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過往預測
樓價升浪恐完結 後市看3因素
(文匯報) 2019年2月1日
經濟吹淡風,樓價跌勢未止,差估署昨公佈去年12月私人住宅售價指數,最新報358.4點,按月再跌2.4%,連跌5個月,累計跌幅約9.2%。回顧去年樓價升幅幾近蒸發,全年升幅只得1.62%,較去年中樓價高位時的半年升幅11.94%大幅收窄,更加為十年來按年最少升幅,十年升浪恐怕已經終結。後市關鍵要看政府是否會推出新政策,以及外圍經濟及政治變化,尤其是中美貿易戰的最新動向。香港文匯報訊(記者 顏倫樂)

全年升幅1.62%十年最少

差餉物業估價署最新數據顯示,2018年私人住宅售價指數全年升1.62%,相比2017年的升幅14.7%大幅收窄,更加為過去十年升市期間,升幅最少的一年,較2015年的全年升幅2.4%更差。翻看資料,2015年8月至2016年3月正值「811」匯改,人民幣一度貶值,及後於2016年初更適逢A股熔斷,股市調整,拖累環球股市全面下瀉,打擊香港樓市。

事實上,本港樓市過去十年可以說經歷黃金時期,根據差估署資料,十年來的樓市升幅高達2.4倍,與之相比,去年的升幅1.62%可以說微不足道,亦預示樓市十年升浪走向尾聲。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文坦言,現時樓市處於調整期,估計今年樓價將繼續下調10%,短期內要視乎政府是否有新樓市政策,以及中美貿易戰及英國脫歐等的走向。

受外圍經濟政治影響大

林浩文認為,目前樓市受外圍經濟及政治變化的影響更大,加息走勢及住宅供應量對本港樓市的影響性相比之下較細。不過,按目前情況,看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑,本港銀行體系亦有足夠抵禦能力,樓價出現像1997年的「懸崖式下滑」的機會不大,估計農曆年後有機會出現小陽春,但會「量升價唔升」。

回說近期樓市稍見回穩,雖然去年12月樓價指數仍然下跌2.4%,但相比11月的按月跌幅3.16%已見收窄,然而不可不察的是樓價趨勢仍然向下。各類型單位中,以實用面積431方呎至752方呎的B類單位按月跌幅最大,高達2.78%。實用面積753方呎至1,075方呎的C類中型單位、及430方呎或以下的A類細單位則分別按月下跌2.36%及2.09%,亦屬於跌幅較明顯的類別。1,076方呎以上大單位按月跌幅只約1.47%。

至於私人住宅租金方面,去年12月租金指數報193.3點,按月跌1.27%,已連跌兩個月。租金於2018年全年仍增長約3.09%,較2017年約8%升幅低約4.9個百分點。

今年首季樓價料續偏軟

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,隨着去年12月份新盤低價開售,刺激市場氣氛回暖,早前積累的購買力重新入市,帶動樓價跌勢略見喘穩及收窄。但因中美貿易戰問題尚未完全解決,預期今年首季樓價仍將偏軟,首季樓價料有機會下跌3%至5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,自去年底中美貿易戰暫時緩和,樓市氣氛略為好轉。但他預計該指數下月仍會錄得跌幅。他預料各大新盤於農曆新年過後會蜂擁而出,而且訂價克制,帶動樓價輕微回落。