸成本。但預期美國加息之聲日漸逼近,加上物業按揭已進一步收緊,業主現階段選擇加按物業,需要注意以下幾點:

現時銀行審批按揭相對嚴厲,以往加按套現最高貸款額可達物業估值的七成,減去未償還按揭貸款額,假如業主持有一個價值500萬元及已供滿的物業,最高貸款額可達350萬元。

不過,今年二月新一輪收緊按揭措施推出,雖然首套物業在壓力測試下,供款佔入息比率上限仍維持60%不變,但按揭上限收緊至只有六成,換言之上述500萬元物業加按套現最高貸款額僅物業估值的六成,即300萬元,措施推出前後比較,貸款額相差50萬元,差幅超過一成半。

樓按市場上以最優惠利率為基礎的P按計劃,實際利率約2.15厘,對比私人貸款一般為5厘以上的息率,兩者息率差距接近3厘,若與同業拆息掛勾之H按計劃,息差相差更大,故加按物業套現的成本確實相對私人貸款較低。

業主宜先進行壓測

若與稅貸作比較,息率可以互相媲美,但樓按年期最可長達三十年,較稅貸一般僅一至兩年還款期稍勝。

不過業主要注意,選擇任何貸款產品,面對加息周期重臨,還款支出均相應增加,樓按產品亦不例外,建議加按前最好先進行壓力測試,以免加息後還款開支超出個人可負擔水平。

銀行審批按揭速度並非一致,由於在按揭業務上的取態有異,因此業界對加按套現條款沒有劃一標準,而物業估價亦會因為採用不同的估價行,又或者因應物業的質素參差而有所不同,影響加按套現按揭貸款額,建議有意加按套現的業主事先向按揭專家查詢專業意見。

經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓