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過往預測
卓百德:樓價插多15%
(東方) 2016年5月23日
對沖基金「大佬」巴斯(Kyle Bass)早前揚言香港樓價處於「飛墮」狀態,Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)認同現時不少情況「仲衰過沙士」,直指港樓已是熊市,料未來十二個月樓價還會跌15%,即自去年高位累跌約27%。但他指實質利率、港人負擔能力、供應量等均對樓價有支持,認為樓價不會暴跌。

卓百德在一個投資者講座上說,對方為對沖基金經理,大力唱淡或有所企圖,但目前每月一二手樓市成交量約2,500個,較歷史平均少65%,較沙士時每月4,700宗更差,確實連九七和沙士都不如。

難言見底 視成交量

香港樓價再跌15%後,是否代表香港樓市已見底?卓百德表示,仍然需要約九個月時間去觀察。他指,根據過往經驗,本港一二手樓成交量若每月破一萬宗,即代表樓市進入牛市。不過,如果每月成交少於五千宗,可以肯定是熊市,而目前正是這個情況。如九至十二個月後,成交量能夠連續幾個月維持六、七千宗,即代表樓市經已見底。

卓百德指,本地多項指標其實都對樓市有利,例如失業率長期處於約3%的低水平,又例如未來兩年私人住宅供應量平均達1.8萬個,雖然較沙士後的平均每年少於一萬個反彈,但仍大幅低於七、八、九十年代每年平均2.3萬至2.9萬個供應。

湯文亮估跌兩成以上

他續指,物業空置率低,證明本地需求仍然強勁。以按揭除以家庭收入所計算的負擔比率,其實目前不算高,而且○八金融海嘯至今實質利率(利率減通脹率)仍是負數,短期加息機會不大,都造就了好條件令樓價有上升的機會,只是外圍經濟不穩令人憂慮而已。

儘管紀惠集團行政總裁湯文亮不認同香港樓價「飛墮」的悲觀看法,但他承認現時樓市的確有危險,最近二手樓放盤量大增,主要是因為那些按在財務公司的物業已經不能加按,財仔逼業主賣樓,估計七、八月樓市跌勢可能比較急。湯文亮最擔心的是,若金管局不能夠及時放寬逆周期措施,樓價有機會多跌20%以上。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則認為,未來兩年樓價呈下降趨勢,但跌勢未算急,因最壞情況尚未出現,若加息、失業率上升、消費續弱,可能令樓市疲弱。

Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇表示,美元轉弱,目前樓市呈技術性反彈,料持續不多於一季。他認為二手的成交量「絕對太低」,「市民買又買唔到,沽又沽唔到」。