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過往預測
德銀又唱淡 樓價跌一半
(文匯報) 2017年6月9日
未來十年人口增長見頂 私樓供過於求

香港文匯報訊(記者 蘇洪鏘、顏倫樂)樓價一直乾升同時,繼續有大行唱淡。「大淡友」德意志銀行昨天指出,隨着本港人口轉變、供應大增,預計未來10年樓價將較現水平急挫近半。按業界數據計,樓價跌幅一半相當於返回2010年中水平,平均呎價約5,907元。不過,德銀近年不乏唱淡之舉,有學者坦言「聽落啞然失笑」,認為人口老化與樓價周期沒有同步影響,反而目前樓市仍有強勁反彈力,相信短期仍有上升空間。

德銀報告指出,本港人口面臨多項問題,包括自然人口增長已達頂峰,預期到2027年時將出現負增長;同時迎來人口老化問題,25至44歲的年齡層佔比會由目前的29%,到2026年將降至26%,至於60歲以上人口佔比則由目前22%增長至30%。該行又預計,未來入境移民減少,均影響未來住屋需求,預料未來10年房屋需求將轉弱,約33.8萬個單位,較政府預測的46萬個低26%。在需求減弱同時,供應不斷增加,未來10年內新住屋供應將增至約42.9萬伙,造成私樓供過於求。

人口老化 負擔能力將轉差

報告解釋,人口老化將嚴重影響社會負擔能力,因更少家庭可以取用最長30年期的按揭貸款,預期到2019年只有11.5%家庭可負擔私樓,加上未來加息預期,料整體負擔能力轉差,平均樓價於2017至2026年將會跌48%。當中,今年樓價將橫行,明年及後年將分別跌14%及11%;而空置率則由目前的4%,到2026年將倍增至9%,屆時供求將回復平衡。

重回7年前 實呎價5907元

樓價跌近半是如何的概念?據美聯樓價走勢圖最新數據顯示,今年5月時全港私宅平均實用呎價為11,509元,倘由目前水平下跌48%,將返回2010年6月時的5,907元、即7年前的水平。事實上,近年樓價升勢有如火箭,反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL,最新升至158.78點,與今年初比較已累升約一成,對比97年時亦高出60%。

莊太量:聽落啞然失笑

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,德銀報告的立論站不住腳,「聽落啞然失笑」。因為報告內指2026年25至44歲人口會由現時佔29%跌至26%,人口老化令供樓負擔能力下降,但必須要指出,樓價周期與人口年齡的周期沒有同步影響。

樓價仍會升 須注意風險

他預測,政府政策更影響樓價走勢,香港樓價未來難跌40%,樓市仍有強勁反彈力,反而仍有上升空間。但兩年後要注意市場會出現幾項負面因素,包括息口上升、市場由「負利率年代」回到「正利率年代」,而現在發展商以旗下財務機構提供的高成數按揭,亦可能成為計時炸彈。

回顧以往記錄,「大淡友」德銀多年前起已睇淡港樓,早於2013年,銀德已唱淡本港樓價可能跌一半,理由是上海自貿區及深圳前海的冒起將削弱本港競爭力,拖累本港經濟表現;而去年6月,該行就預期樓價從當時起至2018年底,將跌四成。如今看來,從2013年到現在CCL已反覆累升逾三成。